后湖新城将成投资开发重点

1、后湖及杨汊湖地区配套设施建设方案2006年11月3日为了贯彻落实市委、市人民政府关于把武汉后湖地区营造成为现代化绿色生态都市居住新城的工作部署,促进该地区经济社会均衡发展,现提出后湖地区配套设施建设方案。一、指导思想以党的十六大精神和“三个代表”重要思想为指导,全面落实科学发展观,积极探索城市居住新区开发建设的新思路、新模式,按照政府主导、统一规划、市场运作、综合配套、分步实施的原则,通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织,将后湖地区建设成为高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化绿色生态都市居住新城,同时为全市其它综合居住区的开发建设提供示范作用。二、后湖地区建设范围武

2、汉市后湖地区规划范围为南临京广铁路、北抵规划的三环线,西起姑嫂树路、东至解放大道和汉黄公路所围成的区域。该区域规划用地23.6平方公里,其中江岸区占地18.56平方公里,涉及21个行政村;江汉区占地5.04平方公里,涉及2个行政村。后湖地区远期规划人口32.2万人。三、后湖地区配套建设目标(一总体规划定位后湖地区以建设“生活的新区,健康的新区”为宗旨,按照“以人为本”的理念,通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织,营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区。(二至2020年市政基础设施建设目标1、道路。主要由外围交通干道、区域交通干道

3、和居住区服务支路组成。后湖地区道路规划总长192.8公里,其中:外围交通干道总长20公里。区域内部“五纵三横”干道全长为37公里,“五纵”道路由西往东依次为塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线和建设渠路,“三横”道路由南向北依次为后湖路、幸福大道和井南路。其它居住区服务支路总长135.8公里。2、排水。后湖地区排水建设实行雨水和污水分流,排水管网密度达到14.5公里/平方公里,污水管网普及率达到88%,污水处理率达到90%。拟对4条明渠(黄孝河、建设渠、塔子湖渠、幸福渠进行改造和景观整治,修建4座污水中途提升泵站(铁路桥、石桥、塔子湖、建设渠泵站,完成三金潭污水处理厂近期规模和远期

4、规模的建设,改造后湖二期、三期泵站,修建后湖四期泵站。3、给水。用水量达到14万吨/日,为满足城市供水服务压力的基本要求,拟新建后湖加压站和塔子湖加压站,同时配合道路建设敷设给水干管35公里,使供水干管闭合成环。4、园林绿化。形成“一轴二廊两园多个绿化节点”的园林绿化空间格局,区域人均绿地面积和绿地率将分别达到14.5平方米和38%,达到全国绿化先进水平。具体绿化建设包括黄孝河轴线,三环线、京广铁路线2个绿色长廊、2座公园(后湖公园、塔子湖公园及3座社区游园(百步亭游园、后湖中心广场和竹叶山商贸城游园等。5、环卫。按每6平方公里的服务范围建1座垃圾转运站的标准,区域内共配建4座垃圾转运站;1座

5、餐厨垃圾集中处理厂和2处环卫车辆停保场。按每平方公里设2座公共厕所的标准,区域内共配建50座公共厕所。6、消防。按每6平方公里的服务范围设置一座消防站的标准,区域内共配建4座消防站。7、燃气。建设沿幸福大道、井南路、后湖路等道路的燃气干管,形成环状管网系统。8、城市公交。完成以轨道交通、公交和城乡一体化综合站组成的城市公共交通系统,提高市民出行效率。配套建设轨道交通的相关设施,拟建设公交首发站线路32条,共829台车辆。建设5座公交停车场、8座公交首末站和2处公交停保场。9、电力。保证29万居民的用电需求,所有道路沿线的电力架空线改造入地,拟建2座220kv变电站和6座110kv变电站。10、

