科技助力物管创新-龙城物业在全国率先实行“科技型物业管理”引领物管界变革

1、案例研究科技型物管挑战传统物管-深圳龙城物业在全国率先推行“科技型物业管理”引发物管界变革深圳龙城物管公司是深圳“市民中心”的物业管理单位，在全国率先推选“科技型物业管理”理念，并结合辖下各式各样的科技型物业楼宇，多年坚持进行长期 实验性管理，提炼了 “科技型物业管理”的理念和一系列行之有效的管理程序和经 营，用楼宇智能化系统、机电设备的自动控制系统的高技术手段替代传统的以“人 工”为主体的管理模式，并积极参与政府机关后勤改革，成为机关后勤社会化示 范点。这项实验也成功地帮助他们在全国物业管理行业市场中开拓了一片新天 地，登上了行业的新制高点。科技撑起物管一片天当今物业的技术含量迅速攀升，服务

2、科技化成为物业管理企业竞争制胜的关键筹码，通过追逐前沿科技来重点发展， 如电梯、中央空调等共同设备的维修和 调试，智能化设施的设计与施工，牧业管理软件开发等项目，促使物业管理由简 单维护型、劳动密集型向改进维护型、知识密集型转变。科技型物业管理应运而 生。科技型物业管理是指在物业管理过程中，利用物业各设备系统自身的监测、 控制、诊断等功能，借助科学的管理方法，结合现代计算机网络和接口技术、自 动控制技术、通信技术等高新技术，对物业场地相关设施设备、治安保卫、交通、 消防、环境等方面分散自动控制、集中管理，最终实现各项管理服务网络化、信 息化、科学化，为用户创造直观、完善的服务环境，充分挖掘物业

3、的使用价值和 经济价值。新技术、新建材在新建筑的不断运用，给物业管理行业带来新课题的 同时，也给行业带来了发展的良机。“当人们都挤上一条船出海捕鱼的时候，坐在岸边的垂钓者不一定就没有大 鱼可捞”。在全国率先提倡“科技型物业管理”理念的龙城物业非常注重对新型服务 种类的开发，在科技型物业管理的软件和硬件上不断升级。 为了适应物业管理的 需要，龙城物业公司联系高校的现代建筑技术、现代建筑材料、暖通空调、自动 控制和计算机网络教师，开展了科技型物业管理人才培养工作， 选编了相应的培 训教材，创建了科技型物业设备自动化实验室，并圆满地完成了几批培训任务。 龙城物业针对不同层次的用户需求， 通过管理实践

4、及市场动态分析，洞察稀缺的 物业管理服务，抢占先机，并把这一项服务做大做强，做成了企业的品牌，塑造 并传播了良好的企业形象。深圳市民中心是结构复杂、安全要求高、科技含量高的标志性建筑，是深圳 市政府办公所在地。其楼宇自控系统采用TCA Vista实现对建筑物众多分散设备 的集中控制、管理与监视；仅办公自动化系统就包括内部用户办公自动化系统、 电子公文交换系统、行政办公管理业务系统及物业管理系统，龙城物业以过硬的 技术和先进的管理出色地履行了市民中心的物业管理任务，赢得了市场赞誉和认同。龙城物业以“科技型物业管理”打开了一片新天地，经过十多年的发展，龙城 物业已发展成为以深圳市为中心，辐射全国的

5、以管理政府机关办公楼、 高级住宅 区、商业区、工业区、市政设施等为主的大型物业管理企业，管理着包括深圳市 民中心、市财政局、市中级人民法院、市人民检察院、贵阳市市级行政中心、广州市中级人民法院、济南市中级人民法院等60多个大型物业项目访人进入李先生所在楼栋后，电梯直接将其送到李先生所在楼层这是龙城物业管理的北京百花家园日常物业管理的一幕。现代化通信网络技术的运用，为百姓提供了快捷便利的信息传媒服务渠道。科技型物业管理通过利用先进的计算机技术、网络通讯技术和综合布线技术，将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置等连接到家居管理 系统上，构建家庭，进行集中的或异地的监视、控制和管理

