永和大院商住项目可行性分析

1、永和大院（YH-E6-7地块）商住项目可行性研究报告第一章总论一、项目概况1、项目名称：永和大院商住项目（暂定）2、项目承办单位：广州开发区工业发展集团有限公司3、项目举办地点：开发区永和区二、项目提出的背景2008年以来，广州房地产市场发展势头迅猛，随着人均收入的提高，对物质生活水平要求的提高，住房对一个家庭来说是最直接、最重要的商品。政府长久以来调控房地产市场，控制房价泡沫性的增长，所以大力提倡修建经济适用房、限价房等保障性住房，以解决日益增长的普通消费者的住房需求。该项目定位于经济适用房，是政府目前最提倡的房地产开发类型，而这种项目对国有企业来说，也是经济利益回报较为稳定的投资项目。三、

2、项目审批情况1、我司于2009年9月向管委会提出关于利用永和公司原办公大院用地建设永和商业及综治维稳中心的请示（穗开工报【2009】45号），同年11月获广州开发区项目评审领导小组会议纪要（2009年第6次）及区党工委、管委会办公室公文办理情况复函（见附件1）同意建设该项目，由我司参与该地块的公开招、拍、挂竞投并获得地块后，自筹资金按规划方案进行项目建设。2、开发区国土局于2010年11月16日发出了广州开发区YH-E6-7地块国有建设用地使用权挂牌出让公告（见附件2）,拟于12月16日在区土地交易中心公开竞价出让上述地块。四、项目主要建设技术指标1、用地面积项目总用地面积16188平方米，容

3、积率w2.5,建筑密度w40%土地使用年限：商业部份40年，住宅部份70年，其他用地50年。2、建设规模根据广州开发区YH-E6-7地块国有建设用地使用权挂牌出让公告相关规划指标推算，永和大院项目总建筑面积A40470平方米（不含地下建筑），其中，商业建筑面积为W10000平方米，综治维稳中心A2000平方米，住宅建筑面积约28470平方米。3、租售规模本方案拟按建成物业全部出售计算，可售面积为总建筑面积的90%。其中，综合维稳中心将根据管委会要求，以成本价向永和街道办计收。五、投资估算及效益预测1、投资估算及资金筹措项目投资总额初步估算20794.2万元。其中，土地出让金及契税6695万元，

4、建安及其他费用投资估算14099.2万元。资金来源：30%工业集团自行投资,70%由银行贷款。2、经济效益预测按全部建成物业出售预测，税前平均投资利润率17.81%，税后平均投资利润率13.36%，财务净现值1231.01万元，财务内部收益率9.84%。六、可行性报告编制依据本项目的可行性研究主要数据来源于广州开发区YH-E6-7地块国有建设用地使用权挂牌出让公告的相关指标，参考工业集团同类项目的建设成本，以及对永和经济区内现有房地产楼盘的售楼价格的初步调查。第二章项目SWO价析及对策一、项目优势(Strength)分析1、项目地理位置优越，区域辐射潜力大。永和大院位于广州开发区永和经济区，靠

5、近永和经济区主干道永和大道和永顺大道，北临永和街道办事处、永和中学、永和派出所、永和大楼、威尔登酒店、永和嘉德丰商住项目等，处在永和经济区未来的行政中心区域。2、永和经济区虽然偏离萝岗区的发展重心，在规划上属于工业功能区，但是近几年来，永和的经济持续增长，人口也不断增加，对居住和商业的需求逐渐增大，当地的地产市场刚性需求凸显，成交量稳定增长，成持续平稳的发展态势。3、项目主办单位工业集团公司具有多年的工业厂房、员工楼、房地产等物业开发建设、出租和管理经验，发展房地产及其相关产业是其优势所在。最近，由工业集团参股建设的100万平方米的开发区科城山庄第一期也进入预售。集团还拥有自己的物业管理队伍，

6、具有管理科技人员公寓等高级住宅的管理水平，可为商户提供完善的配套服务。二、项目劣势(Weakness分析1、永和经济区作为开发区的工业功能区，工业形象突出，地块周边的厂房较多，生活和市政配套设施比较缺乏。2、当地拥有刚性需求的产业人口对价格敏感，对销售价格的拉升有一定的制约。三、发展机会(Opportunity)分析1、永和经济区内企业员工数已超过3万人，居民2万多人，常住人口约4万人，且随着未来两、三年60多家企业的建成和投产，预计到2012年区域人口将超过8万人，居住、购物、饮食、娱乐等需求将十分庞大。近几年，永和街设立后，在管委会、区政府的重视下，永和经济区内陆续规划建设了一些员工宿舍区

