广州市番禺分区规划管理单元控规-说明书

1、精选优质文档-倾情为你奉上专心-专注-专业说明书目录索引第一章 BA0602规划管理单元规划背景1 规划背景11大石镇概况大石镇隶属番禺区，辖区总面积45.12平方公里，辖6个居委23个行政村。常住人口约10万人，外来人口12.5万人。2004年，全镇实现国内生产总值45.1亿元，比上年（下同）增长16.3% ；社会总产值135.6亿元，增长20.24%。2004年获广州市计划生育先进镇、广州市维护稳定及社会治安综合治理先进单位、番禺区文明示范镇、番禺区发展经济先进镇、广东省教育强镇等13个荣誉称号。番禺区人民政府下文于2006.1.25日将大石镇分设为大石和洛浦两个街道办事处，调整

2、后，大石街道办辖区面积19.34平方公里，管辖北联、山西、大兴、大维、官坑、会江、猛涌、诜村、大山、东联、礼村、植村、河村、涌口14个村民委员会和大石、富丽、星河湾3个社区居民委员会的行政区域范围。大石在广州区位图12 区位条件大石街道办位于番禺西北部，紧邻广州市海珠区，是广州“南拓”发展战略的“桥头堡”。大石街道办有着优良的地理区位，北隔沥滘水道与海珠区相望，西隔陈村水道与芳村区、南海平洲镇相邻，南边东西走向绵延的丘陵与钟村镇毗邻，东接地村镇。洛溪大桥、番禺大桥、新光快线、地铁三号线、地铁七号线把大石与广州连为一体，迎宾路和105国道横贯全镇，是广州通往顺德、中山、珠海等地的门户，又是穗港澳

3、交通枢纽的重要通道。13 经济与产业在广州市番禺区，大石镇的经济与产业属于上游，2004年，工业总产值104.67亿元，增长22.05%，其中出口产值23.6亿元，增长21.2%。农业总产值2.22亿元。商业总产值8.89亿元，增长34.97% ；饮食服务业总产值12.65亿元，增长8.84%。社会消费品零售总额29.2亿元，增长21.8% ；集市贸易成交总额3.6亿元，增长12.6%。并获广州市计划生育先进镇、广州市维护稳定及社会治安综合治理先进单位、番禺区文明示范镇、番禺区发展经济先进镇、广东省教育强镇等13个荣誉称号2 相关规划与本次规划任务21 广州市番禺片区发展规

4、划对本区的要求番禺区发展区划图广州市番禺片区发展规划将番禺划分为“北部调整完善区”、“市桥调整完善区”、“大学城重点发展区”、“广州新城重点发展区”、“南沙重点发展区”和“中部都市农业发展区”六个功能区。其中以大石为主的“番禺北部调整完善区”定位为：是番禺片区的北门户，是广州市南部以房地产业、技术和资金密集的外向型工业为主导，商贸业和旅游业协调发展的山水生态型现代化新城区。22 广州市番禺区大石镇总体规划（2003-2020）对本区的要求规划区位于大石的核心地段广州市番禺区大石镇总体规划（2003-2020）提出：大石应利用其自身“人才、交通、旅游、房地产开发、商贸服务”的优势，加强配套设施建

5、设，主动与两大项目衔接，积极吸引人流、物流，最大化地将两大项目转为推动镇经济发展的一个动力引擎。作为大石街道办的核心地段，规划片区应依托地铁三号线与七号线中转站的建设，积极配置较高水平的公共服务配套设施，进一步提升其服务水平和档次。23 本次规划目的231 以地铁大石中转站的建设为契机，充分发挥片区优越的区位条件与便捷的交通优势，对片区进行重新定位。232 依据大石总规，对片区土地进一步细化，形成最能适合本区的功能布局。233 重构地铁站周边用地功能，发展以办公、商贸和房地产业为主导的多元经济。234 形成地面道路与地铁线路相协调配合的交通网络系统。235 通过规划控制，为片区内现有村庄改造进

6、行导引。236 通过土地整理与重构，完善规划区的公共服务设施。237 协调片区内社会效益、经济效益、环境效益三者利益，使土地达到最优配置。3 本次规划范围与设计重点31 规划范围规划区位于大石街道办核心地段，规划区西起G105国道，东至新光快速，北以三支香水道，南抵规划的平南高速，总用地面积198.78公顷(2981.7亩)。32 设计重点模式：(Transit-oriented Development)指的是政府利用规划垄断权带来的信息优势，在规划建设区域首先安排基础设施建设，通过基础设施主要是交通设施的建设引导开发。政府基础设施的建设资金主要来自出售基础设施的熟地，利用级差地租，平衡建设资

7、金。首先是利用片区周边众多的快速交通体系与地铁站点的建设，在规划区建立“”(Transit-oriented Development)土地利用发展模式，围绕轨道交通站点构筑“轨道商圈”，形成完善的公共服务社区，促进站点周边土地的高效和集约地利用。其次是以地铁换乘站的建设为契机，整合现状道路网络，完善片区的城市道路网络体系，建设公交网络，使之与地铁中转站有机衔接，构筑快速、便捷的道路网集疏运体系。4 规划构思地铁七号线、三号线大石中转站的建设将很大程度上提升片区的社会势能与经济势能，片区的建设将依托地铁中转站这一契机，选择片区未来的发展方向，并通过规划引导控制，进行城市旧城改造，把规划区建成地区

