雨润西安农副产品全球采购中心招商政策制

1、雨润西安农副产品全球采购中心招商政策制雨润西安农副产品全球采购中心招商政策制定报告目录2第一部分、招商政策制定背景 21.1、西安项目当前进展 31.2、市场客观原因 3第二部分、西安农副产品交易市场调研情况说明 32.1、调研范围 52.2、调研方法 52.3、调研结果综合分析 52.3.1、西安市农副产品交易市场铺位及建筑面积分析 152.3.2、商铺租金分析 182.3.3、市场交易情况分析 202.3.4、市场交易费用分析 29第三部分、客户需求情况说明 293.1、客户登记情况 313.2、各业态客户需求情况 322.3、各业态商户需求与项目规划对比 333.4、各业态商户需求与西安

2、市农批市场总铺位数量对比 35第四部分、项目定位及市场态势分析 354.1、项目定位 354.1.1、战略定位 354.1.2、主题定位 354.1.3、项目特色 364.2、项目SWOT分析 37第五部分、招商政策制定 375.1、竞争对手分析 375.2客户需求分析 385.3、市场价格预测 385.3.1、正常年份价格预测 415.3.2、招商优惠政策 445.3.3、相关名词解释 45第六部分、2010年下半年营销推广计划 47第七部分、2010年下半年招商策略 477.1、招商策略分析 477.2、招商策略执行 第一部分、招商政策制定背景1.1、西安项目当前进展当前，西安项目正按原计

3、划有序推进，全部桩基已完成，现已进入全面地上施工阶段，部分建筑如水果交易区和快捷酒店地基已打好。1.2、市场客观原因当前西安北二环市场因团结水库的修建面临着今年10月份拆迁的问题，根据掌握的市场情况来看，西部欣桥市场主体建筑已基本完工，其招商政策也将在10月份推出。届时，部分商户可能会选择到新建的西部欣桥市场继续经营。但由于西部欣桥市场地处昆明立交桥东南角，周边交通配套与我公司项目比还有一定的差距，故部分商户对我公司项目还是比较看好，充满期望，但我项目的招商政策并未明确，也会动摇部分商户对我们项目的信心。同时，通过近期对西安主要大型的农批市场宣传（发放宣传折页）和意向商户访谈，使多数商户更加明

4、确的了解了我们的项目，每天来访和来电的商户络绎不绝，交谈中得知来访来电商户最关心的还是我们的招商政策。选择此时招商政策出台正是满足了市场的需求，迎合了商户的预期，同时也符合我们项目推进的时间节点。第二部分、西安农副产品交易市场调研情况说明2.1、调研范围根据西安市农副产品交易市场规模大小，西安市农副产品交易市场可分为一批市场、二批市场和零售终端市场。西安项目组经过三个月左右的全方位的调研，共完成一批市场14家，分别是北二环蔬菜副食交易中心、西安摩尔农产品批发市场、朱雀农产品交易中心、胡家庙蔬菜副食批发市场群、方欣炭市街副食品市场、炭市街水产交易中心、西部欣桥市场（市场正在修建，处于招商前期阶段

5、）、国亨市场、丰庆路市场、长乐路市场、自强西路冷库、海隆水产批发市场、西安黄河水产批发市场、曲江瓜子市场。西安市农副产品交易市场中没有明显的二批市场，二批市场的交易主要夹杂在一批市场中，其中朱雀市场的二批交易比较明显，各市场中本地水果基本上都是二批，水果一批都建在产地。西安市一批市场分布零售终端市场85家，分别是纺建路综合市场、鹿苑街综合批发市场、纺织五厂市场、长乐坡蔬菜市场、胡家庙综合市场、四合窑副食便民市场、万寿便民市场、万寿路便民放心市场、十七街坊集贸市场、纬什街综合市场、建工路综合市场、韩森寨华林综合市场、范北村蔬菜综合市场、郭家村果蔬自由市场、曹家堡市场、金家堡市场、徐家湾市场、东关

