典型物业纠纷案例解析

1、典型物业纠纷案例解析1 、物业收费纠纷解析 相关法律法规 ： ?物业管理条例?第七条： 业主在物业管理活动中，履行以下义务 ：? 遵守管理规约、业主大会议事规那么；? 遵守物业管理区域内物业 共用部位 和共用设施设备 的使用、 公共秩序 和 环境卫生 的维护等方面的规章制度；? 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决 定；? 按照国家有关规定交纳专项维修资金；? 按时交纳物业效劳费用；? 法律、法规规定的其他义务。 ?物业管理条例?第三十六条： 物业效劳企业应当按照物业效劳合同的约定，提供相应的效劳 。物业效劳企业未能履行物业效劳合同的约定，导致业主 人身、 财产平安受到损害的，

2、应当依法承当相应的法律责任。 ?物业管理条例?第四十二条： 业主应当根据 物业效劳合同的约定 交纳物业效劳费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用的，从其约 定，业主负 连带缴纳 责任。?中华人民共和国民法通那么?第一百零六条： 公民 ,法人违反合同或者不履行其他义务的 ,应当承当民事责任 . ?合同法?第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承 担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。?物权法?第七十二条 ： 业主对建筑物专有局部以外的共有局部，享有权利，承当义务；不得 以放弃权利不履行义务。物业收费纠纷中不得不注意的三个常识：常识一：

3、 物业管理效劳不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合 理的物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体工程， 如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘 费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等 .业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化 方面，如果这些方面确实与物业效劳合同约定的标准差距明 显时，根据有关规定，业主可以要求减收物业效劳费，但不能拒 交，因为物业管理企业客观上提供了一定的效劳，业主拒交物业费的主张是不合理的 .常识二： 业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，业主仍无权 拒交物业管理费按照?物业管理条例?的规定，未经业主大会决议，无 论是物业管理委员会还是

4、业主委员会，均不得擅自选聘或解 聘物业管理企业 .但即使这种情况发生了， 单个业主也不能以 物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业管理 效劳的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物 业管理企业与管委会或业委会订立的物业效劳合同，本身就 违法了 .在?合同法?上，这种物业管理合同实际上仍处于一种 效力待定状态， 假设之后召开的业主大会决定成认这份合同， 那么该合同就具有合法效力；即使业主大会最终决议否认了这 份合同的效力，业主也应根据物业公司已提供的事实效劳， 交纳相应的物业费 .如果业主对物业公司的效劳存有异议， 应通过建议召开业 主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。

5、常识三： 与物业管理公司未签订过物业效劳合同，业主仍需交物业 费根据?物业管理条例?规定，选聘物业管理企业是业主 大会的职责之一，作为业主大会执行机构的业主委员会，可 以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业效劳合这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物 业管理企业进入小区提供物业管理效劳，只要与执行业主大 会决议的业主委员会订立物业效劳合同即可，无需再与每位 业主单独订立合同。另外，即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立 效劳合同，但物业管理企业提供了事实的物业效劳，业主事 实上接受了效劳的，物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应 的物业效劳费用。(1) 因物业公司的过错致使业

6、主不缴纳物业费的典型案例 ：证明效劳不周拒交物业费，法院判决仍须补交 70 冯女士因拖欠 41 个月物业费，被北京中亿豪物业管理推上法庭。 在庭审中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公司提供的物业管理服 务存在一定瑕疵，如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒 销售摊位等。法院根据权利义务对等原那么，对物业公司要求的物业管理费予以一 定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为 30 ，冯女士须 交 41 个月物业费的 70 。案例解析 ：?物业管理条例? 第七条规定业主有按时交纳物业效劳费 用的义务，同时?物权法?第七十二条规定业主对建筑物专 有局部以外的共有局部，享有权利，承当义务；不得

7、以放弃 权利不履行义务 .因此，业主既然享受了物业公司提供的物业效劳就要承当 缴纳物业效劳费的义务，即使物业公司提供的效劳有瑕疵， 业主也不得依次为由拒交物业费，但可以要求物业公司在服 务瑕疵范围内减收一定的物业费。2非因物业公司的过错产生的物业纠纷 以物业效劳不到位为由拒不交纳物业费的 典型案例 ：业主不满物业效劳拒交物业费败诉7 月 20 日，北京世纪城物业管理诉业主欠缴物业费一案一审宣 判。北京市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原告交纳物业 管理费 2.9 万元、供暖费 6076.2 元、车位管理费 1500 元。原告世 纪城物业管理诉称， 业主曹女士于 2000 年前后购置了世纪