8、性城市功能区。同时规划区土地资源的匮乏也将很大程度上影响片区的建设历程。5 规划依据51 中华人民共和国城市规划法（1990）52 城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ 137-90）53 广州市番禺片区发展规划54 广州市番禺区大石镇总体规划（2003-2020）55 广州市城市规划管理技术标准与准则56 广东省城市控制性详细规划管理条例57 广州市番禺区统计年鉴（2005）58 国家、省、市、区的其它有关城市规划建设的法规、规范6 规划原则61 土地整理优化原则土地优化推动城市用地结构优化，用地结构优化促进产业结构优化，增加片区第三产业用地，推动产业结构的升级转换;消化、盘活闲置用地或低

9、效用地，提高城市土地配置效率和土地利用效益;增加公共绿地与休闲用地，提高片区城市绿化率，改善城市生态环境。62 整体性原则合理确定片区的功能与规模定位，延续和完善城市整体空间形态，完善片区功能，配套相应的设施，并根据城市建设发展的实际，作必要的深化和调整，包括用地功能布局，道路交通联系以及景观风貌建设等方面，使规划区成为城市的有机组成部分。63 以人为本的原则规划坚持以人为本，采用社区建设的理念，科学制定开发建设控制指标，配置相应的设施，提高片区环境质量和空间品质，创造人性化的城市空间。64特色与创新原则规划设计中注意发掘和强化片区的城市特色，并力争在原有城市特色的基础上进行创新。从城市整体空

10、间形态出发，延续和创造片区的整体空间形态，塑造具有特色的城市面貌。65可持续发展原则城市的发展是个新陈代谢的过程，片区建设应与分期建设的步骤相结合，滚动开发，注重环境保护，有计划、有目的的进行旧城改造，为后续的发展保留空间以利于城市的可持续发展。66 弹性与适应性原则规划的可操作性充分体现在它的高适应上，能够适应不同时期的城市发展与建设需要。规划科学灵活地进行街区和地块划分，针对不同地块的区位条件、现状情况、功能性质和空间要求，确定适宜的开发强度指标，充分考虑开发建设项目的不可预见性和土地的兼容性，在地块性质、界线、规模和容量控制等方面，具有相应的兼容性和弹性。67促进经济发展的原则城市建设的

11、成功与否与城市经济密切相关，规划设计在满足城市功能、交通、景观等方面地要求以外，更应注重土地价值地发挥，通过有步骤地土地开发、建设，使经济效益、社会效益和环境效益达到最优组合，本规划管理单元的建设完善将成为拉动大石街道办城市建设与经济建设的切入点，也可以说是大石经济再次腾飞的启动区。第二章 发展条件分析1 城市发展的外力11 宏观发展环境格局的变化随着经济全球化、区域经济一体化程度加深，资金、知识技术等资源自由流动性的进一步加强和高效率配置，国际范围内经济差异加剧，国与国之间的经济竞争已经进一步演变成为区域与区域之间、地区与地区之间以及城市与城市之间在资金、技术、人才、资源、市场等多方位的竞争

12、。资源整合、区域协调、协作共谋发展的趋势日益明朗。广东在珠三角经济圈发展的基础上，提出和周边省份共同发展的“9+2”的泛珠三角概念，促进区域化和地区集团化发展的思路，并得到各省市的热烈响应，反映了国内区域合作的强烈意愿。在这一经济发展中广州将从原“珠三角”经济中心的角色向承担“泛珠江三角洲”区域城市中心的角色转换；珠三角广州、深圳两个特色鲜明的科技经济增长极的形成，为处于广州南部的番禺区带来了难得的发展机遇。在这宏观环境下，大石街道办应依据有利的发展区位，吸收国内外的资金与先进技术把片区建设有特色的城市交通枢纽。规划区与广州两个重要规划区的关系12 区域中观发展态势广州整体向南拓展，大石镇处在

13、广州南拓的起点位置，位于广州都会区的中南部。未来大量基于知识经济发展和IT产业的大型建设项目，如会议展览中心、生物岛、广州新火车站、广州大学城、广州新城等新兴产业区也将布置在都会区南部的番禺北部地区，给大石镇的发展带来良好的发展机遇。13 区域性发展战略的影响港珠澳大桥、广珠城际快速干线的建设促进了珠三角发展重心由东岸向西岸的转移，而处于珠江口西岸的番禺区将是本次发展主要载体；广州南沙地区将发展成为珠三角的物流中心；集物流产业、临港产业和高新技术产业为一体的现代化产业基地；联合珠江口两岸城市群的枢纽性节点，新的粤港直接联系的重要通道。根据广州市番禺区发展规划，以大石为主的“番禺北部调整完善区”

