第二章不动产估价

1、Real Estate Valuation不动产估价不动产估价第二章第二章 不动产估价不动产估价吕晖吕晖建筑与测绘工程系建筑与测绘工程系Phonehoneeal Estate Valuation重点掌握内容：重点掌握内容：一、一、 不动产估价的概念不动产估价的概念二、不动产估价的原则二、不动产估价的原则三、不动产估价的程序三、不动产估价的程序 Real Estate Valuation2.1 2.1 概述概述一、不动产估价的概念是不动产估价人员根据不动产估价的原则、原则、理论和方法理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资资料料及影响不动产价格因

2、素因素的基础上，对不动产在某一时点时点某一权利状态下的价格作出综合的评定。Real Estate Valuation6.6.应明确估价期日与估价结果的有效期应明确估价期日与估价结果的有效期对估价人员的要求执业素质、道德素质2.2.不动产估价的目的必须明确不动产估价的目的必须明确3.3.必须遵循不动产估价的基本原理与方法必须遵循不动产估价的基本原理与方法4.4.必须依照一定的程序选用合适的方法进行必须依照一定的程序选用合适的方法进行5.5.必须拥有充足的资料必须拥有充足的资料1.1.不动产估价人员必须具备相应的基本素质不动产估价人员必须具备相应的基本素质Real Estate Valuation

3、二、不动产估价的意义1 1、为不动产交易服务（表、为不动产交易服务（表2-12-1）估价的目的在于为交易双方提供一个公平合理的价格4 4、有利于税负公平、有利于税负公平2 2、有利于提高不动产经济运行效率、有利于提高不动产经济运行效率不完全市场3 3、建立公平的收益分配制度的基础、建立公平的收益分配制度的基础多元产权主体，多元投资主体Real Estate Valuation街 道ABCDReal Estate Valuation三、不动产估价的范围 1.1.不动产不动产交易交易评估评估 2.2.不动产不动产抵押抵押评估评估 3.3.不动产不动产保险保险评估评估 4.4.不动产不动产典当典当评

4、估评估 5.5.不动产不动产税收税收评估评估 6.6.不动产不动产征收征用、拆迁补偿征收征用、拆迁补偿评估评估 7.7.不动产不动产纠纷、涉案纠纷、涉案评估评估 8.8.企业运营企业运营中的不动产评估中的不动产评估 9.9.不动产管理不动产管理中的不动产评估中的不动产评估Real Estate Valuation2.2 2.2 不动产估价的原则不动产估价的原则不动产估价的实质不动产估价的实质 分析不动产价格之形成过程，把握不动产价格评估的基本原则，细致分析不动产价格影响因素的变化趋势及其对不动产价格影响的程度，揭示出不动产价格运动的一般规律。Real Estate Valuation2.2 2

5、.2 不动产估价的原则不动产估价的原则 一、合法原则一、合法原则 二、最有效使用原则二、最有效使用原则 三、估价期日原则三、估价期日原则 四、替代原则四、替代原则 五、供求原则五、供求原则 六、预期收益原则六、预期收益原则 七、收益分配原则七、收益分配原则 八、公平原则八、公平原则Real Estate Valuation一、合法性原则一、合法性原则 1、合法产权、合法产权 应以房地产权属证书和证件为依据。应以房地产权属证书和证件为依据。 现行权属证书主要有：国有土地使用证、集体土地所有证现行权属证书主要有：国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、集体土地建设用地使用证、土地他项权、集

6、体土地使用证、集体土地建设用地使用证、土地他项权力证明书；房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证力证明书；房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证 2、合法使用、合法使用 应以城市规划、土地用途管制等为依据。应以城市规划、土地用途管制等为依据。 3、合法处分、合法处分 应以法律法规及合同等允许的方式为依据应以法律法规及合同等允许的方式为依据 4、合法程序与结果、合法程序与结果 房地产估价符合国家有关的估价政策，房地产估价符合国家有关的估价政策，包括房改售房政策、新建经济适用房政策、农地征用及城市包括房改售房政策、新建经济适用房政策、农地征用及城市拆迁补偿政策及有关法律法规。拆迁补偿政策及