8、城的房子， 至起诉前拖欠物业公司物业费 2.9 万余元、供暖费 6000 余元及车位 管理费 1500 元，请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被 告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业 效劳不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理。被告曹女士的律师 那么认为，?物业管理条例?第 67 条规定 :“违反物业效劳合同约定， 业主逾期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其限期交纳； 逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉 。也就是说， 对于欠费业主应先由业委会催促交费，这是一个强制性条款，在没有 业委会催促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。法院经

9、审理认为，北京世纪金源物业管理与曹女士就物业管理事 项签订了?物业管理公约?，在?物业管理公约?中双方对于物业费 标准及效劳内容等均做出了约定，同时，也约定了如何追究违约责任。 双方所签订的上述?物业管理公约?，应视为是双方当事人的真实意 思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同对于双 方当事人均有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行。?物业管理条例?第六十七条规定：“违反物业效劳合同约定，业主 逾期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期 仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉 。曹女士根据上述 规定认为物业管理公司在没有要求业主委员会催促其交纳物业费的

10、情况下，无权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订 的?物业管理公约?的时间早于?物业管理条例?公布、施行的时间， 在公约中已经明确约定当一方违约时相对方可以申请调解，也可以向 人民法院起诉。双方的上述约定并不违反法律规定，在发生纠纷时应 当根据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人民法院 提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹女士提出的根据?物 业管理条例?第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理 由，法院不予米信。曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述，双方约定了物业管理费的标准，但 其中每项费用如何计算、世

11、纪城物业公司所收取的相关费用是否合理 等问题，不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议， 可向相关的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。在相 关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的物业费的计 算是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没有事实及法律依据。案例解析：?物业管理条例?第七条规定业主有按时交纳物业效劳 费用的义务，此外，?中华人民共和国民法通那么?第一百零 六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业效劳后，业主 负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理效劳合同 中已有明确约

12、定并且只要已经物价局批准，根据自治原那么， 被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用，否那么就要承 担相应的违约责任。 以无人居住为由拒不交纳物业费的典型案例：柳先生及其夫人居住在广州市某小区 8栋701室.老两口在澳大 利亚女儿家住了半年，最近回到自己家物业管理员上门收取物业管理费 ,黄先生讲 :我们半年都不在家 ,不应该交物业管理费，于是跟物业公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。 法院判决：柳先生应交物业费案例解析 ： 第一，所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部 分空置 ,并不意味着整个所有建筑物在空置着 .实际上虽然区 分所有建筑物的专有局部在空置 ,但区分所

13、有建筑物的共用 局部仍然在运行 ,使用之中 ,而物业管理费的支出目的就是要 维持、保证区分所有建筑物的共用局部的正常运行,使用 ,维修和保养 ,如果物业管理费用缺乏来源或者减少 ,就不能使区分 所有建筑物的共用局部的正常运行 ,使用 ,维修和保养得到维 持和保证 .第二 ,当局部业主将物业建筑物空置后 ,并不意味着就可 以减少物业管理公司的物业管理效劳的工作量.并不意味着可以减少维持 ,保证区分所有建筑物的共用局部的正常运行,使用 ,维修和保养的工作量 ,电梯,上下压配电设备 ,共用照明 , 水泵 ,消防设施等共用设备 ,设施仍然要投入正常运行 ,仍然需 要维修和保养 ;保安的值勤 ,巡逻 ,

14、平安检查等工作量也不会减 少;清洁卫生 ,环境绿化等等物业管理的管理效劳工作量一样 也不会因局部业主的物业建筑物空置而有所减少 .第三 ,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身 , 而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此 ,空置 房的责任不在于物业管理公司 .第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来 说是不公平的.虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在 享受着因物业管理的优质效劳而带来的物业建筑的保值和增 值的经济成果.典型案例：某女士购置了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了 不少细部质量问题，认为该房没有到达入住条件，但因要举家出国， 就在入住交接单上提出了

15、自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该 女士回国发现，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发 出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子 不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费。案例解析：该女士应交物业管理费。房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终 的交付标准，因为根据有关规定，只 有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭 证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都 是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使 标的物的实际交付和权属证明的取得 无法完全同步。因此，入住交接

16、就成了房屋买卖交付中的一个重要环节， 买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交 付条件的一个主要程序。在?商品房买卖合同?第八条和第十一条中，均对房屋 交接的程序做了约定的标准，女口：要求开发商在交付房屋时， 向购房人提供房屋验收合格的证明北京地区的验收合格文 件为?北京市建筑工程竣工验收备案表?；开发商不出示 证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由 此产生的延期交房责任由开发商承当。具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自已的意 见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况比方房屋根本未经正式验收合格等，同时又收下了房门 钥匙，那么说明该女士对房屋的交付已

