资产评估实验及答案详解

1、实用标准文案资产评估实验指导书编写：肖川林实验一：资产评估在房地产评估中的应用实验目的：进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用实验任务：计算分析题1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积 2000平方米，允许用途为住宅建设，允 许容积率为6,覆盖率为0 50%, 土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地 公平市场价值。有关数据如下：预计建设期为 2年，第一年投入60%的总建设费，第二年 投入40%的总建设费，总建设费预计为 1500万元。专业费用为总建设费用的 6%,利息 率为10%,利M1率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的 5%,假设住宅楼建成 后即可全部售出，

2、楼价预计为4500元/平方米，折现率10%。方法提示：1）预计住宅楼的买楼价的现值为：3000 2000 6=297520668）（1+10%）2）总建筑费用现值为：- 91900005)1000 60% 10000 1000 40% 1000005151 10%1 10% 3）专业费用：专业费用=9 190 000 X6%=551 400（元）4）租售费用及税金：租售费用及税金=29 7520 66 X5%=1 487 603（元）5）投资利润：投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）X20%=（ 地价 X 20% ）+（9 190 000+551 400） X 20%=（ 地价 X 20%

3、 ）+1 948 2806)总地价：总地价=(29 752066-9190000-551 400-1487603-1948280)+ (1+20 %)=16574783+ 1.2 =13812319(元)2、有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。宗地成交价格（元/平方米）交易时间交易情况容积率剩余使用年限区域因素个别因素待估地2010/0101.2450018002009/012%1.3501%028502008/011%1.45001%37602009/0101.1400-2%47802008/0101.045-1%1%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物

4、宗地与待估宗地比较，负号表 示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值 大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1 ,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。该城市地价指数见下表：年份200520062007200820092010指数100105108110111115试根据以上条件评估待估宗地 2000年1月20日的价格。方法提示：1）确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比较后的评估值P1二 8001 -115 100 106X110 102XX109 1 .1451 10%100 100m X = 7

5、85.4（兀/平方米）1101 100501 10%P2二 850"变 111 1011 -106 M11211 _1451 10%P31 -106MM1501 10%1451 10%父®工812.8（元/平方米） 100 101110 100 103 d 11 401 10%、黑=841.531元/平方米）1_1 45P4115 100 1061 10%100 100=780父XXM XM=881.93（兀/平方米）110 100 100 .199991 一451 10%c P +P2 +P3 +P4785.4 + 812.8+841.53+881.93= 830.41（

6、元/平方米）P = 2）用平均法计算待估地评估值3、有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓。土地使用权年期为 50年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建 设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%, 每建筑平方米的年租金预计为 300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平 方米1000元，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。假设当地 银行贷款利率为7%,不动产综合还原利率为 8%,开发商要求的总利润为所开发不动产 总价的15%。试评估该宗土地的地价。计算结果以

7、元为单位（取整）。方法提示：1）测算不动产总价 不动产建筑总面积：3200X2.5 = 8000（平方米）精彩文档实用标准文案 不动产纯收益 =300 X8000X 90% X （1-25 %） = 1620000（元） 不动产收益年期 =50-3 = 47（ 年）一一 11不动产总价=1620000/8%父1 4r一（1+8%） j= 19706113 元）2 ）测算建筑费及专业费建筑费及专业费 =1000 X （ 1+10% X 8000 = 8800000 （元）3 ）计算利息利息=地价 X 7%< 3 + 8800000 X 7%< 1.5 = 0.21 地价 + 9240

8、00 （元）4 ）计算利润利润=19706113 X15% = 2955917 （元）5 ）测算地价地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917地价=6994224/1.21 = 5780350（元）单价=5780350/3200 = 1806.36（元/ m 2）楼面地价=1806.36/2.5 = 722.54 （元/m2）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 50年，实际已经使用8年。经过

9、调查测算， 现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本 800万元（建设期为2年，假定第一年投 入建造成本的60%第二年投入建造成本的40%,管理费用为建造成本的3%年利息率为 6%销售税费为50万元，开发利润为120万元。该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用 为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的 重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用8年。假设残值率为零，试计算该建 筑物的折旧（贬值）总额。方法提示：1）建筑部分的重置成本：精彩文档800X（1+3%）+800X 60%< 6%X 1.5+800 X 40%< 6%X 0.5+5

10、0+120=1046.8（万元）2）建筑部分的折旧：建筑部分的折旧：（1046.8-18 ） X 8/50+18 = 182.6（万元）3）装修部分的折旧：装修部分的折旧:200 X 2/5=80（万元）4）设备部分的折旧：设备部分的折旧：110 X 8/10=88（万元）5）总折旧：总折旧：182.6+80+88=350.6（万元）实验二、资产评估在机器设备评估中的应用实验目的：进一步掌握各种评估方法在机器设备评估中的应用实验任务：计算分析题1、某被评估的生产控制装置购建于 1995年，原始价值100万元，2000年和2003年分别 投资50000元和20000元进行了两次更新改造，2005

