物业维修金及退出征求意见稿(20220215174500)

1、目录1、关于进一步加强全市住宅专项维修资金征收使用管 理的通知2、东营市物业管理市场准入和退出管理暂行方法关于进一步加强全市住宅专项维修资金 征收使用管理的通知 征求意见稿 各县区开发区住房和城乡建设主管部门，各房地产开发 企业、物业效劳企业： 为进一步加强全市住宅专项维修资金征收使用管理，保 障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业 主和使用人的合法权益，结合全市住宅专项维修资金审计情 况，现就有关事宜通知如下：一、标准维修资金代收代缴一适时代收。 各房地产开发企业在办理房屋预销 售许可证前，持国有土地使用证、建设工程规划总平面图、 建设工程规划许可证、物业管理区域划分范围到工程

2、所在地 住房和城乡建设主管部门以下简称维修资金管理部门签 订?东营市住宅专项维修资金委托代收协议? 。?代收协议? 要在售楼处等显著位置进行公示。未签订代收协议的，相关 房地产开发企业不得代收住宅专项维修资金。各房地产开发 企业凭?代收协议? ，要在购房人交纳尾款或办理房屋入住 手续时，按照标准向购房人收取首期住宅专项维修资金，填 写?住宅专项维修资金交存清册? ，并开据注明明确建筑面 积和缴存标准的代收收据。各房地产开发企业要严格保存代 收收据存根，作为日后检查和审计的依据。对未按规定交存 首期住宅专项维修资金的，各房地产开发企业不得将房屋交 付购置人。二及时上交。 各房地产开发企业要在具备

3、代收住宅 专项维修资金前，持?企业信息注册表? 、?物业效劳企业信 息注册表?、?物业小区根本信息登记表? 、?自然幢信息表? ?测绘后的售楼信息采集表?等相关资料到维修资金管理部 门开户注册。对代收的住宅专项维修资金，各房地产开发企 业应当自收到住宅专项维修资金之日起 30 日内，交存入维 修资金管理部门在银行开设的维修资金专户中，维修资金管 理部门要向业主出具专用票据，并由房地产开发企业代发， 作为业主日后办理房屋权属登记和查询的依据。逾期未交存 的，自收到住宅专项维修资金之日起， 按定期存款利息计算， 由相关房地产开发企业支付，作为业主交纳维修资金的本 金，并由维修资金管理部门按照挪用住

4、宅专项维修资金行为 进行处分。未出售的，由相关房地产开发企业交纳。各房地 产开发企业凭?住宅专项维修资金交存通知书? 已加盖银 行收讫章的初始登记联办理房屋初始登记。未全部交齐专 项维修资金的楼幢，房屋权属登记部门不予办理初始登记。三强化管理。 各房地产开发企业要加强对代收住宅 专项维修资金的管理， 安排专人负责， 专户存储， 单独计帐。 维修资金管理部门要加强对房地产开发企业代收代交情况 的检查，建立台帐，实行动态化管理，随时掌握代收代交情 况。对挤占挪用专项维修资金的房地产开发企业，要严格按 照?东营市住宅专项维修资金管理方法?第三十条规定，由 维修资金管理部门追回挤占挪用资金，没收非法所

5、得，并处 相关房地产开发企业以挤占挪用 2 倍以下的罚款；构成犯罪 的，依法追究直接负责的主管人员及其他直接责任人员的刑 事责任。二、标准维修资金使用一使用原那么。 住宅专项维修资金的使用要坚持业主 集体决策、专款专用、核算到户、政府监督的原那么，量入为 出，合理使用。二使用范围。 住宅专项维修资金专项用于住宅共用 部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造。具体使 用范围严格执行?东营市住宅专项维修资金使用实施细那么? 东建字 2022292 号有关规定，物业效劳企业、业主 委员会要认真审核，维修资金管理部门要严格把关，以杜绝 超范围列支。三使用条件。 使用住宅专项维修资金必须符合两个 条

6、件。一是物业共用部位、共用设施设备保修期满后；二是 所有物业已建立专项维修资金，维修工程符合专项维修资金 使用范围的，或者符合专项维修资金使用范围，且有局部物 业已建立专项维修资金，其余物业已明确分摊标准并落实资 金。四使用程序。 一是物业效劳企业、业主或业主委员会 根据资金使用范围确定使用工程，并提出明确详细的使用方 案。方案包括维修更新改造的内容、工程预算、涉及户数及 每户的分摊费用、维修和更新改造方式。二是业主大会依法 通过使用方案。业主委员会或业主代表持费用报告征求 维修工程涉及的三分之二以上业主同意，依法通过使用方 案；使用方案在小区或相关区域显要位置进行公示。三 是通 过招标方式聘