17、表示认可，她可以就房 屋存在的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认 为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物管费应及时交付。 业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷典型案例:2005 年 4 月，黄女士购置了某花苑内商品房一套。该小区的 业主委员会成立于 2005 年 10 月，同年 11 月，业主委员会与某物 业管理企业签订物业效劳合同，约定物业效劳费用由某物业管理企业 直接向业主按月收取。从 2006 年 6 月份起，黄女士将该套商品房出 租给万某一家使用。从 2006 年 10 月份开始，黄女士认为物业效劳 费用应由实际使用人万某交付，并告知某物业管理企业直接向承租人 万某收取。

18、某物业管理企业向万某收取物业效劳费用时遭拒绝，万某 认为物业效劳费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付 物业效劳费用的义务。案例解析： 本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业效劳 费。?物业管理条例?第四十二条规定，业主应当根据物业 效劳合同的约定交纳物业效劳费用。业主与物业使用人约定 由物业使用人交纳物业效劳费用的，从其约定，业主负连带 缴纳责任。 因此， 应当由业主而非承租人支付物业效劳费用。向物业管理企业交纳物业效劳费用，是业主根据物业服 务合同应尽的义务。支付物业效劳费用的义务直接源于物业 效劳合同的约定，根据?合同法?第六十一条第一款的规定， 当事人应当按照约定正确，

19、全面，老实的履行合同设立的义 务，本案业主应当按时交纳物业效劳费。当然，如果物业管 理企业没有按照合同的约定履行合同义务，那么业主享有，履 约抗辩权。本案不存在抗辩理由，因此，黄女士应当按时交 纳物业效劳费。物业效劳合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关 系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应 当履行的是向出租人支付租金的义务，而不是依据物业效劳 合同向物业管理企业承当物业效劳费的义务。承租人应当履 行房屋租赁合同约定的义务，而业主应当履行的是物业效劳 合同约定的义务。 这两种义务并非基于同以个合同而产生的， 不能混淆这两种义务。根据?物业管理条例?第四十二条规定，业主与物业使

20、用人可以约定有物业使用人缴纳物业效劳费用，但业主应当 负连带责任。即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服 务费用时，物业管理企业可以要求业主交纳物业效劳费，业 主在交纳物业效劳费后， 享有依法向物业使用人追偿的权利。 具体到本案，出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租 人支付物业效劳费用，因此，应当由黄女士支付物业效劳费 用。 以未签订物业效劳合同为由拒不交纳物业费的典型案例：艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内， 2003 年 7 月1 日，省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订?省政府 公务员小区物业管理委托合同?，规定物业管理提供效劳的受益人为 本物业的全体业主和物业使

21、用人。此后，政兴公司按约定进行物业服 务，但艾明辉却未交纳物业管理费。 2003 年 11 月 7 日，政兴物业 公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的 2003 年下半年物业管理费 3611.6 元，并承当诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物 业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的效劳不多为由，拒绝交 纳物业费。法院判决：市法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构， 具有代表业主与物业管理企业签订物业效劳合同的职责。艾明辉作为 业主之一，该合同对其具有约束力，其负有交纳物业管理费的义务。 故判决艾明辉给付物业管理费 3611.6 元。案例解析 ：根据?物业管理条例?有关规定，业主委员

22、会与物业公 司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业 费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订物业效劳合同， 但业主事实上接受了物业效劳的，业主那么应按照实际发生的 效劳价格向物业公司交纳相应费用。还有一种情况，即物业公司无物业收费许可，业主要求 确认合同无效，而拒交物业费问题。按照?合同法?的有关 规定， 只要合同未违反法律禁止性规定， 应视其为有效合同 至于物业公司是否取得物业收费许可证，属于行政管理方面的问题，应由行政管理机关进行处理，不能据此认定物业合 同无效。只要物业公司实际提供了物业管理效劳，业主就应 按照双方合同约定向其交纳物业费。风险防范：物业公司接受了业主的委托，

23、就要想方设法 为业主服好务，履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了，还是有局部业主以各种不正当的 理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主 的权益，就要走法律途径来解决问题 。2、小区发生盗窃引发的纠纷相关法律法规：?中华人民共和国民法通那么?第一百零 六条：公民,法人违反合同或者不履行其他义务的 ，应当承当民 事责任.?合同法?第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者 履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取不久 措施或者赔偿损失等违约责任。?物业管理条例?第三十五条：业主委员会应当与业主大会 选聘的物业效劳企业订立书面的物业效劳合同。物业效劳合同应当对物业管理事项、

24、效劳质量、效劳费 用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管 理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。?物业管理条例?第三十六条：物业效劳企业应当按照物业 效劳合同的约定，提供相应的效劳。物业效劳企业未能履行物业效劳合同的约定，导致业主 人身、 财产平安受到损害的， 应当依法承当相应的法律责任。 1 车辆被盗引发的物业纠纷典型案例：王女士的汽车停放在小区内，物业公司按每 次每辆车 5 元的标准收取露天临时停车费。 前年 12 月 22 日 晚车辆丧失。市中院经审理后认为，公安部门对车辆被盗案 一直未有结论，据小区业委会与物业公司签订的物业管理服 务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位

