社区居委会与业主委员会

1、各司其职 建设和谐社区 社区居委会与业主委员会、物业管理三者关系的探讨社区是社会的细胞，社区建设是城市建设的基石，是体现社会主义现代化建设程度的重要标志之一。党的十六大报告明确提出，要“完善城市居民自治，建设管理有序、文明祥和的新型社区”。这也为我国城市社区建设指明了方向。然而随着改革的不断深化和城镇化进程的加快，今年我国流动人口已达2.11亿，人口迁移流动数量大、频率高以及地方文化之间差异较大，这就对社区管理、物业管理提出了更高的要求。同时物业管理、业主委员会和居民委员会所涉及的范围也越来越广。如何认识并协调好这三者之间的关系成了建设和谐社区至关重要的环节，只有形成各司其职、相互配合、共同发

2、展的新格局 , 才能更好的为社区居民谋福利，才能加快社区建设的脚步。那么什么是社区居委会、业主委员会、物业管理呢？1、社区居委会简称“居委会”，是我国大陆地区城市街道、行政建制镇的分区即“社区”的行政管理单位，属于城镇居民的自治机构，地位相当于农业区的村民委员会，管辖对象以城市、镇非农业居民为主。根据居民委员会组织法的规定，社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治机构。2、业主委员会业主委员会是指物业管理区域内由业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全

3、体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。3、物业管理物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体。其性质是独立的企业法人，属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。在社区建设进程中，社区居委会与业主委员会、物业管理之间存在的问题越来越受到人们的重视。1、责任不明确，工作不到位社区居委会是业主委员会和物业之间的桥梁，但在管理中，却出现了业主委员会与物业公司相互抵触；居委会与业主委员会之间职能交叉；物业公司不配合社区管理、不配合业主委员会监督

4、等各种问题。这都是由于制度上和法律上的先天不足，以及观念上的陈旧落后所造成的。因此，有必要理顺这三者之间的关系 ,使得各主体之间各司其职，任责到位,相互协调,共创和谐社区。      2、物业公司的准入机制不够完善目前物业公司的审批和管理主要依靠工商和房管部门，而街办和社区对他们的资质、经营状况、服务水平等都不了解，造成良莠不齐的物业公司随意进出社区，以致监管不到位，协调难奏效。由于物业公司注册管理的体制问题造成随意性比较大，自身管理不规范、收费不公开、不透明，致使业主在不了解的情况下滋生抵触情绪。因此在物业公司入住社区之前应审查其实力，信誉，

5、以保证该物业公司在今后的社区管理中服务到位，这是相关部门针对社区环境应改善的头等大事。同时还要完善年审机制，年审时应当建立评审环节，征求社区及业主委员会的意见，以达到以人为本、管理规范、服务到位的目标。3、物业资金的问题物业费的收缴率与物业公司所提供的服务水平有直接关系。首先，当他的物业费收缴过低时，该物业公司所提供的服务、保安等方面的水平也会随之下降，为此出现的一系列环境问题，安保问题就会增多，当居民向物业投诉无果后，最直接就会找到社区，要求社区解决，从而加大了我们社区的管理难度，这也是目前大部分社区存在的通病。其次，当物业认为他无法继续经营下去或者业主委员会对他不满意时会选择退出管理，在他

6、退出的期间所产生的一系列问题就会落在社区身上，而社区又缺乏相应的人员和资金，这在很大程度上阻碍了社区的文明建设。4、居委会和物业工作界定不明确。社区居委会与物业公司并不存在上下级的关系，不存在谁对谁有话语权，这就会造成物业公司不配合社区的管理工作。对于有些问题的处理界定又不明确，就出现了双方推诿的情况。这一系列的问题最直接的受害者是社区居民，从而使得居民对物业抱怨对社区不满。如果这些问题得不到很好的解决，那么将形成恶性循环，使得物业费收缴率降低，而这最终的受害者仍然是社区的居民。针对社区居委会与业主委员会、物业管理之间的问题，提出以下几点意见和建议。1、以人为本、服务为民社区是城市居民生活的家

7、园，不断提高市民素质是社区建设的目的。推进社区建设，必须坚持以“三个代表”重要思想为指导，牢固树立以人为本的理念，把群众满意作为社区建设的第一标准，按照“群众利益高于一切，群众需求先于一切，群众困难急于一切”的准则，为群众办好事、办实事。只有这样，才能充分调动群众参与社区建设的积极性，形成个人与社会互动的参与机制，真正把社区建设成为文明乐园。2、完善法规、依法办事物业管理引入我国的历史较短，但是社会的需要促使其快速发展，这两者之间的矛盾使得物业管理市场根基不稳。因此，首要任务是对我国的物业管理进行认真的思考分析，把握正确的发展趋势，才能将我国的物业管理打造得坚不可摧。到目前为止，关于物业管理的

8、最高法律法规就是2003年颁布的物业管理条例，由此可见法律体系的构建仍需时日。3、统筹协调、相互配合物业公司抓“硬件” ，社区居委会抓“软件”,正确处理物业管理与社区管理的关系 ,以避免“多头管理”的现象。“重点理顺居委会、业主委员会、物业公司三者之间的关系”,以形成业主委员会的自治管理、居民委员会的社区管理、物业公司的专业管理相结合的局面。具体说来 ,要充分发挥居民委员会在社区管理中的主导作用 ,协调好物业管理和社区管理、社区服务的关系。要提高物业公司的服务质量和水平 ,加快规范和发展物业管理市场。要规范业主委员会的自治行为 ,明确界定其职责范围 。三者之间 ,相互衔接、相互配合、各司其职

9、,形成合力。4、分工明确、责任到位明确各自定位，避免重叠或越位。社区居委会是居民利益的法定代表，以管人为主，对业主委员会和物业公司进行协调和指导；业主委员会是业主利益的法定代表，对物业公司服务进行评议和监督；物业管理公司是服务性企业，以管理为主，应接受社区居委会的指导和监督。可以借鉴其他地方的先进管理模式，如目前杭州所采取的“物管公司、业委会、社区居委会”各自为政三位一体的办法，即大力推行在社区党委、居委会领导下，在主管部门指导下，选举产生业主委员会；提倡物业管理人员交叉任职，由业主委员会主任、物管公司负责人在社区居委会兼任副职。这是一个非常好而且可取的方法，这样能更好的做到三者兼顾。业主委员