基础班103讲全讲义j

1、第四章投资性房地产本章分析本章内容在中所占分值不多，一般以单选题、多选题、题等客观题进行；作为会计要素核算的基础性内容，本章内容也可能在计算题或综合题中出现。近几年除 2014年过计算题外，本章分值一般 2 分左右。本章主要变化本章内容无实质性变化。本章基本结构框架第一节投资性房地产概述一、投资性房地产的定义与特征二、投资性房地产的范围主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的物。11.定义投资性房地产：是指为赚取或增值，或两者兼有而持有的房地产。2.特征投资性房地产是一种经营性活动；投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地

2、产。题型2015 年2014 年2013 年多选题1 题 2 分题1 题 1 分计算题1 题 12 分合计1 题 2 分1 题 12 分1 题 1 分（一）属于投资性房地产的项目【补充例题·题】（2013 年）企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他为投资性房地产()。【正确】×的，应该将土地使用权确认【资性房地产。】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他的，不能确认为投【例 4-1】20×9 年 5 月 10 日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自 20×9年 6 月 1 日起，甲公司以年场地，租赁期为 8 年。8 000 00

3、0 元租赁使用乙公司拥有的一块 400 000 平方米的20×9 年 7 月 1 日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取差价，租赁期为 5年。以上【正确假设不】有关规定。本例中，对于甲公司而言，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。对于乙公司而言，自租赁期开始日（20×9 年 6 月 1 日）起，这项土地使用权属于投资性房地产。【例 4-2】20×9 年 8 月 15 日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期为 6 年。甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。3 年后，由于连续亏损，甲公司将餐馆转租

4、给丙公司以赚取差价。【正确】本例中，对甲公司而言，这两间房屋属于以经营租赁方式租入后又转租的物，甲公司并不拥有其产权，因此不能将其确认为投资性房地产。乙公司拥有这两间房屋的产权并以经营租赁方式对外出租，可以将其确认为投资性房地产。（二）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（固定资产、无形资产）2范围相关内容1.已出租的土地使用权（经营租赁方式）（1） 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2） 以经营租赁方式租入再转租给其他的土地使用权不属于投资性房地产2.持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地，不属于投资性房地产3.已出

5、租的物（1） 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的物；（2） 以经营租赁方式租入再转租给其他的物不属于投资性房地产；（3） 通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置物或在建物，如董事会或类似机构作出决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产；（4） 企业将物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该物确认为投资性房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入， 该旅馆不确认为投资性房地产。2.作为存货的房地产：通常

6、指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。【特别提示】某项房地产，部分用于赚取或增值，部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取或增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取或增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能单独计量和出售的、用于赚取或应当确认为固定资产或无形资产。增值的部分，【补充例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有( A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权)。【正确【】BD】选项 A，属于企业的

7、固定资产；选项 C，属于房地产开发企业的存货。第二节投资性房地产的确认与计量一、投资性房地产的确认投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：1.与该投资性房地产相关的利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。二、投资性房地产的账务处理（一）投资性房地产的初始计量：按成本进行计量（外购或自行建造：自租赁期开始日或用于增值之日起）（二）投资性房地产的后续计量：有成本模式和公允价值模式两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。（公允价值模式

8、有例外）1.采用成本模式计量的投资性房地产（3 个准备）【特别提示】已经计提的投资性房地产减值准备，不：提折旧、摊销、提减值转回。2.采用公允价值模式计量的投资性房地产（3 个不不提减值准备）：不提折旧、不摊销、（1） 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。（2） 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产市场；企业能够从活跃的房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其

9、他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。3【补充例题·多选题】（2008 年）下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有( A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式)。【正确【】ABD】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。4发生业务成本模式公允价值模式（一）科目设置投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产成本公允价值变动（二）账务处理1.增加时外购时：借：投资性房地

10、产贷：存款外购时：借：投资性房地产成本贷：存款自行建造借：投资性房地产贷：在建工程/开发等自行建造借：投资性房地产成本 贷：在建工程/开发等2.收取借：存款贷：其他业务收入（注：应当考虑等相关税费）3.期末计量（12 月 31 日）借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）期末公允价值账面余值借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益期末公允价值账面余值借：公允价值变动损益贷：投资性房地产公允价值变动4.发生减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备【特别提示】计提减值后不转回不提减值5.后续化后续（改良、改扩建、更新改造）【特别提示】a. 不应通过“在建工程”科目核算；b. 投

