重庆老年住宅投资风险及对策

1、重庆老年住宅投资风险及对策    提要近几年，老龄化趋势逐渐成为中国人口发展的趋势，也成为重庆人口发展的趋势。老年人口数量的增多，对于我国老年地产的发展既是良好的机遇，又是严峻的挑战。如何避免老年住宅开发建设中遇到的风险，开发出更适合老年人居住需求的住宅产品，成为房地产市场一个重要的研究课题。本文通过对老年人口增多对重庆经济、社会影响的分析，及对现有的养老机构供求分析，叙述了开发老年地产这一新兴地产所面临的投资风险，并站在开发商的角度，提出相应的建议。关键词：人口老龄化；老年住宅；投资风险一、重庆老龄化的趋势及对社会的影响（一）重庆老龄化趋势。根据国际上

2、通用的标准，当一个国家65岁以上的人数占国家总人数的7%或60岁以上的人数占总人数的10%以上时，即标志该国家进入老龄化社会。近年来，中国成为世界上老年人口最多的国家，老龄化渐渐成为中国人口发展的一个趋势，也成为重庆人口发展的一个趋势。截至2009年，重庆常住人口2，859万人，其中65岁及以上的人口有325.35万人，约占总人数的11.4%，表明重庆已成为老龄化的城市，且人口出生率比2008年降低0.2%，死亡率降低0.1%，可见未来几年重庆老年人口有增加的趋势。（二）重庆老龄化对社会经济的影响。重庆人口老龄化趋势的加剧，不仅对老年人自身带来了问题，同时也给社会、政治、经济和文化等方面也带来

3、了诸多问题。1、对重庆养老负担的影响。我国现处于社会主义初级阶段，城市经济发展水平不高，此外随着重庆老年人口数量的急剧增加，使重庆成为一个“未富先老”的城市。重庆人口老龄化趋势的加速，其结果必然是加大了重庆社会养老和医疗服务的压力，如老年人口的数量增多，势必导致养老保险费用的增加等，此外，老年人患病的几率增大，对城市医疗服务体系提出了挑战。2、对劳动生产率和经济增长的影响。重庆人口老龄化速度加快，使劳动适龄人口数量急剧减少，劳动适龄人口逐渐老化，尤其在2025年到2040年之间，是重庆人口老龄化的高峰时期和人口高龄化的高峰时期，低龄人口的数量减少，老龄人口的数量增加，人口老龄化加速，其结果使得

4、重庆成为一个老化程度较高的城市。而劳动适龄人口的数量直接影响城市经济发展和劳动生产率，到时劳动力人口数量减少，进而使重庆经济发展缓慢和劳动生产率降低。3、对老龄产业的影响。重庆人口老龄化速度加快，使老年人的寿命增长，老年人口的数量也不断增加，老年人对社会的需求将越来越大，将会形成一个竞争性弱，开发潜力较大的老年市场。又由于老年人这一特殊群体的需求特殊性，就要求了老年消费市场的多元化、多层次。老龄产业的发展将会成为重庆经济发展的一部分，将会为重庆经济的发展做出自己的贡献。4、对消费结构和经济结构的影响。随着老年人口的增加，市场为满足老年人的精神和物质需求，将会不断的开发老人医疗用品、生活用品、保

5、健用品，以及老年旅游、老年大学等产业，拓宽老年消费市场，尤其是在高龄老龄化阶段，老年人口对社会消费需求将明显增大，因而，人口老龄化很可能对城市的消费结构和经济结构产生深远的影响。5、对税收、储蓄及收入的影响。重庆人口老龄化加剧，使得劳动力人口数量减少，而劳动力人口是税收的主要提供者，进而影响国家税收收入；老年人口的数量增加，使得老年人口平均抚养费增加，养老负担系数提高，劳动力人口的养老费用支出大大提高，这样就降低了银行储率；在城市人口结构和就业率不发生变化的情况下，人口老龄化将导致劳动力人口数量减少，受赡养的人口数量增多，税收、储蓄减少，这些都将导致生产总值下降，进而影响收入分配。二、重庆老龄

6、化背景下的老年住宅供需分析（一）重庆市老年住宅现状1、重庆现有的老年机构较少。截至2008年底，重庆市约有养老机构1，255所，床位64，374张。主城区养老机构的入住率接近100%，部分受欢迎的老年公寓存在排队一年以上才能入住的情况。可见，重庆养老机构远远不能满足重庆老年人的需求，养老住宅的发展空间很大。2、重庆现有的老年住宅面积普遍偏小，且户型设计落后。设施功能单一，未完全按照老年住宅施工标准进行建设，不能满足老年人这一特殊群体的生活功能要求，未体现以人为本的关怀。3、重庆现有的老年住宅设施落后，且人员素质不高。重庆现有的老年住宅大部分是传统的福利院、养老院等，其配套服务设施落后，休闲娱乐

