投资性房地产new

1、第四章 投资性房地产 本章主要内容：1.投资性房地产的范围2.投资性房地产的确认和计量3.投资性房地产的后续计量4.投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的定义、特征及范围 一、投资性房地产的定义 1、目的：赚取租金、资本增值2、对象：房地产.3、特征：（1）投资性房地产是一种经营性活动（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产其他固定资产自用出租动产不动产无形资产土地使用权出租准备出售自用投资性房地产二、投资性房地产的范围土地使用权：出租、持有并准备增值后转让建筑物:出租注意不属于投资性房地产的项目：（1）企业计划用于出租但尚未出

2、租的土地使用权或建筑物；（2）企业以经营租赁方式租入的固定资产再转租的建筑物;（3）自用房地产；（4）如果企业部分用于赚取租金或资本增值，部分自用不能单独计量和出售的.（5）房地产开发公司取得的用于出售的土地使用权存货【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ AC ）。（2009年考题）A已出租的建筑物 B待出租的建筑物C已出租的土地使用权D以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（ ）。A. 企业购入的写字楼直接出租B企业购入的土地准备建造办公楼C企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D企业购入的写字楼自用2年后再出租第二节投资性房地产

3、的确认和初始计量一、投资性房地产的确认1与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2该投资性房地产的成本能够可靠地计量。二、投资性房地产的初始计量1、外购：购入时满足条件 成本 买价相关费用税金直接归属于该资产的各项支出2、自建 料费工费其他费用 （注意借款费用资本化的问题） 核算：先在“在建工程”归集，完工后同时开始对外出租或资本增值的，再转入投资性房地产。【例题】20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房

4、于完工时开始起租。20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元；两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。 甲公司的账务处理如下：（20×9年12月5日）借：固定资产厂房 12 000 000投资性房地产厂房 12 000 000贷：在建工程厂房 24 000 000借：投资性房地产出租土地使用权4 500 000=9 000 000÷2贷：无形资产土地使用权 4 500 000第三节 投资性房地产的后续计量一、后续计量模式：成本模式（通常采用）. 公允价值模式 公允价值模

5、式:只有满足特定条件的情况下才可以采用。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。（一） 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产科目：（1）“投资性房地产” （2）“投资性房地产累计折旧（摊销）” （3）“投资性房地产减值准备”【例题】2010年5月16日，甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。要求作出甲公司2010年相关的会计处理.甲公司的账务

6、处理如下：（1）每月计提折旧=（72 000 000÷20）÷12=300 000（元）借：其他业务成本出租写字楼折旧 2 100 000贷：投资性房地产累计折旧2 100 000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款） 2 800 000贷：其他业务收入出租写字楼租金收入2 800 000(二) 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产1、采用公允价值模式的前提条件（同时满足）（1） 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2） 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对其的公允价值作出合理的估计。企业只有存在确凿

7、证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2、采用公允价值模式进行后续计量的会计处理科目：（1）投资性房地产成本 公允价值变动 （2）公允价值变动损益【判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（×）（2008年考题）【例题】20×9年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。20×9年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80 000 000元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房

8、地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。20×9年12月31日，该写字楼的公允价值为84 000 000元。甲公司的账务处理如下：（1）20×9年12月1日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产写字楼成本80 000 000贷：固定资产写字楼80 000 000（2）20×9年12月31日.借：投资性房地产写字楼公允价值变动4 000 000贷：公允价值变动损益投资性房地产 4 000 000二、投资性房地产后续计量模式的变更成本模式公允价值模式会计政策变更不得转换【多选题】关于投资性

9、房地产的后续计量，下列说法中错误的有（ ）。 A采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积 B采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧 C同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式 D已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式三、投资性房地产的后续支出投资性房地产后续支出有两种：资本化的后续支出和费用化的后续支出，（一）资本化的后续支出 支出 计入“投资性房地产在建”成本改扩建完工后，将来仍作为投资性房地产的开发期间：（1）继续作为投资性房地产；（2）不计提折旧或摊销。【例题】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即

10、将到期。该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9年5月21日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20×9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本模式计量。甲公司的账务处理如下：（1）20×9年5月21日，投资性房地产转入改扩建工程借：投产性房地产厂房在建40 000 000投资性房地产累计折

