兴义市物流仓储项目可行性实施报告2

1、物流仓储项目可行性研究报告黔西南州德众工贸物流仓储中心2012年10月第一章总论一、物流仓储项目背景1. 项目名称物流仓储综合项目2. 建设单位黔西南州德众工贸物流仓储中心3. 物流仓储项目可行性研究报告编制依据1 ）国家十二五发展规划纲要2 ）市国民经济和社会发展“十二五”发展规划3 ）建设项目经济评价方法与参数（第三版）二、物流仓储项目概况1. 物流仓储项目拟建地点本项目拟建于木贾物流园区神仙洞处（汕混高速西出口处）2. 物流仓储项目建设规模经充分考虑当地经济、社会条件以及公司的综合情况，本项目拟建配送、仓储于一体的物流中心。具体建设规模如下：（1）项目占地面积70余亩，建筑面积40000

2、平方米；（2）运营后，具有仓储5万吨的能力。3. 物流仓储项目主要建设条件该项目建设地位于市木贾物流园区，交通方便，工业物资供应及运销条件较好,电源、水源可靠，征用的土地多属山地，建筑材料可以就地解决，环境保护已采取 措施，建设区及附近居民均以农业为主，具备了该项目建设的各种有利条件。作为市重要的精品基地和消费市场，已把物流服务业列为一项重要的生产 性服务业之一。我们除采购物流、流通业等较多的领域之外，钢铁生产物流、 废钢物流、原材料贸易、科研教育、金融租赁等服务业也在开始起步。4. 物流仓储项目投入总资金及效益情况本项目投资额为700万元，年实现营业收入200万元,年实现净利润90多万元,

3、投资可以在8年收回，具有很好的经济效益。5. 物流仓储项目主要技术经济指标表1项目主要技术经济指标指标数值单位占地面积70亩建筑面积40000平方米投资总额700力兀财务部收益率（所得税前）75.98%财务净现值（所得税前）1749.6力兀静态投资回收期（所得税前）2.36年动态投资回收期（所得税前）2.53年财务部收益率（所得税后）53.24%财务净现值（所得税后）1234.8力兀静态投资回收期（所得税后）2.92年动态投资回收期（所得税后）3.22年投资净利率41.18%4、物流仓储宗旨及目标：公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆盖全国的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织

4、连接物流 上下游的交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经 营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础上, 协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速周到、 价格合理的服务来满足客户的需求。2、经营原则及围公司将实行标准化经营，通过贮备外部物流资源，构建覆 盖全国的物流网络，提供跨地区的综合物流服务。服务经营围：（1）提供货物搬运、仓储服务；（2）提供第三方物流服务；（3）提供物流电子商务平台；（4）提供物流系统及物流方案设计；3、公司发展规划（1）发展战略公司的首要目标是满足城市的功能服务配套，建立城际销 售网络和交易平台；通过建立全国的物流体系形成集聚效应和 规模优

5、势，提高企业的竞争力；最后通过建立电子商务平台， 提供网上订单服务，利用信息化手段有效的整合外物流资源。公司将采取标准化的管理，利用 ERP系统对发货运输计划 和仓储计划进行集成管理，支持库存补货计划自动化，同时可 根据不同的发货计划制定运输计划，实现系统接口的有效连接。 由于在物流业务中，零担占很大部分，属小批量，配货工作量 大并对配送的要求很高，公司将通过网上订单，利用快速高效 的反应来吸引客户，为其提供订货和配送服务，快速渗透高端 物流销售市场。公司未来的发展目标是成为集第三方物流和第四方物流为 一体的该冷链物流行业标准的制定企业。利用公司自身的技术 优势、管理优势、资金优势和规模优势，

6、建立一体化的货品供应链来满足市场的需要并提供所需的服务，同时保持效益的持续增长，使公司最终发展成为辐射全国的农副产品冷链物流骨 干企业。注：冷链物流的适用围包括：初级农产品：蔬菜、水果； 肉、禽、蛋；水产品、花卉产品。加工食品：速冻食品、禽、肉、水产等包装熟食、冰淇淋和奶制品， 巧克力；快餐原料。特殊商品：药品。由于食品冷链是以保证 易腐食品品质为目的，以保持低温环境为核心要求的供应链系 统，所以它比一般常温物流系统的要求更高、更复杂，建设投 资也要大很多，是一个庞大的系统工程。由于易腐食品的时效 性要求冷链各环节具有更高的组织协调性，所以，食品冷链的 运作始终是和能耗成本相关联的，有效控制运