25、费，仅能证明物业 公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并 不形成车辆保管合同，且王女士也未提供确凿证据证明物业 公司存在重大过错，判决物业无责。案例解析：在此类纠纷中，物业公司是否承当责任，关 键是看，物业公司与车主之间存在的是保管合同关系还是场 地使用关系以及物业公司在车辆丧失中是否存在过错。1 、如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理， 即在物业管 理合同中约定的保安费包括车辆保管效劳，那么发生车辆丧 失的，业主可以要求特业管理公司依保管义务承当相应的赔 偿责任； 2 、如果没有约定，但有证据证明物业管理公司疏 于管理，未尽至平安防范义务或未配备应有的平安防范设备，对车辆的丧

26、失有过错过失的，物业管理公司应承当与其过错 相适应的赔偿责任。当然，如果物业管理公司履行了正常的 平安防范义务，没有过错的，物业管理公司可不承当赔偿责 任，因为物业管理公司不是侵权行为人，业主的车辆被窃， 是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的，犯罪分子是直接的 侵害行为人。 业主与物业管理公司之间不存在财产保管关系， 对业主的车辆没有保管义务。3 、如果物业管理公司设有专门的停车场，并对停放的车辆收取场地使用费，那么应根据其 收费的数额和车辆的价值比率，确定物业管理公司应承当的 赔偿责任。在无法查清该车是否丧失，是否在本小区内丧失 时，应按照最高人民法院?证据规定?第 73 条高度盖然性 的证明

27、标准，即在证据对待证事实的证明无法到达确定充分 的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生 具有高度盖然性， 人民法院即可以对该事实予以确认的规定， 并同时结合物业管理公司的过错程度、收费标准等确定物业 管理公司应当承当的赔偿责任。 2 业主家中财务被盗引发的物业纠纷典型案例： 业主王某家中被盗 ,财产损失达二万多人民币 王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理效劳内容 因此其家中被盗 ,物业公司应承当赔偿责任 .案例解析：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管 理效劳为公共区域的治安防范效劳 ,而非业主家中的平安保障效劳 .因此本案中 ,物业管理公司是否应承当责任 ,应视具体

28、情况 .如果该小区公共区域治安隐患多 ,保安员不履行职责 ,而 且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系,那么根据?中华人民共和国民法通那么?第一百零六条规定,公民 ,法人违反合同或者不履行其他义务的 ,应当承当民事责任 .如 果物业公司采取了多种防范措施 ,公共区域没有治安隐患 ,保 安员尽职尽责 ,业主也找不到物业公司的不当之处 . 那么物业公 司不应承当赔偿责任 .治安管理是物业管理最根本的内容 .为 了确保业主 ,住户的平安 ,躲避不可预测风险 ,一方面物业管理 公司应增加保安人员及保安巡逻次数 ,加大平安防范的力度 . 另一方面 ,物业管理公司最好购置公众责任险 ,将所应承当

29、的 赔偿责任的风险转嫁给保险公司 .风险防范：为了防止因业主财务被盗引发的物业纠纷， 物业小区的保安及管理人员应切实的履行对业主的平安保障 义务，严格的按照物业公司与业主的约定提供平安保障效劳 并严格的执行公司的执勤及巡视制度的规定，只要尽到了必 要的平安保障义务，物业公司是无责任的在此类纠纷中。3、因物业维修问题而引发的物业纠纷 相关法律法规 :?物业管理条例?第三十六：物业管理企 业应当按照物业效劳合同的约定，提供相应的效劳。 物业管理企业未能履行物业效劳合同的约定， 导致业主人身、 财产平安受到损害的，应当依法承当相应的法律责任?物业管理条例? | 第四十四条：物业管理企业可以根据业主

30、的委托提供物业效劳合同约定以外的效劳工程，效劳报酬由 双方约定。?物权法?第七十条 ：业主对建筑物内的住宅、经营性用房 等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共 有和共同管理的权利。?物权法?第七十一条 ：业主对其建筑物专有局部享有占 有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑 物的平安，不得损害其他业主的合法权益。?物权法?第七十二条 ：业主对建筑物专有局部以外的 共有局部，享有权利，承当义务；不得以放弃权利不履行义 务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有局部 享有的共有和共同管理的权利一并转让。(1) 因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承 担责任典