7、有关法律法规。Real Estate Valuation二、最有效使用原则二、最有效使用原则 1.1.最佳用途最佳用途2.2.最佳规模最佳规模3.3.最佳集约度最佳集约度Real Estate Valuation三、估价期日原则三、估价期日原则不同类型的估价，其估价时点与房地产市场情况的关系见下图：不同类型的估价，其估价时点与房地产市场情况的关系见下图：Real Estate Valuation四、替代原则四、替代原则 根据经济学理论，在同一个市场中，具有相同使用价值和质根据经济学理论，在同一个市场中，具有相同使用价值和质量的物品，在考虑到运输费用后，其价格是趋向于一致的。量的物品，在考虑到运

8、输费用后，其价格是趋向于一致的。根据替代原则：根据替代原则： 1、房地产估价可以根据替代房地产的价格来评、房地产估价可以根据替代房地产的价格来评估估 2、房地产估价不是孤立的评估活动、房地产估价不是孤立的评估活动Real Estate Valuation五、供求原则五、供求原则 不动产不同与普通商品，使得供求原则不具有普不动产不同与普通商品，使得供求原则不具有普遍性：遍性： 如政府垄断土地一级市场如政府垄断土地一级市场Real Estate Valuation六、预期收益原则六、预期收益原则 对于不动产价格的评估，重要的并非是过去，而是未来Real Estate Valuation七、贡献原则

9、七、贡献原则 劳动、资本、经营、不动产Real Estate Valuation八、公平原则八、公平原则 公平原则是要说明，房地产估价必须站在公开、公平原则是要说明，房地产估价必须站在公开、公正、公平的立场上，估价人员应：公正、公平的立场上，估价人员应： 首先，假定各方当事人的理性精明的；首先，假定各方当事人的理性精明的； 其次，估价人员应以各方的心态评估；其次，估价人员应以各方的心态评估； 最后，估价人员以专家身份评估。最后，估价人员以专家身份评估。 Real Estate Valuation2.2 2.2 不动产估价的一般程序不动产估价的一般程序Real Estate Valuation一

10、、获取估价任务一、获取估价任务1、被动接受、被动接受2、主动争取、主动争取3、自有自估、自有自估Real Estate Valuation二、受理估价委托及明确估价的基本事项二、受理估价委托及明确估价的基本事项1、明确估价目的、明确估价目的 所谓估价目的，是指为何种需要而估价；所谓估价目的，是指为何种需要而估价； 明确要评估的价格类型。明确要评估的价格类型。2、明确估价对象、明确估价对象 首先，明确估价的对象具体是什么，范围多大；首先，明确估价的对象具体是什么，范围多大； 其次，正确认识估价对象。其次，正确认识估价对象。3、明确估价时点、明确估价时点 这是要明确所要评估的价格是指哪个具体日期的

11、价格这是要明确所要评估的价格是指哪个具体日期的价格。 理论上讲，日期要求越详细，估价难度越大。理论上讲，日期要求越详细，估价难度越大。4、签订估价合同、签订估价合同 估价合同有三个作用：估价合同有三个作用： （1）成立受法律保护的委托与受托关系；）成立受法律保护的委托与受托关系； （2）明确双方的权力与义务；）明确双方的权力与义务； （3）载明估价的基本事项。）载明估价的基本事项。 Real Estate Valuation三、拟定估价作业方案三、拟定估价作业方案 1、估价作业方案的内容、估价作业方案的内容 （1）拟采用的估价技术路线与方法；）拟采用的估价技术路线与方法； （2）拟调查收集的资

12、料与渠道；）拟调查收集的资料与渠道； （3）预计需要的人力、物力与时间；）预计需要的人力、物力与时间； （4）拟定作业步骤与进度。）拟定作业步骤与进度。 2、拟定估价作业方案、拟定估价作业方案 制定估价作业计划的方法可以采用线条制定估价作业计划的方法可以采用线条图或网络计划技术。图或网络计划技术。Real Estate Valuation四、搜集估价所需资料四、搜集估价所需资料 1、搜集的内容、搜集的内容 （1）对房地产价格有普遍影响的资料；）对房地产价格有普遍影响的资料； （2）对估价对象所在地区有影响的资料；）对估价对象所在地区有影响的资料； （3）类似房地产交易、成本、收益资料；）类似房

