长沙泊富国际广场商业市场研究报告_部分4

1、长沙泊富国际广场商业市场研究报告_部分 4长沙在建 / 筹建中重点商业项目- 现有信息一览表 （仅列明有明确发展目标及计划的项目） 总建筑面积商业面积名称所在商圈发展商预计交付时间主力店形态（平方米） （平方米）星美国际影院+美湖南青和投资集团，湖南大奇乐园+青和城五一广场商圈 160,000120,0002010 年 6 月商业+公寓 +会所韵置业投资有限公司冰河湾真冰溜冰运动场商业+酒店式公寓长沙金外滩项目五一广场商圈华远置业 800,000 2015年+写字楼+酒店 +住宅恒隆广场五一广场商圈恒隆地产500,000140,000 商业+酒店式公寓+写字楼湖南建鸿达房地产开发有限建鸿达巧克

2、力空间东塘商圈 55,1854>>.9 2010年一一商业+住宅公司建发房地产集团长沙有限公建发汇金国际东塘商圈237,57718,0002010 商业+住宅 +写字楼司金源时代购物中心金霞商圈世纪金源集团4,000,000200,0002014 年商业+酒店 +住宅商业+住宅 +酒店 +文化娱乐中信新城大托商圈中信集团 2,250,000350,0002011 年广场+数码港商务区+主题公园休闲区长沙奥特莱斯购物公园大托商圈友阿集团 100,0002012 年商业北京北辰实业股份有限公商业+酒店式公寓北辰新河三角洲项目伍家岭商圈司， 北京城市开发集团有限5,000,000762,

3、0002015 年+写字楼+酒店 +住宅责任公司商业+酒店式公寓长沙运达国际新城黎托商圈湖南运达实业集团有限公司500,000180,0002013 +写字楼+酒店+住宅 Walmart、电影商业+酒店/公寓长沙泊富国际广场金融 CBDffl南珈鼎置业发展有限公司 290,000100,0002013年院、健身会所+写字楼Page 150长沙在建 / 筹建中重点商业项目分析Page 151青和城商场位置：长沙市坡子街东入口处占地面积： 3>.1 万平方米总建筑面积： 16 万平方米商业面积： 12 万平方米可租赁面积： 8 万平方米投资商：湖南青和投资集团停车位： 750 个开发商：湖南

4、大韵置业投资有限公司预计建成时间： 2010 年 6 月商业管理： 湖南青和商业资产管理有限公司预计开业时间： 2010年底建筑规划设计：项目产权：自持租赁项目定位：综合体（包括商业、高层公寓及会所） Page 152项目地理位置及周边环境Page 153商场概述： 青和城购物中心位于长沙历史名街坡子街东入口处， 北依全国知名酒吧街解放西路， 南临东西主干人民路； 东依黄兴路步行街， 西临百年老店火宫殿、 沿江风光带， 处于长沙最繁华的黄金 “五一商圈” 最中央， 是为都市新贵、白领阶层、 旅游商务等中产阶层提供体验购物、 阳光休闲、 梦幻娱乐、 快乐餐饮、亲情乐园等互动体验消费的商业休闲娱乐

5、中心。 建筑规划设计： 由具有 200 多年历史的世界一流公司美国RTKL公司领衔设计。青和城拥有别具一格的外立面设计、 领先的弧形动线设计、 开阔的多中庭空间、 人性化的多功能卫生间和充足的自然采光， 以动感明快的造型结合活泼快乐的视觉效果， 向前来消费与参观的快乐一族展现充满High&In 的时尚体验， 以全新的理念接替百年长沙的城市客厅为快乐中国的湖南打造“城市新客 Page 154 厅” 。项目定位： 倡导流行， 引领时尚， 提供最新鲜、 最新锐的潮流资讯， 提倡 “品位之选” ，给予全新的生活观念。宣导健康在室内外创造人性化的共享空间，不是纯粹的购物消费， 只是为了纯

6、粹的自我陶醉， 颠覆传统消费理念， 倡导非一般的时尚生活方式。Page 155青和城融合购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等多种业态为一体，带来全方位的体验涵盖购物、 娱乐休闲、 餐饮和配套服务等功能， 青和城将给长沙消费者带来一座首创互动亲情式购物中心租户服务中心、顾客服务中心、银行、邮局、洗衣店、旅游代办点、交通售票处、自动售货机、配套服务数码冲印、宠物寄存、博物馆等6%娱乐 / 休闲服装服饰类、珠宝首饰类、个人五星级影院、家零售 20%用品类、家居家饰类、食品礼品庭游乐中心、真类、数码类、文化用品类等52%冰溜冰场、运动健身俱乐部、SPA会所等餐饮中式正餐、西式餐厅、特色餐饮、美食广场、休闲餐