6、邮电。在全市率先成片达到光纤到户的目标。通讯管线入地,配套建设5座邮政支局和3座通信分局。(三至2020年社会性配套设施建设目标1、商业。根据武汉市城市总体规划和武汉市商业网点发展规划,后湖地区为市级商业副中心,即地区性商业中心在商业网点设置上采用板块形,分别建设以大型购物中心、百货店、仓储式商场或大型超市为核心,配合专业店及便民网点的市级商业副中心。拟建设9个独立的商业中心或大型超市,并在主干道周边均衡设置4个加油站。2、医疗卫生。根据湖北省卫生资源配置标准和武汉市区域卫生规划,卫生服务设施的建设应与后湖地区经济建设和发展、与人民群众医疗保健需求相适应,拟建设1所综合医院,2所专科医院,设置

7、4所社区卫生服务中心,12个社区卫生服务站;迁建江岸区疾病预防控制中心和江岸区妇幼保健所。3、文化设施。按照文化发展规划要求,构建以政府主导、部门合作、社会共建、群众广泛参与的公共文化服务体系,做到文化设施布局合理,公共文化服务体系健全,文化与经济、社会协调发展。拟建设1个中等规模的公共图书馆;新建1个中等规模的文化馆;新建1座多厅影院(45个影厅;新建6处社区综合文体活动中心,在塔子湖、塔子湖西路与幸福大道交汇处各建一个文化活动广场。4、教育。根据武汉市普通中小学规划布局,后湖地区规划配建小学17所,初中8所,高中3所。按教育设施存量和建设要求,该地区需改(扩建学校5所(岱山小学、余华岭小学

8、、塔子湖小学、石桥小学、六中分校,新建学校23所(小学13所、初中8所、高中2所。5、体育。为举办全国第六届城运会,建设塔子湖体育中心,完善后湖地区全民健身体育设施建设。6、社区服务中心。深化“社区建设883行动计划”,完善社会保障、社会治安综合治理、社会管理、社会服务“四进社区”管理机制,每个社区3万人,每个社区设置一个服务中心,共建设10个社区行政事务受理中心和服务中心,主要包括社区居委会、活动室、警务室、服务站等内容,其中社区福利院规划共设置400张床位。7、公安派出所。按每5万人设置1个公安派出所的标准,后湖地区共设置6个公安派出所。四、后湖地区建设现状(一土地利用和开发后湖地区23.

9、6平方公里土地中,社会用地占12.91平方公里,村属用地占10.16平方为公里,储备中心代征建设用地0.53平方公里。目前已批租用地8.69平方公里,保留用地3.02平方公里,可改造和储备用地有11.89平方公里。在11.89平方公里中,预计用于“城中村”改造3.63平方公里,部分村保留产业用地0.41平方公里,设施配套控制用地2.62平方公里,可纳入资金平衡测算的土地总量为5.23平方公里(共计7845亩。自1996年起,后湖地区逐步进行开发建设,已建和在建小区主要集中于五大片区,其分布由西向东依次为:幸福大道两侧的汉口花园片区、后湖路两侧的黄浦科技园片区、后湖路与金桥大道交汇处的后湖生态花

10、园片区、后湖路与岔马路交汇处的百步亭花园片区、汉黄路西侧的堤角都市工业园片区。目前已建小区建筑面积296.28万平方米,住户数25735户,可居住人口8.2万人。在建小区建筑面积132.79万平方米,住户11534户,人口3.7万人。(二市政配套设施1、道路。外围交通干道中,除解放大道、发展大道和姑嫂树路外,其余未按照规划断面形成,需进行改建或新建;外围交通干道已建11.2公里,在建6公里(三环线北段。区域内部干道“五纵三横”已建7.8公里(其中2.8公里仅按半幅规划断面实施,在建8.7公里;居住区服务支路已建9.9公里(其中有0.8公里按半幅规划断面实施,在建3.8公里。2、排水。已建和在建

