人员配备及方案

1、能是给你一个定编标准了 新人编标书么 组织架构图就自己搞吧 大体是一个客服部 一个财务部 一个工程部 一个保洁部 你这个小区这四个部门应该够了 上面应该有个管理处 设一个管理处主任 一个副主任 一个主任助理 四个部门主管 下面的具体人员按面积和实际情况就可以了。(1)多层住宅物业管理人员的定编标准多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万m2配置3.6人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：管理人员：主任，总建筑面积10万m2以下设1人，1020万m2，设1正1副，25万m2以上，设1正2副；助理，总建筑面积10万m2以下设1人，在10万m2以上每增加5万m2增加1人；社

2、区文化设1人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各1人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业大小和工作需要来设置。维修员：建筑面积每4万m2设置1人。绿化员：绿化面积每4000 m2左右设1人。保洁员：每140户设1人。保安员：每120户设1人。车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。(2)高层住宅物业管理人员定编标准高层住宅物业管理人员定编标准，按建筑面积计算每1万m2配置7.57.8人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：管理人员：建筑面积小于5万m2设主任1名，每增加5万m2增

3、设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万m2以上的楼宇每1万m2配1.5人。保洁、绿化人员：建筑面积每7000 m2左右或90100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。保安人员：每40户配1人或建筑面积3000 m2左右配1人。车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。(3)高层写字楼物业管理人员定编标准高层写字楼物业管理人员定编标准，按建筑

4、面积计算每1万m2配置1518人左右(其中不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：管理人员：建筑面积小于3万m2设主任1名，每增加3万m?2增设副主任1名；助理每2万m2设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万m2配45人。卫生、绿化人员：建筑面积每2500 m2配1人。保安人员：建筑面积每2000 m2左右设置1人。(4)其他类型的物业如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。物业管理公

5、司员工定岗定编的数量标准 物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。 一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准 多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10%7E20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文

6、化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。 2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。 3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。 4、保洁员：每140户设1人。 5、保安员：每120户设1人。 6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。 二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准 高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5%7E7

7、.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。 2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。 3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90%7E100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。 4、保安人员：每40户配1人或建筑面

8、积3000平方米左右配1人。 5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。 三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准 高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15%7E18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下： 1、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。 2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的

9、数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4%7E5人。 3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。 4、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人。 四、其他类型的物业 如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。小区全套物业管理方案 第一部分前言(省略) 第二部分物业管理的整体构想与创优规划 住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作,以其建筑的现代风格和完美的协调性,构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号,在东方明珠城的每一个细

10、节都充分体现 出建筑对人的关心,以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量,点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作,透射出人文关怀,使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。 针对东方明珠城社区物业管理的整体情况,我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。 一、管理思想 公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势,把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。 二、管理组织 公司将建立一支年轻化、专业化,高素质、复合型的管理队伍,对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。 1、多层次、多角度的激励员工,满足员工的物质和精神需求。 2、主张管理者与员工之间的沟通,体

11、现人与人之间的平等。 3、关注员工自我价值的实现,使员工与公司共同发展进步。 4、为员工创造公平竞争的工作氛围,实现“能者上、相形见拙者下”。 5、建立培训体制,使每一个员工掌握物业基本技能,能够胜任本职岗位工作,成为合格、称职的物业服务人员。 三、管理特色及创新点 公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨,“全方位管理、多功能服务”的管理手段。 1、推行首问负责制,第一个接待业主或被业主询问的公司员工,不受部门的限制,均应热情接待,解答疑问,杜绝让业主等候回音的现象。 2、倾听业主的心声,在社区内设置“心连心信箱”,了解业主需求,解决业主反映的问题。 3、关注业主生活质量的提高,倡导“以业主为圆

12、心”的服务理念,我们不仅做好24小时安保服务,24小时接待服务,16小时保洁服务,管理处还将经常组织各种活动,增进物业与业主的交流,创造祥和文明的住宅社区。 四、创优规划 (一)、近期工作目标 第一年内,业主开心入住,装修无违规现象; 第二年内,创市物业管理示范住宅小区; 第三年 保市优、创全国物业管理示范住宅小区; (二)、实施方案 1、在公司总经理领导下,在行业主管部门指导下,专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组,其中管理处主任为执行组长,并明确创优小组职责。 2、完善各部门、各岗位的操作规程,规范日常操作。 3、做好日常工作记录,注意资料的积累、整理,

