注评－建筑工程串讲讲义1201

1、真题讲解07年考题：评估人员拟对某建筑物进行评估。由于只获得该建筑物投资建设的有关资料，拟采用概算指标法估算该建筑物的建筑安装工程费。该建筑物的建筑体积为30000 m3，所在地措施费为直接工程费的7%，间接费为直接费的l5%，税率为3.41%，建筑行业平均利润率为10%。已知直接费与间接费之和的概算指标为75000元l000 m3，其中直接工程费所占比例为78%。考虑概算指标的编制时间，直接工程费价差调整系数为1.25。待估建筑物与概算指标所依据的工程在结构方面略有差异，在直接工程费经过价差凋整的基础上，每l000 m3建筑体积中直接工程费增加8000元。该建筑物建设中设备及工器具购置费为6

2、20000元，工程建设其他费为l200000元，基本预备费为建筑安装工程费、设备及工器具购置费和工程建设其他费之和的5%。工程建设期为2年，各年静态投资比例均为50%。工程建设投资中银行贷款为2500000元，其余为自有资金，贷款为分年均衡发放，贷款年利率为6%。建设期价格年上涨率为5%。评估人员经过调查、分析，认为该建筑物在评估基准日的重置价比竣工时的投资总额增加了12%。至评估基准日，该建筑物已使用5年，自建筑物竣工之时补办土地出让手续，土地使用权年限为40年。该建筑物耐用年限为50年，不计残值。经评估人员现场查勘打分，确定各部分成新率得分为结构部分92分，装修部分75分，设备部分50分，

3、三部分评分修正系数分别为0.65、0.20、0.15。要求：1.计算经过价差调整后的直接工程费概算指标。2.计算经过价差和结构差异调整后的直接工程费概算指标。3.计算该建筑物的建筑安装工程费、预备费、建设期贷款利息及投资总额。4.计算该建筑物在评估基准日的重置价。5.假定使用年限法权重40%，观察法权重60%，用综合法计算该建筑物的成新率，并确定该建筑物的评估价。（计算结果中，涉及金额的，以元为单位并保留整数；涉及百分率的，保留整数）解：答疑编号9811201011.经过价差调整后的直接工程费概算指标75000×78%×1.2573125（元/1000m3）答疑编号9811

4、201022.经过差价和结构差异调整后的直接工程费概算指标73125800081125（元/1000m3）。答疑编号9811201033.投资额建筑安装工程费81125×（17%）×（115%）×（110%）×（13.41%）1000×30000113551.151000×300003406535（元）预备费基本预备费（34065356200001200000）×5%261327（元）静态投资340653562000012000002613275487862（元）每年平均投入548786222743931（元）每一年涨价预备

5、费2743931×（10.05）1137197（元）每二年涨价预备费2743931×（10.05）21281253（元） 预备费261327137197281253679777（元）建设期贷款利息每年贷款额250000021250000（元）第一年贷款利息12500002×6%37500（元）第二年贷款利息（12500003750012500002）×6%114750（元）建设期贷款利息37500114750152250（元）投资总额340653562000012000006797771522506058562（元）答疑编号9811201044.建筑物的

6、重置价6058562×（112%）6785589（元）答疑编号9811201055.成新率及评估价年限法计算的成新率（1540）×100%88%（1分）观察法计算的成新率（0.65×920.20×750.15×50）×100%82%综合法计算的成新率88%×40%82%×60%84%建筑物评估价6785589×84%5699895（元）考点概念小结：1.用综合调整系数调整直接工程费的指标：DAKP383注意：指标所占比例。用增加费用调整直接工程费的指标： 单位统一，直接加减。2.建筑安装工程费直接费间接费

7、利润税金P355、361、363直接费直接工程费措施费间接费直接费×费率利润（直接费间接费）×费率税金（直接费间接费利润）×费率3.基本预备费（设备及工器具购置费建筑安装工程费工程其他费）×费率题目约定。4.涨价预备费：P370 直接用公式，各年累积之和。5.建设期贷款利息：P372 均衡发放。直接用公式，各年累积之和。6.总投资额设备及工器具购置费建筑安装工程费工程其他费预备费利息P345 构成7.综合法（使用年限法、打分法）计算成新率。P493例题3注意：损耗率、成新率关系。8.评估值（现值）：VC×q直接用公式。注意：求损耗 DC

8、5;d直接用公式。P48008年考题：评估人员拟对某化工项目进行评估，评估基准日为2008年1月1日。该项目建筑面积3000，年产500万吨。据调查，2006年建成的类似项目的年生产能力和设备工器具购置费分别为450万吨和1200万元。经测算，生产规模指数与综合调整系数分别为0.5和1.1。设备安装费用为设备工器具购置费的10%。2006年已建类似项目建筑工程费单价为2500元，其直接工程费资料及2008年初价格信息见表1。其中，人工费、材料费、机械使用费及其他综合费用占建筑工程费的比例分别为15%、55%、10%和20%。本地区20062008年以直接工程费为计算基数的建筑工程综合费率均为2

9、5%。经查阅资料，得知待估项目的工程建设其他费用为145万元，预备费为200万元，不考虑资金成本和其它费用。该项目建成后已使用8年，建成后2年办理土地出让手续，土地使用年限为40年，建筑物耐用年限为50年，残值率为5%。经现场勘查鉴定房屋结构部分为八五成新，设备部分为七五成新，装修部分为五成新，三部分占工程造价的比例分别约为32%、60%和8%。表12006年已建类似工程建筑工程造价资料集2008年初价格信息表名称单位数量2006年预算单价（元）2008年初预算单价（元）人工工日231404550钢材t44032004500木材M312011001200水泥t850330365其他材料费万元2

10、002008年相对2006年的价差调整系数为1.3机械使用费万元692008年相对2006年的价差调整系数为1.05要求1.采用生产能力指数法计算待估项目的设备工器具购置费。2.分别计算待估项目相对于2006年已建类似项目的人工、材料的价差调整系数及建筑工程费综合调价系数。3.计算待估项目建筑工程费单价和建筑安装工程费。4.计算待估项目在评估基准目的投资总额。5.假定使用年限法权重40%，观察去权重60%按综合法确定待估项目成新率，并确定待估项目的评估值。（计算结果保留2位小数，百分数取整）1.设备及工器具购置费：C2C1f1200××1.11391.40（万元）设备安装费

11、：1391.4×10%139.14（万元）2.人工、材料及综合调整系数：（1）人工价差调整系数：K11.11（2）材料价差调整系数：K21.32钢材：3200×4401408000 4500×4401980000木材：1100×1201320001200×120144000水泥：330×850280500 365×850310250其他材料：200万元2001.3260万元小计：38205005034250K31.05K41（3）K15%×1.1155%×1.3210%×1.0520%×

12、;11.23.单价及建筑安装工程费：单价：2500×1.23000元/m2建筑安装工程费：（3000×3000）÷10000139.141039.14（万元）4.投资总额：1391.401039.141452002775.54（万元）5.综合法求成新率，评估值：（1）使用年限法：1（15%）××100%80%（2）观察法：（85×32%75×60%50×8%）%76.2%（3）综合法：80%×40%76.2%×60%78%（4）评估值：2775.54×78%2164.92（万元）考点概念小结：1.生产能力指数法：C2C1fP368 直接用公式注意：只是设备工器具购置费，不包括设备安装费。2.综合调整系数：P383 例题86利用表1求注意：K4题给出条件。3.调整指标：建筑工程费指标=A×KP3834.建筑安装工程费=建筑工程+安装工程P353、354