第5章房地产市场预测

1、2022-3-71第五章第五章 房地产市场预测房地产市场预测第一节第一节 房地产市场预测的作用与原理房地产市场预测的作用与原理一、房地产市场预测的概念与作用一、房地产市场预测的概念与作用1.1.房地产市场预测的概念房地产市场预测的概念预测是指人们运用科学知识和手段，对客预测是指人们运用科学知识和手段，对客观世界中未来不确定事件的发展变化趋观世界中未来不确定事件的发展变化趋向和结果，事先所作的分析和估计。向和结果，事先所作的分析和估计。2022-3-72房地产市场预测是指借助历史统计资料和房地产市场预测是指借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房市场调查，运用科学的方法和手段，对房

2、地产未来市场供求变化及发展趋势做出预地产未来市场供求变化及发展趋势做出预计、测算和判断。计、测算和判断。 市场预测是否准确市场预测是否准确, ,主要取决于两方面主要取决于两方面: : (1) (1)房地产市场发展的进程、趋向和可能的房地产市场发展的进程、趋向和可能的显露程度，或被偶然因素干扰的程度；显露程度，或被偶然因素干扰的程度； (2)(2)人们对房地产市场内在联系和发展变化人们对房地产市场内在联系和发展变化规律的认识和掌握的能力。规律的认识和掌握的能力。2022-3-732.2.房地产市场预测的作用和意义房地产市场预测的作用和意义房地产企业搞好市场预测的作用和意义：房地产企业搞好市场预测

3、的作用和意义： (1)(1)是房地产企业营销战略决策的依据。是房地产企业营销战略决策的依据。 (2)(2)有助于制定正确的营销策略。有助于制定正确的营销策略。 (3)(3)可以减少经营的盲目性及风险性。可以减少经营的盲目性及风险性。 (4)(4)有利于提高企业的竞争能力。有利于提高企业的竞争能力。 2022-3-74二、房地产市场预测的原理二、房地产市场预测的原理 1. 1.惯性原理惯性原理 2.2.相关原理相关原理 3.3.类推原理类推原理 4.4.统计原理统计原理2022-3-75第二节第二节 房地产市预测的内容与程序房地产市预测的内容与程序一、房地产市场预测的内容一、房地产市场预测的内容

4、1. 1. 房地产市场需求预测房地产市场需求预测房地产市场需求预测有三个重要指标房地产市场需求预测有三个重要指标: : 市场需求量。市场需求量。 市场需求潜在量。市场需求潜在量。 销售潜在量。销售潜在量。 2022-3-76(1)(1)市场需求量市场需求量市场需求量市场需求量是指在一定时期，一定的条是指在一定时期，一定的条件下，消费者购买房地产的总数量。件下，消费者购买房地产的总数量。市场需求量的定义包括八个因素：市场需求量的定义包括八个因素： 产品。产品。 总量。总量。 消费者群。消费者群。 地理区域。地理区域。 时间周期。时间周期。 营销环境。营销环境。 购买。购买。 企业的营销活动。企业

5、的营销活动。 2022-3-77(2)(2)市场需求潜在量市场需求潜在量 市场需求潜在量市场需求潜在量是指在特定的营销环境下，是指在特定的营销环境下，市场需求能达到的最高极限量。市场需求能达到的最高极限量。(3)(3)市场销售潜在量市场销售潜在量 市场销售潜在量市场销售潜在量是指房地产开发企业经营是指房地产开发企业经营的某产品在市场上所能销售的最高数量。的某产品在市场上所能销售的最高数量。 市场销售潜在量市场销售潜在量是房地产企业确定与选择是房地产企业确定与选择目标市场，组合营销策略的重要依据。目标市场，组合营销策略的重要依据。2022-3-78 市场需求与需求潜量、销售潜量关系图市场需求与需