6、南街室内综合市场、长乐坊综合市场、安仁坊蔬菜副食便民超市、兴庆综合市场、森和市场、太乙路综合市场、家里嘉蔬菜市场、西铁南郊大市场、绿园市场、明珠巷蔬菜综合市场、西安秦岭火烧碑蔬菜综合市场、西安自力蔬菜市场、西安中北综合交易市场、西安西环综合市场、冉家村菜市场、徐家庄菜市、二十所社区综合市场、劳动村丰元市场、桃园西路祥发综合市场、糜家桥新村市场、西桃园市场、丰登南路蔬菜副食市场、丰登南路水果市场、金家堡市场、民新路综合市场、日化蔬菜便民点、昆明路蔬菜综合市场、大寨路蔬菜市场、二府庄农牧渔市场、兴发服装蔬菜市场、测绘西路市场、西影路红星街办市场、西安西勘西影路综合市场、朱雀路果蔬综合市场、长延堡购

7、物中心、翠华路蔬菜干果市场、龙首蔬菜综合市场、中北综合市场、工农路果品市场、自力蔬菜市场、老百姓平价蔬菜市场、自强东路西闸口自由市场、大家润综合市场、铭湖景园菜市场、八府庄市场、药王洞市场、顺畅综合市场、大明宫农副产品购物区、曹家庙市场、南康新村市场、西安莲湖区兴旺蔬菜副食品综合市场、纬二十八（范南村）街蔬菜副食市场、枣园市场、永新路蔬菜副食市场、小北门顺城蔬菜副食综合市场、众家蔬菜市场、三棵树曹家巷生鲜市场、东六路蔬菜市场、东大院社区便民点、东七路便民综合市场、放心蔬菜大肉便民点、建国门老蔬菜副食综合市场、建国门新综合市场、南油巷综合市场、梁家牌楼便民点、文艺路副食品蔬菜市场、白家村综合市场

8、、边家村综合市场。西安市内零售终端市场分布2.2、调研方法实地调研走访，重点商户约谈。2.3、调研结果综合分析2.3.1、西安市农副产品交易市场铺位及建筑面积分析市场名称铺位数 建筑面积蔬菜果品冻品肉食水产副食调料北二环蔬菜副食交易中心铺位数（个）4371560建筑平米（）5400018455000西北农副产品中心批发市场铺位数（个）5501560建筑平米（）1384618452200胡家庙蔬菜副食综合批发市场群铺位数（个）162123450建筑平米（）144002007329922方欣商圈铺位数（个）233260407建筑平米（）1074755358140朱雀农产品交易中心市场铺位数（个）1

9、6090150214建筑平米（）8163550757123960炭市街水产副食综合批发市场铺位数（个）180200建筑平米（）121778400国亨市场铺位数（个）612建筑平米（）15000丰庆路市场群铺位数（个）1500建筑平米（）30000长乐路市场铺位数（个）717建筑平米（）14340自强西路冷库铺位数（个）50建筑平米（）1000曲江瓜子市场铺位数（个）80建筑平米（）13320海隆水产市场铺位数（个）80建筑平米（）1600黄河水产市场铺位数（个）20建筑平米（）400大家润综合市场铺位数（个）282136建筑平米（）112315540铭湖景园菜市场铺位数（个）30428建筑平米

10、（）1804040160八府庄市场铺位数（个）2516建筑平米（）100240劳动村丰元市场铺位数（个）151212建筑平米（）45132120药王洞市场铺位数（个）20454建筑平米（）100207560糜家桥新村市场铺位数（个）821建筑平米（）802412西桃园市场铺位数（个）5138建筑平米（）50103080丰登南路蔬菜副食市场铺位数（个）244318建筑平米（）481230180丰登南路水果市场铺位数（个）2020820建筑平米（）80400160400民新路综合市场铺位数（个）636建筑平米（）241224日化蔬菜便民点铺位数（个）748建筑平米（）214080昆明路蔬菜综合市场

11、铺位数（个）市场将要拆迁建筑平米（）大寨路蔬菜市场铺位数（个）8354建筑平米（）24122940纺建路综合市场铺位数（个）17083276建筑平米（）612160384912鹿苑街综合批发市场铺位数（个）60341743建筑平米（织五厂市场铺位数（个）585322建筑平米（）145207.588长乐坡蔬菜市场铺位数（个）7425建筑平米（）2160230明珠巷蔬菜综合市场铺位数（个）7212449建筑平米（）1803024238西安秦岭火烧碑蔬菜综合市场铺位数（个）10115768建筑平米（）3005421324西安自力蔬菜市场铺位数（个）19622建筑平米（）47

