深圳公司法律法规知识系列讲座陆建课件

1、深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建法律法规知识系列讲座法律室 陆建深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建第一讲 民法通则1986年4月12日全国人大通过并公布，1987年1月1日起施行深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是公民（自然人）的行为能力？ 是指公民通过自己的行为取得民事权利和设定民事义务的资格。公民的行为能力不是一切人都有的，也不是从人一出生就有的。法律确定公民是否具有行为能力，要以公民是否具有判断其行为后果和理智地、审慎地处理自己事务的能力为准。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是公民（自然人）的行为能力？ 十八周岁以上的公民是成年人，具有完全行为能力，可以独立进行民事活动，是

2、完全民事行为能力人。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是公民（自然人）的行为能力？ 十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是公民（自然人）的行为能力？ 十周岁以上的未成年是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是公民（自然人）的行为能力？ 不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是法人？ 法人是具有民事权利能力

3、和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是法人？ 法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是法人？ 法人应当具备下列条件： （一） 依法成立； （二） 有必要的财产或经费； （三） 有自己的名称、组织机构和场所； （四） 能够独立承担民事责任。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是法人？ 法人分为企业法人和机关、事业单位和社团法人。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是知识产权？ 指法律规定人们对于自己脑力劳动创造的精神财富所享有的权利。也称智力成果权。主要包括著

4、作权（版权）、发明权、发现权、专利权、商标权等。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是知识产权？ 著作权是著作权人对其作品所享有的权利。著作权包括人身权和财产权两部分。人身权部分不能转让，财产权部分可以转让给其他人。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是知识产权？ 发明权即法律保护的发明人对其发明所享有的权利。必须同时具备三个条件：（1）前人所没有的：（2）先进的；（3）经过实践证明可以应用的。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是知识产权？ 发现权即法律所保护的发现人所享有的权利。发现：阐明自然的现象、特性或规律的科学研究成果。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是知识产权？ 专

5、利权指专利权人对取得专利的发明享有专有利用的权利。必须具备新颖性、先进性（独创性）和实用性。专利权包括发明、实用新型和外观设计。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是知识产权？ 商标权也称商标专有权，即只有商标所有人有权使用，其他单位和个人使用该项商标需得到商标所有人的同意。分为产品商标和服务商标。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建实践中的案例案例一：万客会会员张忆春摄影作品索赔案深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建实践中的案例案例二：北京美好景象图片公司摄影作品索赔案 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建实践中的案例案例三：东海岸广告中歌曲的运用是否恰当（南泥湾） 深圳公司法律法规知识系列讲

6、座-陆建实践中的案例案例四：北京嘉华苑科技发展公司摄影作品索赔案深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建实践中的案例案例五：万科城广告中的歌曲改编（窦唯高级动物） 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建实践中的案例案例六：天津三联置业公司有关东海岸商标的索赔深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建实践中的案例案例七：各地所发现的四季花城商标侵权行为 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建公民享有那些人身权利？ 公民享有生命健康权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、婚姻自主权等。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建实践中的案例案例一：万科城广告中的肖像权问题深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建实践中的案例案例二：商业广

7、告中使用他人姓名是否合适 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是诉讼时效？ 是指权利人在时效期间内不行使权利，即丧失请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。可分为普通诉讼时效和特殊诉讼时效。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是诉讼时效？ 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是诉讼时效？ 下列的诉讼时效期间为一年： （一） 身体受到伤害要求赔偿的； （二） 出售质量不合格的商品未声明的； （三） 延付或者拒付租金的； （四） 寄存财物被丢失或者损毁的。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是诉讼时效？ 诉讼时效期间从知道或者应当知道

8、权利被侵害时起计算。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是诉讼时效？ 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建实践中的案例万景面积差异案、万景要求撤销房产证行政诉讼案、城花冯军案、福景刁娟案、桂苑迟延办证案深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建第二讲 城市房地产管理法1994年7月5日全国人大常委会通过，1995年1月1日起施行深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建房地产开发用地的两种供应方式 一是出让国有土地的使用权，二是划拨国有土地的使用权。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建房地产开发用地的两种供应方式

9、 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建房地产开发用地的两种供应方式 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律另有规定外，没有使用期限的限制。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建房地产开发用地的两种供应方式 土地使用权可以有偿出让的政策，是国务院1987年4月提出来的，并在北京、天津、广州、深圳四个城市开展国有土地使用权有期限有偿转让的试点。

