进贤中央时代广场

1、进进贤贤中中央央时时代代广广场场项目申请报告项目申请报告申请单位：江西鼎和实业发展有限公司申请单位：江西鼎和实业发展有限公司二二一一五五年年四四月月目目 录录第一章第一章 申请单位及项目概况申请单位及项目概况.1一、项目申报单位概况.1二、项目概况.3第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析.9一、发展规划分析.9二、相关产业政策.12三、行业准入分析.14第三章第三章 项目工程方案项目工程方案.18一、建筑设计.18二、结构设计.26三、消防设计.28四、给排水设计.31五、电气设计.37六、节能设计.40七、暖通设计.42八、环保设计.44第四章第四章

2、 资源开发和综合利用分析资源开发和综合利用分析.45一、资源开发.错误！未定义书签。错误！未定义书签。二、资源利用.46三、资源节约措施.47第五章第五章 节能方案分析节能方案分析.49一、设计依据.49二、能耗状况.50三、能源供应情况.50四、能耗指标.51五、项目的节能措施.54第六章第六章 建设用地、征地拆迁及移民安置建设用地、征地拆迁及移民安置.58一、建设用地.58二、土地综合利用分析.58三、征地拆迁和移民安置.59第七章第七章 环境和生态影响分析环境和生态影响分析.60一、项目场址环境现状.60二、项目各阶段建设对环境的影响.61三、地质灾害影响分析.68四、特殊环境影响.68

3、五、环境影响综合评价结论.69六、水土保持方案.71第八章第八章 经济影响分析经济影响分析.73一、项目经济影响分析.73二、项目经济效益分析.74三、项目财务盈利能力分析.78四、敏感性分析.错误！未定义书签。错误！未定义书签。五、盈亏平衡分析.80第九章第九章 项目招标方案项目招标方案.82一、招标工作依据.82二、招标工作原则.82三、招投标程序.83第十章第十章 社会影响分析社会影响分析.86一、社会影响效果分析.86二、社会适应性分析.87三、社会风险及对策分析.88第十一章第十一章 结论与建议结论与建议.89一、结论.89二、建议.89进贤中央时代广场项目申请报告1第一章第一章 申

4、请单位及项目概况申请单位及项目概况一、项目申报单位概况一、项目申报单位概况（一）建设单位概况（一）建设单位概况1 1、企业名称：、企业名称：江西鼎和实业发展有限公司2 2、企业地址：、企业地址：江西省南昌市进贤县民和镇胜利路 111 号3 3、法定代表人：、法定代表人：张婷4 4、注册资本：、注册资本：贰仟万圆整5 5、公司类型：、公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）6 6、经营范围：、经营范围：房地产开发；物业管理（以上项目凭资质证书经营） ；建筑材料，金属材料，珠宝玉器饰品销售（以上项目国家有专项规定的出除外） 7 7、资产负债情况：、资产负债情况：良好8 8、基本简介、基本简介：江

5、西鼎和实业发展有限公司成立于 2008 年 12 月 25日，公司坚持“诚信为本、注重质量、服务社会”的企业理念，以战略产业为长远目标的成长路线。坚持以人为本、坚持精品化工程，坚持以品质为核心的发展目标，江西鼎和实业发展有限公司现阶段主要从事房地产开发经营。法人代表张婷，各投资人资信状况良好，无不良信用记录。公司已经初步形成了立足进贤、面向南昌、拓展全省的战略格局，成为一家以房地产开发为主、物业管理及建筑工程为辅的多元企业。公司仍将充分发挥自身的优势，抓住机遇，开拓市场，坚持以人为本的原则，积极投身到建设进贤的战略规划中来，为地方建设作出自己应有的贡献。随着公司经营优势的不断体现，公司将抓住机

6、遇乘势而上，进贤中央时代广场项目申请报告2继续弘扬“团结、务实、和谐、发展”的企业文化，以及“品质、诚信、卓越、感恩”的经营理念，不断追求卓越与完美，凭借实力与信誉，真诚回报社会，公司将与广大客户、合作伙伴一起，携手共创美好的未来。 江西鼎和实业发展有限公司将以进贤社会效益、经济发展为重，为改善进贤人民的生活水平，居住环境尽自己最大的力量。（二）项目申请报告依据和范围（二）项目申请报告依据和范围1 1、编制依据、编制依据（1） 中华人民共和国土地管理法 ；（2） 中华人民共和国安全生产法 ；（3） 中华人民共和国城乡规划法 ；（4） 中华人民共和国环境保护法 ；（5） 中华人民共和国城市房地产

7、管理法 ；（6） 中华人民共和国招投标法 ；（7） 建设工程勘察质量管理办法 ；（8） 江西省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 ；（9） 南昌市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 ；（10） 进贤县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要 ；（11） 进贤县城市总体规划（2010-2030） ；（12）国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知发改投资20071169 号；（13）江西省企业投资项目核准暂行办法(省政府令第 145 号)；（14）编制报告的委托合同；进贤中央时代广场项目申请报告3（15）项目承办单位提供的其他相关资料。2 2、编制范围、编制范围本项目申请报告主要对江西鼎