31、型案例：某住宅小区第 25 栋楼的公用水箱出现渗透现象， 该栋楼的业主们向物业管理公司反映了情况，要求其及时予 以修缮，但物业管理公司一直未采取措施。有一天，住在该 栋楼的业主王某回家经过楼前通道时，因地面积水滑溜而不 幸摔倒，导致右腿骨折，被送往医院治疗。王某要求物业公 司赔偿其医药费、营养费及误工补贴等相关费用未果，把物 业管理公司告上法院。法院判决：物业公司应当承当责任。案例解析：根据?物业管理条理?及相关规定，物业管 理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承当维修养护责任。因此，房屋的室内部 分，即户门以内的局部和设备，包括水、电、气户表以内的 管线和自

32、用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯 间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、 消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和 维修。根据物业管理条例第三十六条的规定：物业管理企业应 当按照物业效劳合同的约定，提供相应的效劳。物业管理企业未能履行物业效劳合同的约定，导致业主 人身、财产平安受到损害的， 应当依法承当相应的法律责任。本案中，小区物业管理公司对公用水箱的渗漏，应及时 予以维修而未维修致使王某因地面积水滑溜而摔倒住院，应 由物业管理公司对王某的损失给予赔偿。物业公司要防止因维修不及时导致的赔偿责任，就必须 对职责范围内应及时

33、维修的问题及时的维修，并建立维修责任人制度，对没有尽到职责的相关责任人予以处分。(2) 因维修费用的承当引发的物业纠纷 典型案例：对业主自有部位的维修应由业主承当维修费 用去年年底， 某大厦 6 楼一住户洗菜池下水管堵塞， 委 托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管 堵塞严重，在 6 楼疏通不开，又转到 5 楼，从下水管检查孔 反向往上清疏。经过 3 个多小时的努力，管道彻底疏通了。 疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞 是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取 40 元维修费用 时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交维修费。案例解析：根据?物业管理条理?及相关

34、规定，物业管 理公司与业主的维修责任划分为： 业主作为物业的所有权人， 应对其所有的物业承当维修养护责任。因此，房屋的室内部 分，即户门以内的 局部和设备，包括水、电、气户表以内的 管理和自用阳台，由业主负责维修。 房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯 间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、 消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和 维修。根据?物业管理条例?第四十四条：物业管理企业可以 根据业主的委托提供物业效劳合同约定以外的效劳工程，服 务报酬由双方约定。 在本案中物业公司工作人员受业主委托 对其拥有的自用部位进行维修，维修费用应由业主承当。 3

35、 维修共用设施业主不配合引发的物业纠纷典型案例 ：A 物业小区的甲楼的共用水箱建在楼顶， 清 洗水箱需要出入顶层的业主家，但这样会破坏该业主家的清 洁卫生，因此，物业管理公司清洗水箱时，该业主总是加以 阻碍， 并要求给予经济补偿。案例解析：按照?物权法?第 70 72 条规定，各区分 所有权人对自己专有局部享有完整的所有权，具有独立支配 的权利，但并不意味着对专有局部享有绝对支配权利，不允 许其他任何人利用。各区分所有权人均有为他人使用专有部 分及其共有局部提供便利的义务。这种义务属于各区分所有 权人应尽的义务，而并非相邻关系的义务，对各区分所有权 人在履行义务时所造成的损害给予补偿，那么是应

36、当的。4 、楼房坠落物致人损害的物业纠纷 相关法律法规：?华人民共和国民法通那么? 第一百二十六 条:建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物 ,搁置物发生倒塌 , 脱落 ,坠落造成他人损害的 ,它的所有人或管理人应承当民事 责任 ,但能证明自己没有过错的除外 .?物业管理条例? 第三十六条： 物业效劳企业应当按照物 业效劳合同的约定，提供相应的效劳。物业效劳企业未能履行物业效劳合同的约定，导致业主 人身、 财产平安受到损害的， 应当依法承当相应的法律责任。典型案例：某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产 权属实业公司，该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物 业管理由实业公司委托给某物业管理企业管

37、理。大厦共 16 层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发 生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时进 行修缮处理。 2001 年 5 月 21 日下午 3 时许， 13 层广告公 司的职工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破碎，玻 璃碎片下落插入当时在楼下搬运货物的孙某的头部，致死孙 某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先 后用去医疗费，护理费，误工损失费等共计人民币 8 万元。 事后，孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭，要 求三被告承当赔偿责任。被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户安装不牢所致，而 非本人责任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应

38、承当 赔偿责任。被告实业公司辩称：玻璃调落伤人系租户肖某关窗不当所 致，本公司对此不能承当责任。被告物业管理企业辩称：某大厦窗户玻璃安装存在质量问 题，物业管理企业曾屡次向实业公司反映， 要求其出资修缮， 但实业公司始终未予答复。物业管理企业已尽管理职责，故 不应承当赔偿责任。判决人民法院经审理认为：实业公司系某大厦的所有 人，该楼玻璃安装质量不佳，本身存在事故发生的隐患，且 在数次发生坠落后未能及时采取措施，在物业管理企业提出 改正要求后仍不作为，对孙某被致伤负有主要责任。肖某系 房屋使用人， 关窗时本应该正常方式关闭， 但其却用力过猛， 致玻璃下落，对孙某的损害亦负有一定的责任。物业管理企