10、深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是土地的征用？ 是国家为了公共利益的需要，以补偿为条件，依法强制收用集体所有土地为国家所有的行为。国家因建设需要征用土地时，被征用单位应当服从国家需要，并积极配合，不得阻挠。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建土地使用权出让有哪几种方式？ 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，现在还有挂牌交易。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建土地使用权出让有哪几种方式？ 招标出让土地使用权是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。该种方式一般

11、适用于重大工程项目建设用地，较大片的土地、区域性发展计划或作特殊用途的土地，以及适用于有时间限制的土地使用权出让。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建土地使用权出让有哪几种方式？ 拍卖出让土地使用权是指土地出让方在指定时间、地点，组织符合条件的土地使用申请人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。该种方式一般适用于地理位置优越，或者是商业中心等吸引力强的土地出让。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建土地使用权出让有哪几种方式？ 协议出让土地使用权是指由出让方与受让方对有待出让的土地使用权进行谈判、协商，最后达成一致意见而出让土地使用权的方式

12、。该种方式一般适用于市政工程、公益事业用地，以及需要减免地价的机关、部队用地和经济特区重点扶植发展的产业用地。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建土地使用权出让有哪几种方式？ 挂牌交易是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让（或转让）宗地的交易条件在指定的土地交易场所（市土地交易中心）挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时所出价结果（价高者）确定土地使用者的行为。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建土地使用权出让有哪几种方式？ 年月，国土资源部、监察部联合下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（简称“号令”），规定月日后，不得再以历

13、史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，而是国有土地使用权必须以公开招拍挂的出让方式进行，是为“大限”。这是中国房地产发展史上重要的一个转折点，开启了中国房地产市场的一个新时代“后时代”。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建土地使用权出让的最高年限是多少？ 土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教育、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合或者其他用地50年。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是土地使用权转让？ 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用

14、权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。转让的方式包括出售、交换、合作建房和赠与等。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么情况下，土地使用权不得转让？ （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合法律规定的转让条件的 （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么情况下，土地使用权不得转让？ （二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 （三）依

15、法收回土地使用权的。 （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 （五）权属有争议的。 （六）未依法登记领取权属证书的。 （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建转让后的土地使用权期限如何计算？ 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限（彩园、桂苑土地使用年限的投诉）。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建不同资质的房地产开发企业应分别具备什么条件？ 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建不同资质的房地产开发企业应分别

16、具备什么条件？ 各资质等级企业的条件如下：（一）一级资质： 1注册资本不低于5000万元； 2从事房地产开发经营5年以上； 3近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建不同资质的房地产开发企业应分别具备什么条件？ 4连续5年建筑工程质量合格率达100； 5上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建

17、不同资质的房地产开发企业应分别具备什么条件？ 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 9未发生过重大工程质量事故。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建二级资质 1注册资本不低于2000万元； 2从事房地产开发经营3年以上； 3近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建二级资质 4连续3年建筑工程质量合格率达100； 5上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6有职称的建筑、结构、

18、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建二级资质 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 9未发生过重大工程质量事故。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建三级资质 1注册资本不低于800万元； 2从事房地产开发经营2年以上； 3房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建三级资质 4连续2年建筑工程

19、质量合格率达100； 5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 6工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建三级资质 7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 8未发生过重大工程质量事故。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建四级资质 1注册资本不低于100万元； 2从事房地产开发经营1年以上； 3已竣工的建筑工程质量合格率达100；深圳公司法律法规知识系

20、列讲座-陆建四级资质 4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度； 7.未发生过重大工程质量事故。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是房地产抵押？ 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押，应按法律规定办理权属登记。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建哪些房

21、地产依法不得抵押？ （1） 权属有争议的房地产； （2）已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； （3 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建哪些房地产依法不得抵押？ （4）列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物； （5）被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产； （6）未依法登记领取权属证书的房地产；深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建哪些房地产依法不得抵押？ （7）未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产； （8）行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产； （9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但

22、法律允许抵押的除外。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建第三讲 深圳经济特区住宅物业管理条例及实施细则条例于94年6月18日经深圳市人大常委会通过，94年11月1日施行；实施细则于96年9月20日由深圳市政府发布并施行深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建业委会的法律性质和法律地位如何？ 两条例对业委会的地位没有明确。只规定：“业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。”“业主委员会是业主大会的执行机构”。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建业委会的法律性质和法律地位如何？ 业委会是否具有法人资格、是否独立承担民事责任？业委会的行为侵害业主权益，业主是否能告它？业委会是否能够代表全体业主提起诉讼？深圳