11、道路已配套建设了雨污水管涵,但尚未形成体系。目前区域内排水主要通过排水滥用渠入后湖泵站。主要的排水明渠有黄孝河明渠(低排明渠、建设明渠和新湖明渠(高排明渠、塔子湖明渠(塔子湖、黄孝河的连通渠,总长11公里。这些明渠多为原始沟渠,淤积严重,存在严重乱搭乱建现象且因污水排入,影响周边环境,急需进行整治。后湖二期泵站现有抽排能力为37.5立方米/秒,三期泵站现有抽排能力为97立方米/秒,分别服务于黄孝河高排和低排系统。目前后湖地区已敷设了污水干管5公里,金桥大道上尚有4.6公里污水收集管涵正在实施之中。后湖地区雨污分流后,污水全部汇入三金潭污水处理厂,该处理厂处理等级为二级,近期处理规模30 万吨/

12、日,远期总规模40万吨/日,目前正在建设之中,预计2007年投入使用。3、给水。目前该地区已建部分枝状供水管网,是宗关水厂和白鹤嘴水厂的供水末梢,供水压力不能满足安全用水要求。已与市政道路配套建设的供水主干管有4条(幸福大道、后湖路、金桥大道、岔马路供水干管,计9公里长。除百步亭花园设有每日4千吨的加压泵站外,目前尚无其他供水加压站。4、园林绿化。除各开发小区的配套绿地外,后湖地区现有公共绿地12.79公顷,其中新世界水族公园占地7.09公顷,百步亭游园占地5.7公顷。道路绿化目前基本未配套建设。5、环卫。该地区分属于江岸区后湖乡和岱山街管辖,现大部分区域仍属于农村和城乡结合部。仅部分社区配建

13、了垃圾收集和清运等设施。公共厕所仅有9座。6、消防。该地区目前仅在边缘区域建有2个消防站,分别为唐家墩消防站和堤角消防站。7、路灯。除小区配建路灯外,目前该地区已统计的与道路同步建设的路灯数量为8040盏,各类线路总长131.2公里,路灯专用变压器35台。8、燃气。目前金桥大道部分路段铺设了管径为500毫米燃气干管,幸福大道、后湖大道、百步亭路、岔马路部分路段铺设了管径为300毫米燃气干管。现金桥大道附近的新建社区和百步亭社区已开通了天然气。9、城市公交。目前该地区仅设有百步亭花园和塔子湖两处公交首末站点。区域内部共布置了12条公交线路,共有353台车,另在外围道路设有20余条线路。公交通达区

14、域主要为金桥大道沿线和百步亭花园片区。另在堤角和汉黄公路西侧建有公交停保场1座、公交停车场2座。10、电力。后湖地区现有岱家山(220kv、百步亭(110kv和新华路(110kv3座变电站,但区域的主要供电源来自百步亭变电站,用电较为紧张。现有高压线路110千伏架空线路100公里,10千伏架空线路100公里。11、邮电。后湖地区现有杨汊湖邮政支局和姑嫂树、百步亭2座邮政所。另设有2座通信分局,目前已沿金桥大道全线,后湖大道、塔子湖东路、幸福大道、正义路、建设渠路、岔马路和建设大道延长线部分路段铺设了通信管线,通信设施建设主要集中在后湖生态园和百步亭花园周边。(三社会性配套设施1、商业。目前尚没

15、有大型商业中心,仅有部分小型商业设施。社区商业网点主要分布在东方华府、后湖生态园等楼盘,总建筑面积7.7万平方米。2、医疗卫生。后湖地区现有医疗机构17个,包括:一级综合医院1家(惠济医院,专科医院1家(武汉市第二医院附属新华医院,社区卫生服务中心1个(在建的百步亭医院,村级卫生室14个。共有医院病床190张,医护人员263人。3、文化设施。目前主要有3处文化设施,分别为市老年大学(金桥大道后湖乡政府内、后湖乡文化站(金桥大道后湖乡政府内、百步亭花园文化室(百步亭花园小区内4、教育。后湖地区现有小学8所、初中1所(百步亭小区配建初中和高中1所(六中分校。8所小学中包括:原有小学4所(石桥小学、