14、定位为番禺片区的北门户，发挥“承北启南”的作用，提供了良好的空间发展机遇。2 城市发展的内力21 优越的交通区位番禺区位于西岸都市区的核心位置，规划区作为番禺的北大门，是广州"南拓"发展战略的"桥头堡"，具有独特的区位条件和发展优势。区内有105国道、新光快速路、平南高速等联系广州与中山、珠海等城市，而毗邻大石街道办的广州市新火车站的建设，将使番禺区一跃成为广州市交通要塞，成为交通网络的节点，极具发展潜力。22较高的土地价值地铁线规划与建设，强化了番禺区城市经济、社会、政治和环境等要素的优化配置。轨道交通的建成，将增强了空间联系的高度可达性，提升了沿线土

15、地的价值，并进一步激活了城市整体活力和地区的繁荣，使城市向更有序、协调、便捷的方向发展。而地铁三号线与七号线中转站的建设，将大幅度提升本规划管理单元的土地价值，使本区域的经济的再发展与城市改造成为可能，规划将利用其优越的地理位置按照较为理想的发展模式建设成为一个高密度开发、高品质建设的居住、商贸功能区，也成为广州市番禺区北部组团提升城市综合服务功能的一个切入点。23 较好的经济基础番禺大石街道办有着良好的经济基础，大石镇经过多年发展，城市经济已由原来的城郊农业镇发展成为一个发达的工业和商贸业城镇，经济实力强大，多项指标在番禺区甚至广东省名列前茅，是“广东省乡镇经济百强镇”之一。24 有良好的旅

16、游产业大石依山傍水，旅游资源丰富，休闲旅游开发也形成较好的品牌。香江野生动物园成为珠江三角洲的都市型核心旅游项目，2002年接待游客达103万人次；长隆夜间动物世界、丽江明珠歌剧院等发展良好；同时大石鳄鱼场也是全国规模最大、品种最齐全的大型鳄鱼养植场，养有鳄鱼10多万条，极具旅游开发潜力；滨水旅游方面也具有一定的发展潜力，规划区北部的三支香水道尺度宜人，两岸自然景色、人工开发建筑景观美丽多姿，均可进行水上旅游开发活动，是大石尚未开发的宝贵旅游资源和城市形象主要展示区。25 有良好的房地产开发经验番禺房地产大石有限公司经过十多年的发展，在片区内已经开发了多个较高档次的楼盘，有着一定的房地产开发经

17、验，大石镇房地产业开发已逐步成熟，楼盘档次、素质逐步提高，吸引了大量各个阶层人员的入住，尤其是近几年，开发楼盘档次的提高吸引了大批较高收入阶层的入住，形成了“住在大石”的知名品牌，带动了大石城市建设整体水平的提高。目前房地产业发展呈现从过去以单纯的居住为主逐步转向房地产酒店、办公、商贸等多行业的延伸，相应带动了信息、中介、金融等相关行业发展的趋势，对提升大石第三产业的服务水平和档次将会起到较大的促进作用，对片区未来居住社区与商贸等项目的开发有着一定的经济支撑与技术支持。3 现状建设状况及存在问题31 交通条件从交通区位来看，本规划管理单元北临三支香水道的沿江路，西靠G105国道，东接新光快速，

18、南抵平南高速，具有快速便捷的对外交通条件。而快速便捷的对外交通体系的支撑，有利于本区域建立高效的城市交通网络以及快速疏散的交通体系。32 自然地理条件需保护的建华路高压走廊下的古榕树规划区域均为平地，且大部份用地均已建成。规划区内的大山旧村，没有需保护的建筑。区内需保留有古树名木两棵，集中在建华路上的高压走廊底下。这些树年代久远，树型优美，是片区宝贵的自然资源和景观素材，应对其妥善加以保护和利用。区内有两条河渠蜿蜒穿越规划区，汇入三支香水道，但已经污染严重，急需整治。33 土地资源评价结合地形地质状况，综合考虑土地的适宜建设情况，规划区内的土地均为：一类适宜建设用地。34 土地存量分析规划区大

19、部分的用地已建成或已批建，除了规划的地铁站点周边的约11.27公顷用地未建外，区内基本找不到可用于建设的土地。总的来说，规划区存量土地极少，对本区域的发展存在着一定的影响。35 土地批出、出让信息规划区内除现状道路用地（约占总用地的13%）以外，大部分土地为国有土地，约占总用地比例的59%，集体所有土地约占总用地的28%。规划区内的集体所有土地为村集体所有，面积达49.81公顷，占总用地的28%，其中居住生活用地37.03公顷，未建设用地12.78公顷。规划区国有土地面积105.69公顷，均已出让使用权给企业或个人。从土地管理权属情况来看，规划区内28的土地为集体所有土地，管理权属较为统一，有

20、利于土地的整合使用；从内部条件分析可以看出，规划区土地资源储备极少，应在集约化的发展模式下对规划区进行高密度地开发和高品质的建设。现状土地权属统计表土地权属类型面积（公顷）占总用地比例（）国有土地105.6959.02村集体所有49.8127.82其中居住生活用地37.0320.68未建设用地12.787.14现状道路用地23.5613.16合计179.0610036 土地综合利用现状片区规划总用地面积198.78公顷，其中已建设用地面积为155.42公顷，占规划总用地的78.19%；水域及其他用地19.72公顷，占规划总用地的9.92%。除了需要保留的水域和已征用的土地外，土地储备极少，可开