8、和实业发展有限公司在进贤县拟投资的进贤中央时代广场项目进行综合分析及评价，主要包括项目发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发的综合利用、资源节约、节能方案、建设用地、征地拆迁及移民安置、环境和生态影响、经济影响以及社会影响分析、项目招标等内容。二、项目概况二、项目概况（一）项目建设背景及必要性（一）项目建设背景及必要性1 1、项目建设背景、项目建设背景房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期。房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变从主要靠政府政策调控向依靠市

9、场和企业自身调节的方式转变。近年来随着国家住房制度改革的深化、城市建设步伐的加快和人民生活水平的提高房地产市场潜力逐步释放对房地产投资需求日益增长，进贤县房地产市场交易活跃呈现出房地产开发企业数量不断增多、投资稳步增长、房地产市场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到进贤中央时代广场项目申请报告4人们生活的需求。进贤县作为江西省的一个重要县，人们的生活和住房

10、水平成为县委县政府关心的重点。为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 （国办发200637 号） 、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 （建住房2006165 号） 、 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发200724 号）和江西省建设厅转发建设部关于建立住房建设计划（规划）编制公布工作督办制度的通知 （赣建规20081 号）及进贤县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要等相关要求（见下文） ，进贤县政府也提出了努力构建并完善进贤县住房建设体系，形成以商品住房和保障性住房共同发展的产业格局。2 2、项目建设的必要性、项目建设

11、的必要性（1）改善城市环境、集约利用土地、加快城市化进程城市是国家政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设中起着主导作用。城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。本项目所在的地区是进贤县老城区中心，随着本项目和周边新商业的陆续建成。将进一步加快城区的发展步伐和提升区域环境质量。另一方面，中国的基本国情是人多地少，随着经济的不断发展，对土地的需求量也越来越大。所以合理用地、节约用地是城市发展的重要原则。本项目根据政府规划部门要求，合理安排建筑布局，充分发挥土地使用效率，为人们提供宜居型社区。所以本项目的建设对于完善环境、集约利用土地

12、，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，进贤中央时代广场项目申请报告5适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。（2）良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件推动目前房地产行业兴起的主要因素是中国的住房体制改革，从广义上讲:住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级,也就是大量的居民从没有住房升级到有住房,从小住房升级到大住房,随后的城镇化进程的加快和中国经济多年积累的成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。近年来,进贤县居民消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也一直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民的广泛关注。而

13、在购置房屋的过程中，其交通配套、居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。交通配套是购房者最为关注的因素之一。本项目所在地其优越的地理位置和周边便利的交通环境必将成为吸引消费者的有利条件。随着城市道路交通网络和基础设施的完善这一区域的市场认知度正在逐步提升。将会带来旺盛的消费需求。本项目周边1 公里范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，购物与餐饮氛围已初具规模。人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之一。伴随进贤县数十年社会经济发展变迁，构筑高档次、高品位商业休闲空间，项目结合当地特色民俗文化，形成一处具有多层次综合性的商住小区，使其成为进贤县重

14、要的商业、居住社区之一，成为进贤县城近几年建设工作中所必须进行的重点。基地周围交通条件便捷，地理位置优越，环境优美。本项目的建设从地块的自然环境特点和城市发展的角度出发，根据以人为本及可持续发展的原则，创造出现代而经典的城市精品。本项目建设将会促进进贤进贤中央时代广场项目申请报告6县的产业升级和房地产的良性发展、拓展进贤县区域的发展空间，同时丰富城市景观。（二）申请项目建设地点及（二）申请项目建设地点及现状现状1 1、建设地点：、建设地点：项目建设地点位于江西省进贤县胜利路广场后。2 2、地块现状：、地块现状：项目用地地势比较平缓，地势高差不大，变化不多，有利于商业建筑及住宅小区的设计。无高价

15、值原生自然资源。项目位于胜利中路，交通十分便利。 （三）建设项目名称及建设期限（三）建设项目名称及建设期限1 1、项目名称：、项目名称：进贤中央时代广场2 2、建设性质：、建设性质：新建3 3、项目建设期限：、项目建设期限：18 个月4 4、项目建设周期安排：、项目建设周期安排：结合拟建设项目的规模和层数，并按照项目分析及建设计划的要求，本项目从基础建设到项目竣工验收，总建设周期为 18 个月。项目计划于 2015 年 4 月底开工，在资金及时到位的情况下，预计 2016 年 10 月竣工。具体施工进度安排如下图所示：表表 1.11.1 项目进度计划表项目进度计划表20152015 年年-20

16、16-2016 年年 时时 间间项项 目目4 45-65-67-87-89-9-101011-11-12121-21-23-43-45-65-67-87-89 91010项目报建基础工程主体工程安装工程室外工程进贤中央时代广场项目申请报告7竣工验收（四）项目建设内容、规模（四）项目建设内容、规模及类别及类别1 1、建设内容：、建设内容：进贤中央时代广场项目的建设，是以市场为导向，本着以人为本、科技为本的理念建设开发，主要以商业建设为主，住宅为辅助配套的特色精品项目。项目总建筑面积为 72059 平方米，计容积率总建筑面积为 58606 平方米，地上商业建筑面积为 45533 平方米，住宅建筑面

