发展城市综合体的对策举措

1、【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流发展城市综合体的对策举措.精品文档.探索创新商贸经济新业态、新模式推进商贸综合体建设全面提升商贸经济品质的思路举措鄞州区商务局二一一年十一月八日前段时间，根据区委、区政府的统一安排，我局结合自身工作职能，围绕如何创新商贸经济新业态、新模式，加快推进商贸综合体建设，全面提升商贸经济品质这一课题开展了广泛而深入的调研。整个调研工作历时1个多月，经过前期座谈走访、考察调研、查阅相关经济刊物，后期分析论证、数据预测，最终形成如下调研报告： 一、我区商贸经济发展现状今年以来，在区委、区政府的高度重视下，我区商贸流通业得到了前所未有的快速发展，并呈现出强

2、劲的发展态势。主要表现为以下五方面特点：一是商贸经济总量不断增大。1-9月，全区实现服务业增加值222亿元，同比增长11.3；实现社会消费品零售总额194.92亿元，同比增长19.9，总量继续位居全市第三，增幅高于宁波大市2.6个百分点、位列全省16个经济强县（市、区）第一；实现规模以上商品市场成交额146.23亿元，同比增长12；实现批零贸易和住宿餐饮业增加值68.55亿元，同比增长16；实现商贸税收11.59亿元，同比增长33。二是城区商贸集聚化程度持续提高。1-9月，全区新增限上批零贸易企业93家、住宿餐饮企业12家，目前全区已有限上商贸企业达到429家；“舟宿夜江”时尚休闲街区已于1月

3、份揭幕，红星美凯龙家居广场于4月底盛大开业，南部商务区水街进入试营业；万达广场1-9客流量达2294万人次，日均达8.5万人次，同比增长13，销售额15.19亿元，增幅达到22，中心城区商气人气的集聚化程度进一步攀升。三是商务楼宇经济加速崛起。截止10月底，全区已建成商务楼宇47幢共167万平方米，其中已投用37幢共141万平方米，在建商务楼宇21幢82万平方米，楼宇入驻企业达到1530家，其中投用一年以上的17幢商务楼宇入驻率达到85.9，注册率达到76.8；前三季度实现商务楼宇税收6.32亿元。南部商务区一期已有20幢楼宇投入使用，二期16幢楼宇进入桩基工程，三期11幢楼宇已完成开发招商工

4、作。此外，潘火、古林、集仕港等地的商务楼宇经济逐步崛起，位于潘火区块的和邦2号商务楼已进场施工。四是项目建设力度进一步加大。在区委、区政府专题召开城市发展大会、专门出台重大项目会战攻坚实施方案的强势推进下，全区商贸商务项目建设进程持续加快，目前全区共有2000万元以上在建商贸商务项目21个，总投资227.8亿元；拟建项目7个，总投资约68.5亿元。联盛广场一期、奥特莱斯等项目已相继开业。五是商贸民生工程不断推进。1-10月，全区新开设连锁超市5家，连锁便利店68家，连锁便利店行政村覆盖率达到97.9；第一轮100家村级主要菜市场改造完成，新建成城区菜市场4家，在建菜市场3家；都市森林、星城社区

5、创建成为市级商业示范社区；全区便民早餐示范门店达到59家。二、存在的主要问题尽管我区商贸经济发展快速、势头强劲，但发展中还存在着一些问题，需要引起我们关注：一是外部发展形势不容乐观。自全球金融危机发生后，世界经济有可能步入新一轮危机期；发达国家经济增长乏力，发展中国家经济增长减速，世界经济发展受到冲击；国内受人民币持续升值、通胀压力未根本缓解、存款准备金率继续提高、贸易摩擦频发、外贸出口企业生产成本上升等影响，调低经济增速已成定局，短期需求增长将放缓；随着新一轮的经济紧缩政策和房地产市场的降温，区内的消费市场也将会引来低潮期。二是商贸经济总量尚需做大。鉴于我区中心城区建立时间不长，许多商贸项目

6、及商贸综合体尚在建设之中，再加上区域内大部分面积是农村地区，相比宁波老城区，特别是海曙商贸中心区的商贸经济总量尚有一定距离，需要我们在进一步创新商贸经济发展模式的基础上，提升商贸经济品质和总量。三是商贸经济的业态模式不够丰富。随着商贸流通业竞争的日益加剧，加快提升商贸业态已成为增强区域商贸经济综合竞争力、抢占商贸经济发展制高点的重要抓手。当前，我区大部分商贸企业所从事的仍集中在传统行业，各商贸业态单体品牌化、特色化发展趋势还不够明显，同质化严重。一些餐饮、娱乐业一味追求高档、奢华，客户群体单一，行业竞争白热化，经营状况不佳；与此相反，一些与老百姓生活密切相关的社区商业发展相对滞后且档次较低，功

