建筑评估第十章

1、建筑匸程评估基础笫I章 陈汉明主讲第十章建筑物的损耗要求掌握：综介法汁算建筑物的成新率并确泄其评佔值要求熟悉：造成建筑物损耗的因素第一节概述一、建筑物损耗的概念要求熟悉有形损耗一一由于使用和受门然力影响而引起的建筑物实体价值损失。无形损耗一一由r功能上或经济上的因索而引起的建筑物无形价值损失。二、造成建筑物损耗的因素 要求熟悉（-）物质因素：使用、自然作用、自然灾害、人为破坏：（二）功能因素指由丁技术革新、设计变化等而导致建筑物的功能落伍引起的损耗。功能退化引起损耗的原因：（1）技术更新，指科学理论上的觅人灾破，新技术、新工艺 的推广运用：（2）设计变化，含消费观念的变更。造成建筑物的功能损桂

2、的主要因索包括：建筑技术进步、工艺的变更、规范和标准的改 变、建筑材料的更新换代。就住宅而言 ，包括住宅的结构类型、功能布局、层高、面积装修状况等；就工业建筑而言，还包括跨度、对生产工艺的满足程度等。房地何评时，建筑物的用途9上地的赧佳用途不-致而导致的价值损耗，也加J建筑物 的功能性损耗。（三）经济因素是指该建筑物与其周边环境不协调，即经济不适应性而发生的损耗。经济因素的主耍内容：（1）周边地区经济的衰退：（2）此建筑物与周边环境不相适应：（3）区域的优良性发生减退等。例1 多选题:造成建筑物损耗的主要原因有（）。A.物质因素B.功能因索C.经济因素D.坏境因素E.化学因素止确答案：ABC第

3、二节建筑物损耗的确定一、使用年限法 要求掌握基本计算公式：损耗率d =上也x 100%N损耗D = Cxd =建筑物的重置价值x损耗率（一）耐用年限N1. 经济耐用年限的规定钢结构：70年；钢筋混凝土结构50年：砖混结构40年；简易结构10年。前面三项非 生产用的加10年。例2 单选题:根据房地产估价规范.钢筋混凝土结构的生产用房（未受腐蚀）和非生产用房的经 济耐用年限的参考值分别是（）年。A.40 和 50B.50 和 60C.60 和 70D.70 和 80正确答案：B2. 建筑物使用年限与土地使用权年限不一致的儿种处理方法。（1）建筑物的建设期不计入耐川年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物

4、竣工验收介格 Z 口起计算；（2）建筑物咐用年限短于土地使用权限的，应按建筑物的耐用年限计算损耗：（3）建筑物耐用年限长J：十.地使用权年限时，应按十地使用权年限计算损耗；（4）建筑物出现r补办土地使用权出让手续前，其耐用年限早j：土地使用权年限而结 束时，应按建筑物耐用年限计算损耗：（5）建筑物出现r补办土地使用权出让手续z前，苴耐用年限晚土地使用权年限而 结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。例3 单选题:建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物（）计算损耗。A.耐用年限B.使用年限C.设计年限D.折旧年限正确答案：A（二）建筑物已使用年限：分实际使用年限和冇效使用

5、年限。评估中应肖使用冇效使 用年限的数据。（三）建筑物成新率的确定：1. 成新率=1-损耗率，即:q = -d=X100%,L N .当 R = 0 时= | 1-kl00% = X100% t ( /V 丿N川-代表建筑物剩余年限#PDF文件使用"pdfFactory Pro"试用版木创建www. fineprintcn建筑匚程评估基础笫I章 陈汉明卜:讲2. 现值二重置价格X成新率，即:V = CqV-建筑物的现值；C-建筑物的重置价格；g-建筑物的成新率3. 若建筑物各部分新II程度不样，则必须利用加权系数求取建筑物的整体成新率。 建筑物并部分的加权系数为建筑物并部分

6、价值占建筑物整个觅置价格的比觅。例如，某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值肯7诧，附属设备价值占30%,耐用年 限分别为：主体建筑50年，附属设备15年。至评估基准口，该办公楼已使用10年。则综合损耗率=x70% + X30% = 34%5015例4 单选题: 半建筑物残值（ A大于零 正确答案：B）时，建筑物的损耗率和成新率之和等于1。B.等于零C、小于零D、不等于零例5 单选题:某住宅楼的主体结构价值和装饰装修价值分别占总价值的70%和30%,耐用年限分别为 60年和15年，该住宅楼至评估慕准L1己使用9年，则按使用年限法确定的损耗率为（）。A. 90%B. 10.5% C. 19.4%