17、积为 6939 平方米，物管用房建筑面积 179 平方米，地下商业建筑面积 5955 平方米（计容） ，地下室车库建筑面积 13246 平方米（不计容） 。地上建筑面积207 平方米（不计容） 。2 2、建设规模：、建设规模：项目总用地面积为 9080.8 平方米（约 13.621 亩） ，总建筑面积为 72059 平方米。3 3、项目用地类别：、项目用地类别：本项目用地所属类别为商业和住宅用地，商业用地使用年限为 40 年，住宅用地使用年限为 70 年。（五）项目投资规模及资金筹措方案（五）项目投资规模及资金筹措方案1 1、投资规模：、投资规模：项目总投资为 29936.6 万元，其中：土地

18、费用 2680.2万元，前期工程费用 433.6 万元，建筑安装工程费 25322.9 万元，基础设施费 1155.8 万元，开发期间规费为 144.1 万元，不可预见费为 200万元。 （详见投资估算表）2 2、资金筹措：、资金筹措：进贤中央时代广场项目总投资为 29936.6 万元，项目资金来源为企业自筹。（六）项目主要技术经济指标（六）项目主要技术经济指标表表 1.21.2 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标进贤中央时代广场项目申请报告8项项 目目数数 值值单单 位位规划条件规划条件总用地面积9080.8约（13.621 亩）总建筑面积（含地下室与不计容）72059计容积率建筑面积

19、58606商业建筑面积(含酒店）45533住宅建筑面积（48 户）6939地上物业用房建筑面积179计容建筑面积 3其中地下商业建筑面积5955地下室建筑面积（-2F）13947计容地下商业面积5955其中不计容地下室车库建筑面积13246地上不计容建筑面积207建筑占地面积5081容积率6.457.34建筑密度56%61.5%绿地率5.3%20%住宅户数48户机动车停车位529个商业 0.4 泊位/100%商品房 0.75 泊位/户地块内机动车停车位（地下）320其中运动场机动车停车位（地下）209个非机动车停车位150个商品房 2 泊位/户项目总投资29936.6万元土地费用2680.2万

20、元总销售收入49696.4万元税后利润总额12088万元税前年均投资利润率27.14%税后年均投资利润率25.93%税前成本利润率108.56%税后成本利润率103.74%项目财务净现值(FNPV，i=12%)3682.50万元投资回收期2.19年财务内部收益率(FIRR)64.31%进贤中央时代广场项目申请报告9盈亏平衡销售价格4535.45元/进贤中央时代广场项目申请报告10第二章第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析一、发展规划分析（一）符合江西省十二五规划发展要求（一）符合江西省十二五规划发展要求发展规划指出以加快城镇化为重点，促进区域

21、协调发展。构建较为完善、富有活力的城镇体系。按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，优化城市化布局和形态，完善城镇体系。着力做大做强中心城市，加快形成以点带轴、以轴促面的城镇集群发展格局。强化中心城市特别是南昌的集聚和辐射功能，加快构建鄱阳湖城市群。以沪昆和京九铁路沿线为主轴，密切中心城市和沿线城镇之间的联系与协作，着力发展沿沪昆线城镇密集带和沿京九线城镇密集带。建立健全城镇发展跨行政区划的协调机制，统筹规划重大基础设施和公共服务设施，促进城市群和城镇带系统各城镇功能互补和产业分工，实现大中小城市和小城镇协调发展。提升城镇建设管理水平。注重以人为本、节地节能、生态环保、安全实用、突出

22、特色、适度超前，科学编制城市规划，强化规划约束力。以加快产业和人口集聚为重点，以体制机制创新为动力，探索功能区管理模式，提高中心城市的要素集聚、科技创新、文化引领和综合服务功能。推进百城供水、城镇电缆下地、城市道路通达、城市燃气、城市防灾减灾、城市公交等工程建设，健全城镇公共服务体系，增强城市综合承载能力。把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。把旧城改造与新城建设结合起来，加快城市棚户区、 “城中村”和城乡结合部改造，优化人进贤中央时代广场项目申请报告11居环境。推进园林城市、森林城市、生态城镇建设，加强城镇历史文化保护，提升城市品位

23、和形象。提高城市信息化、精细化管理水平，稳步推进数字城市建设，建立和完善城市管理长效机制。促进县域经济超常规发展。把发展县域经济作为统筹城乡、加快崛起的重要抓手，促进县域发挥各自优势，壮大经济实力，实现跨越发展，有条件的县市要加快向“全国百强县市”、 “中部二十强县市”目标迈进。强化县城的中心集聚能力，完善市政功能，促进人口集聚，逐步形成一批规模适度、设施配套、经济发展、环境优美、各具特色的新型中小城市。依托工业园区平台，通过引进重大项目推动企业集聚、产业配套、链式化发展，因地制宜地发展特色“块状经济”，提升县域产业竞争力。创新融资手段，鼓励和引导各类资金加大对县域发展的投入。大力支持示范镇建