11、旧10 000 000贷：投资性房地产厂房50 000 000（2）20×9年5月31日20×9年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产厂房在建5 000 000贷：银行存款5 000 000（3）20×9年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房45 000 000贷：投资性房地产厂房在建45 000 000（二）费用化的后续支出原则:费用发生时计入当期损益。【判断题】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应将其转入在建工程。( × )第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换1、房地产的转换：

12、用途发生改变而对房地产进行的重新分类投资性房地产固定资产 无形资产2、转换日:（权利变更日期）(1)自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租租赁期开始日。(2)作为存货的房地产改为出租房地产的租赁期开始日(3)投资性房地产开始自用房地产达到自用状态的日期。(4)自用土地使用权停止自用改用于资本增值停止自用，用于增值日期。二、房地产转换的会计处理（一）成本模式下的转换自用房地产或存货投资性房地产按账面价值转换“累计折旧”或“累计摊销”科目“投资性房地产”科目“固定资产”或“无形资产”科目“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目“投资性房地产减值准备”科目

13、【例题】20×9年8月31日，租赁期满，甲公司将出租在外的厂房收回，公司董事会就将该厂房用于本公司生产产品形成了书面决议，20×9年9月1日开始用于本公司生产产品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×9年8月31日，账面价值为45 000 000元，其中，原价60 000 000元，累计已提折旧15 000 000元。甲公司的账务处理如下：（1）20×9年9月1日借：固定资产厂房 60 000 000投资性房地产累计折旧（摊销） 15 000 000贷：投资性房地产××厂房60 000 000累计折旧厂房15 000 000

14、【例题】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期5年。20×9年5月1日，该写字楼的账面余额500 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产写字楼500 000 000贷：开发产品500 000 000（二）公允价值模式下的转换自用房地产或存货投资性房地产自用房地产或存货按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额记入“

15、公允价值变动损益”科目投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目，贷方差额记入“资本公积其他资本公积”科目【单选题】2010年1月1日，甲公司将一栋自用的房屋对外出租，董事会已决议作为投资性房地产核算。假设甲公司房屋符合采用公允价值模式计量条件，甲公司决定采用公允价值模式计量。甲公司房屋原价120万元，已计提折旧20万元，公允价值为110万元，下列会计处理正确的是（ ）。A.确认资本公积10万元 B.确认营业外收入10万元C.确认投资收益10万元 D.确认公允价值变动损益10万元【单选题】企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地

16、产时，商品房公允价值小于账面价值的差额应当计入的项目是（）。 A资本公积B投资收益C营业外收入 D公允价值变动损益【例题】20×9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面协议。20×9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70 000 000元，其中，成本为67 000 000元，公允价值变动为增值3 000 000元。甲公司的账务处理如下：借：固定资产写字楼 72 000 00

17、0 贷：投资性房地产写字楼（成本） 67 000 000 公允价值变动 3 000 000 公允价值变动损益 2 000 000【例题】20×9年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。20×9年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2×10年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×10年1月1日，租赁期为3年。假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。假设2×10年1月1日，该办公楼

18、的公允价值为380 000 000元，其原价为550 000 000元，已提折旧150 000 000元。甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产办公楼（成本） 380 000 000公允价值变动损益 20 000 000累计折旧 150 000 000贷：固定资产办公楼 550 000 000三、投资性房地产的处置1、 投资性房地产处置：出售、转让、报废、毁损的投资性房地产2、 科目：“其他业务收入”处置收入“其他业务成本”账面价值和相关税费3、会计处理（1）采用成本模式计量借：银行存款 *（实际收到的金额）贷：其他业务收入 *借：其他业务成本 *（账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销） *投

19、资性房地产减值准备 *贷：投资性房地产 * （2）采用公允价值模式计量借：银行存款 *（实际收到的金额）贷：其他业务收入 *借：其他业务成本 *（账面余额）贷：投资性房地产成本 * 公允价值变动 *（可能在借方）同时： 借：资本公积其他资本公积 * 贷：其他业务成本 * 公允价值变动损益 *【单选题】甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产按照公允价值模式计价，该公司2009年7月1日将一项账面价值2000万元、已经开发完成作为存货的房产转为经营性出租，公允价值为2500万元。2009年12月31日其公允价值为2400万元，甲公司确认了该公允价值变动，2010年7月租赁期满甲公司以3000万元价