39、 业作为某大厦的管理人，曾向实业公司提出改进的要求，已 尽管理义务，孙某的伤害同物业管理并无直接的、必然的因 果关系，因此，物业公司不应承当法律责任。案例解析：本案的核心是谁应当承当民事责任，法院的 判决是正确的。本案产生的原因，一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量 问题，使用中曾数次发生玻璃坠落，但没有及时得到维修； 二是 13 层广告公司的职工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落。因此，要确定谁应承当本案的法律责任，首先就应 当搞清楚对于窗户玻璃安装存在质量问题却没有及时得到维 修的责任。根据物业产权行使的法律责任和相邻权的有关理 论，产权的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本 案中物业存

40、在平安隐患，危及公共利益及他人合法权益，存 在足以造成致以人民群众财产或者人身平安损害的缺陷。由 于这种缺陷的存在使不确定的人或者确定的一定范围内的人 或者财产因之负有可能遭受损害的风险，如果这种风险不及 时排除，就可能造成财产损失或者人身伤害。根据民法原理，业主有及时维修的义务，如果这种伤害或者人身损害发生， 那么责任人负有赔偿的义务。?物业管理条例?第五十六条规 定，物业存在平安隐患，危及公共利益和他人合法权益时， 责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。本案实 业公司作为某大厦的所有人，应当承当主要责任。其次，关于肖某的责任。肖某关窗时用力过猛，是窗户玻 璃坠落的直接原因，与孙某的

41、伤害存在必然的直接关系，因 此肖某应当承当法律责任。但由于窗户玻璃安装存在质量问 题，使得玻璃存在平安隐患，也是窗户坠落的原因，与孙某 的伤害存在间接的因果关系，因此肖某应当与实业公司共同 承当法律责任。关于物业管理企业的责任，主要是看其是否有过错。从 本案的案情来看，物业管理企业对某大厦窗户玻璃安装存在 质量问题曾向实业公司提出改进的请求，但实业公司并未答 复，说明物业管理企业对窗户玻璃平安问题已引起足够的重 视。如果物业效劳合同没有特别的约定，物业管理企业不应 当承当赔偿责任。风险防范：对楼房坠落物致人损害的侵权行为，物业公 司是否承当责任，关键是看物业公司对侵权行为的发生有没 有管理上的

42、过错，只要物业管理人员对楼房业主自有部位的 搁置物存在的平安隐患尽到了必要的注意告知义务和对楼房 共有部位搁置物存在的平安隐患采取了必要的防范措施，那 么在此情形下，物业公司是免责的，所以为了防止此类纠纷 的发生，关键是要及时的发现楼房搁置物、悬挂物存在的安 全隐患并尽到必要的注意告知义务和采取必要的措施消除隐 患。5 、小区内因共用场地的使用而引发的法律纠纷 相关法律法规： ?物业管理条例?第三十八条：物业管理 用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业效劳 企业不得改变物业管理用房的用途。?物业管理条例? 第五十条： 物业管理区域内按照规划建 设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业

43、主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在 依法办理有关手续后告知物业效劳企业；物业效劳企业确需 改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决 定同意后，由业主依法办理有关手续。?物业管理条例?第五十五条：利用物业共用部位、共用 设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物 业效劳企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收 益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的 决定使用。?物业管理条例?第六十六条：违反本条例的规定，有以下 行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门 责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚 款；所得收益，用于物业管

44、理区域内物业共用部位、共用设 施设备的维修、养护，剩余局部按照业主大会的决定使用：一擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建 筑和共用设施用途的；二擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损 害业主共同利益的；三擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营 的。个人有前款规定行为之一的，处 1000 元以上 1 万元以 下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处 5 万元以上 20 万元?民法通那么?第 71 条财产所有权是指所有人依法对自己的财 产享有占有、使用、收益和处分的权利。?物权法?第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房 等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共 有和共同管

45、理的权利。?物权法? 第七十一条业主对其建筑物专有局部享有占有、 使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的 平安，不得损害其他业主的合法权益。?物权法?第七十二条业主对建筑物专有局部以外的共有 局部，享有权利，承当义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有局部 享有的共有和共同管理的权利一并转让。?物权法?第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共 有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于 业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业效劳用房，属 于业主共有。?物权法?第七十六条：以下事项