13、做好考评、资料的归档及达标申报等工作。 4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查,公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。 5、建立“服务明星”评比制度,明确奖惩措施,引导员工共同做好优秀社区的创建工作。 第三部分管理机构设置和管理人员 的配备、管理及物资的配备 一、管理机构模式 东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作,由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责,管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。 组织结构图 二、管理人员的配备 管理处定编94人,其中主任、副主任各1名,各部门负责人4人,由物业公司聘任,授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。 接待员:2人,接

14、待业主的来访和投诉并及时处理。 文员:1人,负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。 财务:1人,负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。 卫生清洁工:21人,负责社区的卫生清洁工作,每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。 绿化管理养护工:2人,负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作,并对业主的垂直绿化(阳台摆花)和庭院绿化进行指导。 治安员:54人,负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作,配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序,负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆,维护社区的交通秩序; 维修工:7人,负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。 三、管

15、理人员的录用与考核、培训计划 (一)、管理人员的录用要求 分类岗位职责条件备注 管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化,三年以上物业实际管理经验公司选派 综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化,具有管理经营能力,两年物业管理综合服务工作经验公司选派 保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理 经典小区全套物业管理方案第一部分前言（省略）第二部分物业管理的整体构想与创优规划XXXX住宅社区作为建设开发有限公司东方城市系列的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。以人为本不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每

16、一个细节都充分体现出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。一、管理思想公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。二、管理组织公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之

17、间的平等。3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现能者上、相形见拙者下。5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。三、管理特色及创新点公司坚持业主至上、服务第一的宗旨，全方位管理、多功能服务的管理手段。1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。2、倾听业主的心声，在社区内设置心连心信箱，了解业主需求，解决业主反映的问题。3、关注业主生活质量的提高，倡导以业主为圆心的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，

18、24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。四、创优规划（一）、近期工作目标第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；第二年内，创市物业管理示范住宅小区；第三年保市优、创全国物业管理示范住宅小区；（二）、实施方案1、在公司总*领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。4、由创优小组按管理处巡检制度

19、进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。5、建立服务明星评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。第三部分管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备一、管理机构模式东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。组织结构图二、管理人员的配备管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工

20、作。财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序；维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。三、管理人员的录用与考核、培训计划（一）、管理人员的录用要求分类岗位职责条件备注管理处主任全面负责社区物业管理工

21、作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派综服科科长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派保安科科长全面负责社区安全管理和车辆管理·0|1|0··103788422|熟悉区域：|2014-02-21·7栋楼,13万平米,16个保洁,7个房管员,31个保安,共4个部门(项目部:含工程部、楼管部、安保部、保洁绿化部;另有财务部、行政人事部、后勤部)·0|1|0··ooo暖和|熟悉区域：|2014-02-20·只能是给你一个定编标准

22、了 新人编标书么 组织架构图就自己搞吧 大体是一个客服部 一个财务部 一个工程部 一个保洁部 你这个小区这四个部门应该够了 上面应该有个管理处 设一个管理处主任 一个副主任 一个主任助理 四个部门主管 下面的具体人员按面积和实际情况就可以了。(1)多层住宅物业管理人员的定编标准多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万m2配置3.6人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：管理人员：主任，总建筑面积10万m2以下设1人，1020万m2，设1正1副，25万m2以上，设1正2副；助理，总建筑面积10万m2以下设1人，在10万m2以上每增加5万m2增加1人；社区文化设1人，活动中

23、心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各1人，但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业大小和工作需要来设置。维修员：建筑面积每4万m2设置1人。绿化员：绿化面积每4000 m2左右设1人。保洁员：每140户设1人。保安员：每120户设1人。车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。(2)高层住宅物业管理人员定编标准高层住宅物业管理人员定编标准，按建筑面积计算每1万m2配置7.57.8人左右(不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：管理人员：建筑面积小于5万m2设主任1名，每增加5万m2增设副主任1名；助理每

24、350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万m2以上的楼宇每1万m2配1.5人。保洁、绿化人员：建筑面积每7000 m2左右或90100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。保安人员：每40户配1人或建筑面积3000 m2左右配1人。车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。(3)高层写字楼物业管理人员定编标准高层写字楼物业管理人员定编标准，按建筑面积计算每1万m2配