6、，并实现水、电、煤 气三表自动采集、自动计量、自动收费，通过网络提供网络医疗、教育、娱乐、 购物、投资理财及各项社区服务，与物业服务网络联通，组建各项代办服务的信 息传媒，真正实现网络式家居文化，极大地丰富、方便人们的生活，提高生活质 量。科技型物业管理让人们实现安全舒适的生活空间，还提供了便捷的信息交流 空间，用户通过国际互联网营造强大的信息介质空间， 进行多媒体信息传输和收 集，可及时获得全球性金融、商贸、科技情报和市场动态信息，随时与世界各地 的机构进行网上洽谈，处理商务往来各种事宜，为企业和个人设定了把握商机、 赢得市场和管理决策科学化的强大磁场。科技创新引领行业进步与传统的物业管理相

7、比，科技型物业管理是对传统物业管理根本属性的颠覆，给行业带来的是人力资源和工作效率的革命，同时也极大地拓展了物业管理 行业的覆盖领域，提升了行业的整体内涵和形象。传统的物业管理费用中，人力资源和能耗占据很大比例。如今，使用了智能 化系统的物业管理人力需求数量极大地下降。人们在市中级人民法院大厦看到，龙城物业目前负责供配电系统、中央空调系统、消防系统、给排水系统等设备运 行、维护仅有2人维持24小时运转，人数总量大幅下调。另外，由于启用了楼宇自动化控制系统，且该系统能合理地配置楼宇自动化运行， 使电力消耗得到有 效的控制，从而使物业管理的整个费用下降。科技型物业管理给行业带来本质的 改变，看以不

8、起眼的一个细节，却蕴涵着很高的科技含量。2005年1月下旬，贵阳市两会选在龙城物业管理的贵阳市行政中心召开，按照要求，需要在会场布置鲜花。鉴于会场新装修，为了净化空气，龙城物业在植物品种的选取上颇费了 一番心机，分别针对吸收甲醛、二氧化硫、二氧化碳、尘埃选用了橡皮树、夏威 夷竹、棕竹、富禄桐等几十个品种。为了保证鲜花的营养基、保鲜剂，使花的盛 开期与会议召开同步。科技型物业管理在远离深圳的千里之外，同样绽放出令人 神往、充满魅力的花朵，展开了深圳科技型物业管理的先进性。物业管理属于第三产业中吸收过剩劳动力的行业，除极少数专业人员外，大部分工种均需要一般学历的人员充任。而科技型物业需要的管理人员

9、既要懂电 脑、懂英语、懂专业又会管理。龙城物业在市场中心的16名中高级管理人员均受过高等教育。员工的培训方式主要是如何系统地使用、 维护设备，而不是简单 的经验传授。普通的保安、车库管理员也要在电脑面前工作，科技型物业管理”白 领化”的趋势日趋明显。不断提高社区技术管理与物业管理的水平，科技创新是技术管理和物业管理 可持续发展的技术与物质的支撑。龙城物业倡导的科技型物业管理，“科技创新”是其理念的精髓，设备的先进性、信息的开放性、环境的安全性、工作的舒适性、 功能的多样性、实用的经济性以及人力资源的“白领化”等等，都蕴藏着“科技、创 新”的内涵，是“科技是第一生产力”在物业管理行业的创造性运用

10、，导致了传统物业管理基础设施服务的内容、布局方法、管理模式发生了一系列相应变化。科技型物管VS传统物管管理的高科技含量科技型物业是现代建筑技术与高科技的结合，具设备具有众多高科技含量， 因此，相对传统型物业管理而言，科技型物业管理具有较高的科技含量。信息的开放性传统的物业管理信息交流缓慢，如以往的工程管理需要通过众多报表， 逐级 统计。现在通过信息平台系统在网上根据不同权限了解有关维修、保养和故障情况，信息的流通速率以秒计算。另外，传统的物业管理的停车管理很大程度靠人 来执行收费制度，现在通过IC卡直接与管理处财务电脑连接，无论什么人都没 有办法作弊，增加了物业管理收费的透明度。环境的安全性科技型物业的安全设施是比较完善的，它包括防盗系统( SA)、防火系统 (FA)和其他各种安全防范系统和事故处理系统，改变了传统物业管理依赖人 力的方式。目前，科技型物业管理通过监控和设备来控制事故及防范各类灾害，同时也使技术人员摆脱脏、臭等恶劣工作环境，使物