房地产估价试题1

1、1房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但不可以用实物、劳务等其他形式来偿付。（X）2.房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和需要三者结合而产生的。（X）3稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 （，）4价格实质上是市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。（，）5在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。（，）6 .地价本质上是“劳动价值”的货币体现，是地租的资本化。（X）7由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且

2、会自然增值。所以在任何情况下，土地永远无折旧。（X）8 .房地产价格既有使用代价的价格，又有交换代价的租金。（X）9 .总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。（，）10 吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与价格成同方向变化。 （，）1决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。2在房地产替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。（，）3在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格低于或等于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。（x）4在通常情况下采取协议方式出

3、让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。（，）5有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购买而且有能力购买。6当某种房地产的替代品价格低或互补品价格高时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多。（X）7 .供给量=存量拆毁量一转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量一新开发量。（X）8 使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。反过来也一定成立。（X）9 .在某一估价时点，市场价值是唯一的，而投资价值也是唯一的。（X）10 某开发公司将参加政府举行国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价机构为其评估对该土地的最高出价，这属于公开市场价值评估。（X

4、）11 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。12 某一地带有铁路，该地带如果是居住区&& ，则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。（X）3不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是基本相同的。（x）13 在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。5房地产的位置优劣，取决于该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。14 商场与住宅相反，

5、其朝向对价格的影响要比楼层对价格的影响大得多。（X）7有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。 （，）8交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。（X）9经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。（，）10 在使用交通时间距离时应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（，）1一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数

6、量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（，）2如果是处于买方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产出售者， 从而会使房地产价格上升；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。（X）3 .收紧房地产开发贷款，会导致房地产价格下降。（X）4 .减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。（，）5当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上升，反之会下降。（，）6房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。（，）7 .在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属&于行政因素。（

7、X）8有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。（，）9层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低。所以层高或净高越高越好。（X）10.供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用$A权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。（，）4在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。（） （ 2005年试题）答案：X解析：在上述情况下估价时点应为现在，而估价对象为未来状况下的情形。

8、5在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（） （ 2004 年试题）答案：X解析：在上述情况下估价时点应为现在，而估价对象为历史状况下的情形。6同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似。（ 2001 年试题）答案：X解析：同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值可能会有很大差别。7低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（） （ 2005年试题）答案：V解析： 低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。同理，高 价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。8在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因

9、素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（）（ 2003 年试题）答案：V解析： 不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或直降低房地产价格；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下却随着其变化会降低房地产价格。9一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（） （ 2006 年试题）答案：X解析： 一般而言，房地产价格与利率负相关，利率上升时房地产价格会下降，利率下降时房地产价格上升。1独立、客观、公正原则要求房地产估价

10、师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。（X ）2.合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。（，）3根据房地产估价的合法原则，目前我国乡（镇）、 村企业的土地使用权不得单独抵押。 （，）4任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，都可以将其作为合法产权的房地产来估价。 （X）5在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。（，）6当被拆迁的房屋定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行拆迁估价，只是评估价值要进行减价调整。（X ）7对于评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额才是抵押价

11、值。（，）8如果城市规划规定了某宗土地的用途、?建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。（，）9城市规划规定了某宗土地为居住用途，而从该宗土地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途，则可以按商业用途来估价。（X ）10 某块带有陈旧建筑物200 平方米的空地，地价为 2500 元 /平方米，建筑面积400平方米，拆除建筑物费用150 元 /平方米，残值50 元 /平方米，则该地块总价为54 万元。1影响房地产价格的环境因素不包括（） 。 （ 2005 年试题）A.大气环境B 声觉环境C.卫生环境D 治安环境答案： D解析：影响房地产价格的环境因素包括

12、：大气环境、声觉环境、卫生环境、视觉环境、水文环境。2在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ） 。 （ 2005 年试题）A.社会因素B 环境因素C.人口因素D 行政因素答案： A解析：影响房地产价格的社会因素：政治治安状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。3下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（） 。 （ 2006 年试题）A.房地产投机B 物价变动C.财政收支状况D 居民收入水平答案： A解析：房地产投机属于社会因素。4 .下列属于土地使用管制的事项有（）。（2006年试题）A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B 取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物

13、和市政公用设施C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D 甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于商业房地产开发答案： ACE5 .下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（）。（2005年试题）A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B 房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D 房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相 反， 则导致房地产价格下降答案： ACE解析： 不同的影响

14、因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的；不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的；不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的；有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或者数学模型来量化。6 .影响房地产价格的经济因素有（）。（2006年试题）A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B 社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D 物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入答案： ACD1 .根据人口增长的绝对数量，人口增长有（CDE）几种情况。A.人口正