7、、农民新村及其配套设施，但总体上仍然缺乏能够聚集人气、提升宜居环境的商住和配套服务设施。而且，随着永和街道的设立，需在永和区内设立办公场所的机构大大增加，根据上级有关部门规定，仅街道综治维稳中心就需解决近2000平方米建筑面积的独立办公场地。2、永和经济区在萝岗区的规划中起着重要的作用，虽然永和经济区与萝岗区距离较远，缺乏连片发展的优势，自身的发展空间也受限，但随着萝岗中心区的快速发展、“知识城”的建设启动及永龙隧道的开通，永和经济区成为行政中心通往“知识城”的必经之路，使永和经济区的交通便利性和地位得到进一步提升，成为连接萝岗两大发展重点区域的重要区域，从而带动产业和城市功能进一步的发展和完

8、善。四、面临的威胁（Threat）分析永和经济区内目前暂无商住小区，嘉德丰项目一直未能顺利动工，但是一旦启动，将会分流本项目的客户。五、相关对策1、永和大道以东的摇田河街路段将建设成为永和地区的商业行政中心，目前已建成工业集团永和员工公寓区、威尔登五星级酒店、永和街办事处、永和中学、永和街派出所等等，永和工商所、永和地税分局等单位也已分别入驻该地段。而本项目所处的新业路、新庄二路之间，则杂乱无章地分布着当地农民自建的各种小型超市、杂货铺和农贸市场等。结合整顿该地区的室外违章经营，提升永和的整体形象和宜居环境需要，利用位于永和大院建设永和商业中心和综治维稳中心，一方面改善永和地区的居住环境，提供

9、具有一定档次的饮食、娱乐、购物服务；另一方面可安置现在永和公司办公大院内办公的行政、事业单位和企业，并缓解永和地区行政办公用地的压力。2、住宅部分则考虑到该地块面积不大，且根据关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发【2006】37号）及关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的有关规定（建住房【2006】165号）等文件要求，本项目户型设计必须90平方米以下住房所占面积比重达70必上。因此，项目宜定位于中档，主要目标市场为区内企业人员，同时也与嘉德丰项目定位拉开一定的差距。第三章建设方案及投资概算一、初步规划根据概念性方案设计，本项目总用地面积16188m，相关指标如下:永和YH-E6-

10、7地块规划指标项目地面建筑面积（平方米）容积率总建筑面积（平方米）备注地面建筑面积地下建筑面积商业部分210000m2.5210000m总共地卜面积、，2为9000m地下停车场暂按0.8泊/100m2,每泊2一用地35m计算。其中，住宅部分基本考虑地下停车，商业部分地面、地下兼顾。住宅部分28470m228470m2综合维稳22000m22000m合计240470m22.5249470m2二、投资估算1、土地投资：6695万元（包含3喊税）。2、建安费用：12817.5万元。建安费用参照工业集团同类项目，地面建筑建安造价约2500元/m2（含消防、水、电等基本安装），地下建筑3000元/m2计

11、算。永和大院商住项目建安费用估算项目建筑面积（平方米）单方造价（元/m2）建安费用（力兀）地面部分40470250010117.5地卜部分900030002700合计4947012817.53、建设工程其他费用：1281.7万元。包括设计、监理、图纸审查、原厂房拆除、小区基础设施工程费、开发期税费、管理费和不可预见费等等，按建安造价的10%T算。综上，本项目总投资成本估算为20794.2万元（土地费用+建安费用+其他费用）三、资金筹措与进度计划1、资金筹措及资金投入进度本项目计划全部由工业集团自行投资建设，30叫自有资金，70%通过银行贷款解决，若按银行利息6%阵，分期3年（建设期2年，销售期

12、1年）计算，银行利息为2133.4万元。（详见第五章永和大院商住项目贷款计划表。2、项目建设根据招拍挂及办理相关土地及施工文件，本项目计划在2011年上半年完成相关报建手续，2011年6月动工，2013年6月投入使用。第三章项目定位一、商业部分售价定位根据初步市场调查，永和区目前还没有规模较大，品种齐全的超市，也没有什么休闲娱乐设施，连大型高档一点的餐饮也没有，只有档次较低的礼加城广场和汇亿客广场，其租金也约120元/平方米。因此，基于前面的SWOT析，参考现有铺面的出租价格，建议本项目的商业铺位销售均价约8500元/m2。二、住宅市场定位据初步市场调查，永和区目前并无新楼盘，主要住宅楼盘分散