16、塔子湖小学、岱山小学和余华岭小学,配建小学4所(百步亭小区配建小学3所、东方恒星园配建小学1所。5、体育。目前只有部分居住小区和学校建有少量体育健身设施,尚无大型公共体育设施。6、社区服务。目前新建的17个小区中,现有办公用房9235平方米,均为物业管理用房,没有社区机构用房。7、公安派出所。后湖地区现仅有2个派出所(后湖乡派出所和百步亭派出所。(四现有配套设施差距分析目前后湖地区虽已配建了部分配套设施,但配套设施尚不完善或滞后,与居住新区的规划目标相比仍存在较大差距。1、市政基础设施的主要差距(1道路。道路规划总长为192.8公里,已建和在建道路长47.4公里,占规划目标的24.6%。(2排

17、水。规划雨水干管39公里,已建11公里 ,规划排水管网密度14.5公里/平方公里,现有排水管网密度2.5公里/平方公里。规划污水收集干管41公里,已建9公里,规划污水管网普及率88%,现状污水管网普及率15%。三金潭污水处理厂及污水中途提升泵站尚未建成投入使用,该地区现有污水未经处理而排入水体。(3给水:给水干管规划总长为35公里,现状长为9公里,占规划目标的26%。(4园林绿化。公园规划为2座,现有1座(未达标;不足50%,社区游园规划为3处,现有1处,占规划目标33%。(5环卫。公共厕所规划为40座,现有公共厕所9座,占规划目标的23%;转运站规划4座,现无转运站。(6消防。规划4座消防站

18、,现有只有2座,占规划目标的50%。(7城市公交。规划为5处公交停车场、现有2处公交停车场,占规划目标的40%;规划为8处公交首末站,现有2处,占规划目标的25%;规划公交停保场为2处,现有1处,占规划目标的50%。(8电力。变电站规划为8座,现有3座,占规划目标的38%。(9邮电。规划为5座邮政支局、现有1座,占规划目标的20%;规划为3座通信支局,现有2座,占规划目标的67%。2、社会性配套设施的主要差距(1商业。规划建设9处市级商业中心,现仅有4处商业网点,难以满足当地居民购物的需要。(2医疗卫生。现有综合医院1家(需迁址,专科医院1家,社区卫生服务中心1个。主要差距:一是缺少大中型综合

19、医院;二是缺少社区卫生服务机构;三是缺少预防保健机构。(3文化。规划建设中等规模的1个公共图书馆和1个文化馆, 1座多厅影院,2个文化活动广场。目前仅有3处小区文化设施。公共文化和娱乐设施较为缺乏。(4教育。规划配建学校小学17所,初中8所,高中3所;现有小学8所,占规划目标的47%;初中1所,占规划目标的13%;高中1所,占规划目标的33%。(5体育。规划建设塔子湖体育中心,现仅部分小区建有少量体育健身设施。(6公安派出所。规划建设6个派出所,现只有2个,占规划目标的33%。综合上述对比分析,后湖地区建设现状与建设目标之间存在较大差距,主要表现在:一是缺乏系统性的对外交通设施,区域内交通系统

20、不完善。二是排水系统尚未形成,区域内雨污水都通过明渠排出,现有明渠污染严重,环境状况差。三由于供水、供电设施的不完善,缺乏水源、电源供应不能得到保障。四是教育设施、商业服务设施等社会性配套建设滞后,造成居民生活不便、子女入学困难,居住环境较差。3、遗留问题据江岸区反映,目前存在的主要遗留问题是在2005年以前的小区开发建设中,由于部分开发商未守承诺,规划应建的配套设施用地被挪作它用,或已承诺的配套设施因种种理由没有建成(如锦湖花园、梦湖香郡、世纪家园、中一花园、东方花都等小区未完成应配建的学校。五、“十一五”期间需配套建设的内容依据城市总体规划,后湖地区配套设施将于2020年全部建成,按照其总