7、作成本与食品冷 链的发展密切相关。三、项目可行性分析随着国家经济的企稳回升和市“三创一办”建设步伐的加快，物流仓储需求带 来新的机遇。黔西南州德众工贸物流仓储中心综合项目建设地地处市木贾临近车站 在厂区闲置的土地上建设集销售、加工、仓储、配送和售后服务的综合物流中心具 有得天独厚的地理条件，与市同行业相比，有着立地条件好、运输成本低、投资效 益高和比较竞争力强等优势。另外，本项目的建设符合国家十大产业振兴规划，集 中体现国家政策导向，能够增加国民经济收入，提高当地就业水平。另一方面，本 项目具有投资回收期短，效益好，利润高的特点，有利于企业较快实现盈利，因此, 从国家和企业的角度双重评价都是可

8、行的。四、问题与建议目前，我国物流仓储业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流的认可度还不是 很高，本项目在运营初期具有一定的市场风险。因此，在项目经营期，公司应该注 重营销策略，加强服务宣传，使营业收入得到有力的保障。第二章 物流仓储项目发展前景一、物流仓储服务供给分析经过几十年的发展，物流已经从原来的“货物配送”发展到集物流、信息流、 资金流为一体的全方位服务，成为一种最为经济合理的综合服务模式。物流费用主要由运输、仓储、包装三个环节产生，约70%勺企业干线运输占物流 费用的40%以上，而有48.10%的企业采取铁路的运输方式。（见表1）。表上锚盏费用状!ffiE运卷后式週超果一构成比例40%

9、6懈秋一 80旳別脱 b4o%-eofr60%-80%4彌一500比重C%) 22.416-25并化3*4企业目刖耒取的运输方式比重g *啊122,815. 3费料来谊:中辭皆协会2001年中層瞬秋况輕C事重站，有重毘J中国产业界正在形成五条物流体系：以五大运输方式为代表的运输物流体系， 以商品加工和配送为代表的仓储物流体系，以服务型竞争战略为代表的制造商物流 体系，以海、空港集散为代表的口岸物流体系和正在浮现中的以电子商务为代表的 配送物流体系。总的来看，各体系的网络化程度不高，还处于发展的初级阶段。二、物流仓储服务需求分析物流总量是与经济总量成正比的。2011年我国消费形势总体良好，预计全

10、年社 会消费品零售总额达到18万亿元，同比增长17%从历史数据看，比过去10年年均 增速高2.1个百分点，仍处于较快增长区间。综合来看，消费对经济的拉动作用明 显增强，2012年社会消费品零售总额将增长14%上。经济的迅速发展将产生巨大 的物流需求空间。中国资源的分布不均衡，历史上就形成了原材料采掘、粗加工等基础工业远离加工 工业的产业布局。“北煤南运”、“南粮北调”等就是其中典型的例子。另外，由于外资的大量进入，中外合资与外商独资企业有强烈的物流需求，力卩 上国有企业深化改革，实行投资多元化，降低物流成本以提高竞争能力已提到议事 日程，同样形成了巨大的物流需求，这些都为物流业的发展提供了广大

11、的空间。1. 物流市场需求量分析企业视物流为降低企业成本、提高经济效益的有效途径，对其越来越重视。根据2011年3月中国仓储协会对中国物流市场进行的一次典型调查显示，很多企业认为物流对企业发展的影响比较高（见图1）。中国450家大中型工业企业中，有45%勺 企业计划在未来两年选择新的物流商。以马士基物流公司为代表的跨国物流企业均 预测中国现代物流的服务需求年增长率在 20鸠上。Ei=物88对企业坝展誣程度调查I贺科慈 二中禺仓储惟的楚抿告当前，低成本所支持的低价格依然是中国工商企业开展竞争的主要手段，然而 生产环节的物质、劳动消耗的节约潜力已很有限，而通过降低物流成本以提高企业 物流效率则有较

12、大空间。据统计，中国目前工业品流通成本占商品价格的50%r右,零售商的物流成本占总成本的20%以上。产品从生产到销往用户手中，95%勺时间耗在储存、装卸、等待加工和运输方面， 费用平均占到总成本的50% 95%勺时间与50%以上的成本空间，便是巨大的“利润 源泉”。美国平均的物流费用占货价的 10%-32%最高为32%英国平均为14.8%, 最高25%因此，从与发达国家的差距可以看出中国物流业蕴涵的巨大发展空间。韵囁翊融紬删蘇飾类MV60V-強解鬧諏礙歸繼:MtnwMm跡 MGnsiiltiiigNllh在当前的经济环境和市场条件下，物流需求市场潜力巨大（见表4），社会物流业有较大发展空间。生

