涉外房地产企业所得税度申报及汇缴的操作说明

1、涉外房地产企业所得税年度申报及汇缴的操作说明房地产企业的年度申报分为 A类、B类及兼有A、B类共三种申 报类型，A类申报表主要适用于能够提供完整、准确的本钱、费用凭 证，如实计算应纳税所得额的企业填报； B 类申报表主要适用于核定 征收的企业。根据?国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管 理问题的通知?国税发 2001 142 号第三条规定，企业应以 房地产管理部门出具工程工程合格证明之日， 或者首笔房地产使用权 交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开 始；企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关 本钱费用， 计算企业年度实际应纳税额。 房地产

2、企业开发经营符合上 述条件的工程应填报 A 类申报表，未符合上述条件的工程暂按核定 征收应填报 B 类申报表，兼有开发经营按实际征收及按核定征收的项 目应同时填报 A、 B 类申报表。由于 B 类申报表的填报较为简单，这 里不予介绍，下面主要对A类申报表的填报及A、B类申报表同时填 报作进一步的介绍：一、 A 类申报表的填报及审核一本年首次按 A 类申报的工程1、按整个工程至本年总的销售收入归集到营业收入表 A01 表 营业收入确实定应注意以下事项：1企业营业收入应按照?国家税务总局关于外商投资房地产 开发经营企业所得税管理问题的通知? 国税发 2001 142 号 第四条明确的原那么确定，其

3、中，对于业主以银行按揭方式购置房地 产的，无论外商投资房地产企业是否就房地产全价向业主开具发票， 其已取得的银行按揭款应及时作为企业当期收入。2企业除在销售合同中明确给予买方的折扣、折让外，其他 方式的各种优惠一律不能冲减其销售收入。3 对于房地产企业以房屋作为抵押向他人借款，逾期不能归 还本息，而将房屋赔付债权人的，应视同销售行为，主管税务机关 可依抵押价格确定其销售收入。其中对债权人取得的抵押价款中含 有利息的，且该债权人又为外国企业，那么应依法缴纳利息收入预提 所得税。4营业收入应包含各种预收款以合同、协议或其他方式约 定并实际取得的定金、预收房款以及其他具有预收款性质的各种款 项。2、

4、至本年应结转本钱费用归集后的数据填入营业本钱支出明细表 A02 表中房地产业的主营业务本钱栏 下面的明细工程开 发直接本钱、前期工程费等可不填，企业应附送营业本钱计算过程 的明细。企业销售房地产所发生相应本钱费用确实定， 应以收入与支出相 匹配为原那么。 企业应根据当期销售面积 应按每套房产计算后累加确 定；假设单套售房款未全部收齐， 应按预收款占全部款项的比例计算。 例如：某套房产总价款 50 万元，总面积 100 平方米，已预收的房款 25 万元，那么该套房产当期已销售的面积 =25/50*100=50 平方米 以及可售单位工程本钱费用， 确定当期本钱费用。 企业可售单位工程 本钱费用按以

5、下公式确定：可售单位工程本钱费用=可售总本钱费用宁总可售面积 可售总本钱费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿 费，七通一平、 勘察设计等开发前期费用； 建筑安装费； 根底设施费， 公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生 的管理费用、 财务费用和销售费用。 总可售面积是指国家规定的房屋 测绘部门出具确实定房地产工程可售面积证书中明确的面积。上述的本钱费用归集应注意以下事项：1企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发 生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进 行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管 税务机关审核

6、同意后执行。2企业实际发生的交际应酬费应以房地产开发工程建设期汇算 时确定的销售收入作为计算基数，按照?中华人民共和国外商投资 企业和外国企业所得税法实施细那么?第二十二条规定的标准列支。举例说明：如：工程至本年总销售收入 1 亿元，跨度 5 年，平均每年 2000 万元；那么可列支的交际应酬费 = 1500*0.5%+500*0.3% *5=45 万。3对于企业已安装使用机器设备而因故尚未局部或全部支付的 货款，以及企业已完成建筑工程，而尚未局部或全部支付的建筑安 装费用，虽尚未取得正式凭证，在进行建设期汇算时暂可按照有关 合同规定的价款计入开发本钱。对于企业所欠上述合同价款，应依 据?国家

7、税务总局关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理 问题的通知?国税发 1999195 号第三条“企业的应付未付款， 凡债权人逾期两年未要求归还的应计入企业当年度收益的规定， 以有关合同规定的付款时间为准对超过两年的上述应付款项及时作 出调整。 4对于房地产企业开发工程中的不可出售面积， 如绿地、花园、 停车场、商业网点、教育设施及会所等，凡由政府有关部门无偿占 用或属于业主公共产权的，其相应支出经审核后可计入可售面积的 本钱费用；凡建成后产权属于外商投资企业并继续从事生产经营活动的，其相应支出不能计入可售面积的本钱费用。5企业实际发生的境外劳务费用包括代理费、手续费、提成 费等应参考企业与境

8、外代理人签订的合法劳务合同规定的数额， 并且在上述费用已由该企业直接支付前方可在规定比例营业收入 的 10% 内列支。6其他的本钱费用按有关政策规定的标准计入可售总的本钱费 用。3、管理费用、营业费用及财务费用明细表可不填，但营业外收入及支出应单独核算。4、企业已预缴的税款应包含至本年该工程已预征所有的企业所 得税；企业应附送该工程已缴预征企业所得税的完税证明 复印件。二以前年度已按 A 类申报的工程对 A 类房地产企业各地 税务机关应根据上年汇缴审核后的?可售工程本钱费用表?、预收货 款预征所得税和本年企业预缴的预征所得税款，建立分户分工程台 账，作为本年及以后年度房地产企业审核评税的依据。

9、1、营业收入按该工程本年的销售收入归集到营业收入表 A01 表。2 、本年应结转本钱费用的计算， 计算后的数据填入营业本钱 支 出明细表 A02 表中房地产业的主营业务本钱栏下面的明细项 目开发直接本钱、前期工程费等可不填，企业应附送营业本钱计算 过程的明细 1以前年已汇总的可售总本钱费用加上本年发生的本钱费用 除以总可售面积计算出可售单位工程本钱费用。2本年已销售面积加上以前年已销售面积应按每套房产计 算后累加确定； 假设单套售房款未全部收齐， 应按预收款占全部款项 的比例计算乘以按上面计算出的可售单位工程本钱费用计算出总的 已售本钱费用， 扣除以前年已结转的本钱费用， 即为本年应结转的成 本费用。举例说明：如：以前年已汇总的可售总本钱费用为 950 万、总可售面积为 5000 平方米、以前年已销售面积为 4000 平方米、本年发生的本钱 费用为 50 万、本年已销售面积为 500 平方米。 那么以前年已结转的成 本费用 =950/5000*4000=760 万，本年应结转的本钱费用 = 950+50 /5000* 4000+500 -760=140 万3企业已预缴的税款是指该工程本年已预征的企业所得税与 首次按 A 类申报不同三兼有开发经营按实际征收及按核定征收的工程 同时填报 A、 B 类申报表1、营业收入及本钱费用按 A 、B 类分别归集计