7、饮22%以及各类主题餐饮等Page 156以青和城为核心的区域， 即可以在半分钟范围内同时拥有世界级水平的购物中心、传统的知名商业街、新兴高尚住宅以及一线江景。青和广场约 2000 平方米，拥有绿化广场、室外多个宣传推广平台、休闲设施等。宣传推广设施室外大型动感天幕、大型广告位、室内广告位、室内分布近80 台高清液晶电视、室内外多个宣传推广平台 Page 157Page 158Page 159Page 160Page 161冰河湾真冰溜冰运动场 Page 162星美国际影院Page 163 美奇乐园Page 164Page 165长沙金源时代购物中心商场位置：长沙市开福区五合垸占地面积： 10

8、0 万平方米总建筑面积： 400 万平方米商业面积： 20 万平方米投资商： 世纪金源集团预计工程周期： 5 年开发商： 湖南湘水雅境房地产开发有限公司预计项目发展时间：5年至1 0年商业管理：世纪金源投资集团有限公司项目产权：未确定销售/租赁项目定位：综合体（包括商业、住宅、六星级标准酒店、学校）整体项目投资额： 120亿元 Page 166 商业部分投资额： 10 亿元项目地理位置及周边环境长沙两馆一厅（图书馆、博物馆、音乐厅）效果图长沙两馆一厅（滨江文化园）是长沙重要的标志性建筑Page167物，上接北辰商业 中心、下连湘江世纪城。商场概述：湘江世纪城是由世纪金源集团投资兴建的超大型复合

9、型地产项目，占地面积约 100 万平米，总建筑面积约 400 万平方米，商品房数量约 20000套，规划入住居民数量约为7万人。包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型，建成后的湘江世纪城将成为长沙市规模最大的高尚综合社区。 工程进度： 现在正向市场推出部分住宅楼盘， 首度开盘时间为 2008 年 4 月 26 日，近期第9 次开盘时间为 2009 年 10 月 17 日；商业部分信息还未具体公布。Page 168风光无限： 湘江世纪城位于开福区五合垸湘江东岸湘江滨江风光带一段， 是湘江、浏阳河、捞刀河一江两河汇聚之地。项目东临湘江大道，西临湘江，南至 浏

10、阳河与湘江交汇处，北至捞刀河与湘江交汇处。湘江世纪城拥有约 6 公里长、约 60-100 米宽的湘江风光带，离湘江世纪城300 米左右的城市主干道芙蓉路贯穿全城， 规划建设中的湘江大道毗邻湘江世纪城， 连接新河三角洲区域、 金霞开发区， 顺畅的道路保证交通直达， 驱车至市中 Page169 心五一广场只需15 分钟。部分商业位置Page 170中信新城商场位置：长沙市天心区芙蓉南路与中意路的交汇处总占地面积：160万平方米总建筑面积： 225万平方米商业建筑面积： 35万平方米办公建筑面积： 42万平方米酒店建筑面积： 6 万平方米投资商：中信集团住宅建筑面积： 94万平方米开发商：湖南省中信

11、控股有限公司公园占地面积： 13 万平方米规划设计：法国欧亚印象预计开业时间： 2011 年项目产权：商铺街铺部分销售，购物广场部分未确定销售/ 租赁项目定位：综合体（包括商业、住宅、六星级标准酒店、文化娱乐广场、数码港写字楼商务区、 Page 171 主题公园休闲区）长株潭三市几何中心区域， 省政府、 区政府、 省青少年活动项目地理位置及周边环境中心等机构所在地湖南省省政府大楼湖南省省青少年活动中心Page172商场概述： 中信新城， 位处长株潭三地核心芙蓉南路与韶山南路交界处， 占地 160 万平方米，总规模达225 万平方米，规划有商业区、娱乐区、商务区、度假区、休闲区、情景住宅区与别墅

12、区，是湖南省政府立项的“融城中央商务区” 。工程进度： 一期城市广场2009 年 6 月 30 日交房， 二期文化广场6 栋住宅目前已基本完工，现房销售，预计2010 年 4 月交付使用，面积有55-178 平米，户型从五房大宅到多功能一房不等。大型购物中心建筑工程仍未启动。 Page 173复合型城市综合体城市广场商业区： 240 万平方米购物广场： 数码港商务区：高科技总 11 万平方米高级商务写字楼： 3 万部基地，别墅级办公环境，为企平方米风情商业街：业度身订造的独栋写字楼。原生态别墅区： 92 万平方米半山坡地生态别墅青年社区： 中信新城第二号作品国际五星城市度假酒店： 文化广场娱乐