13、产企业和商业企业的平均物流量相近，但物流费用支出有较大 的差距，主要原因是供应物流一般都由生产企业来承担。总体来看，物流总量的增 长率要高于国生产总值的增长率，说明物流业的成长性较好。表4：测年主产厢业企业斶裁蘇年份平沁 （旗）瓏费 （万元）创ii积（万in电仓晞费用（万元）、护企业*2001-1g.叩574.8?j.7293胃料物漣900412.91P765.03P4.92*389.98 口生产企业200L83.855028口14.58p21妙r成品物純2004111.57324.23卡19.122861.6900111用蛆却1.155肚销售皤20*68.珈1,6扣30 .血崔:年瞬生中国仓

14、饑跻2AA1年进砒第三次申琥诫期tlR2004年鯛歸题胀岀加其中，生产锂朗及应腐年 昨 L0Wi+a商蛀蝉希砒甌】2喘亂蝴通：申国仓诸昭2. 物流仓储市场需求结构分析1 ）生产企业和商业企业物流需求的侧重点不同生产企业的外包物流主要集中在干线运输，其次是市配送；商业企业的外包物 流主要集中在市配送，其次是仓储，再次是干线运输。物流系统设计、物流总代理 等高增值、综合性的服务非常有限。2）现行物流的满意度不高工业企业对物流代理的满意度并不高（见图3），不满意的原因依次是：成本高; 反应慢；产品破损多。3=工M对目前愉盜运作的篙能不満意満意尸冃理云內就龙肘代理方式的侖言蛍触际中H仓槪协会，从工业企

15、业对物流的需求和对目前物流运作质量的满意程度分析中可以看出， 市的物流业发展才刚刚起步，任重而道远，潜力巨大。3）新物流商的选择新的物流代理商依然是企业“不变”的选择。在调查企业中有57%勺生产企业和 38%勺商业企业在寻找新的物流代理商。根据目前企业物流执行主体的现状，对自理 方式（17%）或代理方式（31%）不满意的企业，正是现有物流企业的潜在市场机会，大 部分企业的自理物流将转交第三方物流运作，而采用第三方物流的企业，供求关系 极不稳定，第三方物流公司的市场机会广阔，同时变数也较大。4）在未来1-3年，对物流设施设备的需求购建仓库、装卸设备的需求呈增长趋势；对仓库的需求类型，则是低成本和

16、高 容量；同时冷藏库的需求比例也有一定程度的上升。第三章资源条件评价物流仓储行业主要以商品贸易为基础的，商品贸易形势繁荣，则商品物流仓储 行业也会受益匪浅，因此两者是一损俱损，一荣俱荣的关系。我国是商品生产和流通大国，我国商品生产企业众多，当前我国的商品流通主 要方式仍然是直供和分销。中国商品工业协会统计数据显示，2008年，中国商品工业协会会员企业向终端用户直供 10210万吨，占销售总量的30.37%,分销14024万 吨，占销售总量的41.71%,直供和分销占总销售量的72.08%商品贸易在国际贸易中有着重要的地位。近年来，全球商品贸易的规模得到了 飞速发展。中国商品贸易占世界商品贸易的

17、比重不断上升。商品贸易在我国对外贸 易以及商品工业发展中的地位也日益重要。另外，在国市场中，是我国商品贸易的主要市场之一。据商品服务业协会披露，目前营业中的商品交易市场达60个，年交易量已超过1000万吨，约占全国的1/10。发展制造业与服务业融合的生产性服务业，是加快发展现代服务业的“重要容”。 作为全国重要的商品消费市场，已把商品服务业列为主要的生产性服务业之一。商 品服务业企业总数在6000家左右，其中较为专业的商品加工配送中心超过200家，营业中的商品交易市场达40个，注册在的商品电子交易公司已超过 20家。除商品 采购物流、商品流通业等较为成熟的领域之外，商品生产物流、废弃商品物流、

18、原 材料贸易、科研教育、金融租赁等商品服务业也已开始起步。据商品服务业协会近日透露，正加大力度以地区为核心培育发展商品服务产业， 形成商品贸易、信息发布、融资担保、物流配送及中介服务等多种平台。依托公路和铁路，已形成各种商品延伸业和现代物流业高度集聚的产业特色， 正在成为国各种商品服务业规模较大、发展较快的地区之一。据了解，目前共有100多家各种商品服务企业，其中有 20多家集聚在地区。商品配送中心、大型商品仓库 和大型商品交易市场等服务形态“已联成产业链”。全国商品交易量的十分之一在 完成，而交易量的20%在市完成，年交易额过千万元。第四章 物流仓储项目建设规模与产品方案、建设规模本项目建设

19、规模为：5 万吨库存量商品仓库;、产品方案作为物流仓储项目，其提供的产品是指与物流相关的各项服务，本项目的服务 方案包括：1 ）提供商品期货交割场所服务2 ）商品仓储服务3 ）各种商品装卸服务第五章 物流仓储项目场址选择、物流仓储项目场址所在位置现状1 .物流仓储项目地点与地理位置本项目的地址是省市木贾物流园区神仙洞处（汕混高速西出口处）。木贾现代商贸物流园总占地面积1839.9亩（其中，绿地274.2亩，道路占地 362.7亩；安置区（3个）用地200亩，可开发出让土地1003亩）。计划投资56.4亿元, 其中，基础设施建设6.4亿元，招商引资项目50亿元。预计用3到4年时间把园区 建成黔、