7、D. 28.5%正确答案：D解答计算过程倚70% +存30%卜00% = 28.5%例6 综合题教材例题10-1：某项冃评估基准11为2006年9丿j 30 11, A类建筑物中月一联合车间，2001年5月竣 工交付使用,主体结构为钢屋架、人型屋面板的钢混结构厂房,跨度为18米,层高10米, 钢门窗，水泥地而，并设仃10吨用车两台。总建筑而积19.600平方米，C类建筑中仃简易 库枷一座，98年建成，并己使用8年对上述房屋成新率的计算，是在调査自竣匸以來维修保养情况，査看建筑物主体结构和 内外装修并作必要查勘记录基础上，运用年限法计算的。使用年限法（残值率为零时）用公式表达时，冇以卜三种形式：

8、建筑物损耗率二己使用年限建筑物耐用年限X100%;3PDF文件使用pdfFactory Pro"试用版木创建www. fineprintcm建筑匚程评估基础笫I章 陈汉明卜:讲#PDF文件使用pdfFactory Pro"试用版木创建www. fineprintcm建筑匚程评估基础笫I章 陈汉明卜:讲建筑物损耗率已使用年限X100%-己使用年限+剩余使用年限 建筑物成新率=1 -建筑物损耗率公式（1）用丁确定建造时间较短的建筑物，公式（2）用r确定己接近耐用年限或已超 过耐用年限的建筑物。#PDF文件使用pdfFactory Pro"试用版木创建www. fine

9、printcm建筑工程评估基础第I章 陈汉明主讲联合车间已使用5年4个月,耐用年限为50年,贝IJ：5 3联合车间损耗率七伽10.6%;#PDF文件使用"pdfFactory Pro"试用版木创建www. fineprintcn#PDF文件使用"pdfFactory Pro"试用版木创建www. fineprintcn联合车间成新率二1-10.6% = 89.4%考虑到该车间维护状况良好，故取成新率为90%。简易库棚的耐用年限为10年，已使用8年，接近附用年限，经査该厂J： 2003年进行了 一次人修，现实物状态基本完好，预期尚叮使用6年，贝IJ：Q简易

10、库棚损耗率=_2_xl00% =57%;8 + 6联合乍间成新率=1 -57% = 43%二、观察法（亦称打分法）损耗率的求取公式为：要求掌握损耗率二结构部分介计得分xG +装修部分介计得分XS+设备部分介计得分xB例7 综合题教材例题10-2：某混合结构单层厂房经评估人员现场查勘后的打分情况如表102所示，査表10-1中的 损耗率评分修正系数G=0.7, S=0.2, B=0.1则该厂房的损耗率为：损耗率=39%x0.7+45%x0.2+44%x0=40.7%成新率=1 .损耗率=1-40.7%=59.3%根据上述计算结果，判定该厂房为八成新。三、其他方法对町弥补的损耗一般采用成本法；不可弥

11、补的损耗采用收益法和山场法等。（一）成本法通过佔算建筑物恢复到原仃全新功能所必盂的乞项费用來确定建筑物损耗的方法。D =C- +Cq 十 q GD-建筑物损耗； q-拆除工程费用； G-修缮T程费用； G-恢复工程费用； C4-ft接经济损失； C5 -被拆除物残值。直接经济损失包括:房屋使用人周转安置费用、房屋空置的收益损失、房屋使用 而积减少的损火、净高降低造成的损失、采光而积减少造成的损失、耐久性降低造成的损失、 邻近房屋损坏的补偿、施工影响的补偿和瓦他经济损失。（2）房屋使用人周转安置费用=每人所需安置费用X天数：（3）房屋使用人周转安置费用、房厘空置的收益损火、房屋便用面枳减少的损失

12、、净 高陆低造成的损失、采光而积减少造成的损失、耐久性降低造成的损失，宜采用收益法测算。 邻近房屋损坏的补偿采用成木法、收益法、市场法计算：建筑C程评估基础笫I章 陈汉明主讲（4）施工影响的补偿按仃关标准或市场价补偿：被拆除物残值按回收市场价格。（二收益法指通过估算建筑物山损耗所引起的木來收益损失來确运建筑物损耗的方法。未來净收 益损失通常包括和金等收入减少所造成的净收益损失额和由于能源消耗等龙用増加所造成 的净收益损失额。A4其一，适用净收益减少之情况：D二£上L£（1+町式中：建筑物损耗；M, -耒來第i年的净收益损失额；R-折现率；加-净收益损失年限。其二，适用收益年