21、发利用的空间较窄。现状用地一览表序号用地性质代码用地名称用地面积（ha）比例（%）1R居住用地90.6250.61R1一类居住用地6.77R2二类居住用地46.82R4村镇居住用地37.032C公共设施用地21.7512.15C1行政办公用地2.22C2商业金融用地16.09C3文化娱乐用地1.20C6教育科研用地2.243M工业用地8.334.654S道路广场用地24.0813.45S1道路用地23.56S3社会停车场用地0.525T对外交通用地8.304.646U市政设施用地0.540.307G绿地2.101.17G1公共绿地0.52G2防护绿地1.588E8已平整用地23.6413.20

22、9总建设用地179.0610010E1水域19.72小计规划用地198.78 37 综合交通现状平南高速公路从规划区南部穿越，G105国道、新光快速路紧临规划区的东部和西部，为规划区提供便捷的对外交通条件。规划区内现有横向道路4条，纵向道路3条，但道路等级较低，部分道路被占用或未通车，道路尚未形成良好系统。因此，结合地铁中转站的建设，建构快速便捷的交通联系，完善道路网结构，形成地面道路与轨道线路协调配合的交通网络系统、公共交通系统和舒适、方便的步行接驳系统将成为本次规划要解决的重点问题。38 综合配套设施现状现状规划片区配套的公共设施主要有教育设施、商业、文化等服务设施和社区居委会等。（见基础

23、资料汇编部分）从总体上看，本规划管理单元现状公共配套设施不够完善，主要表现在配置的等级低、规模小、档次低、服务范围小等方面；公共设施建设水平较低，配套数量和规模均不能满足城市化进程和人口快速增长的需求。4 发展条件综述本规划管理单元拥有较为优越的区域环境和发展背景,已集聚发展之动力；突显的交通优势、较好的经济基础，良好的房地产开发经验，使其独具巨大的发展潜力；而地铁中转站的建设使其面临前所未有的发展机遇，加快其开发建设的进程。显然，片区城市功能结构重组的开发建设已成为发展的必然。我们可以预见这一方极具挑战、最具发展潜力的片区将定格为番禺区北部的城市支点，也是广州市城市经济“南拓”的主要通道。未

24、来本区域将依托交通枢纽的效率资本，将可能提供的城市服务渗透到更广大的地区，形成地区中心和经济发展焦点。第三章 发展定位与发展目标1 发展定位以公共交通体系为核心，以商贸、居住为主导，构建番禺区北部高效便捷的交通枢纽，建设一个高起点、高标准的住区，一个现代化的商贸综合发展区。2 发展目标21 打造高品质的城市空间环境地铁的高效率使用与周边土地利用形态相辅相成。城市主要交通方式的运量越大，所形成的内聚力就越强，城市常常呈现紧凑形态。大容量、高速度的轨道交通可促进沿线高密度开发，同时高密度的开发用地又为地铁提供充足的客流，确保轨道交通的经营效益。高密度的土地开发有利于实现土地利用与轨道交通设施的高效

25、耦合，形成良性互动、彼此促进的“双赢”格局。本规划管理单元将有条件的按照理想的模式建设高品质的空间环境，改造片区旧村，实现地铁使用效率和城市空间环境品质的和谐统一。22 整合站点周边用地功能，发展以办公、商贸和房地产业为主导的多元经济轨道交通的建设改变了沿线地区的可达性，使城市的交通区位发生重构。一般而言，土地的可达性随着其与城市中心区距离的增大而衰减，城市土地的利用率随其与中心区距离的增大而递减。所以高效的轨道交通将集聚大量的人流、物流和信息流，能够很好地刺激第三产业的发展活力，促进以办公、商贸和房地产业为主导的多元经济的形成。23 形成地面道路与轨道线路协调配合的交通网络系统由于地铁中转站

26、的设置，站点周边的用地功能也将随之发生转变，土地开发强度加大，交通需求急剧增加，现有交通设施面临着巨大的压力。因此，必须建立以地铁站点为核心，各种接驳交通集散方便的一体化交通网络系统，营造高效、便捷的交通环境。3 产业选择31 以发展行政办公、商贸、休闲娱乐业为龙头借鉴国内外众多地铁站的建设模式，地铁站周边的一级地多为大型的、高密度的商贸产业，二级地多为档次较高的商务办公产业。地铁站点周边的土地开发模式将采取以发展行政办公、商贸、休闲娱乐为主的产业。32 以房地产开发的居住社区为支柱轨道交通建设促进沿线房地产增值的机理。轨道交通具有明显的外部效益，能够给沿线土地（房地产）带来显著的增值效益，高