24、设，充分发挥其对全省小城镇建设的引领、带动作用。进一步扩大县、乡两级的经济管理权限，增强经济发展活力、行政协调能力和城乡统筹实力。（二）符合进贤县十二五规划发展方向（二）符合进贤县十二五规划发展方向“十二五”期间，围绕“构筑中等县城框架、打造休闲度假旅游胜地、优化人居创业环境”三大主题，把进贤县建成承接南昌、辐射周边、交通便利、个性鲜明、规模适中、功能齐全、产业成熟、商贸活跃、人气旺盛的赣中工业重镇和鄱阳湖生态景区的明星县城。加快县城产业集聚和人口集聚。在县城产业上，要重点发展以轻纺加工、食品制药、建材加工及机械电子为主的劳动力密集型产业。加大扶持休闲度假旅游、现代物流、餐饮、商住及连锁经营等

25、服务业的力度。精心打造的进贤中央时代广场项目建设，将进一步提升进贤县的居住环进贤中央时代广场项目申请报告12境。努力增加就业岗位，为农村富余劳动力就地消化拓宽就业渠道，扩大城市人口规模，提高人口城镇化水平。到 2015 年，全县城镇化率 50%，超过江西省平均水平，建成区面积达到 23 平方公里，城镇人口达到 30万。逐步提升城市品位和功能。突出生态、绿色、休闲、养生的特色，加快城区绿化、美化、亮化工程，把进贤县建成布局合理、功能完善、环境优美、特色鲜明的明星县城。加强历史文物、民风民俗、自然景观和人文景观的挖掘、保护和合理利用，切实提高建筑设计和景观设计水平，打造建筑精品和城市亮点，提升城市

26、质量和品位。一是坚持城市绿化与城市建设同步，加大绿化建设投入。城市绿化实施路堤结合方式，着力美化环湖沿岸。着力规划建设青岚湖水上公园，提高城市品位，二是新建一批树、草、花、房相融的住宅进贤中央时代广场，建设 3-5 个主题休闲公园。三是加强城区交通管理，推进城乡客运一体化，实现周边城市及市域各乡镇的便捷换乘。四是加强环境保护和生态建设。建设沿湖绿化带及街道、主干道与住宅小区内的绿化带，全面推进青岚湖水上公园、休闲度假旅游基础设施、叶学龄摄影艺术馆建设。不断完善污水处理、垃圾处理等设施建设，积极推进污水处理、垃圾处理等产业化发展。（三）符合进贤县城市总体规划、土地利用规划（三）符合进贤县城市总体

27、规划、土地利用规划项目所在地为进贤县项目建设地点位于江西省进贤县胜利路广场后。在进贤县总体规划中，本项目所占地块规划为居住用地；在进贤县土地利用规划中，本项目所占地块的土地用途为：城镇混合住宅（居住、商业、办公、酒店） 。本项目的建设，正是符合进贤县总体规划和土地利进贤中央时代广场项目申请报告13用规划，有利于促进规划目标的实现。城市规划对本项目的退线要求为：控制容积率小于等于 7.34，建筑密度小于 61.5%，绿化率大于于 20%。本项目方案完全遵照规划的要求进行设计。本项目位于江西省进贤县胜利路广场后。故本项目的建设符合“十二五”发展规划总体规划等要求，项目目标与规划内容是衔接和协调的。

28、二、相关产业政策二、相关产业政策2013 年国家针对房产行业推行的新出政策国五条。国务院常务会议明确了五项具体政策措施：完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。增加普通商品住房及用地供

29、应。2013 年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标进贤中央时代广场项目申请报告14价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。通览会议提出的五项具体政策措施， “（各地）制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”、 “其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施”、 “扩大个人住房房产税改革试点范围”等表述，是其中亮点。1 1、限购小范围升级、限购小范围升级“国五条”中最引

30、人注意的是提出了“限购扩容”。 “国五条”规定， “严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。 ”这一细节可看作是“限购令”小范围升级，原来有些城市，尤其是中西部省会城市限购执行得较为宽松，如果按照“统一要求”，则接下来会有城市调整方案，进一步收紧。 限购令有可能将从一二线城市向二三线城市蔓延，范围有所扩大。由于此类城市的刚性需求有限，较为依赖投资型客户，限购将会对此类城市产生较大影响。 2 2、紧抓、紧抓“保障房保障房”建设建设会议指

31、出，全面落实 2013 年城镇保障性安居工程基本建成 470 万套，新开工 630 万套的任务。2013 年前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。新增商品住宅用地和开工量的大幅减少，随着前几年上千万开工的进贤中央时代广场项目申请报告15存量在今、明两年消化后，从 2015 年起，商品住宅市场将出现严重的供应缺口。房产税需要加快推进，且需要提高累进税率，以取代调控能力下滑的限贷政策，同时对房产出现的融资价值部分进行抑制。另外，继续加大保障房建设，推动城市建设，以满足房价上涨爆发出来的需求。本项目的建设完全符合国家政策的要求，项目的终极目标就是提高进贤县的保障性住房的供应

