买房合同必看注意事项

1、1、集体供暖？市政供水？市政供电？市政供气？2、房子出问题后期维修？3、签好质量条款。购房者可和开发商约定，房屋交付时，若有质量问题，购 房者有权延迟办理入住手续,并不承担违约责任;若出现严重质量问题,购房人有 权 单方解除合同，开发商应退还全部房价款，并支付利息及赔偿相应损失。4、产权证要齐全。包括国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是

2、不是有房地产开发商的土地经营许可。5、 签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。 按规定入住70%以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。6、 延期交房：开发商补充协议规定，“若开发商延期交楼，则按业主 已交 房价每日千分之一支付违约金,且违约金赔偿总额以房款 5%为限，如发展 商仍不能交楼, 业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。7、 购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号

3、码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。8 公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人防的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批理方准的9、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处式，即确定双

4、方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%,超过此比例 的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。10、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留 5%左 右 的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开 发商的 帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更 加充裕一些。 在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律 师咨询一下你的资 信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。11、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过 30 天未付清 房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能

5、定 30 天，这两条应该对应，应 该是平 等的。12、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更 , 应该在 收到有关部门批准变更 10 个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择 退房。13、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的 住宅 质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。14、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说, 标准合同中有五项，

6、首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于 天然 气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说 入住率是 多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开 通天然气，实 际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承 诺过的，比如说象会所、 园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中， 要求开发商承诺竣工时间。 在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺 的使用条件 , 双方约定的处理方式， 应该按照对您比较有利的，在这一条上签上， 未达到

7、使用条件，应该视为开发商逾期 交房，应该承担逾期交房的相关责任。15、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款,购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定,在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要

8、退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。16、其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和

9、房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺买房之后最棘手的一件事就莫过于和开发商签合同了。大家都知道，开发商是签订商品房买卖合同的“高手”，购房者稍不注意，就会陷入开发商周密布下的文字陷阱。下面是在签订商品房买卖合同中的一些注意事项，希望能给您的购房提供一点帮助。仔细阅读合同内容。签约之前，买受人应当仔细阅读合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。认准签约主体。在商品房销售中，很多开发商往往会委托中介公司代销楼盘。因此就可能出现个别中介公司采用“一房多售”等方式，骗取房款后

10、携款潜逃的现象。而且当业主向开发商主张权利时，经常会出现以下“维权不能”的情况：一是业主签订商品房买卖合同时，合同的签约主体不是开发商，而是负责销售的中介公司，且 业主持有的购房发票、收据或其它书面材料往往仅加盖了中介 公司的公章。当业主发 现上当受骗后向开发商主张权利时，往往因为所有的手续、 材料没有开发商的公章或 业主无法就中介公司与开发商之间的委托关系进行举 证而败诉。二是在业主权益受到侵害时，业主往往提起诉讼以保护自己的合法权益。但是，遇到这种涉及刑事犯罪的情况，司法部门往往以 “先刑后民”（先审理刑事 案件，再 审理民事案件）为由，将业主向开发商主张权利的民事诉讼中止，待刑事案件审理

11、结束后，再恢复民事案件的审理。由于犯罪嫌疑人或者潜逃在外尚未抓获归案，或者案情重大一时无法审结，就导致在“先刑后民”的事由下，业主 们的权益很长时间得不到有效的维护，有时几乎看不到希望。因此，为了避免第一种情况的发生，购房者在签订商品房买卖合同时，无论接触的是开发商还是销售公司，一定要注意合同相对方的签约主体是商品房预售许可证上标明的公司，且交易中涉及的其它书面文件、材料也应由开发商出具，而不应由商品房预售许可证以外的其它任何人签约或盖章。尽可能不漏项。对商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应逐项认真填写，并且审读清楚，这些内容不应有漏项，因为这些条款关

12、乎所购房屋的合法性。现实中很多购房者（尤其是那些购买现房的人）对此却并不重视，有时候也许只是潦草地看一眼，以为一切都是明摆着的，不会出错，但如果最终发现对方根本没有销售许可证和土地使用权证时，却很难证明对方的欺诈，因此还是应该将这些内容明确地写出来，以防后患。为自己寻找谈判的机会。为体现合同双方的自愿原则，合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人均可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。但很多时候开发商往往会提前将空白行划去，不给购房者谈判的机会，这时候就需要购房者头脑清醒，据理力争，如果不同意合同中印刷文字的约定，可以提出自己的补充约定。否则，合同一旦签订生效后

13、，未被修改的文本印刷文字就将被视为双方同意的内容。双方违约处理应对等。合同文本中对甲方逾期交房和乙方逾期付款都有相应处理之前已经条款，但关键内容则为空白，由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同提前填写，购房者则一定要仔细对比，双方的违约期限及违约金利息均 应对等。关于 面积差异的处理。关于购买的房屋面积与合同约定不符的处理，最 高人民法院关于 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释、建 设部商品房销售管理 办法均有规定。首先，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同 约定 面积不符，合同有约定处理办法的，按照约定处理。其次，合同没有约定或者约定不明确的，如果面积

14、误差比绝对值超出3%, 买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含 3%） 部分 的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出 卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含 3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部 分的房价款由出卖人双倍返还买受人。购房者在此条款的谈判时，可参照上述 “解 释 ”。配套设施运行不可打马虎眼。合同文本中关于商品房上水、下水、供电、燃 气、 暖气的运行日期约定均为空白，需甲乙双方协商填写

