物业公共设施维修、养护方案

1、物业公共设施维修、养护方案一、设备设施服务标准及制度（一）设备设施服务管理标准1、维修员熟悉工作区域结构，了解电梯、空调、制冷、制热、 电器等设施设备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位 置、走向和使用情况，研究科学的养护方法，在“安全、可靠、经济、 合理”的前提下，使设备始终处于良好的技术状态，保证其正常用行。2、设施、设备维护保养的管理设施，设备管理是现代物业管理的关键，熟练的掌握设备管理技 术保证所有设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备 的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节省 能源，降低运行成本。具体检修保养如下：（1）自控系统的管理：消防报

2、警系统：烟感探头测试每年检查一次；报警盘每年清洁不少于2次；探头检查每年一次；蓄电池检查每年不少于一次；消防门警锁、电池每年检查一次。消防系统：每天对大楼、地下室、非楼层CJ控制机检查一次；每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查一次；每半年对加压风机，火幕控制阀，卷帘门的联动检查一遍。（2）供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行日常保养、 安全操作，检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检 查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵 体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查井， 确保排水畅通。地下室的污水池要随时排净。消防水系统阀门管道检 修每年

3、不少于2次；外网地沟管理阀门每年检查保养不少于1次；以 上的检查维修、保养内容要做好记录，并由主管部门检查验收并签字 入档。（3）供电设备的管理；值班人员要日常检查，无缺陷，各连接 处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否 准确，配电室温度是否符合标准，确保其正常运行，对突然停电原因 应尽快查找，及时报告主管部门领导，同时检查各线路的开关安全情 况，并记录好配电盘运行情况和停电原因。对各类电机每半年保养检 修一次，各楼层的配电室及电闸设备每月检查保养一次，高压开关柜 安全工具集避雷器每年一次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘一次。-9 -（二）设备综合管理规程1、机电设备的编

4、号按公司统一编号进行；（1）以设备的机组整体为编号对象，不含机电设备的主要部件和 配套部件。（2）对机电设备进行I、II、in分类编号方式： OX- （X）X，-X*/*YX*X*X力 IIL卜一匚总编号L一同类设备的编号关系，备分类设备安装楼层U设备安装楼层号”设备安装楼号u设备名称'J注：口代表名称拼音字母简写X：代表数字Y：代表数字（3）机电设备一经编号，须挂牌标示，并应保持相对稳定.（4）所有机电设备的值班、检查、维修保养在填写相关记录时, 必须统一使用机电设备的确定编号。2、设备卡（1）设备卡具体要求：a、字体的大小由设备名称字数多少而确定；b、设备名称，编号应与设备台帐一致

5、；c、设备卡用白纸黑字外套塑封；d、公司司标一般用原色，也可用黑色；f、设备卡可由公司企发部统一制作。（2）设备卡图样（略）设备名称设备编号（3）设备卡应张贴与设备上便于识别的固定部位，卡片如有污损 则应更换。3、设备台帐（1）物业服务中心工程部对辖区的设备设施按系统登记填写设 备清单（2）依据设备清单逐台建立设备台帐。（3）每份设备台帐背面的空格表应记录该设备的重大事故, 重要部位的维保中大修及零配件更换等相关内容，并写明日期，维修 单位或维修人。（4）每台（套）设备的帐、卡、物应保持一致。4、设备状态标识（1）工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人 员伤害和设备损坏。（2）设

6、备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及不同 情况的警示牌等（如严禁合闸）。（3）正常运行中的设备可不予标识。（4）设备状态确定后，由设备操作人员及时将设备状态标识置于设备明显处。(5)设备状态改变，标识应随之改变。(6)采用的标识牌由公司统一购置。5、设备保养制度。(1)日常维修保养。指经常性的保养工作，包括日常巡视检查、清洁、防腐、紧固和 润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车。(如正压风机、消防泵、 排水泵等)发现故障及时排除，做好日常巡视检查记录。(2) 一级保养对机械设备进行检查，检测、根据实际需要局部解体，进行清洗， 调整，维修更换：对电机进行绝缘摇测：对电气设备清扫，检查仪

7、表、 电器开关接线端；对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查；对 管道、风道局部除锈、防腐、刷漆：对各种主要阀门渗漏，故障进行 处理。(3)二级保养对机械设备进行全面清洗、调整、部分解体检查和局部修理更换 易损件等；对电机进行绝缘检测，抽芯检查、清理、轴承上油；对电 气设备全面清扫；母线、导线，电器端子除氧化、紧固、校验仪表; 摇测绝缘电阻对电子设备除尘，插接件接口清洗，系统功能参数测试；各管道、 风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏，故障处理或更换。6、设备设施维修保养工作程序(1)工程部根据辖区设备设施的使用年限、使用频度、年故障 率、隐患、腐蚀、噪音等综合运行情况，每年12月2