46、由业主共同决定：一制定和修改业主大会议事规那么；二制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；三选举业主委员会或者更换业主委员会成员；四选聘和解聘物业效劳企业或者其他管理人； 五筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 六改建、重建建筑物及其附属设施； 七有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有局部 占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同 意。 1 物业管理公司擅自改变公共建筑和公共设施的用途 引发的物业纠纷典型案例：物业公司无权出租共用局部某小区

47、的物业管理公司，将小区传达室一间 20 多平方 米的房子出租给他人经营。而小区业主认为在购房时已将传 达室分摊入所购房屋的建筑面积，对传达室拥有所有权，物 业管理公司未经业主同意，擅自将传达室出租，这侵犯了他 们的合法权益，于是跟物业公司发生了纠纷。案例解析：按照?民法通那么?第 71 条和?物业管理条 例?第 11 、55 、66 条规定，小区传达室是共用局部，所有 权人是全体业主，如要另作他用，应该由业主大会决定。物 业公司只能对传达室行使管理权，未经业主大会通过就擅自 出租，侵犯了业主所有权。业主可要求物业公司停止侵权， 赔偿损失，并可要求房地产2业主擅自占用共用部位引发的纠纷典型案例：

48、 曾先生原是娄底市的一个煤矿主， 2006 年 2 月他在长沙市一高档小区买了一套 180 多平方米的商品房， 把一家人从娄底迁到长沙的新房居住。去年 7 月，曾先生买 了一辆高档小车。小区的车位比商品房少，曾先生买房时车 位已全部售完， 害得他常常为找不到车位泊车而苦恼。 后来， 曾先生发现楼下还有一处堆满乱石的空地，小区未将它规划 为绿化或其他建设用地，可以开辟出来做泊车之用。于是，曾先生未经开发商和物业管理公司许可，就请来 民工把空地整理出来，不到 2 天时间搭建好了一个车棚。开 发商和物业管理公司知道后，限定曾先生在一周内把车棚拆 掉，否那么雇请民工将车棚强行撤除，而且还要求曾先生支付

49、 撤除费用。对开发商和物业管理公司提出的撤除要求，曾先生不但 拒不执行，而且还辩称呼，小区空地使用权属于全体小区住 户，他作为小区住户之一也占有一份，有权使用空地。小区不能给他提供车位， 他把属于自己的空地平整出来搭建车棚， 是合情合理的。为此，曾先生与开发商及物业管理公司发生纠纷，至今 还没有解决。案例解析：按照建设部公布的?住宅共用部位共用设施 设备维修基金管理方法?第 3 条对共用部位的解释，小区内 的空地属于住宅共用部位。小区内空地的使用权属于小区全 体业主共同所有， 业主可以对小区内的空地合理行使使用权， 但不能对其中一局部主张使用专属性，单独排他性使用；按 照?物业管理条例?第 7

50、 、51 条规定，小区的空地使用权归 全体业主享有，个体业主占用空地应该征得业主委员会的同 意；按照?物业管理条理?第 1 条规定，物业管理公司对曾 先生的行为应该履行制止的职责和向有关行政管理部门报告 的义务。按照?物权法?第 70 73、76 条规定，曾先生搭建车 棚的行为侵害了其他业主的权利。?物权法?第 71 条规定：“业主对其建筑物专有局部 享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危 及建筑物的平安，不得损害其他业主的合法权益。6 、业主擅自改变房屋的使用性质引发的纠纷相关法律法规： ?物权法?第七十七条：业主不得违反法律、 法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将

51、住宅 改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外， 应当经有利害关系的业主同意?物权法?第八十四条：不动产的相邻权利人应当按照有利 生产、方便生活、团结互助、公平合理的原那么，正确处理相 邻关系。典型案例： 2002 年 3 月，吴先生在某小区买了一套一 层三居室商品房，入住后他发现由于小区是新落成的，各种 配套设施还不完善， 特别是饭馆缺少， 吴先生于是把他那 100 多平方米的房子改成了小餐馆，开业一个月，小区物业管理 企业找上门来了， 要求关闭餐馆， 吴先生觉得他为大家效劳， 解决大家早餐问题是好事，物业管理不应该干预，为此发生 纠纷。案例解析：本案的核心是业主是否有权利擅自改变

52、房屋 的使用性质。根据我国?物权法?第七十七条业主不得违反法律、法规以 及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为 经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经 有利害关系的业主同意及?物权法?第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利 生产、方便生活、团结互助、公平合理的原那么，正确处理相 邻关系的规定，吴先生不能擅自改变房屋的使用性质，吴先 生如果确需改变房屋的使用性质，也不得不违反相邻权，并 且应当按照有关规定办理有关手续。 无论是业主还是使用人， 都不应当擅自改变房屋在建筑设计规定的用途，如果擅自改 变物业的使用性质，不仅影响社会管理秩序，而且有可能对 相邻权造成影响。

