阜阳市房地产分析报告

1、地区：安徽阜阳2010年11月22日目录 1 1 3 8 8 9 11140第一部分：阜阳市宏观环境分析一、阜阳市概况1、地理位置阜阳位于黄淮海平原南端、淮北平原的西部。西部与河南省周口市、驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望。阜阳交通便捷，四通八达。京九铁路自北向南贯穿全境，与漯阜、青阜、阜淮三条铁路和在建阜六铁路在境内构成“米 ”字型框架，是华东二通道的起点，直接与陇海、京广、京沪等铁路干线接轨，使阜阳成为六路交汇、十一线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一。2、行政区划阜阳市辖 3个市辖区（颍州区、颍东区、颍泉区）

2、、 4个县（太和县、临泉县、颍上县、阜南县）、1 个县级市（界首市） 、 10个经济技术开发区（省级阜阳经济技术开发区、省级太和经济开发区、 省级阜阳工业园区、颍州区工业园区、颍东工业集中区、 阜阳循环经济园区、安徽颍上工业园区、安徽阜南工业园区、安徽临泉工业园区界首市田营循环经济工业区），总面积 9775 平方公里，总人口975 万人。其中市区面积1829平方公里，人口185万，是安徽省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一，是全国重要的劳务输出基地。3、人文自然景观阜阳市历史悠久，人文蔚盛历史上以颍州（今阜阳市区）为中心的南部开发较早。西周以后，在今阜阳境内即建立了妫姓的胡子国，临泉境

3、内的沈子国，颍上境内的慎等。春秋战国时， 又出现了太和原墙的原阳，倪邱的新， 临泉的寝等县邑。 由此地域概念逐渐形成。 秦代始置汝阴县， 汉属汝南郡。三国魏置阴郡。北魏孝昌四年（公元 532年）置颍州，隋设汝阴郡，唐设颍州，宋设顺昌府，元属汝宁府，明属凤阳府。清为颍州府。清雍正十三年，颍州更名阜阳。1阜阳生态优良，环境优美，18条河流如 18根蚕丝，织造出皖北的“滨水城”。阜阳襟带淮河，怀抱西湖，淮河的重要支流沙颍河、汾泉河呈“Y形”在阜交汇，东城河、南城河、西城河、东清河、中清河、西清河、一道河、二道河、济河、古泉河等河网纵横交错，慧湖、瑶池、西城河内河、八中塘等沟塘星罗棋布，“水 ”构成了

4、阜阳最重要的自然景观元素。近年来，经过阜阳市政府近年的倾力打造，阜阳俨然已成为一座“三季有花、四季常青、人水亲和、城水相依”生态之城。阜阳山川秀美，物产丰饶，具有丰富的旅游资源。阜阳不仅有八里河风景区、阜阳生态园、迪沟生态乐园等国家4A 级风景名胜区，还有文峰塔、奎星楼、 颍州西湖、 张庄公园、 淮上公园等数处国家级风景名胜区、国家自然保护区、国家文物保护单位、以及“全球五百佳”生态庄园。4、产业支撑阜阳地处黄淮海平原 江淮平原，因其得天独厚的气候条件，盛产小麦、水稻、红薯、棉花、玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中药材等，现已成为国家重要的农副产品基地，全国秸秆养牛示范基地和山羊板皮重点产地；商

5、贸物流业发展迅猛，“立足皖北、辐射中原”的皖西北商贸物流中心初具规模，区域性现代物流枢纽城市地位得到确立；依托其丰富的煤炭资源，大力发展煤电经济，建设规划了一批科技含量高、资源消耗低、环境污染少、经济效益好的煤矿、电厂，去年全市煤炭产量已达到 1260 万吨，正崛起成为华东能源新基地；丰富的人力资源，使阜阳成为沿海发达地区产业转移的首选地。可见阜阳充满生机，蓄势待发，是一座潜力无限、希望的城巨大的城市。5、城市未来规划阜阳市是全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、 商贸物流为主的皖北中心城市。城市总体布局以河西区为中心，颍、泉河为纽带， 形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。远期选择向西、南

6、和东南作为主要拓展方向，兼顾颍东、泉北发展。2河西片区： 是阜阳市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，重点发展城市第三产业，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集与辐射效益河东片区：规划重点完善铁路、公路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居住区。泉北片区：完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。颍南片区：依托阜阳市经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主， 采用成片开发， 建设成综合性的城市新区。二、阜阳市宏观经济分析1、2009年阜阳市 GDP情况及在全省的排名排名名GDP(2009)GDP(2008)增幅（ %

7、）称亿元亿元1合肥市2102.121664.817.32芜湖市902749.715.43阜阳市802.66704.712.34马鞍山665.89636.312.15阜阳市607.80541.312.86六安市584.0253413.37滁州市576.18520.113.68宿州市540.60511.112.19蚌埠市532.09486.412.210巢湖市529.36479.312.4311淮南市508.77453.613.712宣城市432.77411.613.613亳州市431.93404.212.714淮北市371.87349.11115铜陵市343.72325.313.716黄山市26