20、款将其出售，甲公司应确认的其他业务收入是（ ）万元。 A.3000 B.3500 C.2900 D.3400 【例题】长江房地产公司（以下简称长江公司）于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元，出租时，该幢商品房的成本为5000万元，公允价值为6000万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为6300万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为6600万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为6700万元，2010年1月10日将该幢商品房对外出售，收到6800万元存入银行。要求：编制长江公司上述经

21、济业务的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入，答案中的金额单位用万元表示） 【答案】（1）2007年1月1日借：投资性房地产成本 6000 贷：开发产品 5000 资本公积其他资本公积 1000 （2）2007年12月31日借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200借：投资性房地产公允价值变动 300 贷：公允价值变动损益 300（3）2008年12月31日借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200借：投资性房地产公允价值变动 300 贷：公允价值变动损益 300（4）2009年12月31日借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200借：投资性房地产公允价值变动 1

22、00 贷：公允价值变动损益 100（5）2010年1月10日借：银行存款 6800 贷：其他业务收入 6800借：其他业务成本 5000 资本公积其他资本公积 1000公允价值变动损益 700 贷：投资性房地产成本 6000 公允价值变动 700【练习题】甲股份有限公司(以下简称甲公司)为华东地区的一家上市公司，属于增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17。甲公司2010年至2012年与投资性房地产有关的业务资料如下：（1）2010年1月，甲公司购入一幢用于出租的建筑物，款项1820万元以银行存款转账支付。不考虑其他相关税费。（2）甲公司购入的上述用于出租的建筑物预计使用寿命为15年，预计净

23、残值为20万元，采用年限平均法按年计提折旧。（3）甲公司将取得的该项建筑物自当月起用于对外经营出租，甲公司对该房地产采用成本模式进行后续计量。（4）甲公司该项房地产2010年取得租金收入为200万元，已存入银行。假定不考虑其他相关税费。（5）2012年12月30日，甲公司将原用于出租的建筑物收回，作为企业经营管理用固定资产处理。要求：（答案中的金额单位用万元表示）（1） 编制甲公司2010年1月取得该项建筑物的会计分录。（2） 计算2010年度甲公司对该项建筑物计提的折旧额，并编制相应的会计分录。（3） 编制甲公司2010年取得该项建筑物租金收入的会计分录（4） 计算甲公司该项房地产2011年

24、末的账面价值（5） 编制甲公司2012年收回该项建筑物的会计分录。【答案】（1）借：投资性房地产1820 贷：银行存款 1820（2）2010年度该建筑物计提的折旧额（1820-20）÷15×11/12110（万元）。借：其他业务成本110贷：投资性房地产累计折旧（摊销）110（3）借：银行存款 200贷：其他业务收入200（4）该项房地产2011年末的账面价值1820-110-（1820-20）÷151590（万元）。（5） 2012年末，该投资性房地产累计折旧=110+（1820-20）÷15×2=350（万元）。借：固定资产1820投资性

25、房地产累计折旧（摊销） 350贷：投资性房地产1820累计折旧350【练习题】长江房地产公司（以下简称长江公司）于2007年12月31日将一建筑物对外出租并采用成本模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为1800万元，长江公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。2008年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2000万元，预计未来现金流量现值为1950万元。 2009年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现

26、金流量现值为1710万元。 2010年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1700万元。2010年12月31日租赁期满，将投资性房地产转为自用房地产投入行政管理部门使用。假定转换后建筑物的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值未发生变化。2011年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1540万元，预计未来现金流量现值为1560万元。2012年1月5日长江公司将该建筑物对外出售，收到1520万元存入银行。假定不考虑相关税费。要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（金额单位用万元表示） 【答案】 （1）2007年12月31日借：投资性房地产 2800 累计折旧 500 固定资产减值准备 300 贷：固定资产 2800 投资性房地产累计折旧（摊销） 500 投资性房地产减值准备 300 （2）2008年12月31日借：银行存款 15