6、求潜量、销售潜量关系图企业营销支出企业营销支出( (营销成本营销成本) )市场需求潜量市场需求潜量Q QE E市场销售潜量市场销售潜量Q Q1 1市场最低点市场最低点Q Q0 0市场需求量市场需求量Q Q2022-3-792. 2. 房地产市场供给预测房地产市场供给预测 供给预测包括的具体内容：供给预测包括的具体内容： (1)(1)全行业供应能力预测。企业总数全行业供应能力预测。企业总数, ,生产规生产规模模, ,成本高低，管理水平及技术状况等。成本高低，管理水平及技术状况等。 (2)(2)本企业发展能力预测。本企业生产规模、本企业发展能力预测。本企业生产规模、技术条件、资源及能源供给、人才、

7、资技术条件、资源及能源供给、人才、资金来源等方面发展趋势的预测。金来源等方面发展趋势的预测。 (3)(3)服务能力的预测。售前、售中和售后服服务能力的预测。售前、售中和售后服务能力的预测。务能力的预测。 2022-3-7103.3.房地产市场价格预测房地产市场价格预测 房地产市场价格预测的内容：房地产市场价格预测的内容：(1)(1)市场物价总水平及发展趋向的预测。市场物价总水平及发展趋向的预测。(2)(2)影响房价变化的主要因素是什么？影响房价变化的主要因素是什么？(3)(3)房产价格水平变化将会对供需双方发生哪房产价格水平变化将会对供需双方发生哪些影响？些影响？(4)(4)房价的变化，对商品

8、供需前景影响的特点房价的变化，对商品供需前景影响的特点和规律是什么？和规律是什么？(5)(5)房价的涨落，对消费者购买力的转移、商房价的涨落，对消费者购买力的转移、商品供需构成的影响及变化程序是什么？品供需构成的影响及变化程序是什么？ 2022-3-7114.4.房地产营销前景预测房地产营销前景预测房地产营销前景预测主要是房地产营销前景预测主要是对今后一段对今后一段时间内最可能实现的房地产销售水平的时间内最可能实现的房地产销售水平的预测。预测。房地产营销前景预测主要房地产营销前景预测主要包括销售量、包括销售量、品种、规格、地域、价格等变化情况。品种、规格、地域、价格等变化情况。2022-3-7

9、12二、房地产市场预测的基本程序二、房地产市场预测的基本程序1.确定预测目标、制定规划确定预测目标、制定规划2. 收集和分析预测资料收集和分析预测资料 3.选定预测方法和预测模型选定预测方法和预测模型4. 进行科学预测进行科学预测5. 验证预测结果验证预测结果市市场场预预测测程程序序图图2022-3-713第三节第三节 房地产市场预测的方法房地产市场预测的方法一、房地产定性预测方法一、房地产定性预测方法定性预测方法又称经验判断法。它根据已掌定性预测方法又称经验判断法。它根据已掌握的历史资料和现实材料，凭借个人的经握的历史资料和现实材料，凭借个人的经验、知识和分析判断能力，对预测对象未验、知识和

10、分析判断能力，对预测对象未来发展趋势做出性质和程度的判断。来发展趋势做出性质和程度的判断。常用的定性预测方法有：常用的定性预测方法有：2022-3-7141. 1. 德尔菲法德尔菲法(1)(1)德尔菲法的概念德尔菲法的概念 德尔菲法又称专家小组法或专家意见征询德尔菲法又称专家小组法或专家意见征询法，是以匿名的方式，逐轮征求一组专家法，是以匿名的方式，逐轮征求一组专家各自的预测意见，最后由主持者进行综合各自的预测意见，最后由主持者进行综合分析，确定市场预测值的方法。分析，确定市场预测值的方法。(2)(2)德尔菲法的特点德尔菲法的特点 匿名性。匿名性。 反馈性。反馈性。 量化性。量化性。 2022