8、6.92249.911.517池州市245.59192.415.12、2009年安徽省人均 GDP前三名和阜阳人均 GDP情况排名名称GDP(2009)亿元人均 GDP折合美元1马鞍山665.8942664 元62502合肥市2102.1241543 元60853芜湖市90239217 元5744阜阳市607.87288 元10673、阜阳市 03-09 年GDP和增幅解析4阜阳市国民经济总体 GDP成绩位居全省第五名， 且 GDP保持两位数以上的快速增长， 从 04 年开始增长率一直比较平缓 。但阜阳人均经济总量较低，人均 GDP（ 7288 元），与 GDP总体成绩位于 前两甲 的合肥、芜

9、湖相比，差距较大。但根据房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2009 年阜阳市人均 GDP折合美元约为 1067美元，房地产处于快速发展阶段，未来发展潜力较大。人均 GDP与房地产发展关系0-800-4000-8000-8,00US$4,000US$8,000US$20,000US$启动期快速发展期平稳发展生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主生存需求超速发展快速发展平稳发展，以质量缓慢发展单纯数量型以数量为主， 数量与为主，数量与质量综合发展型质量并重并重4、阜阳市 03-09 年固定资产投资额阜阳市 03-09

10、 年固定资产投资额持续快速攀升，06年、 07年增长率有所放缓，08年、 095年增长率又迅速提升，截至09年，阜阳市固定资产投资额达到250亿元，环比上涨32.61%。5、阜阳市 03-09 年房地产开发投资额据统计：阜阳市近几年，房地产开发投资额不断增加，但增长率呈波浪形变化，并不稳定，08年超过 50亿元，截止 09年，房地产投资额达到60亿元，09年投资额度与08年基本持平，但与合肥市和芜湖市的差距仍然较大。解析：房地产开发投资额/固定资产投资额解析年度房地产开发投资 ( 亿元 )固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额 /固定资产投资额2003 年7.974.710.58%2004 年

11、1491.915.23%2005 年17.912614.21%2006 年25.515116.89%2007 年26.3160.716.37%2008 年56.7188.930.02%2009 年60250.523.95%此项指标是直接反映投资结构是否合理的基础性指标。阜阳市03-09 年房地产开发投资额占固定资产投资额度比率纵有平稳的增长，但由于基数低，比率仍然较低，由此可见，阜阳市未来房地产投资前景良好。66、阜阳市 03-09 年房屋施工面积 /竣工面积解析据统计： 03-09 年阜阳市房屋施工面积快速攀升，特别是08年，达到近几年的市场高点，施工面积为 967.4 万平方米，环比增长7

12、3.9%，竣工面积 453.5 万平方米，环比增长81.11%，是06年 2倍之多，但 09年部分受 08金融危机影响，施工和竣工面积出现一定程度的回落。解析 ：施工面积反映了1 2年后的期房和现房供应量，从上表中可以看出，阜阳07年 -09 年施工面积刚足竣工面积的2倍，预计未来出现供应短缺。7、阜阳市 02年-09 年成交价格分析据统计： 02-09 年阜阳市住宅销售均价呈波浪式迅速攀升，到 2009年销售均价已达到3900元/ 平方米。解析：阜阳市场相对封闭，投资投机行为较少，大部分购房力量来自于刚性需求，深究市场价格上升偏快的原因发现，土地成本上涨较快是主要原因。78、阜阳市 03年-

13、09 年恩格尔系数恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生活水平高低的一个指标。其计算公式如下：食物支出金额÷总支出金额x100%恩格尔系数。据统计阜阳市03-09 年的恩格尔系数保持一个较稳定的状态。解析 ：恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱， 40-50%为小康， 30-40%为富裕，低于30%为最富裕， 以此标准来衡量， 图中数据显示的结果可以得出阜阳自2003年以来比较稳定，目前正处于小康水平。第二部分：阜阳市房地产市场分析一、阜阳市商品房市场分析（10.1-10.10 ）1、阜阳市商品房供求面积分析（10.1-10.10 ）8供应量： 2010 年 1

14、-10 月，阜阳市商品房供应面积共计98.58 万，供应面积最高的是 6 月份，达到30.12 万，供应面积最低的是3 月，为 4.06 ，月平均供应面积为9.86 万 , 同比 09 年增长 92.4%。成交面积： 2010 年 1-10 月，阜阳市商品房成交面积共计84.9 万，成交面积最高的是 8 月，达到 12.87 万，成交面积最低的是1 月，仅有 4.65 万，月平均成交面积为 8.49 ，同比 09 年减少 4.4%。供求关系： 2010 年 1-10 月，月平均供求比为1.35 ，因六月份“阜阳临沂商城”项目开盘，面积 25.34万 m2，均为商业地产，刨除六月份，月平均供求比