7、能配套不齐全，影响城市的品质；城市夜经济文章没有深化，公众消费场所较少，影响了城区商业发展的规模。如何探索创新商贸经济新业态、新模式，拓展商贸业态发展的时间和空间，将是下步发展商贸经济面临的一个新课题。四是商贸综合体发展能级有待进一步提升。目前我区已建成8个商贸综合体，在建综合体项目11个。部分商贸综合体业态齐全，但优势不够明显，如万达广场虽然业态相对齐全，可以满足周边居民的基本生活休闲需求，但从品牌特色上来看还不够明显，对其他县区高端消费者的吸引力在减弱；部分商贸综合体需要错位发展，如联盛广场、利时广场急需业态调整，与万达商圈形成互补发展；部分商贸综合体需要完善配套，如南部商务区一期到年底将

8、有一万名白领在此工作，与之配套的适合白领消费的餐饮休闲娱乐场所还是空白，红星美凯龙周边业态还在配套建设中，导致业绩不够理想。三、下步发展的主要举措（一）强规划，做好商贸综合体规划定位。规划是科学发展的龙头，要做好商贸综合体建设发展的相关规划，应抓好以下四方面内容。一是在规划中要控制土地规模：在区域规划之前要进行详尽的市场研究，对于一些不适合我区商贸综合体发展的区块，应控制出让综合用地；二是在规划中要考虑商贸综合体布局的错位：在商贸综合体落地之前要考虑与产业结合、与区域经济结合，避免出现功能雷同；同时兼顾商贸综合体发展的个性化、多样化，在各种商业业态经营模式上有更多的创新。三是在规划中要考虑对准

9、公益产品的配置：在商贸综合体的规划设计定位中，不但要考虑教育、医疗的配套，同时涉及到居住社区中民生类商业用房等一些准公益产品的用地比例要有明确的规划及定位，规定其在开发商的开发设计方案中必须合理规划配置；四是按我区经济社会的发展节奏分期开发：在当前市场竞争日益激烈的情况下，商贸综合体的开发更多是考虑开发商的操盘能力，从招投标、前期工作到设施建设、租售阶段等整个开发过程中，应选取有实力、有能力、有开发策略的国际知名开发商进行开发，同时鼓励探索开发商与运营商分离的经营管理模式，让专业化的运营商不断升级商贸综合体的后期产品，加快提升我区商贸经济的品质和综合竞争力。（二）重引导，积极探索商贸经济发展新

10、模式。随着竞争的加剧和区域市场的逐步饱和，品牌同质的趋势越来越突出，而消费者的需求也从求量转为求质、从重品种转为重品牌。企业要在本行业中取得优势，需要通过创新经营模式，提供给顾客某种价值来吸引和留住顾客。为此，结合我区实际，下步在探索商贸经济发展新模式上主要抓好六个“引导”。一是引导企业发展连锁经营：大力拓展连锁经营行业领域，使连锁经营从传统商业向现代商贸业的多个行业延伸。鼓励区内超市和便利店学习引进“seven eleven”等国际知名连锁店运营模式，研究学习永辉农超对接模式。改善连锁经营区域布局，引导连锁经营店铺由网点密集区向社区居民区发展。二是引导企业发展商贸物流配送：加快区域商品配送中

11、心建设，努力构建适应现代商贸流通业发展需求的多层次、多类型、多渠道的高效物流配送体系。加快提升商贸业信息化水平，实行信息化管理，推行机械化、自动化、信息化“三合一”的整合作业模式，提高综合配送效率、降低人员成本。三是引导企业发展电子商务：积极推进企业开发电子商务平台，通过网络提供产品规格型号和销售信息，利用全国的直销网点进行配送和售后服务，进一步拓展产品销售渠道，降低销售成本。同时，鼓励大型商场、购物中心、连锁经营企业等商贸流通企业开辟网上交易平台，开展在线信息发布、商品展示和网上交易。四是引导企业实行先进管理模式。积极推行开发商与经营商分离操作又互动合作的运行模式，由经营商的专业公司进行统一

12、经营管理，可以最大限度保证开发商利益并降低入市和投资风险性，保证商业运行的质量。同时，提倡“只租不卖”或“先租后卖”的经营形式。此举不仅有利于商业的尽快形成，也有利于业态完善及整体协调管理，如万达广场能在较短时间段迅速集聚人气并不断升级改造，正是得益于这一经营模式。五是引导有实力商贸流通企业“走出去”。鼓励企业收购、并购国际品牌，参与发达国家商贸流通业的国际经济合作，探索创新经营新模式，如杉杉收购世界十几个服装品牌、雅戈尔收购新马国际后，借力原品牌已有的销售渠道建立、拓展本企业的国际营销渠道。六是引导企业扩延产业链建设。针对我区餐饮行业高档化的趋势，引导部分餐饮企业向中低端餐饮发展，如向商务套