13、限减少之情况：D=V-Z? （1+/?）*式中：D-建筑物损耗；A-未來第i年可获得的正常市场净收益；折现率；无损耗时的剩余使用年限；加-有损耗时的剩余使用年限。（三）市场法1价差法价差法是通过估算类似令损耗建筑物与类似无损耗建筑物Z间市场价值Z差作为建筑 物损耗的一种方法。价差法的公式为：d = d-d2式中：D-建筑物损耗；0 -类似的无损建筑物的市场价值；O-类似的有损建筑物的市场价值。£2.比较法是指通过対建筑物与冇类似损耗建筑物进行比较，对苴损耗金额进行修正、调整来求取 建筑物损耗的方法。5PDF文件使用"pdfFactory Pro"试用版木创建www

14、. fineprintcn建筑匸程评估基础第I罩 陈汉明卜:讲比较法的公式为：D = PxFixF2xFy式中：D-建筑物损耗；P-可比实例补偿金额；仟-补偿情况修正系数；&-补偿I期修正系数；厶-缺陷状况修正系数。采用比较法时，要求选三个及以匕类似损耗建筑物的町比实例比较。四、损耗计算方法的综合用各种不同的方法测算建筑物的损耗率或成新率并赋予各种方法的计算结果一定的权 数，址后综合确定建筑物的损耗率或成新率，以次求得建筑物损耗。注意：权数Z和要为1。例8 综合题教材例题10-3：某房屋耐用年限为50年，现已使用6年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的 土地使用权年限为40年。经现

15、场查勘鉴定，按照仃关规定评出现状损耗总分，房屋损耗率 打分详表10-3o三部分评分修正系数G、S、B分别取定为0.8、0.1、0. 1«问题：计算损耗率（其中年限法权車40%,打分法60%）解答：1. 按使用年限法计算损耗率建筑物出现补办土地使用权出让手续之前，苴耐用年限晚F土地使用权年限而结束 时，故应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。损耗率=（己使用制臨用年限）如吩卅旷0024.29%2. 按观察法计算损耗率损耗率二结构部分合计得分XG +装修部分合计得分xS十设备部分合计得分xB = （9x80%+16xl0% +12x10%） = 10%3. 计算综合损耗率综介损

16、耗率二使用年限损耗率x A严观察损耗率XA,=14.29% x 40% + 10%x60% = ll .72%第三节确定建筑物损耗的现场勘察工作一、现场勘察工作程序 要求熟悉无论何种方法计算建筑物的损耗率，佔价人员都应当亲临佔价对彖现场。妙察时应事先按照厂区或小区规划或根据现场情况安排-个介理的勘察路线，并将预先 安排好的口程事先通知对方二、现场勘察要点 要求熟悉(一) 钢筋混凝土结构分结构部分、装修部分和设备部分进行勘察。(二) 砖混结构小结：毛点学握建筑物损耗确定的计算。例9 综合题:某房屋耐用年限为50年，现己经使用7年，建成2年后才补办土地使用权于续，确定 的十地使用权年限为40年。经

17、现场勘察鉴定，房斥结构、装修、设备部分损耗得分分别为 12%、15%、15%o三部分评分修正系数取定为0.8、0.1、0.1。请问：(1) 、用使用年限法计算损耗率：(2) 、按打分法计算损耗率(3) 、按综合法计算损耗率(年限法权車40%,打分法权!： 60%)o解答：(1) 按使用年限法计算损耗率：损耗率二已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)X 100%=747+(40-5) X100%= 16.67%(2) 按照打分法计算损耗率：损耗率二结构部分合计得分XG+装修部分合计得分XS+设备部分合计得分XB= 12%X0.8 4- 15%X0.1 + 15%X0.1= 12.6%(3) 按综合法计算损耗率：损耗率=使用年限法损耗率XA1+观察法损耗率X A2=16.67%X40%+ 12.6%X60%= 14.22%例10 综合题:某建筑物的巫置价格为200 )i元，经济耐用年限为50年，已经使用10年。根据评估人 员推测，主体结构修复费用为15力元，装饰的重置价格为60力元，耐用年限为8年，已经 使用2年，设备的乖置价格为60力，耐用年限为15年，已经使用10年，残值为零。请问 房屋的成新率是多少？解答：主体部位的损耗率=15/(200-60-60) X