15、。很多开发商在这里都 会大玩文 字游戏。比如他们会逐项填上 “ 入住时具备通水（电、气）条件 ”。这句 话看上去没 什么问题，但是细细品味之后就会发现，在这几个字的后面，开发商 大有文章可做。 “入住时具备通水（电、气）条件 ” 这句话中的水电是临时的，还 是正式的？入住时 具备开通条件并不代表一定能够开通。因此条款一定要注明具 体的正式开通时间。当 然，煤气的开通有入住率的要求，暖气的开通也有季节的 限制，但对此也应有一个尽 量明确的约定。同时，还应注意的是，对该项违约责 任的处理也应同前面条款的方法 一致。设计变更不可轻视。很多购房者对于设计变更条款不甚重视，尤其是对与所 购房 屋无关的环

16、境变更更是如此，因为他们认为这些变更对自己的影响不大。其 实不然， 开发商对于环境的变更决不是没来由的，往往在这些内容变更的同时会伤及购房者的图、利益，因此一定要认真对待。在签订此条款时应该审慎考虑以维护 自己的权益。关于合同附件。合同附件中，要求开发商附上商品房平面图，其中包括方位及分门分层平面图，这些图纸均不可减省，而且一定要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章。关于商品房的抵押和租赁情况一定要注明，不可空白。如果商品房已经抵押 或租 赁，应该注明撤消的期限及违约赔偿。商品房质量及设备情况应该逐项填写。 工程质 量是否合格、商品房的设备清单等。商品房房屋设计和环境布局应该附上原

17、设计及规划图纸，而不应以实际环境为准。另外还有补充合同附件是用作甲乙双方补充未尽事宜的，购房者应该提前考 虑清 楚，把自己想到的需要约定的问题经过协商之后添加进去。当然此项也可空 白。“商品房买卖合同 ” 的签订是一件非常复杂的事情，本篇文章也只能起到部 分提 醒和解释的作用，真正的工作还需要购房者具体问题具体分析，经过严谨缜 密的思维 和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的合同。购房合同的八大注意事项作者:阿致刚 时间:2017-01-25 浏览量 600购房是普通老百姓一生当中一件大事，俗话说“ 安居才能乐业 ”，所以，对 于普通老百姓来讲买一套称心如意的住房是一个很重要的问题，其实购房更

18、是一 次数额较 大的风险投资，但是一般的购房者恰恰没有意识到这里面的巨大风险。他们只是通过诱人华丽楼书和售楼小姐的花言巧语就做出几十万甚至数百万的 投资决定，所以其鲁 莽的投资行为最终可能会成为前途莫测的历险，而其根源就 在于他们签订购房合同时 不够严谨。其实如果购房者比较谨慎，在购房前了解购 房的相关知识，很多问题是可 以避免的。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意查验开发商的五证。 交付款，办理购房者选择物业项目，应该充分考虑物业项目所处的地理位置、户型、周边 环境、 开发商的资信情况，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一 些最基本的 了解。定金，签订认定书。选择付款

19、的方式，签订商品房买卖的合同。再交付购房 销售或预售备案登记。一下在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，北京诵盈律师事务所高级合伙人阿致刚律师通过本文为您解读，希望对您有所帮助。一、关于五证有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、 对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得

20、该证 件所要承担的责任。二、关于公摊面积建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。三、关于房产证建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定 期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。的相对2、将不能办理房产证中行政机关的原因单

21、列出来，开发商是具体行政行为 人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。四、关于书面通知合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后 其 可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。五、关于所售房屋的坐落位置陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房 时该 楼号又变为相同结构位置不好的楼层。对策： 1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在 此附图中盖章确认。六、关于所

22、售房屋的抵押有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如 果此 类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。1、在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。 3、要求开发商提供保证责任。七、关于物业管理公约物业管理条例明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签 订 物业管理公约。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。1、 买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了物业管理公约3、买受人也应签订三方都署名的物业管理公约。八、关于各方责任

23、范围如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。1根据民法通则以及 6月1日的解释将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。五证、公摊面积、房产证、书面通知、所售房屋的坐落位置、所售房屋的抵押、物业管理公约、各方责任。消费者在购买房屋时需要注意这八项。1、首先看开发商是否具备 “五证”五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两 个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用

24、证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是 国有 土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。2、使用规范的合同文本定要参照最好是采用且不要随意修改文本，并按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的定购协议书还交一笔订金 就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是

25、权 利义务不平等 的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这 个步骤，一定不能 马虎啊！否则到时吃大亏就惨了。3、查验有关证明文件 买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内， 买现 房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和新建住宅交付使用许可证。4、买期房要注意建筑面积的约定在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。5、买期房要约定条件和时限所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付; 另一层是房屋所有权转移 即产权过户。6、签约时要注意房屋质量问题购房者在签约时，应认真推敲商品住宅质量保证书和住宅使用说明书两 书的 内容，并将质保书作为合同的附件。7、签约时明确物业管理事项 合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。8、注意合同文本中补充协议的内容 购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协 议加 以取消，以减轻卖方的责任。9、注意约定违约责任这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款; 开发商卖房后要求换 房，不按期交房 ;面积变动超过约定幅度 ;质量不符合要求 ; 办理过户手续时不符合 规定和约定 等。买房签合同补充协议注意