21、的进度要求,结合后湖地区小区开发和配套设施建设的实际情况,拟以幸福大道为该地区发展的中轴线,分期建设。“十一五”期间重点建设幸福大道以南地区,同时兼顾2007年城运会部分比赛项目安排在塔子湖体育场馆举行、亚行污水处理项目设施的配套建设和后湖公园计划于2007年建成投入使用等因素;远期重点建设幸福大道以北地区。后湖地区的配套设施建设按照统筹安排、综合配套、分期实施、分步推进的原则制定建设计划。(一市政基础设施1、道路。贯通后湖地区东西方向的交通性干道(后湖大道和幸福大道,连通该区域内已建和在建成五大片居住区,使之形成整体;修通南北方向的交通性干道(塔子湖东路、金桥大道、塔子湖西路,以配合盘龙城开

22、发和亚行污水处理项目的实施;新建道路69.5公里,改扩建道路40.3公里,新改扩总面积397万平方米。到2010年后湖地区内部道路网的路网密度达到7.1公里/平方公里,干道密度2.0公里/平方公里,道路面积率19%。2、排水。整治黄孝河、建设渠、塔子湖渠、幸福渠等4条明渠,改造后湖二期、三期排水泵站,新建后湖四期泵站。新建铁路桥、石桥、塔子湖、建设渠等4座污水中途提升泵站,完成三金潭污水处理厂近期建设。到2010年后湖地区排水管网密度达到11.5公里/平方公里,污水管网普及率达到66.4%,污水处理率达到70%。3、给水。新建后湖加压站、配合道路建设给水干管长21公里。4、绿化。扩建塔子湖公园

23、并新建后湖公园、后湖中心广场、黄孝河带状绿地及其它公共绿地、生产防护绿地等。5、环卫。新建25座公共厕所,4座垃圾转运站,2处环卫车辆停保场,1座餐厨垃圾集中处理厂及其它相关设施。6、消防。新建2个标准的普通消防站。7、路灯。完成与109.8公里道路配套的路灯建设。8、燃气。配合各道路建设同步敷设燃气管道,为了过渡需要,临时性建设4座液化气供应站。9、城市公交。新建塔子湖西、三金潭、同安花园3座公交停车场和塔子湖西、余华岭、后湖、百步亭、石桥路、后湖路、体育中心等7座公交首末站。10、电力。新建220KV变电站一座(德胜堂和110KV变电站2座(万隆、黄孝河;配合道路改造电力线路入地20公里。

24、11、邮电。配合道路建设同步铺设通信管线、新建1个2万门通信分局、扩建2个2万门通信分局、新建2个邮政支局。(二社会性配套设施1、商业。建设丹水池物流基地、武汉中环竹叶山商贸城、跃进综合市场、易初莲花丹水池店、华中鞋业一期、武汉新荣商贸城、出版物交易中心、百步亭销品茂、百步亭建材家具超市。2、医疗卫生,建设医疗急救站、2个社区卫生服务中心、4个社区卫生服务站及完成区疾病预防控制中心的迁建。3、文化设施。建设图书馆、文化馆、多厅影院各1座,建筑面积共1.3万平方米;新建1个文化活动广场,3处社区综合文体活动中心。4、教育。新建小学9所,初中3所,高中2所。5、体育。完成塔子湖体育中心一期,建筑面

25、积5.7万平方米。6、社会服务。建设10个社区服务中心和福利院。7、公安派出所。新建4个公安派出所。到“十一五”期末,完成上述建设后,后湖地区“五纵三横”交通干道基本形成,已开发区域服务性支路连接成网。三金潭污水处理厂投入使用,污水收集系统主干管基本建成,污水处理率达到70%。明渠景观整治使后湖地区总体生态环境得以大幅提升。后湖泵站抽排能力得到提升,减轻了黄孝河地区排渍的压力。各种配套设施基本齐全,大大改善了该地区居民的生活质量和品质。该地区将初步成为交通便捷、设施齐备、生活舒适、环境优良的居住新区。(三“城中村”综合改造后湖地区配套设施建设及其土地平衡算帐工作均涉及到该地区“城中村”综合改造