32、量，提高城镇居民的住房生活条件。三、行业准入分析三、行业准入分析1 1、行业主要法律法规、行业主要法律法规（1） 中华人民共和国城乡规划法（2） 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（3） 中华人民共和国城市房地产管理法（4） 中华人民共和国建筑法（5） 城市房地产开发经营管理条例（6） 中华人民共和国土地管理法（7） 商品房销售管理办法（8） 城市房屋拆迁管理条例（9） 物业管理条例2 2、行业准入分析、行业准入分析近两年随着国家对房地产业宏观调控政策影响，房地产业行业准入标准也大幅提高，主要表现在国家运用税收、信贷、行政监管等手段，并规范外商投资房地产市场准入要求。（1）宏观调控政策进贤中

33、央时代广场项目申请报告16新国五条出台，内容如下：各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到

34、全国。切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。（2）房地产市场准入增值税的征收、房地产行业信贷政策的调控、外商投资房地产市场准入标准的出台，其主要目的是提高房地产行业的投资资金门槛。投资房地产市场准入标准中主要规定注册资金与投资总

35、额的关系，对企业营进贤中央时代广场项目申请报告17业执照、经营范围、办理国有土地使用证 、 国有土地使用权出让合同 、 建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证等提出了更高的要求。根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：有 100 万元以上的注册资本；有 4 名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2 名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款的规定。外商投资设立房地产开发企业的

36、，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。随着房地产宏观调控的持续进行，受之影响的行业准入壁垒必将进一步提高，为优势企业带来新的发展机遇。下一个调控要点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。土地和金融方面的紧缩，带来的是房地产行业准入壁垒的提高。这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的收缩，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房

37、地产企业加速发展。以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋进贤中央时代广场项目申请报告18势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。本项目定位为商业住宅项目，吸引进贤县县城范围甚至周边乡镇的消费群体，区域市场的为主导客户吸纳方向。进贤中央时代广场项目周边交通便利，商业铺位设计适合引进超市、餐饮、茶

38、餐吧、银行等生活配套设施；而住宅产品的开发形态配套建设有住宅底商，建筑的风格、户型设计、地理区位及市场需求，均符合目标客户群和市场的要求。结合行业的各项政策、行业背景、市场环境及开发产品类型，项目的开发建设符合行业准入条件，同时也符合进贤县国民经济和社会发展需要，符合进贤县人民日益增长的物质需求的需要。与此同时，依据城市房地产开发经营管理条例就房地产行业的准入等做了相应的规定，江西鼎和实业发展有限公司符合相关规定，注册资金为 2000 万元整，并已在当地工商行政部门注册登记，项目的资金全部为自有资金。进贤中央时代广场项目申请报告19第三章第三章 项目工程方案项目工程方案一、建筑设计一、建筑设计

39、1 1、设计依据、设计依据（1）建设用地选址意见书 ；（2） 中华人民共和国城乡规划法 ；（3） 城市规划编制办法实施细则 ；（4） 城市规划用地分类与城市用地标准 ；（5） 城市居住区规划设计规范GB50180-93；（6） 城市道路交通设计规范GB50220-95；（7） 民用建筑设计通则GB50352-2005；（8） 住宅建筑规范GB50368-2005；（9） 住宅设计规范GB50096-2011；（10） 建筑设计防火规范GB50016-2006；（11） 城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；（12） 建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2005；（13）

40、绿色建筑评价标准GB/T50378-2006；（14） 南昌市城市规划管理技术规定2004.04.01；（15） 江西省城市规划技术导则2002.04.02。2 2、项目概况、项目概况进贤县位于江西省中部偏北，鄱阳湖南岸，浙赣铁路与 316、320国道交汇处，属南昌市代管。总面积 1971 平方千米。总人口 90 万人。基本上为江右民系，通行赣语。全县辖 9 个镇、12 个乡、1 个场：民和进贤中央时代广场项目申请报告20镇、李渡镇、温圳镇、文港镇、梅庄镇、张公镇、罗溪镇、架桥镇、前坊镇、三里乡、二塘乡、钟陵乡、池溪乡、南台乡、三阳集乡、七里乡、下埠集乡、衙前乡、白圩乡、长山晏乡、泉岭乡、五里

41、垦殖场。共有28 个居委会、270 个行政村。县政府驻民和镇中山大道，距江西省会南昌市 60 千米。浙赣铁路、梨温高速、温厚高速、京福高速、昌厦高速以及 320 国道、316 国道过境；温圳至乐化的高速公路直达昌北机场；南部乡镇可由抚河经赣江直达长江，北部乡镇可通过鄱阳湖直达长江。抚河明珠泉岭乡，位于抚河之滨，北近省会（距南昌市 40 公里） ，是进贤县的西大门，素有“进贤门户，江南通衢”之美称。本项目用地面积 9080.8 平方米，用地性质为商住用地。3 3、项目定位、项目定位本项目所处地块位于充满活力、前程似锦的进贤县老城区域，享有优美的周边环境、良好的景观绿化、便捷的交通以及完善的金融体