11、-3-715(3)(3)德尔菲法的预测程序德尔菲法的预测程序准备阶段。准备阶段的工作：准备阶段。准备阶段的工作： 第一，成立预测工作小组。第一，成立预测工作小组。第二，选择和邀请专家。第二，选择和邀请专家。 要求要求: :自愿性。广泛性。合适人数。自愿性。广泛性。合适人数。 第三，制定征询表。第三，制定征询表。征询阶段。征询意见要进行多轮。征询阶段。征询意见要进行多轮。预测结果的最终处理阶段。预测结果的最终处理阶段。 对最后一轮意见整理后，做出最终判断。对最后一轮意见整理后，做出最终判断。2022-3-7162.2.主观概率预测法主观概率预测法 (1)(1)主观概率的概念。主观概率的概念。 主

12、观概率是预测者对经验结果所做主观判主观概率是预测者对经验结果所做主观判断的度量，即可能性大小的确定，也是个断的度量，即可能性大小的确定，也是个人信念的度量。人信念的度量。(2)(2)主观概率的特点。主观概率的特点。 是一种心理评价，具有明显的主观性。是一种心理评价，具有明显的主观性。 不同人对同一事件的概率判断是不同的。不同人对同一事件的概率判断是不同的。 准确性主要取决于预测者的经验、知识水准确性主要取决于预测者的经验、知识水 平和对预测对象的把握程度。平和对预测对象的把握程度。 2022-3-717(3)(3)主观概率法的含义主观概率法的含义 主观概率法是预测者对预测事件发生的主观概率法是

13、预测者对预测事件发生的概率概率( (即可能性大小即可能性大小) )做出主观估计，或做出主观估计，或者说对事件变化动态的一种心理评价，者说对事件变化动态的一种心理评价，然后计算它的平均值，以此作为预测事然后计算它的平均值，以此作为预测事件的结论的一种定性预测方法。件的结论的一种定性预测方法。 2022-3-7183.3.购买者意向调查法购买者意向调查法 (1)(1)购买者意向调查法的购买者意向调查法的概念概念 根据对消费者购买的意向或接受程度的根据对消费者购买的意向或接受程度的调查，来推测有关变量的预测方法。调查，来推测有关变量的预测方法。(2)(2)购买者意向调查法预测的准确性条件：购买者意向

14、调查法预测的准确性条件： 购买者的意向是明确清晰的；购买者的意向是明确清晰的； 购买者的意向会转化为具体的行为；购买者的意向会转化为具体的行为； 购买者的意向表述是真实的。购买者的意向表述是真实的。2022-3-7194.销售人员综合意见法销售人员综合意见法(1)(1)销售人员综合意见法销售人员综合意见法概念概念 根据与销售密切相关的人员对预测变量的独根据与销售密切相关的人员对预测变量的独立判断，综合得出预测变量值的预测方法。立判断，综合得出预测变量值的预测方法。(2)(2)销售人员综合意见法预测举例销售人员综合意见法预测举例 例例 某房产公司经理召集销售人员召开商品房某房产公司经理召集销售人

15、员召开商品房销售预测会，事前要求各人员在整理分析本销售预测会，事前要求各人员在整理分析本部门经营的有关资料基础上部门经营的有关资料基础上, ,首先各自独立首先各自独立预测，各自提出的预测值见下表。预测，各自提出的预测值见下表。2022-3-720预测者预测者 预测量预测量( (套套) )主要依据主要依据朱经理朱经理30003000本公司生产经营的商品房在本公司生产经营的商品房在市场销售中按正常幅度增加市场销售中按正常幅度增加马经理马经理31003100本公司商品房位置好，档次本公司商品房位置好，档次较高，具有较强的竞争力较高，具有较强的竞争力牛经理牛经理29002900整个市场商品房投放量过大