13、餐、放心民生餐饮等低端产业链的延伸，满足不同消费水平人群的需求。引导区内汽车企业4S店向汽车美容、装潢、改装、维修等汽车销售行业的外沿拓展，打造区域汽车商贸综合体的新模式。（三）促转变，大力发展“白加黑”经济模式。“白加黑”经济即白天消费加夜间消费，下步要将夜间经济作为拉动内需、促进消费的新增长点，努力打造“夜鄞州”品牌。一方面要大力发展夜间购物：夜间购物是发展夜间经济的重要载体，除要求城区商贸综合体的主力店延长营业时间外，结合店庆、新产品展示和家电以旧换新等活动，鼓励企业开展夜间消费的打折、让利、优惠等活动，赋予夜间购物更多消费内涵。另一方面是积极开发夜宵市场：夜宵市场是夜间消费的主要场所，

14、要加快推进夜宵一条街、咖啡酒吧一条街、特色步行街等经济实惠的平民消费场所建设，如在已有“舟宿夜江”、“甬上传说”等特色性餐饮场所的基础上，以南部商务区为主要突破口，鼓励街区商家提供24小时餐饮、娱乐、便利购物及休闲服务，加快打造成为适合白领消费的特色休闲夜宵街区。（四）分层级，引导商贸综合体错位建设。城市经济发展对于酒店、办公楼、商业需求有一定的饱和程度，很多商贸综合体在建设时没有对市场的供需关系进行专业的判断，造成资源闲置、投资失败。为此，下步将积极引导区内商贸综合体错位建设，着力提升我区商贸经济品质。一是抓好城市综合体的提升：要抓紧提升中心城区商贸综合体的能级，突出综合体的品牌效应，综合体

15、内主力店品牌错位设立，如万达商贸区域的商品品牌可以中高档为主；BEST广场的商品品牌可以顶级品牌为主；联盛和利时广场业态要抓紧调整，以求达到与万达形成品牌互补、错位经营。二是抓好市镇商贸中心的建设：要根据各镇乡（街道）的实际情况，发展适合本地实际、能满足乡镇人民群众生活需要、功能齐全的市镇商贸中心，中小型超市、美食街、主题公园、电影院等都是较好的选择，要做到与中心城区商业业态上的互补，各种商业业态经营模式结合区位特点进行开发和创新。三是突破社区商贸中心建设：大力实施示范商业品质社区建设工程，支持连锁龙头企业进入社区，提高社区社区商业连锁率，新建改造便民家庭服务网点，建立邻里式社区商贸流通体系，

16、努力构建满足居民多元化商业、文化、休闲、娱乐需求的，且对周边具有一定影响力和辐射力的社区商贸中心。（五）抓联动，推进国内国际市场对接。中央提出在未来5年内着力实施扩大内需战略，特别是扩大消费需求，这要求我们既要稳定“外需”，又要扩大“内需”，既要重视“内源”，更要强化“外源”。一要抓好“内拓”：要鼓励引导区内外贸企业开展“出口转内销”，借助活动加快建立国内直销、网络营销等内销服务网络和物流体系，抱团开辟国内新市场。同时，探索区内外贸品牌企业逐步在商贸综合体内开设外贸产品专卖区的模式，实现商贸综合体经营和企业发展的“双赢”。二要抓好“外延”：要进一步完善境外、国内和区域三级市场营销体系，加大企业

17、对外拓市场的支持力度，组织更多企业参加宁波周、消博会等国内外重点拓市场活动，积极帮助企业提升品牌影响力，增强市场综合竞争力。三要抓好“外引”：招商引资是扩投资、促开放、保增长的重要抓手，要以打造“三城三区”为目标，充分利用外资推进重点区块开发和产业结构升级的重要作用，精心组织参与“浙洽会”、“甬港经济合作论坛”、等境内外重大招商活动，下大力气引进一批高质量商贸项目，以大项目带动城市商贸综合体功能和商贸经济品质提升。（六）造氛围，进一步优化发展环境。一是进一步优化政策激励机制。紧密结合新形势下商贸流通业发展趋势，拟定新一轮商贸流通业发展的扶持政策细则，注重凸显产出与贡献、扶强与育大、引优与创新、民生与保障，力争成为最切合鄞州实际、引领发展导向的商贸流通业发展政策。二