23、公司法律法规知识系列讲座-陆建业委会的法律性质和法律地位如何？ 在香港这个问题很明确：小区拥有称之为业主法团的机构，它是具有法人资格的团体，能够承担民事责任。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建业委会的法律性质和法律地位如何？ 深圳市民政局曾经于95年11月发出过“关于对业主管理委员会进行社团登记管理有关问题的通知”，要求成立业委会要有5万元以上注册资金、有章程、有办公场地等，并向民政局登记注册。但该通知未得到贯彻执行。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建住宅区公用设施专用基金是如何提取和使用的？ 开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区除地价外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住

24、宅区的公用设施专用基金。 公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建住宅区公用设施专用基金是如何提取和使用的？ 但深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定又规定：总投资含地价、公用设施配套费、建造成本。与条例相矛盾。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建条例对住宅区专用房屋的移交是如何规定的？ 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主所有。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建条例对住宅区专用房屋的移交是如何规定的？ 物业管理用房的计算公式：管理用房面积（平方米）=人均管理用房

25、规划指标(0.06)X住宅区房屋总套数(住宅、单身公寓套数加非住宅房屋每100平方米建筑面积折为一套)X户均人口数（3.75）深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建条例对住宅区专用房屋的移交是如何规定的？ 开发建设单位应在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利房价格向业主委员会提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有。 商业用房提取比例：多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总建筑面积的千分之二。 上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是“入住”？ 是指入住人收到书面入住（入伙）

26、通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建什么是“入住”？ 案例：福景刁娟迟延交房诉讼案等深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建住宅区内机动车丢失，物业公司是否应承担赔偿责任？ 目前法院判例结果不一，有待法律法规予以明确。 条例的规定：住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保管费或车位使用费。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建住宅区内机动车丢失，物业公司是否应承担赔偿责任？ 案例：俊园6.30盗车案件深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建物业管理费由那些项目构成？ 国家计委、建设部颁

27、布的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档物业的管理，成本中可以增加保险费。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建物业管理费由那些项目构成？ 条例细则的规定，住宅区管理服务费的基本开支包括：（一）住宅区公共设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运

28、费、绿化养护费等）；（二）管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；（三）就管理工作而聘请的专营公司极其他聘请人员的费用；（四）住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；（五）住宅区必要的社区文化活动费用。管理费用不包含业主或与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建业主拒交物业管理费，管理处能否停水停电？ 这是一个值得探讨的问题。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建业主拒交物业管理费，管理处能否停水停电？ 住宅局推荐的业主公约示范文本：违反本公约业主义务条款中1、3、4、5、6、7、9、10项规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改；逾期不

29、整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等催改措施；对本物业公共利益造成损失的，物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建业主拒交物业管理费，管理处能否停水停电？ 深圳市住宅局深住纪1998123号文“关于我市物业管理工作中若干问题研讨会纪要”：关于个别住户拒交管理费的对策有以下三种做法：1、进行劝说、催促和协商沟通工作；2、按已签订的业主公约规定停水、停电；3、向法院起诉，或申请仲裁。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建业主拒交物业管理费，管理处能否停水停电？ 物业管理条例的规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督

30、促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建第四讲物业管理条例 2003年5月28日国务院常务会议通过，2003年9月1日起施行深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建条例对物业管理企业的招投标是如何规定的？ 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建条例对物业管理企业的招投标是如何规定的？ 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采

31、用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建条例对物业管理企业的招投标是如何规定的？ 深圳市以前一直采用协议方式委托物业管理企业对住宅区进行管理，虽然深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则都有关于对物业管理企业招投标的规定，但真正开始实行是在96年9月，深圳市住宅局发出“关于采用招标方式确定鹿丹村物业管理单位的通知”开始。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建空置房的物业管理费由谁交纳？ 已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建住宅区发生人身或财产安全事故，物业管理企业是否要承担责任？ 物业管理企业未

32、能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建第五讲城市房地产经营管理条例 98年7月20日国务院常务会议通过，并公布施行深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建房地产开发企业应在取得土地使用权后多长时间进行开发建设？ 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使

33、用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建未取得预售证，是否可以发布房地产预售广告？ 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文件。 房地产广告发布暂行规定中明确规定，预售房地产，但尚未取得该项目预售许可证，不得发布广告。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建房屋出现什么样的质量问题，购买人有权退房？ 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主