7、请有资质的施工企业施工，并由相关企业根据 维修工程的工程量定出费用预算报告。四是物业效劳企业持维修资金支用申请表、业主决议、业委会或业主代表审 核意见、施工合同、预算报告等，到工程所在地维修资金管 理部门办理核实备案手续。五是施工完毕，业主、业主委员会、物业效劳企业委托专业的审计机构对工程决算进行审 计，并出具正式的审计报告。 六是维修资金开户银行根据维 修资金管理部门核实的维修资金支用情况的通知将资金划 拨给施工企业。维修资金管理部门将相关资料立卷存档备三、加强维修资金监管一加强资金日常管理。 管好用好维修资金是各维修 资金管理部门的重要职责，各部门要提高思想认识，增强住 宅专项维修资金管理

8、的责任感使命感，提高效劳和管理水 平。资金的软件管理要根据日常工作需要不断完善，做到每 户详细信息本金、利息、利率、存储银行、支出支用金额 时间及原由，房屋面积、业主变更情况随时查询。加强资 金财务核算和档案管理工作。 各单位须配备维修资金核算专 用财务软件和财务管理人员， 依法设置帐簿，加强维修资金 相关票据、凭证及维修资金使用档案的监管。档案管理做到 分户、定期造册，分类存放；管理要分工明确，责任到人。 资金管理做到维修资金管理软件、财务软件、账目明细数据 三者互相衔接，互为依据，相互对应。二健全资金保值增值。 目前，我市的住宅专项维修 资金采取活期利率的保值形式，不利于资金的保值增值，给

9、 广阔业主造成了一定的损失 。各维修资金管理部门 要结合实 际，在保证正常支出的前提下，尽快将活期存储改为一年或 更长的定期存储， 也可按照国家有关规定将专项维修资金用 于购置一级市场新发行的国债，并持有至到期。三建立资金备案制度。从现在起，全市建立住宅专 项维修资金交存、 使用管理情况季报制度， 各县区 开发区 维修资金管理部门应当在每季度末的28 日至 30日间，将辖区内住宅专项维修资金交存、使用管理情况上报市住房城乡建设委，并同时向业主公开，接受社会监督2022 年 7 月 9 日东营市物业管理市场准入和退出管理暂行方法 征求意见稿 第一章 总 那么第一条 为健全和完善物业管理市场准入和

10、退出机制， 形 成运作标准、 竞争有序的物业管理市场体系， 维护业主和物业服 务企业的合法权益，根据?中华人民共和国物权法?、 ?山东省 物业管理条例?和?东营市物业管理暂行方法?等法规规定，结 合我市实际，制定本方法。第二条 本市行政区域内涉及物业管理市场准入和退出的监 督管理活动，均适用本方法。第三条 市住房城乡建设委员会负责全市物业管理市场准 入和退出的监督管理工作。各县区开发区 住房城乡建设主管部门负责本辖区内物业 管理市场准入和退出的指导和监督管理工作。街道办事处、 乡镇 人民政府、 社区居委会按照管理权限， 具体负责辖区内物业管理市场准入和退出的指导工作， 协调解决 业主、 业主大

11、会、 业主委员会与物业效劳企业在退出工程管理阶 段出现的问题。第二章 市场准入第四条 物业效劳企业应当具有独立的法人资格， 按照核定 资质等级从事相应的物业管理效劳活动。一级资质物业效劳企业可以承接各种物业管理工程。二级资质物业效劳企业可以承接 30 万平方米以下的住宅项 目和 8 万平方米以下的非住宅工程的物业管理业务。三级资质物业效劳企业可以承接 20 万平方米以下住宅工程 和 5 万平方米以下的非住宅工程的物业管理业务。第五条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定， 取得 职业资格证书。企业负责人、工程、财务、工程经理等业务负责人必须持证 上岗。第六条 外地物业效劳企业进入本市从事物业

12、管理效劳的， 应当持以下资料向市住房城乡建设委申请资质备案， 备案结果应 及时告知工程所在地的县区住房城乡建设主管部门和街道办事 处、乡镇人民政府，并接受其指导监督。备案后的企业应当在每 年第一季度或发生有关变更后重新备案。一外地物业效劳企业资质备案申请表一份 ； 二物业效劳企业资质证书正、副本复印件各一份 ； 三企业法人营业执照及在本地设立的分支机构营业执照 正、副本复印件各一份 ；四在本市从事物业管理效劳的物业管理专业人员的职 业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合 同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同 复印件各一份 ；五管理的本市物业工程的物业效劳合同或前期物业效劳