16、，整个市场商品房投放量过大，超过当前需求超过当前需求杨经理杨经理32003200本公司预售情况较好，有一本公司预售情况较好，有一批已被打购，且势头不减批已被打购，且势头不减余经理余经理28002800政府开发大批解困房，其他政府开发大批解困房，其他公司采取抵押贷款方式促销公司采取抵押贷款方式促销2022-3-721 然后，召开会议采取集体讨论方式，阐述各然后，召开会议采取集体讨论方式，阐述各自的预测数据和预测根据，互相考查依据是否自的预测数据和预测根据，互相考查依据是否充分并相互修正，最后形成最终结果。充分并相互修正，最后形成最终结果。 该公司在具体预测时，与会人员讨论后形成该公司在具体预测时

17、，与会人员讨论后形成两种基本结论：两种基本结论： (1)(1)明年本公司销售预测量为明年本公司销售预测量为30003000套；套； (2)(2)明年本公司销售预测量为明年本公司销售预测量为29002900套。套。 最后，总经理权衡利弊（通常情况采用投票方最后，总经理权衡利弊（通常情况采用投票方式决定），认为第一类意见适当，因此决定明式决定），认为第一类意见适当，因此决定明年本公司销售量预测值为年本公司销售量预测值为30003000套。套。2022-3-722二、定量预测方法二、定量预测方法( (一一) )简单平均数法简单平均数法1.1.预测原理预测原理 某产品的实际销售额按时间顺序排列分别为某

18、产品的实际销售额按时间顺序排列分别为Y Y1 1、Y Y2 2、Y Yn n。则第。则第n+1n+1期的销售额预测值为：期的销售额预测值为： 式中式中: : 为为n+1n+1期的预测值；期的预测值； n n为时间序列的资料期数；为时间序列的资料期数； Y Yi i为预测对象各时间期的实际销售额。为预测对象各时间期的实际销售额。nYnyyyyyinn32111ny2022-3-7232.2.应用举例应用举例某企业某企业1 15 5月的销售额见下表：月的销售额见下表：月份月份1 12 23 34 45 56 6销售额销售额( (千万元千万元) )10101616141412121818？ 试预测试

19、预测6 6月份的销售额。月份的销售额。 6 6月份的预测值月份的预测值=(10+16+14+12+18)/5=(10+16+14+12+18)/5 =14( =14(千万元千万元) )2022-3-724( (二二) )加权平均数法加权平均数法1.1.预测原理预测原理 不同时期的实际数据的影响程度是不同的。不同时期的实际数据的影响程度是不同的。 “近期影响大，远期影响小近期影响大，远期影响小”。 加权平均数的计算公式如下：加权平均数的计算公式如下：iiinnnnWWYWWWWWYWYWYWYy32133221111ny 式中：式中： 为为n+1n+1期的观测值；期的观测值； Y Yi i为为i

20、 i期的统计数据值；期的统计数据值； W Wi i为为Y Yi i期的权数。期的权数。2022-3-7252.2.应用举例应用举例某房地产公司某房地产公司1 1到到6 6月的实际销售量如表：月的实际销售量如表： 月份月份1 12 23 34 45 56 6销售量销售量(m(m2 2) )44004400 50005000 45004500 60006000 55005500 70007000111234144001500014500260003550047000=5866.7(m=5866.7(m2 2) )设月份权数为，设月份权数为，5 5月份为，月份为，月份为，月份为，其它月份均为其它月份

21、均为1 1。试预测月份销售量。试预测月份销售量。按公式计算按公式计算7 7月份的预测值为：月份的预测值为：2022-3-726( (三三) )移动平均法移动平均法移动平均法移动平均法是运用靠近预测期的各期实际需是运用靠近预测期的各期实际需求额的平均数来预测未来时期的需求额。求额的平均数来预测未来时期的需求额。随着时间的推移，计算平均值所用的各个时随着时间的推移，计算平均值所用的各个时期也是向后移动的。期也是向后移动的。1.1.简单移动平均法简单移动平均法的预测原理的预测原理 移动平均数移动平均数= =连续连续n n期之和期之和/n /n 2022-3-727 范例范例 某房地产公司某房地产公司