27、度的能达性及其对场站周边物业的刺激开发作用，带来了显著的房地产增值，也将为站点周边土地的高密度开发与经济繁荣带来契机。地铁站点周边进行房地产开发建设，将为地铁站提供客源，为核心区的商业综合设施提供消费人群。第四章 用地布局与规划1 案例分析11 香港新界香港是世界上人口最稠密的地区之一，在1078km2的土地中，位于海拔50m 以下的部份仅占17.8%，其余大部份是陡峭的丘陵。而香港在用地紧张、居住密度如此之高的情况下仍然保持城市交通的顺畅，有效地控制交通污染，与其居民极高的公共交通使用率是分不开的。从80 年代开始，公共交通一直承担着全港80%的客流量，其中地铁每日的载客量为200 万人次，

28、仅有6%左右的居民出行使用自己的交通工具。香港的成绩很大部份取决于以公共交通为导向的土地利用模式。据1992 年香港的分区人口统计可以看出，全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500 米的范围内。如果仅以居住在九龙、新九龙以及香港岛的居民计，这一比例高达65%。除少数散布于半山和山顶的高级别墅外，绝大部份位于非铁路沿线的居住区也是围绕公共汽车站形成的高密度的组团。这种多种公交驳接的方式，有利于轻轨线路拉长站距，提高旅行速度，同时也缩短了居民向站点步行的距离，由于客源充足，以地铁为骨干的公共交通能保持良好的经营效益，维持高质量的服务，形成良性循环。香港的就业布局也采取这种模式。在新界，约有7

29、8%的就业岗位集中位于铁路站附近的就业中心内，其用地面积仅占新界总面积的2.5%，商务中心更是高度地集中在各类公共交通工具的大型枢纽处，大多数的大型商务建筑到地铁站的步行距离仅200m左右。香港这种综合开发与地铁有机结合的模式，使地铁站周边片区成为物流、人流和商业信息流的集散中心、一个综合的公共交通社区。而繁忙而有序的香港地铁，作为这座亚洲节奏最快城市的效率象征，也渐渐成为香港市民生活重要部分。12 上海宝山东城区上海宝山东城区位于宝山区的西北部，是宝山区的旧城区，为配合长江三角洲经济一体化策略，及上海城市交通发展战略的总体目标，构建多通道的对外交通联系网络，形成多平面、多网络的现代化交通体系

30、。新一轮的宝山区区域总体规划实施方案(20042020)提出在区域交通以干路网系统建设为重点，优先发展大容量轨道交通为公共交通的骨干体系，辅以足够容量和密度的地面公交及出租汽车，形成多方式优势互补的、协调运营的综合客运服务体系。规划还提出高效的整合轨道交通站点及沿线的土地，加强地铁站点周边区域的设计，使重要站点地区成为地区的功能中心与经济发展重点。目前，上海宝山东城区正依托便捷的城市交通体系，朝着高效率的网络化组合式城市，高质量的共生型生态城市，高品位的运动型魅力城市，高度融合的和谐城市的发展目标前进。13 启示131 地铁站场将促进周边土地利用的高效化大容量、高速度的轨道交通将改变站点地区的

31、交通可达性，促进沿线高密度开发，同时高密度的开发用地又为地铁提供充足的客流，确保轨道交通的经营效益. 地铁站场与周边土地的综合开发，有利于城市形成轨道交通运营与土地利用开发良性互动、彼此促进的“双赢”格局。132 地铁站场将促进城市“轨道商圈”的形成轨道交通不仅能大大地缩短城市群的交通距离，也将为城市的发展注入“兴奋剂”，促进城市第三产业的快速发展，同时巨大的凝聚力和高效的服务使其成为集聚人流、物流和信息流的巨大场所，从而带动站点片区商服物业的升值，促进传统商业圈的裂变，催生新型的商业圈，成为城市经济发展的亮点。不管是香港的中环、尖沙嘴还是重庆的解放碑，上海的新客站、人民广场都是依托大型的交通

32、设施（如地铁）而建的著名的商圈，他们的建设可以为大石地铁中转站商贸区的开发和建设提供很好的借鉴意义。133 地铁站场将促进城市公共交通社区的建设城市的快速发展带来了交通拥挤及环境日趋恶化等“城市综合症”。建立以地铁站点为中心的城市公共交通枢纽，引导城市公共交通的发展，建立交通社区，促进城市交通与土地利用协同发展是城市阻止交通拥挤和环境恶化的有效途径，是实现城市轨道交通商业化经营的关键，同时也是解决大城市交通问题的根本出路。2 规划理念“发展基点”基于以上案例分析，我们认为本规划管理单元的土地利用规划应遵循“发展基点”的规划理念。“发展基点”理论提出规划应强调城市发展的“爆发点”，城市轨道交通不

33、仅仅是为了满足城市不断增长的客运需求，更主要是通过对土地使用的控制，发挥轨道交通在城市发展中的积极作用引导城市空间的有序增长，并形成城市空间发展与轨道交通之间的互动协调关系。作为地铁中转站，片区的规划应以站点为中心建设半径合理的居住区，并提供办公、商业服务业等多样化综合功能，协调不同的交通方式，使地铁站成为带动周边发展的“发展基点”，成为时尚、高效服务和具备优雅环境的城市小客厅。3 土地利用规划31 规划结构地铁中转站的建设将为规划区及周边区域带来大量的人流，同时也会使得土地价值迅速提升并向周边土地辐射，因此我们在土地利用和空间布局上对这一特点加以充分利用和强化。规划通过全面分析地铁中转站点对