13、在周边地区，销售情况如下：永和区周边主要楼盘销售情况序号项目名称地址建设时间价格（元/m2）备注1海伦堡广州开发区康南路20076900二手房2海伦春天永和永顺大道永联路200973003凤凰城左邻右里增城广园东快速路碧桂园凤凰城201095004崇和花园永和新新公路旁简村路段200740505金地荔湖城新塘永和新新5路15号20086000基于前面的SWO分析，根据项目挂牌文件规定，参考上述楼盘销售价格，建议本项目的住宅定位为中档，户型以70m2到90m2为主，销售均价约7500元/m2。11三、地下停车场定位根据面积计算，本项目地下停车场车位为321个，建议车位售价为80000元/个。第五

14、章经济效益分析与财务评价一、静态经济效益分析1、投资成本：20794.2万元本项目总建筑面积49470m2,其中计入容积率的地面建筑面积40470ml,不计容积率的地下停车场建筑面积9000吊。公共配套等按建筑面积的10%计算，即可售面积为36423m2。根据工业集团以往同类项目建设成本预算，该项目：土地投资：6695万元（包含3%契税）。建安费用：12817.5万元。地面建筑建安造价约2500元/m2（含消防、水、电等基本安装），地下建筑3000元/m2计算。建设工程其他费用:1281.7万元。（包括设计、监理、图纸审查、原厂房拆除、小区基础设施工程费、开发期税费、管理费和不可预见费等等，按

15、建安造价的10%计算）2、财务成本：2133.1万元按照国家规定，房地产开发项目必须有30%以上的自有资金，而且土地取得费用银行不予贷款。根据项目的建设进度，贷款进度计划如下：永和大院商住项目贷款计划表贷款时间本期新增贷款（力兀）至本期贷款总额（万元）贷款期（年）利率本期应计利息（方兀）2011.012011.06.6695.006695.000.56.00%200.852011.072011.12.3500.0010195.000.56.00%305.852012.01.2012.12.2360.9412555.9416.00%753.052013.012013.12.2000.001455

16、5.9416.00%873.35合计14555.942133.103、投资收益测算：税前投资利润率17.81%,税后投资利润率13.36%。永和大院商住项目投资收益测算表序号项目单价(x/mi)销售面积（m2）总金额（万元）项目建设经营期投资或收入（万元）备注2011年2012年2013年1销售收入36423.0030568.3230568.321.1住宅7500.0025623.0019217.2519217.25地面总建筑面积的90%为可销售面积1.2商业铺面8500.009000.007650.007650.001.3综治维稳中心6294.811800.001133.071133.07按

17、开发成本+财务费用计收1.4车位80000.00321.002568.002568.002按321泊位，35m/泊计2销售成本7124.0036423.0025947.7513820.836233.425893.502.1开发成本5709.0836423.0020794.2013314.135480.072000.002.2财务费用585.7336423.002133.40506.70753.35873.352.3销售费用251.7836423.00917.05917.05按销售收入的3%十算2.4销售税费493.4836423.001797.421797.42按销售收入的5.88%计算2.5

18、土地增值税83.9336423.00305.68305.68暂按销售收入的1%十算3税前利润1268.5836423.004620.574620.574税前投资利脑率17.81%5税后利润951.4436423.003465.433465.43所得税率25%6税后投资利脑率13.36%二、动态经济效益分析本项目按70喷款，3年建设期经营期内基准利率6%T算，财务净现值为1231.01万元，财务内部收益率为9.84%。永和大院商住项目现金流量表单位：万元序号项目合计2011年2012年2013年1现金流入30568.320.000.0030568.321.1销售收入30568.320.000.0030568.322现金流出27102.8913820.836233.427048.642.1销售成本25947.7513820.836233.425893.502.2所得税1155.140.000.001155.143净现金流量3465.43-13820.83-6233.4223519.684累计净现金流3465.43-13820.83-20054.253465.43基准贴现率现值系数1.00000.94340.8900现值1231.01-13820.83-5880.5820932.436%累计净现金流1231