12、3080西安中北综合交易市场铺位数（个）464558建筑平米（）92825263西安西环综合市场铺位数（个）31614113建筑平米（）621270565冉家村菜市场铺位数（个）12924建筑平米（）39361020文艺路副食品蔬菜市场铺位数（个）1951016建筑平米（）9075150240测绘西路市场铺位数（个）5358建筑平米（）50305080西影路红星街办市场铺位数（个）155240建筑平米（）361250865西安西勘西影路综合市场铺位数（个）2471279建筑平米（）84243001795胡家庙综合市场铺位数（个）30217100建筑平米（）1208340940顺畅综合市场铺位数

13、（个）1511081建筑平米（）25520200150大明宫农副产品购物区铺位数（个）1211627建筑平米（家庙市场铺位数（个）50723建筑平米（）3504917南康新村市场铺位数（个）30514建筑平米（）21035140二府庄农牧渔市场铺位数（个）20313建筑平米（）6030130兴发服装蔬菜市场铺位数（个）3252建筑平米（）64520桃园西路祥发综合市场铺位数（个）3017建筑平米（）120170兴旺蔬菜副食品综合市铺位数（个）621029建筑平米（）212100242纬二十八（范南村）街蔬菜副食市场铺位数（个）401918建筑平米（）400190180

14、枣园市场铺位数（个）281554建筑平米（）56150540永新路蔬菜副食市铺位数（个）4518建筑平米（）850180小北门顺城蔬菜副食综合市场铺位数（个）252916建筑平米（）902076150众家蔬菜市场铺位数（个）171133建筑平米（）90110330四合窑副食便民市场铺位数（个）13410建筑平米（）19.540100万寿便民市场铺位数（个）29104434建筑平米（）87724040315万寿路便民放心市场铺位数（个）411321329建筑平米（）1235330130300十七街坊集贸市场铺位数（个）91114建筑平米（）111010140纬什街综合市场铺位数（个）103617

15、建筑平米（）1003060170建工路综合市场铺位数（个）58288452建筑平米（）2901901040520韩森寨华林综合市场铺位数（个）81226建筑平米（）801020260范北村蔬菜综合市场铺位数（个）9417建筑平米（）14615105郭家村果蔬自由市场铺位数（个）1247建筑平米（）1204070曹家堡市场铺位数（个）47948建筑平米（）9490480金家堡市场铺位数（个）4861167建筑平米（）10018165670徐家湾市场铺位数（个）30467建筑平米（）6012670东关南街室内综合市场铺位数（个）20222建筑平米（）6020220长乐坊综合市场铺位数（个）3616

16、46建筑平米（）108160460安仁坊蔬菜副食便民超市铺位数（个）7810建筑平米（）2180100兴庆综合市场铺位数（个）37104341建筑平米（）80304030410森和市场铺位数（个）22418建筑平米（）6016180长延堡购物中心铺位数（个）321053建筑平米（）96100530翠华路蔬菜干果市场铺位数（个）124415建筑平米（）361240150三棵树曹家巷生鲜市场铺位数（个）18109建筑平米（）5410090东六路蔬菜市场铺位数（个）2826建筑平米（）842060东大院社区便民点铺位数（个）321建筑平米（）302010东七路便民综合市场铺位数（个）市场即将关闭建筑

17、平米（）放心蔬菜大肉便民点铺位数（个）1172建筑平米（）553510建国门老蔬菜副食综合市场铺位数（个）269建筑平米（）206090建国门新综合市场铺位数（个）1101820建筑平米（）365180200南油巷综合市场铺位数（个）53181821建筑平米（）16054144170梁家牌楼便民点铺位数（个）434建筑平米（）403040白家村综合市场铺位数（个）3421520建筑平米（）6820110160朱雀路果蔬综合市场铺位数（个）市场即将关闭建筑平米（）徐家庄菜市铺位数（个）38131518建筑平米（）93130150180二十所社区综合市场铺位数（个）2513822建筑平米（）751

18、2040200边家村综合市场铺位数（个）14313建筑平米（）4210130龙首蔬菜综合市场铺位数（个）13813建筑平米（）4080130中北综合市场铺位数（个）3152449建筑平米（）9340192342工农路果品市场铺位数（个）7208建筑平米（）3616064自力蔬菜市场铺位数（个）142811建筑平米（）35166488老百姓平价蔬菜市场铺位数（个）424建筑平米（）321632联志路蔬果自由市场铺位数（个）8135建筑平米（）136176885自强东路西闸口自由市场铺位数（个）81225建筑平米（）801202050太乙路综合市场铺位数（个）47612938建筑平米（）10591