13、区：中南6万褶奢华的空间，让尊贵的宾客最高档次的文化娱乐不夜城6在城市中享受度假的自然写意和城万m2中信文化广场，汇聚了市的繁华与便捷。KTV演艺中心、酒吧一条街、剧院等多元化娱乐休闲设施。低密度情景住区：6万平方米低密度情景住主题公园休闲区：13万宅及城市花园公寓褶绿意，新特区CBD央公园Page 174国际浓缩型城市所谓“国际浓缩型城市” ，就是强调混合使用和密集开发的策略， 使人们居住得更靠近工作地点和日常生活所必需的服务设施。 国际浓缩型城市不仅包含着地理的概念， 更重要的在于城市内在的紧密关系以及时间、 空间的概念。 国际浓缩型城市结构与土地的复合利用有望成为大型城市的 “减肥” 良

14、方。在横向上，应使办公、居住、商业、服务、文化、娱乐等各种设施尽量紧凑和相对近捷。 在纵向上， 可通过写字楼与底层商区相结合等方式建设多功能楼宇，使街区的昼间人数与夜间人数比例趋于合理。国际浓缩型城市是按照人的 15 分钟步行半径， 将城市最精华的功能部分进行科学规划布局， 从而使城市生活开始灵活起来。Page 175青年社区：中信新城第二号作品 ?2 期青年社区2009 年 4 月 18 日开盘，均价 3700 元/ m2 Page 176文化广场娱乐区： ?打造华南区文化娱乐不夜城Page 177国际五星城市度假酒店？?6万itf奢华的空间，让尊贵的宾客在城市中享受度假的自然写意和城市的繁

15、华与便捷。 Page 178数码港商务区?高科技总部基地，别墅级办公环境， 为企业度身订造的独栋写字楼。 Page 179低密度情景住区?6万平方米低密度情景住宅及城市花园公寓 Page 180原生态别墅区?92万平方米半山坡地生态别墅Page 181街长400m城市广场临街铺？?已销售完毕，均价为1>.8万/褶让世界在这里？?TO ENJOY THE COLOURFUL WORLDPage 18212万nf城市购物中心 Page 183Page 184北辰新河三角洲项目商场位置： 长沙市开福区湘江与浏阳河交汇处总占地面积： 110万平方米总建筑面积： 500万平方米商业建筑面积： 76

16、>.2 万平方米 （酒店、商业、写字楼、公寓）住宅建筑面积： 300 万平方米公共建筑面积： 80 万平方米预计开业时间： 2015 年项目产权：未确定销售/ 租赁项目定位：综合体（酒店、商业、写字楼、公寓、住宅）投资商：北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司 Page 185 开发商：北京北辰实业股份有限公司项目地理位置及周边环境Page 186 长沙两馆一厅（图书馆、博物馆、音乐 厅）商场概述：北辰新河三角洲项目位于长沙市开福区，湘江与浏阳河交汇处，西临湘江，北依浏阳河，东靠芙蓉北路，南抵319 国道城区段。项目占地面积约110 万平方米，总建筑规模达500 万平方米

17、。其中，黄海标高 39米架空平台上住宅面积 300 万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80 万平方米； 平台下社区商业配套和停车库等建筑面积120万平方米。 规划建设的一栋高约 260 米的标志性建筑，将成为中南地区的新地标。项目独揽两江，视野辽阔，景观资源绝佳滨水岸线长达3000 米。项目开发以文化休闲为驱动，以商务商业为引领，以生态居住为主体，将把新河三角洲建设成为集文化、休闲、商业、商务、 居住、 旅游为一体的代表长沙未来生活方式的可持续发展综合新城。 项目工程进度： 2007 年 7 月 24 日在长沙市国土资源局交易大厅公开拍卖，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集

18、团有限责任公司联合投标体以 92 亿拿下，成为全国地王。项目一度传出停Page 187 工，甚至退地的消息，现在项目还未出地面。长沙运达国际新城商场位置： 长沙市雨花区长沙大道与沙湾路相交的西北角总占地面积： 11>.5 万平方米总建筑面积： 50 万平方米商业建筑面积： 18 万平方米（酒店、商业、写字楼、公寓）预计开业时间： 2013 年总投资： 30 亿元投资商： 湖南运达实业集团有限公司开发商： 湖南运达实业集团有限公司项目产权：未确定销售/租赁 Page 188项目定位：综合体（五星级酒店、商业、写字楼、公寓、住宅）商场概述： 长沙运达国际新城项目总占地面积11>.5 万