26、问题,“城中村”改造工作必须与配套设施建设密切配合,协调进行。本次“城中村”改造涉及的行政村共有21个,其中:有11个行政村(石桥、新春、新益、塔子湖、淌湖、黑泥湖、三金潭、岱山、新湖、跃进、十大家的居民和土地均在后湖新城范围内,总户数7375户;有10个行政村(竹叶山、红桥、花桥、中胜、黄浦、永红、二七、胜华、连城、丹水池的土地在后湖新城范围,但居民在范围之外,因此从后湖地区整体发展的需要出发,本次“城中村”改造必须将21个行政村全部捆绑起来考虑,并列入2006年“城中村”综合改造计划,拟初步按2种模式进行测算:2、初步确定后湖地区按“城中村”综合改造政策进行实物还建,由市地产集团公司统一新

27、建住宅,7375户按户均300平方米进行实物安置,预计测算还建面积221.3万平方米。然后将产业用地交改制后的经济实体发展经济,还建用地、开发用地交市地产集团公司进行资金平衡。六、“十一五”期间配套设施建设投资总规模“十一五”期间,后湖地区市政配套设施和社会性配套设施建设计划共安排项目18大类,完成投资129.4亿元(详见附表1,其中:(一市政配套设施建设包括道路、排水等共11大类,计划投资85.3亿元,其中:道路56.5亿元,排水8.84亿元,给水1.5亿元,绿化8亿元,环卫2.3亿元,消防0.28亿元,路灯1亿元,燃气0.324亿元,公共交通1.62亿元,邮电1.7亿元,电力3.2亿元。(

28、二社会性配套设施建设共7大类,计划投资44.1亿元,其中:商业网点30亿元,医疗卫生3.13亿元,文化设施0.73亿元,教育3.25亿元,体育设施6.3亿元,公安派出所0.26亿元,民政设施0.5亿元。七、“十一五”期间配套设施建设的资金平衡“十一五”期间配套设施建设需完成投资129.4亿元,经初步测算,资金由以下渠道组成:政府投资和社会投资项目中已落实资金渠道的共19.9亿元,社会投资项目中已落实资金渠道的0.1亿元(以上两项已落实资金渠道的占129.4亿元的15%。除已落实资金项目外,还需投资109.4亿元,其中:社会投资41.1亿元(占129.4亿元的32%,政府投资68.3亿元(占12

29、9.4亿元的53%。(一已落实资金(二社会投资的资金平衡社会投资项目主要是指经营性和准经营性的项目。对带有自然垄断性和公益性特点的行业,政府尽可能减少投资活动,更多地鼓励民间资本和外资等社会资本参与。所有经营性项目拟走市场化道路,通过企业自筹资金和招标等方式吸引社会投资。对准经营性项目拟通过政府补贴或政策优惠等方式吸引社会投资。此类项目包括供水、污水、燃气、电力、电信、商业网点、文化、公共交通以及开发小区按规定、协议应予配建的设施(如小区配建学校、社区办公用房、社区多功能活动室、社区服务站和部分体育设施等。经初步测算,在近期市政和社会性配套设施建设中,经营性和准经营性项目投资为41.1亿元,其

30、中:供水项目1.5亿元,环卫项目0.9亿元,燃气项目0.3亿元,公共交通项目1.5亿元,邮电项目1.7亿元,电力项目3.2亿元,商业网点30亿元,文化设施项目0.73亿元,医疗卫生0.38亿元,体育项目0.56亿元,公安0.02亿元,民政0.2亿元。社会投资41.1亿元的资金平衡思路是:经营性项目由各相关企业自筹资金解决,政府不再作为主要投资者直接投资建设;对于准经营性项目如一些市政公用设施的投资建设,将逐步引入和扩大市场竞争机制,形成政府投资和社会投资相结合的城建资金筹措方式。其主要资金渠道组成如下:1、企业筹资8.6亿元,主要是经营性项目如给水、燃气、电力、通信、公交等设施建设。2、企业配