34、其周边城市用地开发形态影响的基础上，提出了“一核、三圈层、多组团辐射”的空间形态。一核由大石地铁中转站构成的交通枢纽核心，是该片区得以迅速发展的核心和基点。三圈层核心圈是指地铁出站口周边集中的商务办公、商业贸易区域。从国内外大量的轨道交通建设实例看，在这个圈层内土地增值空间最大，应进行高强度开发，以充分发挥其土地价值。内环圈是以地铁中转站为圆心，半径为500800m 之间的二级辐射圈层。这个圈层内的土地价值虽比核心圈层有所下降，但总体价值仍比较高，可进行中高强度开发。外层圈是800m以外的外围幅射圈层，它受站场的幅射相对较弱，土地价值相对低廉，宜低、中强度开发。多组团辐射依据路网的分隔，规划将

35、片区分为多个功能区，这些功能区围绕依照两个圈层的结构呈放射状分布，其价值和开发强度也是随土地的价值由内向外辐射递减。32 功能分区依据“轨道商圈”的功能布局以及主要道路网分隔，规划区的功能分区可分为“三轴四区”。三轴分别是沿群贤的商业景观轴，它串联了地铁站周边大型商业服务区、居住区，形成纵贯东西的商业轴；地铁站右侧的交通景观轴，它是地铁站的南北视线通廊；北部濒临三支香水道的滨水景观轴，它既是片区的独特滨水景观，也是大石可供开发的宝贵旅游资源和城市形象主要展示区。四区四个功能区分别是地铁站点站核心区，北部滨水居住区，中部的综合居住区，南部的商贸居住区。这些功能区在布局上与圈层辐射的空间结构相呼应

36、，并充分发挥出各区段的土地价值。33 用地布局基于规划定位，并结合片区的规划结构和功能分区，方案将各地块的土地使用性质予以落实，按照广州市城市规划管理技术标准与准则，用地代码划分至中类，部份划分至小类。各类用地概述如下：居住用地（R）较大型的居住社区主要分布在内环圈的南部与外环圈北部，商住混合用地则分布在内环圈的中部，规划居住用地面积77.42公顷，占规划区城市建设用地的42.98%。行政办公用地（C1）主要分布在内环圈的北部及规划区的动北侧，行政办公用地面积6.47公顷，占规划区城市建设用地的3.59%。商业金融业用地（C2）主要分布在核心圈层、内环圈及105国道东侧，商业金融业用地面积25

37、.45公顷，占规划区城市建设用地的13.57%。文化娱乐用地（C3）用地在内环圈的中部、祥和路的东侧，文化娱乐用地面积0.78公顷，占规划区城市建设用地的0.43%。体育用地（C4）用地在规划区的西北角，结合大石大桥桥头绿地布置，体育用地面积0.94公顷，占规划区城市建设用地的0.53%。医疗卫生用地（C5）用地在内环圈的中部、祥和路的东侧，医疗卫生用地面积0.77公顷，占规划区城市建设用地的0.43%。教育科研用地（C6）指的是广东省冶金技工学校，用地在大涌路与建华路交汇处西北侧，用地面积1.87公顷，占规划区城市建设用地的1.04%。对外交通用地（T）指的是规划区西侧的G105国道、东侧的

38、新光快速路、南部的平南高速用地，用地面积15.97公顷，占规划区城市建设用地的8.87%。道路广场用地（S）道路广场用地包括道路用地、广场用地与社会停车场库用地。广场用地与社会停车场库用地在内环圈的北侧，新光快速路的西侧。道路广场用地面积38.71公顷，占规划区城市建设用地的21.49%。市政公用设施用地（U）包括邮电设施用地与其他市政公用设施用地。邮电设施用地位于规划区东北侧，朝阳东路的北侧；其他市政公用设施用地指规划区东北侧的大石消防站。市政公用设施用地面积0.61公顷，占规划区城市建设用地的0.34%。绿地（G）规划区的绿地包括公共绿地、防护绿地。公共绿地分散于规划区内的各个位置，防护绿

39、地主要是平南高速、新光快速路以及区内河涌两侧退让的绿地。绿地面积12.13公顷，占规划区城市建设用地的6.73%。规划用地统计表序号代码用地名称用地面积(公顷）比例(%)1R居住用地77.4242.98其中R!一类居住用地6.213.45R2二类居住用地71.2139.532C公共设施用地35.2819.59其中C1行政办公用地6.473.59C2商业金融用地24.4513.57C3文化娱乐用地0.780.43C4体育用地0.940.53C5医疗卫生用地0.770.43C6教育科研用地1.871.043T对外交通用地15.978.87T2公路用地15.978.874S道路广场用地38.7121

40、.49其中S1道路用地37.0820.59S2广场用地0.690.38S3社会停车场库用地0.940.525U市政公用设施用地0.610.34其中U3邮电设施用地0.330.18U9其它市政公用设施用地0.280.166G绿地12.136.73其中G1公共绿地3.792.10G2防护绿地8.344.63小 计规划建设用地180.121007E1水域18.66总计规划总用地198.7834 人口规模预测通过对富丽居委会、大石村委会、大石流动人口管理办公室调查的资料计算，规划区现有人口约25000人，考虑到现状已建的多个楼盘的入住未满，近期又将有多个大型楼盘推出，未来规划区的人口将会有大幅度的提升