22、20062006年年9 9至至20072007年年2 2月的月的实际销售量如下表所示。假定实际销售量如下表所示。假定3 3个月移动一次，个月移动一次，试预测试预测20072007年年3 3月销售量。月销售量。将数据代入公式的计算过程如下：将数据代入公式的计算过程如下：2006.12.2006.12.预测值预测值=(6700+5500+6900)/3=6400(m=(6700+5500+6900)/3=6400(m2 2) )2007.1.2007.1.预测值预测值=(5500+6900+7600)/3=6700(m=(5500+6900+7600)/3=6700(m2 2) )2007.2.2

23、007.2.预测值预测值=(6900+7600+7800)/3=7400(m=(6900+7600+7800)/3=7400(m2 2) )2007.3.2007.3.预测值预测值=(7600+7800+9300)/3=8200(m=(7600+7800+9300)/3=8200(m2 2) )月份月份9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月实际销售量实际销售量( () ) 670067005500550069006900760076007800780093009300平均预测数平均预测数( () )64006400670067007400740082008

24、2002022-3-7282.2.加权移动平均法的预测原理加权移动平均法的预测原理【范例】【范例】已知某房地产公司已知某房地产公司1 1至至7 7月份的销售月份的销售量如下表。求量如下表。求8 8月份的趋势预测值。月份的趋势预测值。权权数数期期权权数数第第期期实实际际数数第第加加权权移移动动平平均均数数)n()n(月份月份1 12 23 34 45 56 67 78 8销售量销售量( (套套) )16001600 17001700 16001600 18001800 20002000 18001800 19001900 ？2022-3-729月月份份实际销实际销售量售量( (套套) )三期三期

25、平均数平均数变动变动值值三项三项平均数平均数趋势趋势值值1 1160016002 217001700163316333 3160016001700170067674 4180018001800180010010078785 52000200018671867676767676 6180018001900190033337 7190019008 819341934预测值预测值=1800+67=1800+672=1934(2=1934(套套) )2022-3-730( (四四) )线性趋势外推法线性趋势外推法 1. 1.线性趋势外推法的原理。线性趋势外推法的原理。 线性趋势方程为：线性趋势方程为：

26、Y=a+bxY=a+bx 式中：式中： 为预测的变量值（称为因变量）；为预测的变量值（称为因变量）； x x为自变量；为自变量；a a、b b为待定系数。为待定系数。 a a、b b由下式求得：由下式求得： y=na + bxy=na + bx xy=ax + bx xy=ax + bx2 2 或或: : ， 式中：式中：y y为因变量实际值，为因变量实际值， 为自变量的平均为自变量的平均数；数； 为因变量实际值的平均数。为因变量实际值的平均数。y 22xnxy xnxybbyaxy2022-3-7312.2.应用举例应用举例 某市某市2000200020062006年住宅开工面积总量见下年住

27、宅开工面积总量见下表。运用直线趋势预测该市表。运用直线趋势预测该市20072007和和20102010年的住年的住宅开工面积总量。宅开工面积总量。 年份年份20002000 200120012002200220032003 200420042005200520062006面积面积( (万万) )7474797980809090105105142142122122 注注: :把时间转化成更简单的数后计算。即把时间转化成更简单的数后计算。即: : 指定指定20002000年为年为1 1，20012001年为年为2 2， ，等等。，等等。2022-3-732 线性趋势外推法相关数据计算结果为：线性趋

28、势外推法相关数据计算结果为： n=7,x=28,y=692,xn=7,x=28,y=692,x2 2=140,xy=3063=140,xy=3063 将之代入方程：将之代入方程： y=na+bxy=na+bx xy=ax+bx xy=ax+bx2 2 有：有：692=7a+28b692=7a+28b， 3063=28a+140b3063=28a+140b 解之得：解之得：a=56.7a=56.7，b=10.54b=10.54因此，线性趋势方程为因此，线性趋势方程为: y=56.7+10.54x : y=56.7+10.54x 20072007年面积年面积=56.70+10.54=56.70+1