20、滇、桂三省区结合部最大的商贸物流交易平台。新城区建设规划面积4.58平方公里，森林覆盖率达36.8%,居住着汉、布依、 彝、回等民族。木贾现代商贸物流园区于2011年6月开工建设。规划有汽车汽配、小商品、 五金建材、农机及特种设备四个产业区。目前已入驻林荣集团所属的林通、林 福汽车销售服务有限公司的3个4S店，市恒信德龙汽车销售服务公司汽车城建设 项目，良明雄集团汽车汽配、零配件批发、摩托车整车销售及配件、五金及矿 山特种设备销售、仓储物流等综合批发。规划的小商品批发市场以及现代化物 流中心项目正在进行招商引资工作，预计年底即能开工建设在基础设施建设方面，汽车产业园的纬一路、栖霞路北段、经二路

21、等 路网工程建设已基本成型；城市主干道的供水设施已接通；园区道路主干道的高 压部分安装入地、变电站建设及相关供电设施工作正在有序开展。该园区系“十二五”时期州、市招商引资的重点项目之一。2. 物流仓储项目场址土地权所属类别及占地面积项目占地面积70亩，位于市木贾物流园区神仙洞处（汕混高速西出口处），属 于区闲置土地，属于工业用地3. 土地利用现状目前，此地块处于闲置状态。二、物流仓储项目场址建设条件1. 气候条件市地处滇、桂、黔三省（区）结合部中心地带，是一颗闪耀耀眼的明珠。市，素有“黔桂锁钥”之称的市是省四大主要中心城市之一，西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地、商贸旅游服务中心及教育中心，

22、也是正在快速崛起的我国西南重要中心城市之一，历史上是三省毗邻地区的商业集散地和通衢要塞之地。城市环境优美、风景秀丽，是一座花园城市。因其境山水风光秀丽，资源丰富，被称为“山 水长卷，水墨金州”，依托丰富的旅游资源，正努力将自己建设成为国一流、国际知名的休闲旅 游圣地。2. 城镇规划及社会经济条件木贾现代商贸物流园总占地面积 1839.9亩（其中，绿地274.2亩，道路占地362.7亩；安置区（3个）用地200亩，可开发出让土地1003亩）。计划投资56.4亿元，其中，基础设施建设6.4亿元，招商引资项目50亿元。 预计用3到4年时间把园区建成黔、滇、桂三省区结合部最大的商贸物流交易平台。近年来

23、，在基础设施建设方面，汽车产业园的纬一路、栖霞路北段、经二路等路网工程建设已基本成型；城市主干道的供水设施已接通；园区道路主干道的高压部分安装入地、变电站建设及相关供电设施工作正在有序 开展。3. 交通运输条件木贾街道办拥有完备交通网络，是市交通条件最快捷便利的地区。4. 公用设施社会依托条件本区供水、 供电、供气、通讯、排污条件较好。5. 防洪、防潮、排涝设施条件本项目防洪、防潮、排涝设施条件成熟。6. 环境保护条件物流仓储项目属于服务行业，完全符合我国环境保护的要求。7. 法律支持条件本项目建设符合有关法律规定的要求。8. 征地、拆迁、移民安置条件本项目所建地块目前为闲置地块，无拆迁、移民

24、方面的问题。9. 施工条件本项目所有施工条件都已经具备。第六章 物流仓储项目设备方案和工程方案、物流仓储项目主要设备方案1. 物流仓储项目主要设备选型表1主要设备选型表序号设备名称型号规格1货场吊车30吨2车间吊车10吨3车间吊车5吨4辅助设备2. 物流仓储项目主要设备来源本项目设备主要选用国产设备。3. 物流仓储项目推荐方案的主要设备清单表2项目主要设备清单序号设备名称数量1货场吊车1台2车间吊车1台3车间吊车1台4辅助设备二、物流仓储项目工程方案本项目占地面积70亩，厂区建筑面积约占40000平方米。主要建筑物是仓储库 采用钢结构建筑。表3项目主要建、构筑工程一览表名称单位建筑面积结构仓储