7、更为落后，且医疗服务不完善。同时，重庆现有的老年住宅中缺乏大量专业的护理人员，除了要对老年人身体上的照顾，还要对老年人精神上给予关怀。（二）重庆市老年住宅市场需求量分析。截至2009年，由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能逐渐弱化，养老服务业发展严重滞后，难以满足日益壮大的老年人群，特别是迅速增长的“空巢”、高龄和带病的老年人的医疗需求。根据对老年人养老服务需求情况调查，截至2009年，重庆市60岁以上的老年人有超过3%明确提出要入住养老机构，超过7%的老年人需要养老服务。由此可以测算得出，现有的养老机构远远不能满足重庆老年人的需求。随着重庆经济的发展、老年人生活质量的提高，老年人对老年住

8、宅的需求将会逐步提高。（三）重庆市老年住宅市场供给量分析。截至2008年底，全市有城乡养老机构1，255所，床位64，374张。其中：城镇福利院、社会福利中心、老年公寓等203所，床位23，983张（国办94所，床位13，160张；社会力量办109所，床位10，823张），但2008年重庆65岁及以上的人口有319.39万人，仅按5%的老人选择机构养老计算，全市还有接近15万张的床位缺口，可见养老床位供求矛盾突出，已远远不能满足老年人的需求，且重庆老龄化趋势加重，老年人口的数量日益增多，养老机构的不足与老年人需求的增多之间的矛盾将会日益明显。三、重庆老年住宅投资风险及对策（一）政策风险。老年住

9、宅带有的一定的社会福利性质，因而政府的政策扶持对老年住宅的发展起着至关重要的作用，是房地产商投资开发老年地产首要考虑的因素。一般而言，政府会在土地的取得、贷款政策、税收等方面给投资者提供一定的优惠条件，投资者获得政府或多或少的政策扶持和鼓励，但目前有关老年住宅的支持政策太少，且在实施过程中往往不能落实到位，如老年住宅使用水电气，仍按照商业住宅收费标准；有关行政事业性收费较难得到减免；相关税收政策优惠较少等，政府没有及时采取一些如给予老年住宅建设的专项拨款、税收优惠和资金援助等措施，在一定程度上制约了老年住宅的发展。    站在开发商的角度，建议开发商应熟

10、悉国家关于老年住宅方面的政策，积极主动地去争取政府的优惠政策，就建设用地、养老服务设施、财务税收与费用等方面积极与政府进行洽谈，争取一定数量的资金扶持，减免相关行政费用，降低项目建设中的政策风险。（二）市场风险。市场的需求直接决定了项目的存活。市场需求量很大时，项目发展的空间就很大，反之，项目发展空间较小，项目存在市场风险。老年地产项目作为一个新兴的地产市场，必然面临新兴市场所要面临的市场风险。家庭养老作为中国最传统的养老模式，其养老理念在社会生活中牢牢占据统治地位，在很多老年人眼中，把老年住宅和养老院、福利院区分不开，认为去老年住宅居住是一件不光彩的事，在一些子女看来，则是一件不孝顺的事。可

11、见，老年住宅尚未被社会真正认可与接受，此外，老年住宅市场化程度较低，尚未形成一套完善的运行管理机制，一定程度上阻碍了养老住宅的发展。                 项目开发商应做好项目的市场宣传工作，加大宣传力度。积极宣传项目是以老人为本的建设宗旨，项目建设的目标是为了解决老年人的养老问题，减轻年轻子女的负担。要破除“只有孤寡老人才入住养老机构”、“送老年人入住老年住宅为不孝者”等陈旧观念。同时，项目开发者保证项目优质完成，在老年市场逐渐树立自己的品牌，适应市场的需求，为以后进一步的开发老年住宅做好准备。主要参考文献：1重庆老龄化现状及老年公寓初探.22010年重庆统计年鉴.3乜堪雄.人口老龄化对重庆经济的影响与产业对策J.探索，2005.6.4重庆市社会养老服务项目建设专项规划（2009年-2010年）.5曹建芳.对新形势下养老服务体系的探讨J.山西财经大学学报（高等教育版），2007.11.6刘艺容，门佳蓬.老龄化-发展我国公寓养老的可行性分析与对策探讨J.中国集体经济·社会视野，2010.2（下）.7宋言奇，韩卫关.关于苏州市公寓养老发展的调查与思考J.