41、。341 根据人均居住用地计算根据国际相关规范标准，人均居住用地为（18-28m2/人），本区域为城市中心，取下值18m2/人。本区域的居住用地共73.62公顷（小学除外），可容纳的人口量约40900人。342 结合片区相关报建资料计算规划区人口计算规模按照现状已批建各商住小区的70%人口以及区内其它居住用地的居住人口综合计算。规划区内商住小区规划计算人口一览表名称报建人口（人）（每户3.2人）规划计算人口备注丽水湾3983按照70%已建售磬福安园608同上已建售磬乳芳园3556同上已建售磬福泰园2642同上已建售磬福宁园3787同上已建售磬宾至路商住楼一区294同上已建售磬朝阳路商住楼一区1

42、26同上已建售磬朝阳路商住楼二区294同上已建售磬莲芳园5145同上已建售磬富庭花园2100同上已建售磬丽景园15981同上现状部分用地未建富庭东园1820同上已建售磬怡景花园3609同上已建售磬新月明珠花园5726同上现状在建规划人口总计4967134770注：根据规划区内部分商住小区的入住情况、部分业主拥有多处产业以及部分居住套房被改为办公或商业，且报建人口是按照最高容量的人口数来进行计算，对于实际来说，该指标偏高，因此本规划区内已批建的商住小区人口数按照70%计算另改造大山村后的居住用地与规划的居住用地共25.76公顷（小学除外），居住用地按照容积率为2来计算，则有建筑面积约51.52万

43、m2。本区为城市中心区，居住用地全部按照家庭居住单元计算（每户100m2），则可居住户数为5152户，居住人口为16486人（每户3.2人）。根据推算可得人口数约51200人。由于地铁线的开通，周边区域干道的建设完成，规划区未来势必成为番禺区人口最为集中的区域，考虑到居住环境以及城市环境容量等相关因素，本规划管理单元的人口约为48000人。4 公共配套设施规划41 规划目标与原则规划区的配套设施主要指为本地区居住人口服务的配套设施。通过对公共设施的配套建设，为居民提供便捷、发达的公共服务，同时促进片区多元化综合发展。遵循“大集中、小分散”的原则，以地铁中转站点商贸综合服务中心为核心，以居住区级

44、以及小区级配套为补充的公共服务体系。42 规划布局根据BA0602规划管理单元的城市建设及经济发展的需要，全面统筹考虑公共设施的规划布局。为了充分发挥地铁站周边地区的土地价值，在地铁站500m 的范围内集中布置大型的商务办公、综合市场等商业办公服务设施。而各居住小区级的公共配套设施基本为现状，主要分布于各个组团中心，为居民提供便捷、发达、高效地公共服务，促进片区多元化综合发展。43 规划内容431 教育设施中学：在规划区东侧60米有现状已建富丽中学一所，该学校目前的生源几乎属于本规划管理单元规划，规划不重新配置中学，该中学用地面积2.86 公顷。小学：本规划区几乎已经建设完成，区内将现状的小学

45、有两所，学生数量均未满规划规模，仍有一定的吸纳能力。富丽小学占地1.45公顷；大山学校（大山学校附设初中）占地1.57公顷。另外规划区外约150m的东联小学也服务于规划区。幼儿园：现状规划区内已有幼儿园3所，分别是丽水湾幼儿园、大山幼儿园、新月明珠幼儿园，考虑到规划区未来发展后人口将大幅度提高，规划新增加幼儿园4所，以满足需要。432 行政管理设施大石街道办位于规划区西侧，距离规划区约250m，服务本规划区。现状的行政管理设施主要有富丽居委会，大山村委会与大石派出所，考虑到发展的需要，规划新增加居委会4个，大山村委会兼设社区服务中心；工商所与税务所各一处，附设于区内商业设施。433 医疗卫生设

46、施规划在祥和路东侧设置社区卫生服务中心，占地0.77公顷，主要是服务于本规划区；规划区内设置老年人服务站2处。 434 文体设施规划在祥和路东侧设置社区文化中心一处，占地0.78公顷，规划设置社区活动站4处；在规划区西北侧新增加体育设施一处，规划结合大石大桥桥头绿地布置，占地0.94公顷。435 市政公用设施规划区内社会停车场（库）有2处，位于规划区东侧的停车场占地0.94公顷，位于朝阳东路南侧的街心绿地下的停车库，用地0.28公顷；垃圾中转站（压缩站）设1处，垃圾站设6个，公共厕所按人口数量设置9个；服务于本规划区的大石专职消防队，占地0.28公顷。 436 商业服务设施规划区内的肉菜市场位