8、0日前制定下年 度设备设施维修保养年度计划。（2）由物业服务中心报请公司领导或业主单位审批。（3）公司领导批准由公司出资的计划项目。（4）业主单位批准由业主出资的计划项目。（5）对于需要外委测试/维修保养项目要填写外委申请。（6）项目审批后，工程部负责制定各项目的备品、备件，填写 物品采购计划表并按计划项目组织实施。（7）工程部主管和有关技术人员共同监督验收将维保实施情况 填入设备设施维修保养记录。7、设备故障、事故处理程序（1）设备故障：指设备设施因部件损坏、失效、超载、超电压 电流、短路、润滑不良、违章操作等因素不能正常工作，或造成停机 停电，经事后维修而可恢复正常工作。（2）设备设施发生

9、故障，工程维修人员及时排除或通知有关单 位维修，尽快恢复正常运行。（3）工程维修人员必须将故障处理情况认真填入设备维修记 录，不得疏漏隐瞒。（4）设备事故：凡是发辖区较大范围、较长时间有关系统不能 正常工作，造成的停电、停水、停梯严重影响办公活动，或设备损坏 严重修复费用在2000元以上者。（5）发生设备事故物业服务中心必须及时报告公司领导，同时 组织人员或有关单位按应急程序进行抢修。（6）设备事故处理后，由物业服务中心负责人召集工程部有关 人员和单位参加事故分析会，工程部主管写出分析意见、防范措施由 物业服务中心负责人签阅上报公司领导。8、设备技术资料管理（1）物业接管机电设备的资料应包括：

10、a、机电设备出厂合格证；b、机电设备使用说明书；c、机电设备安装、调试报告；d、设备保修卡，维保协议。（2）设备资料在设备交接验收时，由物业接管验收小组向发展 商收取并办理接收手续，填写物业接管资料移交清单。（3）对于发展商尚未移交的资料或资料不全、不真实等问题， 物业接管验收小组应该将问题逐项记入接管验收资料遗留问题登记 表。（4）机电设备的台帐、运行、维修保养记录，与随机资料图册 构成设备的全部档案内容。（5）设备的档案资料应整理装订，物业服务中心专人专柜保存。9、设备管理值班制度（1）工程部维修值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因 工作需要临时离岗，必须有符合条件的人员替岗，并交代离

11、岗的时间 和去向。（2）根据操作规程和岗位职责的要求，密切注视所管设备的运 行情况，按规定巡视检查，及时排除设备故障，按计划进行设备设施 的维修保养并做好相关记录。（3）维修值班人员必须随身携带对讲机，调到规定频道，随时 接收客服部报修指令。（4）维修值班人员接到报修后，应携带有关工具迅速前往维修， 按业主报修流程序进行、认真填写业主报修单和业主报修回执 单，等工作内容详细记入工作记录本。（5）维修值班人员，交接班人员应提前做好交接班准备工作。（6）交班人员应主动、简要的向接班人员介绍值班和设备运行 情况，重点讲明接班后有连续性的工作内容。（7）接班人员应查看记录，检查仪器、工具、对讲机等是否

12、齐 全。无误后共同在工作记录本上签字。（8）有下列情况之一不能交接班：a、接班人员未到岗，交班人员不准下班；b、交接班准备工作未完成；c、在设备故障、事故处理未完成时，由交班人员负责处理接班 人员协助；d、接班人员有醉酒现象或其他神志不清情况而未找到顶班人10、各类记录（1）设备清单（2）设备台帐（3）设备设施维修保养年度计划（4）设备外委维修保养申请表（5）物品采购计划表（6）设备设施维修保养记录表（7）设备维修记录（8）设备事故报告单（10）物业接管资料移交清单（11）接管验收遗留问题登记表（12）工作记录本（13）业主报修单（14）业主报修回执单（三）工程主管（项目经理兼任）岗位职责1、

13、全面负责物业管理相关人员的管理、监督、指导、培训、考 核等工作，服从业主的管理和考核。2、负责项目区域所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、 电梯、电话、卫星及有线电视、消防等）的管理、维护等；3、确保所管辖系统设备的安全运行是主管的重要任务，主管对 下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求作如下检查：（1）主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。（2）检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。（3）现场督导重要维修工程施工，控制工作质量与进度。（4）实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问 题及时采取纠正措施。（5）审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现

14、异常， 分析原因，及时杜绝浪费现象。4、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好 技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到"三 不漏”（不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封 良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。5、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进 措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。6、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、 备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。7、切实执行上级指令，认真贯彻落实岗位