13、合同复印件各一份 。第七条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘具有相应 资质的物业效劳企业实施前期物业管理。投标人少于 3 个或者建筑面积小于 2 万平方米的，经县区开 发区住房城乡建设主管部门同意， 可以采用协议方式选聘具有 相应资质的物业效劳企业。第八条 业主大会可以通过公开招标或者根据业主委员会 的推荐选聘物业效劳企业。业主委员会向业主大会推荐候选物业效劳企业时， 应当至少 推荐 3 个以上具备资质条件的物业效劳企业。第九条 物业效劳企业在承接物业管理工程时，应当按照 相应的资质条件签订前期物业效劳合同或者物业效劳合同， 并在 合同签订之日起 10 日内报物业工程所在地的县区开发区住 房

14、城乡建设主管部门备案。对经审核符合要求的物业管理工程， 应在受理之日起 5 个工作日内出具备案证明， 抄送工程所在地的街道办事处、乡镇人民政府和社区居委会各 1 份。第十条 前期物业效劳合同备案应提交的材料一前期物业效劳合同备案表；二物业效劳企业法人营业执照；三物业效劳企业资质证书；四物业效劳合同；五管理规约或临时管理规约。以上第一项材料需填报一式三份，第二五项提交的材料为复印件，同时需提交其相应的原件进行核实。第十一条 物业效劳企业签订的 前期 物业效劳合同未备 案的，由县区开发区住房城乡建设主管部门责令限期报送备 案，逾期不报送备案的，记入企业不良行为记录并公示。前期物业效劳合同未备案的，

15、 相关部门不予办理商品房预售 许可和初始登记。第十二条 建立物业效劳企业履约保证金制度， 作为物业服 务企业履行合同及物业管理工程正常交接的保证。物业效劳企业在签订前期物业效劳合同前，将履约保证 金存入工程所在地的县区 开发区 住房城乡建设主管部门指定 帐户，该帐户由县区开发区住房城乡建设主管部门和街道办 事处、乡镇人民政府物业管理专职机构实行双印鉴管理。第十三条 履约保证金的缴存标准按照 前期 物业效劳合 同约定的一个月物业效劳费的标准缴纳。履约保证金按照企业资质等级设定最高限额。 一级资质物业 效劳企业最高限额为 20 万元；二级资质物业效劳企业最高限额 为 25 万元；三级或者暂定资质物

16、业效劳企业最高限额为 30 万元。物业效劳企业缴存履约保证金到达最高限额后， 新接管物业 效劳工程时 , 可以免缴履约保证金。履约保证金缴存限额可以根据物业效劳企业信用等级评定 情况予以调整。第十四条 物业效劳合同终止 30 天内，履约保证金按照以下 规定退还物业效劳企业：一物业效劳合同履行期间， 物业效劳企业无违约行为的， 履约保证金的本息如数退还；二物业效劳企业未按物业效劳合同约定的效劳事项和质 量履行合同， 但物业效劳企业已按双方约定或人民法院、 仲裁委 员会生效的法律文书履行全部给付义务的， 履约保证金的本息如 数退还；三物业效劳企业未按物业效劳合同约定的效劳事项和质 量履行合同， 按

17、双方约定或者人民法院、 仲裁委员会生效的法律 文书，履约保证金抵扣违约金后的余额退还物业效劳企业。第十五条 物业效劳企业有以下情形之一的， 可暂不返还履约 保证金：一物业效劳合同未终止；二物业效劳合同约定期内，未尽对物业共有部位及设施 设备管养维修之责，导致其不能正常使用；三未按规定移交物业效劳用房；四未按规定完全移交物业档案、物业效劳档案等资料；五物业效劳人员未按规定撤出管理区域；六未按规定结算、清退预收、代收的有关费用；七法律、法规、政策规定及合同约定的不予返还保证金 的其他情形。第十六条 物业效劳企业有以下情形之一的， 不予返还履约 保证金。一擅自终止物业效劳合同，造成不良影响的；二物业

18、效劳合同终止时，未按照规定撤离的；三物业效劳合同约定的其他不予返还保证金的行为。第十七条 不予返还的保证金，经业主委员会申请，县区住 房城乡建设主管部门和街道办事处、 乡镇人民政府审核，可用作 以下用途：一承当物业效劳企业非正常退出工程后过渡管理所发生 的费用；二对物业共用部位、共用设施设备维修所发生的费用； 三物业效劳合同约定的可使用保证金的行为。第三章 市场退出第十八条物业效劳企业应当坚持诚信守法的原那么，严格履行合同约定、本方法规定的退出程序和相应职责， 认真依法做 好物业管理交接工作，保持物业工程管理的连续性。第十九条 业主、业主大会应当依法有序作出解聘、选聘 物业效劳企业的决定，并保