47、于祥和路西侧，服务整个片区，占地0.32公顷，书刊店设置3个。437 金融邮电设施规划区内现有大石电信端局与邮政支局一处，占地0.33公顷，规划增加邮政所2处，附设于区内的商业设施。公共配套设施一览表序号类别项目数量配置规模备注01教育设施中学1每个居住区（3-5万人）1处现状已建（服务于本规划区）小学3每14000人左右设1处规划区2所，周边服务于本区有1所幼儿园7每2000户设1处已建3所，新增加4所02行政管理设施居委会57000人设一处已建1处，新增加4处村委会1已建（管辖大山村）社区服务中心1每个居住区1处附设于村委会派出所1每个居住区1处现状已建工商所1每个居住区1处附设式税务所1

48、每个居住区1处附设式03医疗卫生设施社区卫生服务中心1每个居住区1处独立占地0.77公顷老年人活动站2附设式04文体设施社区文化中心1每个居住区1处独立占地0.78公顷社区活动站4每个社区1处，建筑面积大于3002附设式体育设施1独立占地0.94公顷05市政公用设施社会停车场2独立占地0.94公顷与用地0.28公顷垃圾中转(压缩)站1每个居住区1处附设式垃圾站6每个社区居委会1处附设式公共厕所9每万人2-3处附设式专职消防队1现状已建06商业服务设施肉菜市场1每个居住区1处独立占地0.32公顷书店3每个居住区1处书店和若干报刊点附设式07金融邮电设施电信端局1每个居住区1处现状已建邮政支局1每

49、个居住区1处现状已建邮政所5每个社区1处附设式储蓄所5每个社区1处附设式5 道路系统规划51 规划原则511 结合区域道路系统规划，处理好过境交通和区内交通的关系。512 完善中心区路网，在现有道路的基础上，规划建设等级明确、功能合理的城市道路交通网络。513 规划与管理措施相结合，保证城市主干道的畅顺，限制路段开口，提高路段通行能力。514 对于规划区内部交通，应充分考虑土地利用与道路交通之间的协调关系，使得道路建设能够为该区的土地开发带来便利的交通环境，同时保证土地开发所吸引和产生的交通量不会对该区的道路带来严重的交通压力。515 对部分交叉口进行交通渠化设计，提高整个路网的通行能力。51

50、6 随着经济发展水平的提高，应在远期考虑将自行车系统与机动车道路系统分开，融入步行绿化系统，城市道路中将自行车道并入人行道，以便为城市机动车提供更多的空间。52 道路系统规划本次路网规划在上一层次规划的基础上，结合现状地形特征，河网分布等因素，以及已经进行施工图设计的道路，对原规划道路网络系统进行了局部调整优化。同时根据用地性质和路网布局，对道路系统进行等级划分，确定每条道路所承担的交通功能。规划区内规划路网结构为：以高、快速路为主要对外交通通道，主干路为片区交通骨架，次干道为支撑，支路为补充的城市道路网络布局。521过境交通通道过境交通通道承担着该片区的对外交通和过境交通功能，本次规划三条过

51、境交通通道，分别是：平南高速公路：规划道路红线宽度为80米，设计车速为120公里/小时；105国道：一级公路，规划道路红线宽度为60米，设计车速为80公里/小时；新光快速路：城市快速路，规划道路红线宽度为60米，设计车速为80公里/小时。522 城市主干道规划的城市主干道承担该片区的主要内部交通以及和相邻片区的交通联系，以交通功能为主。主干道的机动车和非机动车应分道行驶；交叉口之间分隔机动车与非机动车的分隔带宜连续。结合该片区的路网特征，本次规划两条横向的城市主干道，主要是加强该片区以及与相邻片区横向的交通联系。朝阳东路：城市主干道，规划道路红线宽度为40米，设计车速为50公里/小时。群贤路：

52、城市主干道，规划道路红线宽度为40米，设计车速为50公里/小时。群贤路向东高架跨越新光快速路。523 城市次干道城市次干道是主干道与支路之间联系的通道，路网较密。两侧可设置吸引人流和车流的公共建筑物，并可设置机动车和非机动车的停车场、公共交通站点和出租车服务站。完善的次干路网络能有效地吸引交通流，疏解主干道上的交通压力，提高城市干路网的通行能力，本次该片区规划一纵两横的城市次干道。外挑出水面的人行道沿江路：城市次干道，规划道路红线宽度为36米，设计车速为40公里/小时。考虑到沿江路的景观休闲功能，本次规划借鉴了国内外滨水景观路的成功做法，沿江路道路断面为不对称断面，沿江人行道为8米，并外挑至水

53、面4米，以增强其景观休闲功能。大涌路：城市次干道，规划道路红线宽度为30米，设计车速为30-40公里/小时。建华路：城市次干道，规划道路红线宽度为30米，设计车速为30-40公里/小时。524 城市支路支路主要承担该片区内部的交通出行，本次该片区规划支路的红线宽度为15-30米不等，设计车速为20-30公里/小时。规划道路一览表道路编号路名红线宽度（米）道路长度（米）断面编号01平南高速公路80905-02105国道602104A103新光快速602003A2、A304朝阳东路401154B05群贤路40831B06沿江路361110C07大涌路301028D208建华路301850D109祥和路301486D210宾至路181111F11爱华路20732G12规划路15920H13