25、库平方米40000钢结构一层第七章物流仓储项目燃料动力供应、燃料、水、电供应1. 物流仓储项目燃料品种、质量与年需要量表1项目燃料、水、电需求表序号原材料名称计量单位年需要量1柴油吨6002水万吨103电万度502. 物流仓储项目水、电供应来源生产经营用电主要来源于市政供电。、燃料、水、电价格表2燃料、水、电价格现状序号名称价格（元/吨）1柴油59002水23电1元/度第八章总图与公用辅助工程一、物流仓储项目总图布置场区的建筑物包括：商品仓库、设备仓库、大型停车场、休闲娱乐、办公场所 及职工宿舍和食堂。本项目总体布置分四区域，进入场区右排依次为办公场所及职 工宿舍和食堂、休闲娱乐区；场区左排依

26、次为大型停车场、商品仓库、设备仓库。 这样既使生产区与生活办公区分开，又使职工生活区远离开平车间的噪声干扰。各建筑单位周围根据建筑布局状况设置厂区相应绿化及道路，物流通道 6-8米 宽，人流通道4米以上宽；各建筑单位和相邻建筑之间至少留有 12米以上间距，保 证自然采光、通风、日晒条件良好。二、物流仓储项目公用辅助工程1. 物流仓储项目给排水工程本项目供水主要来源于市政用水。厂区铺设给水管道，最大给水量达到10吨/时，能充分保证项目用水需求。全厂设有3个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理处 理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处理后达到国家综合 排放二级

27、标准后回用冲渣，厂区所有生产生活用水不外排。本项目在厂区东南角建有蓄水池，集中收集厂区雨水，多余雨水经混凝土管排 放至室外民渠。2. 物流仓储项目供电工程本项目厂区用电的电压为220V和380V,频率为50HZ项目用电总负荷为400KW 项目厂区中部有3500伏的高压电缆经过，本项目供电直接从厂区中部高压柜通过电 缆引入两路10KV电源，再通过4个开闭器引至厂区的2个500箱变，由箱变的变压 器将高压变为厂区所需电压后由地下管井引至各车间。3. 物流仓储项目通信设施本项目通信业务到市电信营业厅办理， 从距离项目所在地最近的电信所引入线， 在公司安装“集团”进行通讯。网络网络通讯拟采用如下方案：

28、从距离项目所在地最近的电信所机房接入2M ADSL到公司机房，设置防火墙后由网线连接路由器，再由路由器连接交换机后与各台计 算机相连接，从而实现网络通信。4. 物流仓储项目供热设施拟建项目计划采用电热地膜供暖系统对场区进行供暖。电热地膜供暖系统是一种通电后能发热的半透明聚酯薄膜，由可导电的特制油 墨、金属载流条经加工、热压在绝缘聚酯薄膜间和防水、耐压绝缘套制成。工作时 以电热膜为发热体，将热量由下而上送入空间，使人体和物体首先得到温暖，其综合 效果优于传统的对流散热器供暖方式。电热地膜系统由电源、温控器、连接件、绝 缘层、电热膜及饰面层和防水耐压绝缘套构成。电源经导线连通电热膜，将电能转 化为

29、热能。由于电热膜为纯电阻电路，故其转换效率高，除一小部分损失外，绝大 部分被转化成热能。5. 物流仓储项目制冷设施场区车间、宿舍、食堂采用风扇和冷气相结合的制冷措施。6. 物流仓储项目维修设施本项目建成后，设备维修有专门的技术人员负责，另外，公司每年都会准备一定的设备维修费用，用于项目设备的维护和维修。7. 物流仓储项目仓储设施本项目建有一个商品仓库，和一个设备仓库。其中商品仓库用于对外营业用， 是主营业务之一；设备仓库用于存放物流设备一、节能措施本项目采用以下措施进行节能：(1) 在供暖设备的选择上，采用国先进的电热地膜供暖，电热膜地热供暖系统的 节能包括三个方面：电热膜自身热转换率高达 9

30、9.28%，并且能够实现建筑节能以及 行为节能。(2) 本项目计划米购的生产设备均为国先进的节能设备。(3) 本项目厂区规划图经业专家设计，项目车间安排、物流通道科学合理，在生 产过程中，能够充分节约人力、物力。(4) 培养职工节能意识。二、能耗指标分析(1) 电热地膜供暖无需锅炉、暖气片及管道，不占室空间，无噪音、无气体排放 污染；绿色环保健康。比空调供暖节能 15-40 %，比锅炉供暖节能20-50 %。(2) 采用以上节能措施后，估计单位产品(建筑面积)能耗比国同类产品低20% 左右。项目建成后，节能水平将达到国先进水平一、节水措施本项目采用以下节水技术进行节水：（1）水资源重复利用，全

31、厂设有 3个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经 地埋式生活污水处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水一同经处 理后达到国家综合排放二级标准后回用冲渣。（2）回收利用冷凝水，在产品生产过程中，采用相关技术对冷凝水进行回收利用， 以达到节水的目的。（3）厂区所有生产生活用水不外排，经处理后反复利用。（4）培养公司职工的节水意识，积极进行节水宣传教育工作。二、水耗指标分析采用节水措施后，估计单位产品的耗水量能降低 20%水的重复利用率89%本 项目节水工艺贯彻了中国节水技术政策大纲规定的节水技术，重复利用率能够 满足项目要求，项目采用的节水技术、节水工艺为已经达到国先进水平。一、场址