19、0290380家里嘉蔬菜市场铺位数（个）7127建筑平米（）5691656西铁南郊大市场铺位数（个）59162921建筑平米（）300160245159绿园市场铺位数（个）856建筑平米（）244318合计铺位数（个）301598731516226454建筑平米（）85096.5218271200258833.5150895通过对西安农副产品交易市场综合调研分析，一批和二批市场交易主要集中在13个市场，分别是北二环蔬菜副食交易中心、西安摩尔农产品批发市场、朱雀农产品交易中心、胡家庙蔬菜批发市场群、方欣炭市街副食品市场、炭市街水产交易中心、国亨市场、丰庆路市场群、长乐路市场、自强西路冷库、海隆水

20、产批发市场、西安黄河水产批发市场、曲江瓜子市场。零售终端85个市场中有3个市场即将面临拆迁和关闭，分别是朱雀路果蔬综合市场、昆明路蔬菜综合市场、东七路便民综合市场。蔬菜、副食和水产肉食交易每个市场都有，冻品交易主要集中在10个市场，分别是太乙路综合市场、自力蔬菜市场、中北综合市场、兴庆综合市场、糜家桥新村市场、范北村蔬菜综合市场、韩森寨华林综合市场、万寿便民市场、十七街坊集贸市场、建工路综合市场。2.3.2、商铺租金分析各市场铺位租金（元天）蔬菜果品冻品肉食水产副食调料北二环蔬菜副食交易中心0.91.81.8西北农副产品中心批发市场2.11.31.3胡家庙蔬菜副食批发市场3.11.51.4方欣

21、商圈322.3朱雀农产品交易市场2.73.14.53.3炭市街水产副食综合批发市场1.11.1西部欣桥市场正在修建无相关费用国亨市场1.6丰庆路市场10长乐路市场2.6自强西路冷库曲江瓜子市场1.50.2海隆水产市场免费黄河水产市场目前在招商和市场培育阶段，免费经营大家润综合市场7.61.61.6铭湖景园菜市场51.61.6八府庄市场3.32劳动村丰元市场6.33.3药王洞市场3.33.3糜家桥新村市场44.24.2西桃园市场1.31.31.31.3丰登南路蔬菜副食市场8.38.355丰登南路水果市场2.81.61.61.6民新路综合市场8.38.38.3日化蔬菜便民点1.61.41.4昆明路

22、蔬菜综合市场市场即将关闭，无租金大寨路蔬菜市场11112.62.6纺建路综合市场1.40.810.8鹿苑街综合批发市场2233纺织五厂市场1.65.31.64长乐坡蔬菜市场3.32.12.1明珠巷蔬菜综合市场3.23.22.22.2西安秦岭火烧碑蔬菜综合市场3333西安自力蔬菜市场455西安中北综合交易市场3.33.344西安西环综合市场10105.35.3冉家村菜市场3.53.544文艺路副食品蔬菜市场3222测绘西路市场4444西影路红星街办市场6.46.41.31.3西安西勘西影路综合市场2.82.81.11.1胡家庙综合市场553.33.3顺畅综合市场63.33.33.3大明宫农副产品

23、购物区3.33.33.33.3曹家庙市场3333南康新村市场3333二府庄农牧渔市场3.34.44.4兴发服装蔬菜市场4.42桃园西路祥发综合市场1.61.6兴旺蔬菜副食品综合市4.41.21.2纬二十八街蔬菜副食市场11.61.6枣园市场6.62.32.3永新路蔬菜副食市2.622小北门顺城蔬菜副食综合市场6.6333众家蔬菜市场2.32.42.4四合窑副食便民市场116.36.3万寿便民市场2.22222万寿路便民放心市场2.72.52.32.32.3十七街坊集贸市场5.51.31.31.3纬什街综合市场0.80.80.80.8建工路综合市场1.81.51.11.11.1韩森寨华林综合市场