31、建1.2亿元,主要包括环卫和开发小区按规定和协议应予以配建的设施(如小区配建学校、社区办公用房、社区多功能活动室、社区服务站及部分体育设施等。3、招商引资31.3亿元,主要包括商贸、文化等设施建设。(三政府投资的资金平衡政府投资项目主要是指由政府直接出资或以政府财力为保证的各种融资资金建设的项目,原则上为市政和社会性配套设施中的非经营性项目,如道路、雨水、环卫、城市园林绿化、消防、教育(不包括小区配建的、体育、医疗卫生、交管设施等。经初步测算,在近期市政和社会性配套设施建设中,新增政府投资规模为68.3亿元,其中:道路建设50亿元,排水(雨水3.2亿元,园林绿化8亿元,环卫1.4亿元,消防0.

32、28亿元,路灯1亿元,医疗卫生0.11亿元,教育0.8亿元,体育建设3亿元,公安0.24亿元,民政0.3亿元。根据市政府对该地区总体筹资意见,政府投资金来源分以该地区土地平衡为主,辅以该地段道路冠名权、广告权拍卖、地下空间资源利用等特许经营收入。如果仍存在资金缺口,将新增其他地区土地或通过银行贷款融资解决资金平衡问题。1、土地平衡据武汉国佳房地资产评估有限公司测算, 在地块周边设施较为齐备的情况下,预计2006年后湖地区每亩土地的开发成本为80万元,拍买价格可在每亩150万元,每亩的土地增值收益和应上交市财政部门的设施配套费、土地出让金共70万元。计划将土地利用收入全部用于该地区政府投资的配套

33、设施项目。后湖地区可供用于建设资金平衡的土地量有7845亩,预计“十一五”期间用于资金平衡的土地量为7845亩,从2006年到2010年预计土地开发成本和土地利用收益每年均按10%递增,土地利用收益共计可达70.5亿元,通过后湖地区土地资源能够基本平衡建设资金(详见附表3。2、其他融资为了多渠道筹集资金及解决基础设施建设与土地资产变现的时间差问题,需向银行贷款和利用房地产开发企业垫资建设。同时,还要从户外广告权拍卖、道路冠名权拍卖、地下空间资源利用等方面进一步拓展融资思路。(1银行贷款和企业垫资融资。土地储备整理交易有一个较长的周期,在土地增值收益尚未形成之前,可先通过银行贷款融资缓解当前资金

34、压力,待土地增值收益落实后进行偿还贷款本息。对部分开发企业愿意垫资建设的,应予以鼓励,今后可由土地增值收益偿还垫资款项。此外,还可采用BT(建设移交方式进行配套设施建设,以缓解当前资金不足的矛盾。(2广告权拍卖。据市城管局预测,按照武汉市户外广告设置总体规划要求,后湖地区可纳入户外广告资源开发的路段有金桥大道、汉黄路、中环线等3条道路,共可设置大立柱广告38座,按每座每年拍卖15-20万元估算,年收入达570万元,5年可筹资2850万元。(3道路冠名权拍卖。后湖地区目前有21条规划道路没有命名,后湖地区10余家开发商对道路冠名权拍卖有一定兴趣,但因目前该地区环境和配套设施尚不完善,预计拍卖价格

35、不高,参考其他城市经验,预计每条道路冠名权可拍卖60万元,期限20年,21条道路可筹资1260万元。(4地下空间资源利用。通过招商引资,拟将后湖公园地下空间用于人防建设及平战结合使用,开发商同时负责落实地上后湖公园建设,同时考虑地下管线资源的经营,预计可筹资1.6亿元。经测算,“十一五”期间政府投资项目通过后湖地区土地自身平衡和其他渠道可筹融资金72亿元,基本能够平衡政府投资项目建设和支付建设期银行贷款周转利息。3、管理和运作模式武汉地产集团在市政府的领导下,作为后湖地区配套设施建设的项目责任单位,按照城市规划和年度建设计划及联席会议的决策,全面承担该项目的投融资和建设任务。项目运作采取“全程