42、系、商业等县城公共服务功能配套。项目定位为：着力打造品质高雅、尺度宜人、环境优美、独具特色的明珠般精巧住区，从而在本项目区域内形成大小绝配、互补共荣、完整协调的进贤县县城地标性居住区域和风貌。4 4、设计思想、设计思想1、概念由来场地充分考虑现有的地形条件和周围特点，以“以人为本” 、 “科学居住” 、 “健康生活”为设计理念，以“东方意蕴，公园居所” 为设计进贤中央时代广场项目申请报告21主题，以现代自然园林为造园手法。让景观融入建筑、融入生活，倾情打造一个空间开合有致、环境清新大气、适合现代人生活的优美商住区。商住区内绿化景观由“点”及“线”再形成“面” ，使整个商住区户户可以开窗见绿，让

43、居者步移换景，触景生情，情景交融。自然景观与人文景观交相呼应，相得益彰，使整个规划用地的生态环境得到了最大限度地保护和改善，人们置身其中体验到一种切实而纯美的家园感。5 5、总体布局、总体布局本项目以商住为主。地块形状规则沿路成带状，故商住区的主要出入口设置胜利路道路上，另外分别设置了相应的消防车行出入口，同时为了使小区内的每栋建筑都有个较好的朝向，以达到一定的均好性，小区内的建筑朝向根据现在地形情况，都为偏东西向，虽然达不到户户向阳、我们尽可能的使户户能通风采光良好、房间布置合理、面积利用充分的最优化住宅单体。小区的中心的绿色休闲空间与绿化通廊、景观轴线、步行系统形成的居民可视、可达、可共享

44、的休闲空间，适应居民追求宁静、绿色、安全、宜人的居住环境的心理需求。通过大道及入口将人流向内延伸。沿街商业及会所的设置解决了启动区的生活配套，也满足周边人群消费需求。5 5、道路交通设计、道路交通设计1.本小区由于地块限制，沿市政道路成带状，故交通形式采用人、车混流的交通体系，即车道通过预留干道及消防车道进入到内部地面停车，人行可以共用也可利用预留的人行通道进入宅间路，这种构想比较符合该项目的实际情况,设计上尽量把小区步行系统连接成一条连续的进贤中央时代广场项目申请报告22景观休闲带,形成室外休闲空间。2.小区交通设计原则是：大部分日常机动车可以通过胜利中路直达到临近单元的附近的室外停车位。消

45、防车设有专门通道，其他机动车辆未经许可不可进入小区内。小区内人行与车流线路流畅。鉴于小区的居住规模，将小区的道路宽度定为：中间高岭路车行道路 16m；另有步行路连接到小区内部各块绿地及沿街人行道 4 米，有助于扩大住户的室外活动空间，同时增强了环境与建筑的相互融合，使这里的居民都能享受到花园般的美景。其中，小区内的车行道路主要考虑与区外交通的衔接性及不同功能分区的车流性质，同时注意不同车流的出入口，辅以适量的停车位，形成高效便捷、动静结合的车行系统。小区次要道路主要是连接各个组团之间的道路系统。步行道路则与小区的绿地景观、公共交流空间相结合，形成舒畅宜人、环境优美的步行网络系统。3. 停车方式

46、由于地形要求主要采用地上停车的方式来满足车辆的停留要求。4. 住宅的竖向交通都是多层建筑主要靠楼梯实现，各入口的安全管理可通过密码或智能卡及闭路电视等设施解决。这样即方便小区居民停车后能够方便地到达小区的活动场地，设计中考虑以道路的不同颜色、不同材料以及不同的铺砌方式来区分不同的区块。人行道（部分兼消防车道）以不同材料铺砌使各组团别具一格。5消防分析沿建筑周边形成环形消防通道，宽度大于 4m。整体道路系统的布置符合消防要求，各建筑之间均设置硬质铺地，铺装道紧急时可做消防进贤中央时代广场项目申请报告23道路。各建筑单体平面布置均满足疏散要求。消防道路合理设置，和景观结合考虑设计，使其更具亲切感。

47、6 6、景观设计、景观设计1、概述整体注重大片草地的边界，以植被形成的界面的季相、色相、树形及轮廓线的变化有致，形成颇具特色的种植景观。灌木和矩阵树群等根据不同的季节，错落穿插地选用不同的树种，随着四季变化，演绎不同的风采。规划整体绿化系统按照点、线 、面三个层次进行，结合建筑小品、园路景观进行处理。设计中我们突出人性化的设计思想，追求与自然和谐的风格，让都市中忙碌的人们在有限的时间和空间内更多地接触自然。自然的最佳体现就是水与绿色，创建具有人文色彩、自然风情的新家园；提倡健康积极的生活态度，让自然无障碍生活。 2、设计理念 设计中将自然生态的理念贯穿始终，体现了尊重自然而不仅仅是改造自然的现