15、增长B 人口累计增长C.人口净增长D 人口零增长E.人口负增长2影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括（ACDE ）等。A.严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款B 上调或下调金融机构存款基准利率C.提高或降低最低购房首付款比例D 提高或降低最高房地产抵押贷款乘数E.延长或缩短最长购房贷款期限3下列情况中会导致房地产价格下降的是（ACE ） 。A.上调贷款利率%B 收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D 减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例4土地利用总体规划的控制指标主要有（CD ） 。A.农业用地总量B 建设用地平均量C.建设用地总量D 耕地保有量E.农业

16、用地平均量5影响房地产价格的经济因素，主要有（ABCD ） 。A.经济发展状况B 居民收入水平C.物价D 利率E.人口状况6 GDP 由（ BCDE 部分构成。A.商品B 消费C.投资D 政府购买E.净出口7影响房地产价格的社会因素，主要有（ABCD ） 。A.政治安定状况B 社会治安状况C.城市化#%D 房地产投机E.环境8下列影响房地产价格的因素中属于国际因素的是（ACDE ） 。A.世界经济状况B 政治安定状况C.政治对立状况D 军事冲突状况E.国际竞争状况1 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ACE ） 。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相

17、同的B 房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D 房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降。2房地产自身因素可再分为（ABD ） 。A.区位因素B 实物因素C.人口因素D 权益因素E.经济因素3房地产外部因素可再分为（ABCD ） 。A.人口因素B 制度政策因素C.经济因素D 社会因素E.权益因素4对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为（ADE ）三个层次。A 一般因素B 国际因素C.经济因素D 区域因素E.个别因素5房

18、地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（ABDE ）等方面。A.位置B 交通C.面积D 外部配套设施E.环境景观6工业房地产的区位影响因素主要考虑（BCE） 。A 临街状况B 动力是否易于取得C.废料处理是否方便D 接近大自然E.产品原料的获取方便程度7位置包括房地产所处的（ACDE ） 。A.方位B 地形C.楼层D 距离E.朝向8影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有（ACDE ）等。A 大气环境B 治安环境C.声觉环境D 水文环境E.卫生环境1一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价

19、格（C ） ；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（） 。A 下降，下降B 下降，上升C. 上升，下降D 上升，上升2对于（A ）房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。A 收益性B 具有潜在开发能力C.再开发D 公益性3下列情况中会导致房地产价格上升的是（B ） 。A 上调贷款利率B 收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D 增加土地供应4.理论上，房地产价格与利率因素呈（ B）相关。 A.正 B.负 C.不 D 行政因素5 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率 （ D ） ， 会导致房

20、地产价格（） 。A 下降，上涨B 下降，不变C.上升，下降D 上升，上涨6在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ A ） 。A 社会因素B 环境因素C.人口因素D 行政因素7下列影响房地产价格的因素中不属于经济因素的是（A ） 。A 房地产投机B 物价变动C.经济发展状况D 居民收入水平8. （A）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。A 人口机械增长B 人口自然增长C.人口净增长D 人口负增长1某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（） 。

21、（ 2007 年试题）A .现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B 现时该房改房上市交易的正常价格C.现时该房屋的房改成本价D 当时该房屋的房改成本价答案： B2房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（ 2005 年试题）A.委托人&&B 估价报告预期使用者C.管理部门D 中立答案： D解析： 房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。3 回顾性房地产估价，其估价对象状

22、况和房地产市场状况常见的关系是（） （。 2005年试题）A .估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去答案： C解析：回顾性房地产估价，估计对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况。4城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（） 。 （ 2004 年试题）A.估价时点为未来，估价对象为未来状况B 估价时点与房地产状况均为现在C.估价时点为现在，估价对象为未来状况D 估价时点为现在，估价对

23、象为过去状况答案： C解析：根据估价时点原则。5如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。（ 2003 年试题）A .保持现状前提B 装修改造前提C.转换用途前提D 重新利用前提答案： A解析：这是最佳最高原则的体现。6运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（） 。 （ 2003 年试题）A 合法原则B 最高最佳使用原则C.替代原则D 公平原则答案： C解析： 替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价

24、格。7 某估价机构于2003 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 日进行复估，则复估的估价时点为（ ） 。 （ 2003 年试题）A 2003年 6月 15日8 2003年 8月 15日C.签订估价委托合同之日D 估价人员与委托人商定的某日答案： A解析：要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。8当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。（ 2002 年试题）A 保持现状前提B 装修改造前提C.转

25、换用途前提D 重新利用前提答案： D解析： 这道题大家一定要审清题，当现状房地产的价值“小于”新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，2003 年试题同样有类似的题目，但2003 年题干中是“大于”， 一字之差题意相反。如果当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额应考虑重新利用。9某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。（ 2001 年试题）A 工业厂房B 工业用地C.商品住宅D 商住用地 答案： D解析：在合法的前提下采用最高最佳原则估价。10房地产估价的合法原则是针对（）来讲的。（ 2001 年试题）A.估价机构 B 估价人员 C.估价对象 D 估价方法 答案： C 解析：合法原则主要是针对估价对象的。1 城市房屋拆迁估价中，房