29、0.548=141(8=141(万万) )20102010年面积年面积=56.70+10.54=56.70+10.5411=172.64(11=172.64(万万) )2022-3-733 ( (五五) )相关分析法相关分析法相关分析法，也称因果预测法，是在定性分相关分析法，也称因果预测法，是在定性分析的基础上，找出事物发展的内在联系，确析的基础上，找出事物发展的内在联系，确定自变量与因变量之间的函数关系，然后用定自变量与因变量之间的函数关系，然后用回归方程来进行预测。回归方程来进行预测。 注意注意: :下面仅介绍线性相关分析法下面仅介绍线性相关分析法 2022-3-7341.1.相关分析法预

30、测原理相关分析法预测原理其计算公式为：其计算公式为： bxay其中：其中： = = = =nxbyaiiyxbb22)(iiiiiixxnyxyxn2022-3-7352.2.相关分析法应用相关分析法应用 例如例如 某房地产公司商品住宅，其销售量和盈某房地产公司商品住宅，其销售量和盈利额统计资料如下表。试预测当销售量达到利额统计资料如下表。试预测当销售量达到140140套时的盈利额。套时的盈利额。销售量销售量( (套套) ) 4 46 6 1010 2020 3030 4040 5050 6060 65659090 120120盈利额盈利额( (万元万元) ) 4 46 68 81313 16

31、16 1717 1919 2525 2525292929292022-3-736 解解 计算可得计算可得: : n=11, xn=11, xi i=495; y=495; yi i=208; =208; x xi iy yi i=13757; x=13757; xi i2 2=35877.=35877.求得：求得：a= 4.5a= 4.5 b= 0.32 b= 0.32预测方程为预测方程为: :y=4.5+O.32xy=4.5+O.32x当销售量为当销售量为140140套时套时, ,盈利额为盈利额为: : y=4.5+0.32 y=4.5+0.32140=49.3(140=49.3(万元万元)

32、 ) 2022-3-737房地产崩盘时刻表房地产崩盘时刻表观点分析观点分析2022-3-738 关于关于房地产崩盘时刻表房地产崩盘时刻表，学者认，学者认为：为：“从房地产和股票市场发展的宏观从房地产和股票市场发展的宏观背景看，中国和背景看，中国和2020年前的日本的确有许年前的日本的确有许多类似之处。例如多类似之处。例如19851985年，在美国的压年，在美国的压力下，日元被迫升值，出现流动性过剩，力下，日元被迫升值，出现流动性过剩，并出现了资产价格泡沫。而并出现了资产价格泡沫。而20052005年在类年在类似情况下，中国的人民币升值，外汇储似情况下，中国的人民币升值，外汇储备大幅度增加，吸引

33、了大量国际资本来备大幅度增加，吸引了大量国际资本来套利，由此导致资金过剩，房价、股价套利，由此导致资金过剩，房价、股价都出现上涨。都出现上涨。”2022-3-739 以北京、上海等城市的房价来看，目前以北京、上海等城市的房价来看，目前房地产泡沫的确非常严重，房地产泡沫的确非常严重，“泡沫肯定会破泡沫肯定会破灭的，但时间是什么时候有不确定性，不一灭的，但时间是什么时候有不确定性，不一定具体在定具体在20112011年或者哪个时间点。年或者哪个时间点。”“”“这个这个2020年前发生在日本的故事，以及这个年前发生在日本的故事，以及这个崩盘崩盘时刻表时刻表，有关部门应该高度重视。，有关部门应该高度重视。”学者学者认为：认为：“经过连续几年的上涨之后，对房地经过连续几年的上涨之后，对房地产的调控已经是一个两难选