32、环境条件(1) 水环境项目所在地水体自净能力较强，水质较好，且排入河道的生活污水和工业废水 尚未超过河道的纳污能力。故而该区域的河道水质随黄浦江水质的变化呈起伏变化(2) 环境空气近三年的空气质量优良率呈现逐年升高的趋势，总悬浮颗粒、二氧化硫、可吸入 颗粒物、二氧化氮的年均值稳定达二级标准。(3) 声环境项目所在地噪声情况较为严重，因此本项目在施工过程中要注意采用低噪声的 施工机械且做好噪声防治工作。二、项目建设和生产对环境的影响1. 物流仓储项目建设对环境的影响(1) 项目施工期间会产生少量污水，直接排放会对当地环境造成一定的污染;(2) 施工期间会有扬尘产生，会对当地空气质量造成影响；(3

33、) 施工期间机械设备及其它噪声会影响到当地居民生产、生活；(4) 施工期间产生的固定垃圾如果不进行处理将会严重污染当地环境。2. 物流仓储项目生产过程产生的污染物对环境的影响本项目主要污染物为噪声、固定垃圾和少量污水。噪声可能对周围居民生活造 成影响，固定垃圾和污水如果不进行处理会污染环境。三、环境保护措施方案(1) 施工期生活污水的水量相对较少，在施工现场设置临时废水沉淀池一座， 收集施工中所排放的各类废水，在沉淀一定时间后，作为施工用水的一部分重复使 用，这样既节约了水资源，又减轻了对周围环境的污染。（2）为减轻扬尘对区域环境空气质量的不利影响，根据设计方案对规划中的绿 地进行合理绿化，以

34、减少表土的裸露。（3）在施工过程中，采用低噪声的施工机械，减少同时作业的高噪施工机械数量，尽可能减轻声源叠加影响；严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90和市有关建筑施工噪声管理的有关规定，避免施工扰民事件的发生。（4）施工期垃圾宜分类回收，施工人员生活垃圾定期运至当地环卫部门指定地 点处理。施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，由施工单位或承建单位 和市容局渣土办联系外运。渣土运输过程中严格执行有关条例和规定，运土车辆应 在规定的时间和规定的路线进出施工场地，沿途应注意保持道路的清洁，尽量减少 装土过满、车辆颠簸等造成的渣土倾撒。（5）针对拟建项目的主要设备噪声源特征，从声源

35、上和传播途径上采取相应的 降噪措施，这样可进一步降低车间的整体噪声水平，同时可改善厂区声环境状况， 使厂界环境噪声达标。（6）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，计划分别采取回收利用、 专人清理等有效的综合处理处置利用措施，妥善解决固体废弃物的污染问题。（7）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用。四、环境保护投资针对本项目主要的噪声污染问题，选取噪声较低的机器设备，另外加大场区的 绿化投资，增强隔音效果。五、环境影响评价（1）拟建项目建成后可能会造成一定的噪声污染，但是经过综合处理后，预计 场区噪声能够满足 GB12348-2008工业企业厂界噪声排放标准中要求，对环境影 响不会太大

36、。（2）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，分别采取有效的综合处理 处置利用措施后，妥善解决了固体废弃物的污染问题，固体废弃物对环境影响小。（3）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用，对环境几乎不造成影响。、危害因素和危害程度1.有毒有害物品的危害本项目在生产过程中不会有有毒有害物品产生，因此不会有有毒有害物品的危 害。2.危险性作业的危害本项目的危险性比较低，只需注意在生产过程中操作的规性。二、消防设施消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措施和保 障，由于本项目属于物流仓储项目，其中物流配送是其一项重要业务，因此项目单 位就需要为其动力设备包括各种车辆等采购

37、大量的柴油等原料，而这些原料是易燃 物品，有极大的安全隐患。按照“预防为主，防水结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防 法规与规定，应采取如下必要的消防安全措施：保证各建筑物之间、各露天堆场之间的安全距离，同时各主要生产建筑物场区 设置了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救；严格遵循建筑设计防火规的要求进行设计，考虑了合理的防火、防爆区、 疏散通道、安全门的设置均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性 能好与非燃烧的建筑材料；根据建筑设计防火规的有关规定，在办公及加工车间区域应布置一定数量 的消火栓，并配备灭火器若干、物流仓储项目组织机构1 .物流仓储项目管理