19、多平方米， 总建筑面积约 50 万平方米， 总投资 30 亿元。 它位于长沙大道与沙湾路相交的西北角。 这里是武广商圈核心地段， 9 月 28 日开工建设的长沙地铁2 号线长沙大道站出站口位于该项目东大门一侧， 与项目出入口直接连通。 从该项目出发沿长沙大道东行 800 米便是机场高速和京珠高速入口，南行5 到 10 分钟便是武广高速铁路长沙新火车站。该项目由高端商业和高档精装修住宅组成。其中总面积达18 万平方米的商业组合包括两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场、国际5A 写字楼以及国际酒店公寓。 如此大规模的高端商业组合， 尤其是集两大超豪华五星级酒店于一“城” ，这在长沙是绝无仅有的。

20、项目预计建设工期为 4 年，建成后，这里将成为长沙东城新地标。项目工程进度： 2009年 9 月 26 日，长沙运达国际新城举行奠基仪式，正式动工。 Page 189华远长沙金外滩项目商场位置：长沙市湘江大道东侧，北起人民路，南至西湖路， 东至规划中的太平路总占地面积： 156,651 平方米总建筑面积： 80 万平方米（酒店、商业、写字楼、公寓、住宅）预计开业时间： 2012 年投资商：北京市华远地产股份有限公司开发商： 北京市华远地产股份有限公司项目产权： 未确定销售 / 租赁项目定位：综合体（五星级酒店、商业、写字楼、公寓、住宅）Page 190商场概述： 项目位于长沙市湘江东岸老城区，

21、 项目总占地面积约 235 亩， 净用地使用面积约 160 亩，用地性质为综合用地。项目地处湘江风光带核心地段，“山、水、洲、城”组成了独特的城市景观，是长沙最繁华、最成熟的区域。该项目距长沙最核心的五一商圈只有5 分钟的步行距离， 是五一商圈向外延伸发展的黄金地带。项目周边人文历史资源丰富，坡子街、太平街、古潭街等都是具有悠久历史、 人文色彩、 传统积淀与湖湘风情的老街。 项目包括住宅、 酒店式公寓、商业、写字楼和酒店，预计总建筑面积达80 余万平方米。此项目将为长沙打造最高端项目群的整体形象，吸引中外投资者，汇集金融、咨询、研发、中介、 IT 等国内外知名企业，并结合湘江观光带，形成以旅游

22、、观光、办公、住宿及休闲娱乐为一体的城市综合体，成为长沙的新地标。项目工程进度： 2009 年 9 月 28 日，北京银行发布公告称拟对华远置业提供10 亿元房地产开发贷款，用于其长沙金外滩项目的开发建设。目前该项目还处于拆迁状态，预计总投资额将超过 130Page 191 亿元。在 6 至 7 年内将其打造成长沙滨江顶级综合商区。长沙商业发展- 小结发展硬件老旧交通不便业态单一人性化硬件设施人流车流动线完善无服务理念经营管理仅针对商户服务体贴周到经营管理全方位购物环境舒适度高业态多元化 Page 192第四部分 >. 本项目市场背景总结Page 194本项目市场背景总结-重点摘要本次D

23、TZ跟据对长沙宏观市场、现有及未来 商圈、现有商业及在建商业的研究对项目的SWO作出了分析对本项目的下一步体量规划、布局设计、业态组合、档次定位等提拱有力的市场依据DTZ总结一一宏观市场 -主要经济数据增长喜人， 居民消费力旺盛； 现有及未来商圈发展- 主要商圈聚集力强， 但并不约束新型商业区的快速发展成熟； 商圈呈区域化发展； 现 有及未来商业项目 - 现有商业整体性优势欠缺，购物中心领域发展机遇大；未来 5-10 年内商业项目将大放异彩。 Page 195本项目周边规划图例项目周边计划商务发展本项目所在地主干道项目周边未来将计划 2 大商务区的规划建次干道设， 将极大提升区域的商务氛围， 增强集 聚效应， 住宅及办公人群数量也将增加， 对本华夏路项目的发展有利； 黄兴路湘金融CBD>中芙蓉中路融该地块正处于