11、年对该资产进行评估。调查表明，该 类设备及相关零部件的定基价格指数在1995年、2000年、2003年、2005年分别为110%125% 130% 150%该设备尚可使用年限为 6年。另外，该生产控制装置正常运行需要 5 名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33% 适用折现率为10%根据上述调查资料，求待评估资产的价值。方法提示：1）估算重置成本重置成本=100X150吩 110%+型 150吩 125%+2< 150吩 130险 144.67 （万元）2）估算加权投

12、资年限加权投资年限=10X136.36 + 144.67 + 5 X6+144.67 + 2 X2.3 +144.67 = 9.66 年3）估算实体性贬值率实体性贬值率=9.66 + （9.66 + 6） =61.69%4）估算实体性贬值实体性贬值=重置成本X实体性贬值率=144.67 X 61.69%= 89.25（万元）5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本（5 4） X 12000= 12000 （%）第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本12000 X （1 33% =8040 （元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性

13、贬值额将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功 能性贬值额8040 X （P/A, 10% 6） =8040X4.3553 = 35016.61（元）=3.5 万元6）求资产价值待评估资产的价值=重置成本实体性贬值功能性贬值=144.67 89.25-3.5= 51.92（万元）2、某被评估设备购建于2005年6月，账面原值100万元，2008年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2009年6月对该设备进行评估，评精彩文档实用标准文案估基准日为1999年6月30日。现得到以下数据：2005年至2009年该类设备的定基价 格指数分别为

14、105% 110% 110% 115% 120%被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%规模效益指数为0.7,该企业为正常纳税企业；经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。方法提示：1）估算重置成本重置成本=100X120% 105%+10< 120吩 115%= 124.72（万元）2）估算加权投资年限加权投资年限=4X 114.29 + 124

15、.72 + 1 X 10.43 + 124.72 = 3.75 年3）估算实体性贬值率实体性贬值率=3.75 + （3.75 +6） =38.46%4）估算实体性贬值实体性贬值=重置成本X实体性贬值率=124.72 X 38.46%= 47.97（万元）5）估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000X 12= 12000 （元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000X （133% =8040 （元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以 确定其功能性贬值额8040 X （P/A, 10% 6） =8040X 4.3553 =3501

16、6.61（元）=3.5 万元6）估算经济性贬值率经济性贬值率=1 （60吩80% X X100%=1 （60吩 80% 0.7 X100%= 18.24%7）估算经济性贬值经济性贬值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）X经济性贬值率=（124.7247.97 3.5） X 18.24%= 13.36（万元）8）求资产价值待评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 =124.72 -47.97 3.5-13.36 =59.89（万元）3、评估对象为某机器设备生产企业的一条国产I型机组，该机组于 2006年5月20日购 置并投入使用，具设计生产能力为年产 A产品10万件账面原

17、值为150万元，现评估人员 需要评估该机组于2011年5月20日的价值。评估人员经过调查得到以下有关经济技术数 据资料：从2006年5月至2011年5月，该类设备的环比价格指数2007年为102% 2008 年为101% 2009年为99% 2010年为100% 2011年为102% I型机组在2011年的出 厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的60%估计评估基准日后其利用率会达到设计要求；该机组经过检测尚可以使用7年；与具有相同生产能力的R型机组相比，该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右；折现

18、率为10%试评估确定该机组的市场价值。方法提示：1）运用市场重置方式（询价法）评估I型机组的过程及其结果重置成本：重置成本=100X （1+25%）=125（万元）实体有形损耗率：实体有形损耗率=5X 60%/（5 X60%）+7X100%=3/10X 100%=30%评估值：评估值二125X (1 -30%)=87.5(万元)2)运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果重置成本=150X (1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)实体有形损耗率=3/(3+7) X100%=30%功能性贬值=4X (1-3 3%)(P/A,10%,7)=2.68 X 4.8684=

19、13.05 万元评估值=156.04 X(1 -30%)-13.05=96.18(万元)3)关于评估最终结果的意见及理由：关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51端口算为主)。因为此方法是利用了市场的判断，更接 近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响。实验三、无形资产评估实验目的：掌握无形资产评估方法 实验任务：计算分析题1、甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是 三年前自行研制的，账面成本为 80万元，三年间物价累计上升了 25%该专利保护期10

20、年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋 势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为 4年。通过对市场供求状况及生产状况分析得 知，乙企业的年实际生产能力为 20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与 成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、 二年为500元，第三、四年为450元。折现率为10%所得税税率为33%试确定该专利 的评估价值。方法提示:1)求利润分成率80 X (1+25% X ( 1+400% /80 乂 (1+2

21、5% 乂 ( 1+400% +4000X (1+13% = 9.96%2)求未来每年的预期利润额第 1、2 年：(500-400) X 20 = 2000 (万元)第 3、4 年：(450-400) X 20 = 1000 (万元)第 5 年：(430-400) X 20 = 600 (万元)3)求评估值：9.96%X (1-33%) X 2000/ (1+10% +2000/ (1+10% 2+1000/ (1+10% 3+1000/ (1+10% 4+600/ (1+10% 5 = 352.2 (万元)2、某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态， 即每年平均为160万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且 其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产 品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品 8万件，经过综合生产能力和市 场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%试评估该企业的商誉价值。方法提示：1)计算企业整体价值10011012015016016。南+(1+6%J+(1+6% + (1+6%J + (1+6%)+6%x(l