38、机构组织方案和体系图本项目管理体系图如下:图1项目管理体系图业务部：负责物流仓储业务的合作、洽谈、签单等；物流部：负责商品吊运及运输；仓储部：负责仓库的日常管理及产品的进出统计；加工部：负责商品加工；财务部：负责项目资金安排以及处理相关财务事务；行政部：负责员工的招聘、培训、考核工作以及项目的其他日常管理事务2.物流仓储项目机构适应性分析从机构设置方案来看，该方案符合公司法和国家有关规定的要求，在总体 设置方面，具有完善的领导机构、管理机构、办事机构和服务机构，项目的执行机 构也具有指挥能力、管理能力和组织协调能力；在机构层次和运作方式上也能够满 足建设和生产运营管理的要求；项目的法人代表及主

39、要经营管理方的素质也能够适 应项目建设和生产运营管理要求并具备承担项目建设、运营等责任的能力。二、物流仓储项目人力资源配置1. 作业班次本项目作业班次为3班模式，每个班次工作时间为 8小时。2. 劳动定员数量及技能素质要求本项目运营后，将招聘员工约50人，实现定岗、定职、定责、定薪。在员工招 聘过程中严格控制员工素质，以保障产品生产的顺利进行。3. 职工工资福利本项目建成后，提供给员工有竞争力的工资水平，并按照国家有关规定，给职 工提供相应的福利和保险。4. 劳动生产率水平分析由于采取了科学的管理机构和劳动方案，经专家评定，本项目劳动生产率将处 于同行业较高的水平。5. 员工来源及招聘方案在项

40、目持续经营期间，将加强对人才培养的投入，不断引进高素质人才，在人 员的增加过程中将主要针对公司现有人员结构的不足，弓I进一批物流管理、业务浅 谈人员；并适当引入投资、财务、法律方面的专业人员。同时，进一步完善用人机 制，建立“能者上、庸者下”的竞争观念。6. 员工培训计划(1) 新员工加入时，提供岗前培训，培训合格后方能上岗；(2) 在员工工作期间提供不定期培训，提高员工的管理、技术水平。、物流仓储项目建设工期本项目建设工期为11个月。、物流仓储项目实施进度安排本项目计划从2012年11月开始建设，于2013年10月底完成建设。2012年11 至2013年1月完成主要加工车间及室仓储库房的建设

41、， 2013年2月至2013年4月 完成职工办区及生活区的建设，2013年5月至2013年8月完成厂区道路的建设，设 备购置于2013年8月至2013年10月完成。三、物流仓储项目实施进度表（横线图）2012年 11月2012 年 12月2013 年 1月2013 年 2月2013 年 3月2013 年 4月2013 年 5月加工车间及仓储库房建设员工生活区及办公区建设设备购置厂区道路建设- 一、物流仓储项目投资估算依据物流仓储项目投资估算编制原则执行建设部和现行有关编制规定、办法、定额、 费率标准，主要文件依据为：1 ）建设部标准定额研究所工程建设概预算编制方法；2 ）国家及地方颁发的工程建

42、设其他费用标准；3 ）设备的市场调研和询价.二、物流仓储项目建设投资估算1 物流仓储项目厂房及室仓储库建筑工程费本项目厂房及室仓储库建筑面积为 2000平方米，根据不同预算造价，本项目厂 房及室仓储库建筑工程费用为300万元。2 物流仓储项目设备及工器具购置费根据本项目工艺所需要的设备清单、数量以及各设备厂家提供的报价信息，本 项目设备购置费用为200万元。3 物流仓储项目工程建设其他费用物流仓储项目工程建设其他费用主要是厂区道路建设，根据项目造价，厂区道 路建设费用为50万元。三、物流仓储项目投资估算1 物流仓储项目投入总资金估算汇总表表1项目总投资估算表单位：万元投资项目投资计划备注1建设

43、投资6001.1建筑工程费370钢结构厂房120室仓库150室外道路建设1001.2设备购置费170吊车100辅助设备50办公设备201.3土地费602铺底流动资金1001+2总投资700一、物流仓储项目财务评价基础数据与参数选取1. 财务价格根据项目规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制 度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。本预测中各种数据比例，是通过调查国该行业的有关资料，并通过分析统计， 制定出的相关比例，具有宏观性和满足统计规律的特点。在本项目的预测中，能够 比较好地、大致地反映项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中，还有大 量的、次要的不确定因

44、素，甚至有时还会出现重大的偶然因素，这些因素都会影响 到该项目的收益，所以，具体实施可能与本预测存在一定的差异是正常的。本次财 务预测将采用现值法。现值法是通过估算建设项目未来寿命期预期净现金流，并以适当的折现率折算 成现值，借以确定被咨询项目价值的一种咨询方法。2. 计算期与生产负荷根据预测学的原理、该项目技术水平在国、国际领先程度、市场竞争状况和产 品生命周期理论，本项目收益年限10.5年（建设期为0.5年），10.5年以后按照项 目整体转让的假设前提进行计算，主要意义在于：第一、避免企业在不同发展规模和周期所产生的企业发展趋势变化的影响；第二、避免由于预测期后诸如宏观经济政策、景气程度、