13、地产交易、成本、收益资料； （4）估价对象状况资料。）估价对象状况资料。 2、搜集资料的渠道、搜集资料的渠道 （1）委托估价者提供；）委托估价者提供； （2）实地勘察获得；）实地勘察获得； （3）到政府有关部门查阅；）到政府有关部门查阅； （4）询问有关当事人、咨询公司。）询问有关当事人、咨询公司。Real Estate Valuation五、实地查勘估价对象五、实地查勘估价对象 实地勘察查明主要内容：实地勘察查明主要内容： 查明估价对象坐落位置的正确性；观查明估价对象坐落位置的正确性；观察周围环境、景观；实地拍照；勘察察周围环境、景观；实地拍照；勘察建筑物的内外装修、使用情况、维修建筑物的内

14、外装修、使用情况、维修保养和完损程度；了解当地房地产市保养和完损程度；了解当地房地产市场行情，考察市场特性等。场行情，考察市场特性等。 实地勘察意义：实地勘察意义： 有利于加深对估价对象的认识，形成有利于加深对估价对象的认识，形成一个直观、具体的印象，获取文字资一个直观、具体的印象，获取文字资料所无法或难以表述的细节。料所无法或难以表述的细节。Real Estate Valuation六、选择估价方法计算六、选择估价方法计算 根据搜集到的资料情况，便可正式确根据搜集到的资料情况，便可正式确定采用的估价方法。一般应同时采用定采用的估价方法。一般应同时采用几种估价方法几种估价方法，以求各估价方法之

15、间，以求各估价方法之间相互补充、印证。相互补充、印证。Real Estate Valuation七、确定估价结果七、确定估价结果 1、估价结果检查、估价结果检查 （1）计算过程是否有误；）计算过程是否有误； （2）基础数据是否准确；）基础数据是否准确； （3）参数选取是否合理；）参数选取是否合理； （4）公式选用是否恰当；）公式选用是否恰当； （5）方法选择是否切合对象与目的；）方法选择是否切合对象与目的； （6）估价过程是否符合原则。）估价过程是否符合原则。 Real Estate Valuation七、确定估价结果七、确定估价结果 2、估价结果确定、估价结果确定 （1）简单算术平均数；）简

16、单算术平均数； （2）加权算术平均数；）加权算术平均数； （3）求中位数；）求中位数； （4）求众数；）求众数； （5）以一种价格为主，综合判断结果。）以一种价格为主，综合判断结果。 由上将计算出的多个价格虽然综合出了一个价由上将计算出的多个价格虽然综合出了一个价格，但这个价格通常还不能作为估价对象的最格，但这个价格通常还不能作为估价对象的最终估价额，一般还要参考估价人员的经验，对终估价额，一般还要参考估价人员的经验，对市场行情的把握，以及分析一些影响房地产价市场行情的把握，以及分析一些影响房地产价格的因素情况，最后综合评估决定出估价额。格的因素情况，最后综合评估决定出估价额。 Real Es

17、tate Valuation八、撰写估价报告八、撰写估价报告 1、估价报告书的类型、估价报告书的类型 （1）表格式表格式报告报告 又称定型式估价报告书、封闭式估价报告书，又称定型式估价报告书、封闭式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按要求是固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。填写，不得随意增减。 优点是普遍包括一般事项，写作省时省力，缺优点是普遍包括一般事项，写作省时省力，缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。某些特殊事项。 （2）叙述式叙述式报告报告 又称自由式估价报告、开放式估价报告书，是又称自由式

18、估价报告、开放式估价报告书，是由估价人员根据估价对象的情况而自由创作、由估价人员根据估价对象的情况而自由创作、无一定格式的估价报告书。无一定格式的估价报告书。 优点是可深入分析某些特殊事项。优点是可深入分析某些特殊事项。 （3）口头式口头式报告。由评估人员口头报告估价结报告。由评估人员口头报告估价结果。果。Real Estate Valuation八、撰写估价报告八、撰写估价报告2、估价报告书的要求、估价报告书的要求 （1）全面性；）全面性； （2）客观公正性；）客观公正性； （3）准确性；）准确性； （4）概括性；）概括性； （5）美观性。）美观性。Real Estate Valuation

19、八、撰写估价报告八、撰写估价报告 3、估价报告书的组成、估价报告书的组成 （1）封面）封面 标题。报告名称。标题。报告名称。 估价项目名称。估价项目名称。 委托人。委托人。 估价机构。估价机构。 估价师估价师 估价作业日期估价作业日期 报告编号报告编号 Real Estate Valuation八、撰写估价报告八、撰写估价报告 （2）目录）目录 （3）致委托人函）致委托人函 是正式将估价报告呈送委托人的信函。是正式将估价报告呈送委托人的信函。 致函对象致函对象 致函征文致函征文 致函落款致函落款 致函日期致函日期 （4）估价师声明）估价师声明 是一份有估价师签章的声明。是一份有估价师签章的声明

