临安别墅市场概况

1、临安别墅市场概况临安房缘房产置换有限公司2013-05-26临安别墅市场概况 临安别墅主要分布在两个区块，青山湖和主城区，其中以青山湖为主。主城区目前主要有四个楼盘：万马伊顿庄园、万锦山庄和浅水湾别墅，以及刚开工建设的官山邸。青山湖版块楼盘目前在售的主要有同人山庄，玫瑰园，曼陀花园，红枫苑，湖光山社，郡原列岛，岛上锦源，观唐骊景和青云山居。另外麒麟山庄和中基置业项目也已于去年开工建设，产品全部为独栋别墅，主力户型面积在500-800平方米之间。别墅整体情况见见附表1。主城区的四个楼盘中除万锦山庄外，其他都以双拼或联排为主，主力户型面积在300至400平方米，单价约在10000左右，总价基本控制

2、在400万以内，以300至350万居多。万锦山庄独栋和联排约各占50%。青山湖版块除湖光山社外，目前在售楼盘全部以独栋为主，目前可售房源总共约207套。其中面积在700至1000平方米之间的有20套，500至700平方米的20套，其余的都在300至500平方米之间。均价在1万到2万之间，总价独栋别墅大都在700万以上，少数项目在500万到700万。联排别墅在300万到500之间。正在建设的麒麟山庄和中基置业项目单价也在1万5至2万之间，产品总价估计在700万至2000万之间。较高的单价和总价使得这一版块的客户群体主要面向临安以外如杭州、上海等地客户，也包括少部分临安本地外出创业成功，如今衣锦还

3、乡的本地人。因此，能与玲珑郡形成直接竞争关系的楼盘，目前有如下几个：主城区的伊顿庄园、万锦山庄和浅水湾庄园。青山湖版块的同人山庄和湖光山社。1 伊顿庄园与万锦山庄伊顿庄园是万马房地产开发有限公司旗下项目。2012年7月开盘，一期和二期全部以排屋为主，共72套。户型面积基本全在300到400平方米之间，开盘销售价为7000到10000元每平方米，总价在250万到400万之间，截止目前，项目去化率为64%。具体情况如表1所示。房缘观点：伊顿庄园在本地具有较好的品牌优势，因为万马房地产在临安本地享有较好声誉；同时地段优势明显，位于浙江农林大学旁，也紧邻市区，生活配套设施齐全。最主要的是，万马敏锐把握

4、住了临安人对面积在300-400平方米，价格在300万，最好不超过350万的排屋的潜在需求。从而在短时间内创造了良好的销售业绩。因为从房缘二手房业务的市场调研来看，临安有相当一批人喜欢有天有地的排屋（不是叠排），消费动机以面子消费为主，但限于经济实力，对高总价的独栋别墅或排屋又无力购买。其实，在临安本地，如果联排能控制在300平方以下，价格在250万或300万以内，那么其市场前景和销售状况，要远远好于伊顿庄园。所以从这个角度看，万马把握住了大方向，但是还不够精准。表1 伊顿庄园概况伊顿庄园面积幢号建筑形态总套数可售11250.54m210联排4421250.54m211联排4431254.13

5、m212联排4241208.11m213联排4151826.18m215联排6261208.11m216联排4071560.78m218联排4081560.78m219联排4091560.78m220联排41101560.78m221联排40111413.69m23联排42121413.69m25联排44131728.43m26联排52142052.12m27联排61151728.43m28联排50162020.04m22联排63 图1 伊顿庄园鸟瞰图 图2 伊顿庄园效果图与伊顿庄园类似，万锦山庄也位于浙江农林大学旁边，紧邻市区。楼盘包括30幢独栋别墅和15幢联排。其中独栋别墅中，有6幢面积在

6、700至760平方米之间，全部没有售出。剩余的24幢面积全部在430平方米上下，总价约在400到500万之间，这部分产品已仅剩2套，去化率达到了92%（开盘时间2010年）。联排共15幢43套房源，面积均在300到330平方米左右，总价约在300万至350万上下，目前已去化24套，尚余9套。详见表2.房缘观点：万锦山庄地段、价格、户型介于伊顿庄园类似，同伊顿庄园类似，由于其产品很好的迎合了目前临安市场的需求，所以依然销售良好。相比之下，与其一墙之隔的华特山庄，销售惨淡。该楼盘基本以700至1200平方米的独栋别墅为主（最小面积515平方米），价格约在800万至1500万之间。大体量和高总价，给

7、人造成了不能承受之重。图3 万锦山庄鸟瞰图图4 万锦山庄效果图表2 万锦山庄概况万锦山庄面积幢号建筑形态总套数可售1749.26m2B25独栋112766.59m2B26独栋113695.11m2B27独栋114695.11m2B29独栋115749.26m2B31独栋116766.59m2B32独栋117415.05m2B9独栋118437.21m2B23独栋119954.77m2联排30101039.32m2联排31111039.32m2联排32121039.32m2联排30131039.32m2联排32141039.32m2联排30151193.36m2联排3216681.63m2联排2

8、117963.78m2联排3018634.95m2联排2019940.75m2联排3020963.78m2联排3121963.78m2联排30221046.74m2联排30231268.78m2联排302 浅水湾庄园该项目是帅旗房地产开发有限公司的项目（一个项目公司），位于吴越大街上维多利亚酒店后面。项目较小，共有15幢双拼（30套，户型只有两种：300平方和400平方）和5幢叠排（26套，面积约在250方左右）。该项目目前已经是准现房，但开发商迟迟没有开盘，应该是在等待合适的时机，但开发商心理预期价格在每平方米10000至15000元。房缘观点：该项目主力户型面积正好切中临安市场需求。但项目

9、本身较小，又无品牌优势，地段较差，主要原因在于其后面是工业工厂所在地，平时有较为难闻的气味（这点临安人众所周知）。同时期紧邻公路的5幢叠排又是营业房，使得小区定位混乱，难以与伊顿庄园和万锦山庄抗衡。开发商对产品价格心理预期较高，如果以这个价格开盘销售，我们认为前景黯淡。我们认为7000元可能是市场可以接受的一个水平。图5 浅水湾庄园鸟瞰图3 同人山庄和湖光山社这两个都是位于青山湖版块的别墅。两个项目都位于科技大道旁，也都距离临安主城区不远，且两个项目规模都较为庞大。其中同人山庄规划占地900余亩，其前期开盘销售的主要为独栋别墅，单价和总价都较高，主要以临安以外的客户为主。楼盘到现在已经较为成熟

10、，已经开盘的160套物业，基本销售完毕。目前开盘在售的锦庐户型面积以400至600平方米为主，总价约在600万至700左右，共有22套可售房源。即将要开盘的是美庐共32套，为8幢1组的组院别墅，户型基本都在300至350平方米左右，均价预计在每平方米10000元左右，总价估计在280万至380万之间，预计开盘时间在今年6月或7月份。 图5 同人山庄规划图 表3 同人山庄锦庐可售房源概况同人山庄锦庐面积幢号建筑形态总价1407.45m211独栋700万2407.45m212独栋700万3407.45m213独栋600万4410.55m252独栋600万5610.06m26独栋900万6426.36m275独栋600万7400.1m278独栋601万8314.49m291独栋450万9645.8m21独栋1000万10824.11m22独栋1200万11458.12m225独栋700万12472.34m228独栋700万13426.36m231独栋600万14