36、委托、封闭运行”的模式,即受市土地储备中心委托,武汉地产集团按照全市年度土地储备和供应计划,进行后湖地区可经营土地的收购、征用、拆迁和安置补偿工作,其拆迁整理后的土地交由市土地中心进行招标、挂牌和拍卖交易,全部土地交易所得进入市财政设立的后湖地区配套设施建设专用账户,在返还武汉地产集团土地开发成本以后,其收益(含土地增值收益、土地出让金、城市基础设施配套费由市财政拨付专项用于后湖地区配套设施建设。武汉地产集团要按照政府主导、市场化运作的模式,积极做好宣传策划和招商引资工作,多渠道、多元化筹集和利用资金。后湖地区可经营土地的收购、征用、整理和交易工作,要严格执行国家及地方的有关法律、法规和规章政

37、策。八、2006年建设项目和资金安排根据上述建设方案,该地区2006建设的重点主要考虑城运会2007年在我市举行;金桥大道与后湖路交汇区域已建成密集小区、后湖路沿线居住小区建设已初具规模,上述两片急需市政和社会设施配套等实际情况。2006年后湖地区配套设施建设计划投资29.4亿元,其中:市政配套设施项目投资13.7亿元,社会性配套设施项目投资15.7亿元,拟提出2006年建设项目和资金安排如下(详见附表4:(一建设项目1、市政配套设施建设计划(1道路建设项目投资6.3亿元。建设塔子湖体育中心配套道路、塔子湖东路、井南大道、幸福大道等外围道路、区域道路、服务性支路工程共20项。其中:通过土地平衡

38、和和银行贷款的项目有10项,计3.9亿元,企业垫资项目有10项,计2.4亿元。(2排水建设1.5亿。建设黄孝河明渠(铁路桥金桥大道和塔子湖明渠整治;修建铁路桥和石桥两座污水提升泵站;建设正义路等雨水管涵;加快三金潭污水处理厂建设。(3园林绿化建设1亿元。扩建塔子湖公园、加快后湖公园建设、启动后湖中心广场建设、配套建设黄孝河(铁路桥金桥大道带状绿地。(4环卫设施建设0.4亿元。修建公共厕所20座,垃圾转运站1座,环卫车辆停保场1处。(5供水燃气建设0.64亿元。新建后湖加压站,配合新建道路埋设给水管。增加液化气供应站2座,配合新建道路敷设燃气管道。(6路灯建设0.66亿元。配套道路建设安装路灯。

39、(7消防建设0.19亿元,建设2座消防站。(8电力建设1.41亿元。新建220KV德胜堂变电站和110KV万隆变电站。(9邮电建设1.4亿元。新建1个2万门通信分局、扩建1个2万门通信分局、新建1个邮政支局。2、社会性配套设施建设计划(1商业设施建设6.75亿元。建设竹叶山商贸城等8处独立商业项目。(2医疗卫生设施建设1.18亿元。改造惠济医院,完成4个社区卫生服务站和百步亭花园社区卫生服务中心建设工作。(3教育设施建设1.75亿元。建设3所小学,建设体育特色学校、六中分和汉口铁中高中部。（4）体育设施建设 6 亿元。加快塔子湖体育中心一期建设。 （5）公安派出所建设 0.06 亿元。完成 1 个公安派出所的建设。 （二）建设资金安排渠道 2006 年后湖地区配套设施建设 29.4 亿元的资金组成是：已落实资金 7 亿元，政府投资 11.8 亿元（包括土地平衡资金 3.7 亿元，银行贷款 5 亿元，企业垫资 3.1 亿元），社会投 资 10.6 亿元。其中： （一）市政配套设施建设 13.7 亿元，其中：已落实资金 1.8 亿元，政府投资 8.4 亿元 （包括土地平衡资金 2.4 亿元，银行贷款 2.9 亿元，企业垫资 3.1 亿元），社会投资 3.5 亿元。 （二）社会性配套设施建设