15、为0.95 ，略有供应不足的现状，尤其10 年 8 月 -10 月供应不足得到显著的体现。2、阜阳市商品房成交价格分析（10.1-10.10 ）分析： 2010 年 1-10 月，阜阳市住宅月平均成交均价为4515.7 元 / ，月平均增长率为0.67%，其中，成交价格最高的是在4 月，达到7735 元/ ，得益于本月“香港商业广场”（商业）的热销，最低成交价格则出现在2 月份，为3607 元/ ；总体成交价格稍有起伏，但仍呈上升态势。二、阜阳市住宅市场分析（ 10.1-10.10 ）1、阜阳市住宅成交面积分析（10.1-10.10 ）9据统计阜阳市10 年 1-10 月住宅成交面积在一次调控

16、政策影响下，出现一轮较为明显的下跌行情，直到 8 月，住宅销售才再次攀升，达到7.68 万平方米， 9、 10 月则保持这7 万平方米以上的高位运行， 二次调控对阜阳此类三线城市影响有限。2 、阜阳市住宅成交价格分析（10.1-10.10 ）分析：从全年走势来看，阜阳楼市宅均价5 月后并未因宅销量缩水而出现下跌，年内基本保持了一个平稳走势，其中6 月份在一次调控后，出现了典型的三线城市价升量跌效应；此后在小幅下滑后呈现出连续上行走势。从年初的3600 元 / 左右到10 月份的 4200 元 / 以上，住宅均价较年初出现了近600 元 / 左右的涨幅。10四、阜阳市重点楼盘解析1、丽丰一品A、

17、楼盘概况：概况： 丽丰一品项目地处阜阳城市核心区域， 坐落在城市一道河和双清路之间， 该项目总投资约 21 亿元，开发建筑面积 56 万平方米。项目由建筑面积 44 万平方米的 41 栋 18 32 层高层住宅和 12 万平方米的商业地产组成。开 发 商：丽丰集团景观设计：中国美术学院风景建筑设计研究院代理公司：深圳永基行区属：颍州区项目位置：阜阳市一道河中路139 号（颖州区政府西侧）物业类型：住宅、公寓式酒店、大型购物中心学区配套： 15 中，清河小学建筑形态：高层物业规模： 56 万 M2绿化率：36%容积率： 3.05项目定位： 56 万平米一站式生活社区B、主力面积：住宅： 89、

18、115、 137 C、综合分析：优势： 大型社区和高档次和全面的社区配套； 周边湖泊等生态水景资源丰富， 内部景观设计完善； 高绿化率和低容积率，生活舒适； 产品的多样性和户型设计合理；阜阳市首创采用分户式采暖系统、 供热水系统、 先进的室内供新风系统和智能化安全监控系统打造出高质量最安全的绿色生态家园。112、港利·上城国际A、楼盘概况：开 发 商：阜阳港利房地产开发有限公司建筑设计：中国美术学院物管公司：连云港外贸物业管理公司区属：颍州区项目位置：清河西路西苑对面交通动线： 5、 25 路公交，地税局站物业类型：住宅、社区商业建筑形态：多层、小高层、高层物业规模：总建筑面积380

19、000M2绿 化 率：40%.容积率： 1.5项目定位：国际名流生活样板社区B、户型与面积：主力面积： 90-120 C、销售分析：销售均价： 5600 元 / 交付日期：一期现房；二期2010 年底，三期 2011 年上半年D、综合分析：?优劣分析：港利·上城国际是阜阳市首家真正人车风流的社区道路体系超低容积率。3、香港财富广场·财富公馆A、楼盘概况：香港财富广场沃尔玛项目位于阜阳市商业核心区人民东路，涵盖购物、休闲、娱乐、酒店、 寓所、餐饮、游乐和影院等，总建筑面积达18 万平方米开 发 商：阜阳市万德房地产开发有限公司投资商：台湾灯塔集团投资公司/ 华联（香港）国际有

20、限公司 / 阜阳华联集团12代理公司：深圳市世方摩尔商业顾问有限公司项目位置：阜阳市商业核心区人民东路( 百货大楼东50 米 )交通状况： 2、 29、 14 路到春益苑下5 路、 25 路到国贸五院下物业类型：住宅、大型购物中心建筑形态：多层洋房、小高层、高层物业规模：占地59955 ，总建筑面积107253 绿 化 率：50项目定位： 18 万平方米阜阳第一MALLB、户型与面积面积：单层130-150 、复式 230-250C、销售分析：销售信息： 130-159 的单层大户型，236-251 的住宅， 198 套交付日期： 2010-10-22D、综合分析：?优劣分析： 香港财富广场沃尔玛项目位于阜阳市商业核心区人民东路，世界五百强沃尔玛的入驻，也为阜阳市进一步打造皖西北商业中心创造了条件。第三部分：阜阳房地产市场简述? 宏观方面：阜阳近几年不管是 GDP总值还是人均 GDP均大幅攀升， 阜阳经济持续向上发展，居民收入越来越高， 2009年阜阳市人均 GDP折合美元约为 1067美元 ，GDP总值位居全省第五位 ，阜阳市房地产近年来一直处于快速发展阶段，未来发展潜力较大。?09年阜阳市加大与省会城市合肥的全方位合作，并于合肥签订 合肥市与阜阳市结对合作框架协议； 2010年 1月，国务院正式批复皖江城市带承接产业