48、代设计思想，追求人造环境与自然环境的密切结合，相互辉应，相得益彰。 我们在设计中从全方位着眼考虑设计空间与自然空间的融合，不仅仅关注于平面的构图及功能分区，还注重于全方位的立体层次分布，运用堆土成坡、铺地落差、植物配置等等手段进行高差的创造和空间转换。平面构成线条流畅，从容大度，空间分布错落有致，变化丰富，再加上满园的植物随季节变换造成的景观变迁，使整个景观设计真正成为一个四维空间作品，无论春夏秋冬、无论平视鸟瞰，都能令人获得愉悦的立进贤中央时代广场项目申请报告24体视觉效果。 园林的功用性亦是本设计的重点之一，小区的功能划分井井有条，在保持总体风格的基础上追求各自的特色，考虑全面周到，分布人

49、性科学，强烈地吸引着人们走出家门，来到户外，投入自然的怀抱，溶入绿色的环境，享受这美好、优质的生活。3、设计原则1）尊重城市，设计从环境入手，把项目与周边景观和地块旁的城市绿地作为整体一起考虑，彼此间优势互补： 2）突出入口景观轴线，景观轴线向内衍伸，提升小区品质3）小区的环境景观通过景观廊架、树阵、亭子、雕像等为素材，展现现代景观自然生态的空间；宅间绿地则以植物景观为主，通过各种手法的表现，使住宅区环境具有一定的特色，给人深刻的印象。 4）景观与功能相结合宅间绿地中则提供户外活动的场所，成为增进邻里关系的纽带。4、灯光布置以安静柔和的庭园灯、草坪灯为主，适当配备树木投光灯、主景投光灯，以及适

50、量的景观灯，把住宅区的夜景装饰得更加美丽。5、植物配植植物主要以当地品种，少量配置适合本立地条件的外来树种。采用片植、群植、列植、等方法，通过乔木、灌木、藤本及地被植物慢生与速生树种的搭配，阴性与阳性、常绿与落叶的合理配置， 。注重塑造季季有花、四季有景突出植物视觉，听觉，嗅觉等特点，不同季节花、叶、进贤中央时代广场项目申请报告25果、枝的观赏季相变化的延续性景观效果、特点，利用间断或重复的点、线、面及色彩来加强空间的韵律感，丰富景观层次。总的来说，本案住宅项目的绿化景观设计追求至纯的生活，力求用设计的点点滴滴来体现对人的关爱，旨在营造一处融情于景、触景生情的生活环境。7 7、建筑单体设计、建

51、筑单体设计公共服务设施按规范要求及实际使用要求进行配置。1、社会服务中心设置社区用房、物管用房等。2、商业服务中心配套商业服务设施，如便利店、餐饮、储蓄邮政、综合市场等，考虑商业服务中心形成的内在规律性，沿街商业可对外开放，而内部商业街主要为居住区内配套使用。3、社区管理、休闲、娱乐设施社区用房设置社区物管、活动中心等。1保安设施：整个小区实现封闭式管理，沿小区周边设有围墙或围栏。 2为让小区内的住户能够感觉到小区生活的舒适和轻松，小区内部休闲广场和绿地中设置了音乐设备。在指定时间播放不同的音乐，让小区内部的住户充分感受居住环境的美、舒适与惬意。3市政公用设施：在住宅区合适位置设垃圾收集点，按

52、时由专人负责收集垃圾，运送至附件的垃圾集散站，统一由垃圾车运送。进贤中央时代广场项目申请报告268 8、配套设施设计、配套设施设计底层汽车库、物业管理用房、商业用房、公共厕所、小型垃圾中转站的设置，在带来居民方便的同时，将整个小区营造成一个配套完善的整体，并可适当服务于周边地区。9 9、经济技术指标、经济技术指标项项 目目数数 值值单单 位位规划条件规划条件总用地面积9080.8约（13.621 亩）总建筑面积（含地下室与不计容）72059计容积率建筑面积58606商业建筑面积(含酒店）45533住宅建筑面积（48 户）6939地上物业用房建筑面积179计容建筑面积 3其中地下商业建筑面积59

53、55地下室建筑面积（-2F）13947计容地下商业面积5955其中不计容地下室车库建筑面积13246地上不计容建筑面积207建筑占地面积5081容积率6.457.34建筑密度56%61.5%绿地率5.3%20%住宅户数48户机动车停车位529个商业 0.4 泊位/100%商品房 0.75 泊位/户地块内机动车停车位（地下）320其中运动场机动车停车位（地下）209个非机动车停车位150个商品房 2 泊位/户项目总投资29936.6万元土地费用2680.2万元总销售收入49696.4万元税后利润总额12088万元税前年均投资利润率27.14%税后年均投资利润率25.93%进贤中央时代广场项目申请