19、持物业工程管理的正常有序、持续、 长效，积极维护社会稳定。第二十条 物业效劳企业提出解除或者终止合同的， 应当按 照以下程序做好物业管理交接工作：一 在解除或者终止合同 60 日前，物业效劳企业应当 将拟退出原因、 退出时间、 同意承当的违约责任以书面形式告知 业主委员会开发建设单位，同时报送工程所在地的县区开 发区住房城乡建设主管部门和街道办事处、 乡镇人民政府备案， 并以书面形式在物业管理区域内公告 15 日。二 拟退出物业工程管理的物业效劳企业， 在未正式退 出前，应当继续按照物业效劳合同的约定做好物业效劳， 积极协 助业主大会开发建设单位选聘新的物业效劳企业。业主应当 足额按时交纳物业

20、效劳费至合同终止之日或经双方确认的实际 效劳终止之日。三物业效劳企业应当在合同解除或者终止之日起 10 日 内，向业主委员会开发建设单位移交以下资料：1、移交保管的物业档案、物业效劳档案； 2、提供物业效劳期间形成的有关物业及设施设备改造、维 修、运行、保养的有关资料；3 、移交物业效劳用房；4、清退预收、代收的有关费用；5、法律、法规规定的其他事项。物业效劳企业在征得业主委员会开发建设单位同意后， 也可向业主大会 开发建设单位 重新选聘的物业效劳企业办理 移交，物业效劳企业之间应做好交接工作，并由业主委员会开 发建设单位监督确认。四 新的物业效劳企业接管后，业主委员会开发建设 单位应当将本条

21、第三项所列事宜移交新的物业效劳企业。第二十一条 业主大会提出解除物业效劳合同的， 应当按照 以下程序做好物业管理交接工作：一 在解除合同 60 日前，业主委员会应当组织召开业 主大会会议。在召开业主大会会议 15 日前，将表决与物业效劳 企业解约等会议内容的会议通知书面送交业主并以书面形式在 物业管理区域内公告。二 按管理规约、 业主大会议事规那么约定实行业主大会 代表制的， 业主代表在参加业主大会会议 3 日前， 就解约等事宜 书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、 反对及弃权的具体投票经本人签字后， 由业主代表在业主大会投 票时如实反映。经专有局部占建筑物总面积过半数的业

22、主且占总人数过半 数的业主同意提前解约的， 业主委员会应当在业主大会作出决议 后 3 日内，将解约原因和时间书面告知物业效劳企业， 并在物业 管理区域内公告。 业主应当足额按时交纳物业效劳费至合同终止 之日或经双方确认的实际效劳终止之日。业主委员会将解除合同原因、 解除时间和表决结果以书面形 式报物业工程所在地的县区住房城乡建设主管部门和街道办事 处、乡镇人民政府备案。三 业主大会依法选聘物业效劳企业。 业主委员会代表 业主与业主大会与选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同。四 业主委员会按照本方法第二十条第三项规定与 原物业效劳企业办理交接事宜； 新的物业效劳企业接管后， 业主 委员会应当将相关

23、资料、 账册、 财物等移交给新的物业效劳企业第二十二条 物业效劳企业退出工程管理时， 业主大会 开 发建设单位 暂未选聘到新的物业效劳企业的， 应当按照以下程 序做好物业管理交接工作：一 在解除合同 30 日前，原物业效劳企业应当及时到 物业工程所在地的县区 开发区 住房城乡建设主管部门和街道 办事处、乡镇人民政府备案。二 县区开发区住房城乡建设主管部门和街道办事 处、乡镇人民政府接到物业效劳企业备案后 7个工作日内， 应当 到物业工程听取业主委员会开发建设单位、业主及物业效劳 企业等的意见， 并做好继续管理效劳的协调沟通工作。 经协调达 不成一致的， 可暂由社区居委会组织相关专业效劳企业做好

24、清扫 保洁、垃圾清运、绿化养护、秩序维护等日常工作，所发生的费 用由业主据实交纳。三 原物业效劳企业应当在退出之日起 10 日内，按照本意见第二十条第 三项的规定向业主委员会 开发建设单位 办理移交事宜。新的物业效劳企业接管后， 业主委员会应当将相关资料、 账 册、财物等移交给新的物业效劳企业。第二十三条 物业效劳合同的权利义务终止后， 原物业效劳 企业不得以业主欠交物业效劳费为由拒绝办理交接手续。 原物业 效劳企业拒不退出物业管理区域的， 业主可拒付物业效劳合同权 利义务终止后的物业效劳费； 新聘物业效劳企业和物业效劳合同 委托方应通过司法途径要求原物业效劳企业退出物业效劳区域、 办理交接手续。第四章 罚那么第二十四条 物业效劳企业擅自撤离物业管理区域、停止 物业效劳合同或者未办理退出手续、 履行移交资料义务的， 根据 ?山