53、相邻权是可以从相邻他方得到必要的便利 和防止来自相邻他方的危害或危险的权利；相邻义务那么是向 相邻他方提供必要的便利和不得给相邻他方造成危害或危险 的义务。物业相邻权的实质在于不得违反全体业主的共同利 益，不得将其权利滥用，即对物业产权行使的法律限制。擅 自改变物业的使用性质属于相邻权所禁止的行为。区分所有 权人虽然可以自由地使用自己的专有局部，但必须依据其本 来规划设计的居住、营业或者其它特定的用途来使用，否那么 构成不当使用。7、特殊侵权行为引发的物业纠纷 相关法律法规：?民法通那么?第 123 条： 从事高空、 高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围 环境有高度危险的作业造

54、成他人损害的， 应当承当民事责任； 如果能够证明损害是由受害人成心造成的， 不承当民事责任。物业管理条例?第三十六条：物业管理企业应当按照物 业效劳合同的约定， 提供相应的效劳。 物业管理企业未能 履行物业效劳合同的约定，导致业主人身、财产平安受到损 害的，应当依法承当相应的法律责任。?物业管理条例?第 52 条：供水、供电、供气、供热、 通讯、有线电视等单位，应当依法承当物业管理区域内相关 管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘 道路、场地的，应当及时恢复原状。【案例】孙某男， 10 岁在家里玩耍是发现阳台旁边 的树上有小鸟，用身边的铁条去打小鸟，结

55、果被挂在树上的 折断的高压电线所吸而触电受伤。孙某的父母向法院提起诉 讼，要求物业管理公司和电力公司共同承当赔偿责任。法院 查明，在距离孙家阳台的垂直距离大约 5 米处，有 10 千伏 的高压线，事发前天晚上有 7 级大风，大风将高压线刮断， 导致损害事故的发生。审理结果：电力公司负 80 的责任，物业公司负 20 的责任案例解析：根据?物业管理条例? 等法律法规的规定， 高压电线的维修养护责任是由电力公司承当的，电力公司具 有维修养护高压电线的责任，应当严格依照?电力设施保护 条例?及其?实施细那么?的规定，采取有力的措施保障电力 设施的平安，在大风过后应当采取措施消除危险。?物业管 理条例

56、?第 52 条第 1 款规定，“供水、供电、供气、供热、 通讯、有线电视等单位，应当依法承当物业管理区域内相关 管线和设施设备维修、养护的责任。电力公司未能及时检 修刮断的电力设施， 主观上有过错， 应当承当损害赔偿责任 ?民法通那么?第 123 条规定，“从事高空、高压、易燃、易 爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险 的作业造成他人损害的，应当承当民事责任；如果能够证明 损害是由受害人成心造成的，不承当民事责任。本案中孙 某并非成心触电，电力公司不具有免责条件，应当依法承当 法律责任。此外，物业公司负有物业小区平安保障的义务，应对小 区内存在的隐患进行排除并尽到合理的注意告知

57、义务，但本 案中，物业公司却没有尽到注意告知义务，故应当承当一定 的责任。风险防范：尽管?物业管理条例?第 52 条规定供水、 供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承当 物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。但 是物业公司负有物业小区平安保障的义务，应对小区内存在 的隐患进行排除并尽到合理的注意告知义务，因此物业公司 要想躲避此类风险的发生，就应对供水、供电、供气、供热、 通讯、有线电视等单位的相关管线和设施设备在物业小区内 存在的平安隐患尽到必要的注意告知义务并作出必要的平安 警示标志。8、在物业管理中未尽到注意告知警示义务而引发的物业 纠纷相关法律法规：?物业管理条

58、例?第三十六条：物业管 理企业应当按照物业效劳合同的约定，提供相应的效劳。 物业管理企业未能履行物业效劳合同的约定， 导致业主人身、 财产平安受到损害的，应当依法承当相应的法律责任。?合同法?第一百零七条：当事人一方不履行合同义务 或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取 不久措施或者赔偿损失等违约责任。 1典型案例： 上消防逃生门 物业管理存隐患担责三成高某去年租用上海市青浦区佳乐苑小区的一套公寓房居住， 去年 12 月 20 日上午，高某和妻子一起将洗好的衣服晾晒到了顶 楼的天台上，当时上楼的通道畅通无阻，没有发现有什么阻挡。 下午 5 点多黄昏时分，高某上楼收取衣服，心急的他没有多想直 接上了天台，没想到一头撞在了什么东西上，接着玻璃渣子纷纷 落下，脸部鲜血也随着涌了出来。高某被妻子连忙送到了医院， 经过认真清理，他脸上大伤口 3 个被缝了近 30 针，其他小伤医 生实在无法下针只好作了消毒处