54、报告27税前成本利润率108.56%税后成本利润率103.74%项目财务净现值(FNPV，i=12%)3682.50万元投资回收期2.19年财务内部收益率(FIRR)64.31%盈亏平衡销售价格4535.45元/二、结构设计二、结构设计1 1、工程概况、工程概况本项目总建筑面积为 72059，住宅总户数 48 户。建筑为多层住宅的建筑群体。2 2、设计依据、设计依据（1）本工程建筑及其它工种所提资料；（2）国家现行规范、规程：建筑结构荷载规范 （GB50009-2006 年版）混凝土结构设计规范 （GB50010-2010）建筑地基基础设计规范 （GB50007-2011）地下工程防水技术规范

55、 （GB50108-2008）建筑结构抗震规范 （GB50011-2010 年版）建筑抗震设防分类标准 （GB50223-2008）砌体结构设计规范 （GB50003-2011）（3）荷载取值风雪荷载：基本风压值为 0.45KN/ 基本雪压值为 0.45KN/主要活载取值：进贤中央时代广场项目申请报告28 楼梯：2.0KN/ 卧室、客厅：2.OKN/ 阳台：2.5KN/ 厨房、卫生间：2.OKN/ 设备用房按实际荷载考虑 其余荷载均按 GBG0009-2001 取用。（4）本工程按 6 度抗震设防设计。剪力墙的抗震等级为二级,框架的抗震等级为三级。结构安全等级为二级。3 3、结构选型、结构选型

56、（1）结构体系采用整体钢筋混凝土框架结构体系，主要框架、各竖向构件截面以及砼等级选取交错变化的设计方法，争到竖向刚度变化的相对的均匀性。 （2）地基基础由于本工程尚未提供地质资料，根据邻近地区的地质情况，结合本工程的受力特点，本工程采用大孔径预应力管桩基础，柱下独立承台，设双向地梁的基础形式。4 4、材料、材料（1）混凝土：车库底板、侧墙板、车库顶板均采用抗渗混凝土，设计抗渗等级 S6；混凝土强度等级为 C40。上部结构的混凝土强度等级为 C35、C30、C25。（2）焊条：E43xx,E50 xx进贤中央时代广场项目申请报告29钢筋：采用 HPB235 级，HRB335 级，HRB400 级

57、钢筋对应的强度值为：HPB235 级钢，设计强度 F Y=210N/MM2HRB335 级钢，设计强度 F Y=300N/MM2HRB400 级钢，设计强度 F Y=360N/ MM2（3）砌体：0.00 以下采用 MU10 混凝土实心砖0.00 以上外墙采用粘土空心砖，内墙采用加气混凝土砌块。砂浆、0.00 以下采用 Mu10 水泥砂浆，以上采用 M5 混合砂浆5 5、墙体、墙体内外墙体材料均选用加气砼砌块，强度等级Mu7.5，混合砂浆M5.06 6、结构设计计算软件、结构设计计算软件本工程的结构计算采用中国建筑科学研究院开发的 PKPM 系列软件进行结构整体建模，采用 TAT,SATWE

58、对结构进行整体分析。三、消防设计三、消防设计1 1、概述、概述（1）本项目由多层商业住宅建筑及配套用房等组成，总用地面积9080.8 平方米（约 13.621 亩） ，整个项目总建筑面积 72059 平方米。（2）根据规范要求，建设地块设两个对外出入口与城镇道路连接。合理确定建筑物的位置，满足防火间距要求。设置环形消防车道，交通组织便捷，发生灾害时，可以随时到达施救。进贤中央时代广场项目申请报告302 2、设计依据、设计依据（1） 建筑设计防火规范 （GB50016-2006） ；（2） 高层民用建筑设计防火规范 （GB50045-2005 年版） ；（3） 建筑灭火器配置设计规范 （GB50

59、140-2005） ；（4） 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB50067-97） ；（5） 自动喷淋灭火系统设计规范 （GB50084-2005 版） ；（6）国家和地方相关的其它设计规范、规定。3 3、消防水源、消防水源从市政给水管网上接入两路 DN150 给水管供给红线范围内室内生活给水、室内外消防给水及室外绿化用水。4 4、消防水量及消防水池、消防水量及消防水池消防水量：设计消防水量按照区域中各单体建筑设计消防水量最大值确定。项目设计消防水量为：室内消火栓水量：10l/s 火灾延续时间 2 小时室外消火栓水量：15l/s 火灾延续时间 2 小时自动喷淋用水量：30l/s 火灾延

60、续时间 1 小时消防水池：项目在车库设消防水池一座，其有效容积为 260m3。在多层屋顶设 18m3屋顶消防水箱及增压设备，以满足整个地块消防要求。5 5、消火栓系统、消火栓系统本工程在多层住宅以及车库设置消火栓给水系统。从泵房引出两路消火栓管道至各单体和车库。车库和各单体消火栓干管分别成环。多层进贤中央时代广场项目申请报告31住宅每单元每层设置两套室内消火栓箱，箱内配置 DN65 消火栓、19水枪、25M 水龙带。车库设置消火栓箱，消火栓箱内设置一套 DN65 单阀单出口消火栓、19 水枪、25M 水龙带。各单体消火栓管网不分区，局部栓口压力大于 0.5Mpa 时，采用减压稳压消火栓。6 6