34、体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当承担赔偿责任。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建房屋出现什么样的质量问题，购买人有权退房？ 商品房销售管理办法的规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建房屋出现什么样的质量问题，购买人有权退房？ 最高法院“司法解释”：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解

35、除合同和赔偿损失的，应予支持。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建房屋出现什么样的质量问题，购买人有权退房？ 案例：福景业主田华、张德安诉讼案深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建条例对小业主房地产证办理期限是如何规定的？ 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权登记手续，并提供必要的证明文件。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建条例对小业主房地产证办理期限是如何规定的？ 商品房销售管理办法的规定：房地产开发企

36、业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建条例对小业主房地产证办理期限是如何规定的？ 最高法院“司法解释”：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 深圳公司法律法

37、规知识系列讲座-陆建第六讲 建设工程质量管理条例和深圳市建设工程质量管理条例前者于2000年1月10日由国务院常务会议通过，2000年1月30日发布并施行；后者由深圳市人大常委会通过，2003年7月1日起施行深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建建设工程的最低保修期是多少？ 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期由发

38、包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建建设工程的最低保修期是多少？ 深圳市条例的规定：建设工程保修期限依法确定，法律、法规未作规定的，由建设单位与施工单位约定，但最低期限不得低于两年。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建建设工程发生质量问题后，由谁承担保修义务和责任？ 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建建设工程发生质量问题后，由谁承担保修义务和责任？ 深圳市条例的规定：保修期内出现的质量缺陷，由该工程的施工单位负责保修，保修费用由责任单位承

39、担。具体保修程序为：（一）工程的使用人或者所有权人向该工程的建设单位或者建设单位委托的物业管理机构提出保修申请，或者直接向该工程的施工单位提出保修要求；（二）建设单位或者建设单位委托的物业管理机构应当立即通知该工程的施工单位保修；（三）施工单位应当自接到保修通知之日起五日内到达现场现场核查情况，并予以保修。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建建设工程发生质量问题后，由谁承担保修义务和责任？ 发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急事故的，应当立即抢修。施工单位未能按期到达现场保修的，建设单位可以委托具有相应资质的施工单位维修，所产生的费用由责任单位承担。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建建设工

40、程发生质量问题后，由谁承担保修义务和责任？ 商品房销售管理办法的规定：在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建深圳市的条例对房屋建筑工程竣工验收及备案制度进行了哪些改革？ 改变了验收主体与验收方式。将竣工验收工作由过去的质监机构核验、评定工程质量等级、建设行政主管部门组织验收改由建设单位自行组织勘察、设计、监理单位进行竣工验收，质监机构到场监督验收过程，将建设行政主管部门签发工程竣工验收合格证书改为办理竣工验收备案手续。深圳公司法律法规知识

41、系列讲座-陆建深圳市的条例对房屋建筑工程竣工验收及备案制度进行了哪些改革？ 规定了房屋建筑工程竣工验收的程序。竣工验收必须先经过施工单位自验，监理单位组织的初验，最后才进行竣工验收。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建深圳市的条例对房屋建筑工程竣工验收及备案制度进行了哪些改革？ 简化了工程投入使用的条件，提高了工程投资效益。过去，房屋建筑工程竣工验收交付使用必须土建规划等“八证”齐全。新条例规定：房屋建筑工程竣工验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。允许投入使用的时间以取得上述验收中最后一项验收合格证明或准许使用文件为准。深圳公司法律法规知识系列讲座-

42、陆建深圳市的条例对房屋建筑工程竣工验收及备案制度进行了哪些改革？ 增加了民用建筑室内环境质量验收内容。条例要求房屋建筑工程竣工验收必须包含室内环境质量验收内容，验收时必须委托有资质的环境质量检测单位检测合格，方可通过验收交付使用。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建深圳市的条例对房屋建筑工程竣工验收及备案制度进行了哪些改革？ 简化了备案的条件。只要竣工验收合格，并取得消防、燃气、电梯等验收证书或准许使用文件即可备案。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建第七讲 商品房销售管理办法2001年3月14日经建设部常务会议审议通过，2001年6月1日起施行深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建办法对商品房面积差

43、异是如何规定的？ 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建办法对商品房面积差异是如何规定的？ 合同未作约定的，按以下原则处理： 面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算价款； 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建办法对商品房面积差异是如何规定的？ 面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由

44、买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建办法对商品房面积差异是如何规定的？ 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积均发生误差时的处理方式。 深圳公司法律法规知识系列讲座-陆建变更、规划设计是否允许？如何处理和解决？ 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间