45、市场结构变化、物价 指数变化等不可预见因素变化的影响，尽量减少偏差，保证预测结果的相对准确性；第三、符合投资项目为项目投资者带来直接的、即期的或者可预见的近期可获 得的项目收益的原则。项目建成后，当年达到生产负荷的 50%从第二年开始，达到100%3. 财务基准收益率设定评估中的折现率按照下式选取：折现率=无风险报酬率+风险报酬率（1）无风险报酬率无风险报酬率的高低，主要受平均利润率、资金供求关系和政府调节的影响。 一般来说，无风险报酬率可以参考政府发行的中长期国债的利率或同期银行存款利 率确定。本次评估中，以五年期银行存款利率为基准，无风险报酬率定为3.6%。（2）风险报酬率无论是投资还是经

46、营，都面临诸多风险，承担的风险越高，要求补偿的金额也 就越大，经济学中把得到的补偿相对于风险投资额的比例称之为风险报酬率。对风 险报酬率一般采用累加法估算，即把面临的各种风险对风险报酬率的要求加以量化 并予以累加，其公式为：风险报酬率二行业风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率行业风险报酬率。行业风险报酬率是针对特定的行业所面临的风险补偿，主要 与经营项目所在行业的市场发育程度、行业景气度、行业市场特点、国家产业政策 调整等因素有关。本次综合利用项目同时设计竞争性项目和非竞争性项目。本次评 估中，综合行业风险报酬率取值2.4%。经营风险报酬率：经营风险指企业因经营上的原因而导致收益发生变动

47、的可能 性，本项目影响经营风险的因素包括自然气候条件、市场需求变动、项目经营成本 变动、经营单位调整与应对价格变动的能力等。经营风险具体表现在项目对经济周 期的敏感性，市场需求与价格的变异性，项目的竞争能力和开拓能力，经营状况或 环境变化的变动性越大，经营风险也越大。经综合考虑，本评估项目经营风险报酬 率取2.5%。财务风险报酬率：财务风险是指全部资本中债务资本比率变化带来收益减少以 及由此引发的债务偿还危机的可能性。财务风险报酬率主要与企业经营过程中资金 周转、资金调度及企业外部融资能力等因素有关。考虑到本评估项目外部融资额度 较大，同时不可抗力和不可预测事件的可能出现，企业及项目经营存在财

48、务风险， 经综合考虑后，财务风险报酬率取 1.5%。综上分析，风险报酬率为6.4%，风险报酬率与无风险报酬率之和为 10%同时 由于项目收益预测中未考虑通货膨胀的因素，因而折现率中也不考虑通货膨胀率。4. 其他计算参数其它计算参数按国家或地方有关文件选取。、物流仓储项目营业收入估算表1项目营业收入及税金估算表单位：万元序号项目2013201420152016201720181营业收入4809609609609609601.1仓储收入3807607607607607601.2吊费收入1002002002002002002营业税金及附加1530303030302.1营业税（5%2448484848

49、482.2城市维护建设税（1%4.89.62.42.42.42.42.3教育费附加（3%0.450.90.90.90.90.9表2项目销售收入及税金估算表续表单位：万元序号项目201720182019202020211营业收入9609609609609601.1仓储收入7607607607607601.2吊费收入2002002002002002营业税金及附加30303030302.1营业税（5%48484848482.2城市维护建设税（1%9.69.69.69.69.62.3教育费附加（3%0.90.90.90.90.9三、物流仓储项目成本费用估算表3 总成本费用估算表单位：万元序号项目201

50、2201320142015201620171经营成本501001001001001001.1营业费用2550505050501.2管理费用1530303030301.3燃料动力费918181818181.4维护费10101010101.5其它1222222折旧费20202020201+2总成本费用50230230230230230表4总成本费用估算表续表单位：万元序号项目201820192020202120221经营成本1001001001001001.1营业费用50505050501.2管理费用30303030301.3燃料动力4维护费10101010101.5其它

51、222222折旧费20202020201+2总成本费用230230230230230四、物流仓储项目财务评价报表1物流仓储项目财务现金流量表表5项目财务现金流量表单位：万元序号项目2013201420152016201720181现金流入4809609609609609601.1营业收入4809609609609609601.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出6651651005050502.1固定资产投资7002.2流动资金505000002.3经营成本501001001001001002.4营业税金及附加1530303030302.5所得税501001001001001003净现金流量(1-2)-514.5249.5289.3289.3289.3