20、。 估价报告真实正确估价报告真实正确 估价结论受估价中假设条件的限制估价结论受估价中假设条件的限制 评估人员与委托人没有厉害关系评估人员与委托人没有厉害关系 评估的依据为国家标准评估的依据为国家标准房地产估价规范房地产估价规范 估价对象实地勘测说明估价对象实地勘测说明 为估价报告提供专业帮助人员的说明为估价报告提供专业帮助人员的说明 其他其他Real Estate Valuation八、撰写估价报告八、撰写估价报告 （5）估价假设与限定条件）估价假设与限定条件 说明估价中没有考虑的因素及一些特殊情况。一方面为说明估价中没有考虑的因素及一些特殊情况。一方面为保护估价人员，另一方面是告知使用人注意

21、。保护估价人员，另一方面是告知使用人注意。 （6）估价结果报告）估价结果报告委托人。委托人。估价机构。估价机构。估价对象。估价对象。估价目的。估价目的。估价时点。估价时点。价值定义。价值定义。估价依据。估价依据。估价原则。估价原则。估价方法。估价方法。估价结果。估价结果。估价人员。估价人员。作业日期。作业日期。报告有效期。报告有效期。Real Estate Valuation八、撰写估价报告八、撰写估价报告 （7）估价技术报告）估价技术报告 估价对象区位、实物与权益估价对象区位、实物与权益 估价影响因素分析估价影响因素分析 估价思路方法与理由估价思路方法与理由 估价过程与参数等估价过程与参数等

22、 估价结果的确定估价结果的确定 （8）附件）附件 图件。包括位置图、环境照片、宗地图、建筑图等。图件。包括位置图、环境照片、宗地图、建筑图等。 估价对象产权证明。估价对象产权证明。 引用的文件资料。引用的文件资料。 估价人员及机构的资质及业绩。估价人员及机构的资质及业绩。Real Estate Valuation九、交付估价报告九、交付估价报告完成估价报告书完成估价报告书之后，最后是要之后，最后是要将估价报告书交将估价报告书交付给委托估价者付给委托估价者，收取估价服务，收取估价服务费。费。中国目前房地产中国目前房地产估价服务的收费估价服务的收费方式采取方式采取差额定差额定率分档累进率分档累进方

23、式方式。以房地产为主的房地产估价收费标以房地产为主的房地产估价收费标档次档次房地产价格总额房地产价格总额（万元人民币）（万元人民币）累进计费率累进计费率 （） 1 1100100以下（含以下（含100100） 5 5 2 2101101以上至以上至10001000 2.52.5 3 310011001以上至以上至20002000 1.51.5 4 420012001以上至以上至50005000 0.80.8 5 550015001以上至以上至80008000 0.40.4 6 680018001以上至以上至1000010000 0.2 0.2 7 71000010000以上以上 0.1 0.1

24、Real Estate Valuation九、交付估价报告九、交付估价报告一般宗地评估收费标准一般宗地评估收费标准 档次档次 土地价格总额土地价格总额 （万元人民币）（万元人民币）累进计费率累进计费率 （）1 1100100以下（含以下（含100100） 4 42 2101101至至200200部分部分 3 3 3 3201201至至10001000部分部分 2 24 410011001至至20002000部分部分 1.51.55 520012001至至50005000部分部分 0.80.86 650015001至至1000010000部分部分 0.4 0.4 7 71000010000以上部分以上部分 0.10.1Real Estate Valuation基准地价评估收费标准基准地价评估收费标准资产评估收费标准资产评估收费标准序号序号城镇面积（平方公里）城镇面积（平方公里）收费标准（万元人民币）收费标准（万元人民币）1 15 5以下（含以下（含5 5）4 4至至8 82 25 5至至2020（含（含2020）8 8至至12123 32020至至5050（含（含5050）1212至至20204 45050以上以上2020至至4040档次档次 计费额度计费额度 （万元人民币）（万元人民币）差额计费率差额计费率 （）1 1100100以下（含以下（含100