24、2222范北村蔬菜综合市场4.44.42.22.2郭家村果蔬自由市场222曹家堡市场2.51.61.6金家堡市场5.55.52.32.3徐家湾市场332.3东关南街室内综合市场551.8长乐坊综合市场533安仁坊蔬菜副食便民超市31.81.8兴庆综合市场3.83.82.62.62.6森和市场553长延堡购物中心4.42.62.6翠华路蔬菜干果市场3322三棵树曹家巷生鲜市场4.43.33.3东六路蔬菜市场5.533东大院社区便民点1.61.61.6东七路便民综合市场市场即将拆迁，无租金放心蔬菜大肉便民点4.24.24.2建国门老蔬菜副食综合市场3.33.33.3建国门新综合市场6.633南油巷

25、综合市场4.44.444梁家牌楼便民点1.61.61.6白家村综合市场54.64.64.6朱雀路果蔬综合市场市场即将关闭，无租金徐家庄菜市3.8104.34.3二十所社区综合市场33333边家村综合市场552.1龙首蔬菜综合市场1.61.61.6中北综合市场2.72.72.72.7工农路果品市场333自力蔬菜市场3.33.33.33.3老百姓平价蔬菜市场3.33.33.3联志路蔬果自由市场0.30.30.30.3自强东路西闸口自由市场0.60.61.61.6太乙路综合市场6.66.62.52.52.5家里嘉蔬菜市场2222西铁南郊大市场22.13.33.3绿园市场3.85.63.8在一批和二批

26、市场中，蔬菜类朱雀市场每平方日租金最高，2.7元天，北二环蔬菜副食交易中心最低，0.9天；果品类两个市场铺位均价相差1元天；冻品类朱雀农产品交易市场最高，4.5元天，炭市街水产副食综合批发市场最低1.1元天；副食调料类朱雀农产品交易市场最高，3.3元天，炭市街水产副食综合批发市场最低，1.1元天。由于零售终端市场大都在市内社区附近的黄金地段，故租金相对较高，在36元天之间，有4个市场日租金在1元之内，分别是纬二十八街蔬菜副食市场、纬什街综合市场、联志路蔬果自由市场、自强东路西闸口自由市场。蔬菜类市场日租金比其它业态平均高出12元天.2.3.3、市场交易情况分析各市场交易量（吨天）蔬菜果品冻品肉

27、食水产副食调料北二环蔬菜副食交易中心2000565西北农副产品中心批发市场1500115胡家庙蔬菜副食批发市场800120300方欣商圈65050400朱雀农产品交易市场800300300200炭市街水产副食综合批发市场5050海隆水产市场22黄河水产市场5国亨市场50丰庆路市场600长乐路市场50一批各市场中蔬菜类每天交易量北二环蔬菜交易中心最大，2000吨天，占有西安市场50%以上的份额；果品类每天的交易西北农副产品中心批发市场最大，1500吨天，占有西安市场绝对的份额；只有方欣商圈有冻品，每天交易量650吨天；肉食水产类朱雀农产品交易市场每天的交易量最大，300吨天，胡家庙市场次之，12

28、0吨天，其他市场都在100吨天以下；副食调料类每天交易量丰庆路市场最大，600吨天，方欣商圈、胡家庙市场、朱雀市场基本相当，北二环市场、西北农副产品中心市场、国亨市场及长乐路市场都在100吨天以下。由于零售终端市场货物进出较为零散，故没有统计其日交易量。各市场交易量（车天）蔬菜果品冻品肉食水产副食调料北二环蔬菜副食交易中心240西北农副产品中心批发市场100胡家庙蔬菜副食批发市场70方欣商圈朱雀农产品交易市场7020炭市街水产副食综合批发市场海隆水产市场黄河水产市场国亨市场丰庆路市场长乐路市场一批市场中，只有蔬菜和果品可以用车来衡量每天的交易情况，经营蔬菜和果品的市场有北二环蔬菜副食交易中、西北农副产品中心市场、胡家庙蔬菜副食批发市场和朱雀农产品交易市场。蔬菜类北二环蔬菜副食交易中心240车天，蔬菜类胡家庙蔬菜副食批发市场和朱雀农产品交易市场都是70车天。果品类西北农副产品中心批发市场100车天，朱雀农产品交易市场20车天。北二环蔬菜副食交易中心的蔬菜类和西北农副产品中心批发市场以车为单位的交易量较大。且北二环市场在蔬菜交易中占的绝对的市场份额。2.3.4、市场交易费用分析 各市场综合收费进场费（元吨）水费（元吨）电费（元度）卫生费（元/月）磅秤租赁费（元天）装卸费（元吨）场内短驳运输费（元