11、资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应继续将其作为投资性房地产，不计提折旧或摊销A.转入在建借：投资性房地产在建投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备贷：投资性房地产A.转入在建借：投资性房地产在建 贷：投资性房地产成本公允价值变动（可借可贷）B.发生后续时：B.发生后续时：【例 4-3】（房、地自用时20×9 年 2 月，甲公司从其他核算，出租时转入投资性房地产）购入一块使用期限为 50 年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，20×9 年 11 月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给

12、乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，20×9 年 12 月 5 日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为 9 000 000 元，至 20×9 年 12 月 5 日，土地使用权已经摊销 165 000元。两栋厂房的实际造价均为 12 000 000 元，能够单独出售，为简化处理，假定两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。假设甲公司采用成本模式（）进行后续计量。由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产，9，其中的一栋用于出租，因此应当将土地000 000×1/2 =4

13、500 000（元）。【正确】甲公司的账务处理如下： 借：固定资产厂房投资性房地产厂房贷：在建工程厂房借：投资性房地产已出租土地使用权12 000 00012 000 00024 000 0004 500 000累计摊销贷：无形资产土地使用权投资性房地产累计摊销【例 4-4】82 500（165 000÷2）4 500 000（9 000 000÷2）82 500（165 000÷2）20×9 年 5 月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为 50 000000 元，已计提折旧 10 000 000 元。为了提高厂房的收入，甲公司决

14、定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9 年 5 月 31 日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，20×9年 12 月 31 日，该厂房改扩建工程完工，共发生5 000 000 元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本计量模式。【正确】甲公司的账务处理如下：（1）20×9 年 5 月 31 日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产厂房在建投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产厂房40 000 00010 000 00050 000 0005借：投资性房

15、地产在建 贷：存款/应付账款等C.完工时：借：投资性房地产贷：投资性房地产在建借：投资性房地产在建 贷：存款/应付账款等C.完工时：借：投资性房地产成本 贷：投资性房地产在建费用化（日常维护发生的） 借：其他业务成本贷：存款等（2）20×9 年 5 月 31 日至 20×9 年 12 月 31 日，发生改扩建借：投资性房地产厂房在建5000 0005 000 000贷：存款（3）20×9 年 12 月 31 日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房贷：投资性房地产厂房在建45000 00045 000 000【例 4-5】20×9 年 5 月，甲公司与乙公

16、司一项厂房经营租赁合同即将到期，为了提高厂房的收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9 年 5 月 31 日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20×9 年 5 月 31 日，该厂房账面余额为 20 000 000 元，其中成本 16 000 000 元，累计公允价值变动 4 000 000 元，20×9 年 11 月 30 日该厂房改扩建工程完工，共发生3 000 000 元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值计量模式。【正确】甲公司

17、的账务处理如下：（1）20×9 年 5 月 31 日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产厂房在建贷：投资性房地产厂房成本20 000 00016 000 000公允价值变动4 000 000（2）20×9 年 5 月 31 日至 20×9 年 11 月 30 日，发生改扩建借：投资性房地产厂房在建3000 0003 000 000贷：存款（3）20×9 年 11 月 30 日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房成本贷：投资性房地产厂房在建23000 00023 000 000【例 4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采

18、用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为 72 000 000 元，按照年限平均法计提折旧，使用为 20 年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司400000 元。(假定不考虑等相关税费)【正确】甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧=（72 000 000÷20）÷12=300000（元）。300 000300 000借：其他业务成出租写字楼折旧贷：投资性房地产累计折旧（2）每月确认收入借：存款（或其他应收款）400 000400 000贷：其他业务收入出租写字楼收入【例 4-7】20×9 年 9 月，甲公司与乙公司签

19、订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为 10 年。20×9 年 12 月 1 日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为 80 000 000 元，公允价值也为相同金额，该写字楼所在区域有活跃的房地产市场，而且能够从房地产市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续6计量。20×9 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 84 000 000 元。【正确】甲公司的账务处理如下：（1）20×9 年 12 月 1 日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产写字楼成本贷：固定资产写字楼80 000 00080 000 000（2）20×9 年 12 月 31 日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。借：投资性房地产写字楼公允价值变动 4 000 000贷：公允价值变动损益投资性房地产4 000 000【补充例题·题】（2008 年）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用计提折旧或进行摊销。(【正确【)】