15、责任制，督导下属员 工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度, 做到“三干净"（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不 漏电、不漏油、不漏气、不漏水）。严格检查督导下属。8、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常 对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。9、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好 设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月整理归档。二、工程维护人员内部考核内容、标准及方法检查考核项目分值一、自律情况：严禁在工作期间饮酒（含午休期间）2严禁在工作期间打游戏1利用职权挪用、侵占、私吞公司、员工及

16、工作有关方的财物5违反公司有关规定，私自收受、支配业主（甲方）及有关方馈赠的财物5二、执行力情况：不服从正常工作安排2不按时完成交办的工作任务1三、晨会执行情况：不按规定每天组织召开晨会2单位负责人不主持召开晨会1晨会记录不全（含事后补记）1四、突发事件应急处置预案瓮立、管理情况：未建立应急处置预案3发生突发事件（含演练），负责人、相关人员不及时到场处理4五、考勤和劳动纪律情况：类别综合-11 -类别检查考核项目分值单位不按规定实行考勤制度2综合迟到、早退1考勤、请（休）假无人监管，或监管不力1超权限范围批准请（休）假，或请（休）假手续不全1旷工（指未请假，并未经批准，按规定的工作时间不到岗）

17、一天2分，连 续三天（含）除扣分外，另按公司规定做辞退处理六、员工着装（工作标牌、标识、帽、鞋、袜）情况：工作期间不按规定着司服，或各单位人员来司办事未按规定着司服1未佩戴工作标牌、标识，或佩戴其他非工作标牌、标识1七、工作（值班）台帐、表单记录情况：未按规定健全工作（值班）台帐、表单2工作（值班）台帐不能全面、清楚、完整反映工作（值班）及交接班情况1直接负责人未对工作（值班）台帐、表单记录情况进行监督检查1管理人员未按要求每天做好工作笔记1八、单位总值班落实情况：未按规定要求安排人员总值班，或未建立值班记录台帐2值班期间脱岗，或总值班电话无人接听1节假日、双休日值班期间发生较大的事件及事故，

18、单位总值班人未向公司 和甲方总值班人报告3九、交接班、换岗管理情况：类别检查考核项目分值对遗留工作未交接清楚1上级领导交代的事项未交接清楚1委托保管、代收的业主财产未交接清楚1交接班人不签字1工程一、维修管理情况：未建立业主报修、维修、特约服务、回访等管理制度2未按规定（约定）时间及时处理并完成业主报修、维修、特约服务和回访3未建立业主报修、维修、特约服务、回访等台帐记录1二、设备运行管理情况：未按要求对设备进行日常检查和维护2检查维护记录不全1无设备标识、标牌悬挂或悬挂不全，或标牌标识陈旧破损，模糊不清1三、对重要设备场所管理情况：（配电房、电梯机房、水泵房、监控室等）设备房无人情况下，未进

19、行上锁管理5无关人员进入重要设备场所聚集、活动、吸烟、喝酒、娱乐、吃饭、乘凉、休息5在设备房里烧食物或未经批准使用大功率电器10允许进入重要设备场所人员未进行登记5设备房内无消防设备器材配备或失效10类别检查考核项目分值值班人员不会使用消防设备设施5值班电工夜间不得私藏休息，检查时开门超过5分钟3值班人员被褥未叠放整齐1工具未摆放整齐1-15-三、设备服务作业规程及服务方案（一）设备设施运营维护我公司在多年服务的基础上，结合本项目的服务要求，主要专用 设备分包管理等特点，进行综合技术分析，制定严格的管理制度、严 谨的工作规范、周密的维保计划，为设备系统提供安全、可靠、优质、 经济的服务保障。1

20、、供水系统（1）总体供水设施每月检查一次。（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。（3）水泵和饮用水水池（箱）每季度保养一次。（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年 冬季对外露水管包扎、防冻。水泵房实施封闭管理。（5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。2、供配电系统（1）建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、 安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交 接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持 有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面, 要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；（2）每日检查变压器电

21、压、电流互感器、断路器、隔离开关、 高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定 时抄表做好记录，出现异常及时处理；（3）定期委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、 试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清 洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使 用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器 设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完 好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；（4）潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器 设备干燥。（5）每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等

22、虫害，如发现马 上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。3、公共照明系统公共照明系统覆盖广，主要分布于外立面、大厅、走廊、通道、 机房、消防楼梯、电梯过道以及室外的广场、车道等处。公共照明系 统的使用率高、故障频繁，因此，管理的重点在于平时做好各照明系 统的维护保养工作，加强日常巡视，保证照明系统外观整洁无缺损, 无松落，光源完好，发现问题及时处理。此外，公共照明系统的节能 问题也是物业服务中关注业主满意的重点。（1）楼道灯、道路灯、亮化灯完好率为100%左右。（2）室内、室外公共电气柜每日巡查一次。（3）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。4、暖通系统空调系统是中央空调机组、变风量风机

23、、盘管风机未端组成，日常的管理过程中，保持空气的清新和良好的暖热效果成为管理的重点。每日巡检管路，截门有无跑、冒、滴、漏现象；保证空调设备运 行正常，中、小修无特殊情况当天完成。定期清洗空调过滤网，保证设备正常运转及空气洁净度。发生空调系统跑、漏水时，应确定其位置，然后迅速关闭相应的 控制截门，做到不慌不乱，注意人身安全。每月清洗一次新风机过滤网；空调机过滤网，每季度清洗一次。每年9月份对新风机组进行一次彻底保养，包括电机，皮带，轴 承，翅片，过滤器。协助业主做好空调设备的日常计划维护保养。5、音像及其配套设备设施等工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常， 及时处理；有切实可

24、行的维修保养计划；保养、检修及时；对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工 作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有 效保护；分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定 期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。6、电梯系统电梯使用频率高，故障率也相对较高；出故障后影响面较大，将 直接影响楼内业主的使用；维护管理的要求较高，处理故障的难度较 大，安全性要求极高的设备，是今后办公楼设备管理的一个重点和难 点。我们在做好日常运行保养和安全的前提下，积极配合监督专业外 包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。7、乘客电梯维修保养规程常

25、规保养：分为月保养、半年保养，一年保养。三个等级：月保 养，每部电梯每月二次，每次不少于4小时；半年保养，每部电梯每 次不少于8小时，侧重于重点部位的保养。一年保养，每部电梯每年 不少于每次不少于16小时，做全面的检查保养。零维修：小修，故障停梯接到报修后应在10分钟内迅速到达现 场立即抢修。中修：周期定为3年，做全面检修保养。大修：电梯中修后继续运行3年时间，因设备部件磨损严重，需 更换主机或更换较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全 面彻底的维修。-19-8、消防系统消防系统主要包括如下设备:消防报警系统组成消火栓系统含室外灭防火排烟系系统统正压送风系统设施设备联动系统气 体 灭

26、火 系 统消防系统是办公楼一个不可或缺的系统，是防范和处理消防事故 的安全保障，是设备管理当中一个不可忽视的环节，因此必须确保其 设备的正常运行。消防系统的管理重点在于做好日常运行、维护、保 养和定期的试验工作，气体灭火装置压力巡查、检测，保证消防控制 主机系统和各消防系统设备随时可以启用，同时，按规定每年对消防 系统联动试验、检测。9、弱电系统弱电系统由安全防范系统、信息网络控制系统两部分组成。安全防范系统的作用是车辆进行监控，保障办公楼的安全，保证 的正常运行。它包括门禁系统、闭路电视监控系统、红外报警系统、 电子巡更系统和停车场管理系统。门禁系统主要用于人员进出的授权 控制；电视监控系统

27、的作用的图像的实施监控和事后检查；红外报警 系统则主要用于重点部位无人情况下的防范。信息网络系统的作用是内外的信息交流，楼宇智能化控制包括综 合布线系统、电子公告牌系统、计算机网络系统和会议音像系统。其 特点是安全性、保密性、可靠性要求较高。-23 -（二）维护维修服务注意事项1、维护保养对妨碍工作的，一律安排在上班时间以外。2、在维护保养工作中，维护人员必须事先做好维修区域防护及 警示措施后，方可进行工作。3、维修完毕，立即清理现场。（三）设备设施管理运作模式1、设备管理模式由于设备设施齐全、数量繁多、分布广的特点，结合设备管理实 施“点阵统一，重点控制”的设备管理模式。设备管理控制点，如：

28、电力供应系统的高压柜、变压器、低压柜 等各个设备点；弱电系统的秩序维护监控的监控中心主机和各个末端 设备；消防系统的报警主机、火灾探测器、消火栓泵、喷淋泵、湿式 报警阀等；电梯的门、轿厢、安全装置、机房控制柜等；建筑、道路 等设施；照明系统的灯具、灯泡、灯管、镇流器等；给排水的阀、水 龙头、排水口等都是单独的每一个“点二所有这些点综合在一起， 就形成设备控制的“阵以工程部为管理枢纽，统一制定设施设备的维修养护计划和日常 巡视检查方案，提供统一的维护质量标准，操作规程，对机电设备进 行精心地运行管理和科学细致地维修保养，达到设备管理的统一完美。重点控制：对重点设备重点部位，制定专门的措施，重点控制， 从而保证设施设备系统的正常运行。项目管理重点管理措施要点电梯系统安全运行日常巡检记录、委外维保、按时年检消防系统可靠运行、随时可启动定期试验、巡查供配电系统安全可靠运行加强日常的维护检