25、置1518人左右(其中不包括车辆管理人员)，各类人员配置及标准如下：管理人员：建筑面积小于3万m2设主任1名，每增加3万m?2增设副主任1名；助理每2万m2设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万m2配45人。卫生、绿化人员：建筑面积每2500 m2配1人。保安人员：建筑面积每2000 m2左右设置1人。(4)其他类型的物业如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。物业外包管理管理方案与监管措施

26、1范围本指南规定了服务分包项目的监管依据、监管检查、检查结果确认、不合格/不符合判定、问题处置、监管细则等内容，为各单位开展保洁、绿化养护、保安、配餐、酒店式公寓（接待中心）服务分包项目的监管工作提供指导。2监管依据2.1项目分包合同及附件与分包方签订的服务分包合同及附件，包括服务范围、服务质量标准、甲乙双方权利义务、违约责任、考核细则、安全协议等。2.2所适用的企业标准及分公司三级文件企业标准： 其它有关服务和作业标准公司制度：及相关安全管理制度等（三级文件）管理方案作业指导书/流程年度工作计划、月/季度工作任务书、工作计划等2.3其它依据业主有关管理规定及国家和地方有关的法律法规；本指南监

27、管流程（见附录监管工作图示）。各单位应根据企业标准、关联交易服务标准及业主要求，在分包合同中明确服务质量标准，采用服务分包项目监管细则（以下简称监管细则）提供的方法对分包项目的服务质量及过程进行监管检查，按本指南监管流程进行处置等工作，使服务达到合同约定的质量标准。3监管检查例行检查：监管员依据分包项目合同内容要求，参考监管细则中监管检查频次、方法及范围，对服务质量、过程以及“人、机、料、法、环”等要素实施检查。项目性检查：对于外墙清洗、大修理及装修、VIP接待、大型活动等临时性、项目性内容，根据项目需要进行必要的实施准备工作检查、实施过程及效果检查、问题项复查及整改验证。即时检查：对于跑水、

28、火情、设备事故及人员伤害等突发事件，监管员应进行即时检查及整改效果验证检查。4检查结果确认对检查出的问题项，凡涉及乙方责任的，要求乙方进行确认。其中：a)独立检查：监管员对乙方服务现场独立检查，由所查区域责任人/工作人员在记录上签字确认。b)联合检查：监管员会同乙方项目经理/主管，或本单位监查组、业主单位等，共同对乙方质量进行全面的检查评估(如月检和节日前大检查)，检查结果由双方签字确认。5不合格/不符合判定监管员按照不合格及事件、事故控制程序、质量事故等级划分及调查处理规定有关不合格/不符合判定标准，根据问题情节轻重和影响程度，判定其属性（即轻微、一般、严重不合格/不符合）：轻微不合格（服务

29、及有型产品等）指对服务质量影响轻微的不合格。如服务中有连续几处质量轻微不达标但未造成抱怨、投诉等影响、员工未戴工牌等。轻微不符合（职业健康安全、违章作业等）可立即整改的物的不安全状态和人的不安全行为；环境管理（轻微）违章作业。违反劳动纪律（轻微、未造成质量安全不良影响）。一般不合格（服务及有型产品等）1、指对服务质量影响较大。如未及时服务、收费错误（未造成重大影响的）等； 2、未及时完成业主及甲方交代的一般工作任务； 3、对轻微不合格/不符合不按时或不按要求整改的事项； 4、一周内连续3次出现类似的轻微不合格。一般不符合（职业健康安全、违章作业等）1、物的不安全状态和人的不安全行为不能立即整改

30、，或经常性发生类似的不符合；相关方的合理抱怨；违章作业。 2、对轻微不符合不按时或不按要求整改的事项； 3、一周内连续3次出现类似的轻微不符合。严重不合格（服务及有型产品等）指对服务质量影响重大，或连续影响服务质量，如存在事故隐患、故意刁难顾客、顾客投诉或违反操作规程而引起的事故事件等。严重不符合（职业健康安全、违章作业等）1、 物的不安全状态和人的不安全行为已造成一定事故隐患。 2、 严重违反法律、法规及行业安全标准要求、违章作业而引起的事故事件，严重违纪造成严重不良影响。 3、 多次重复发生的安全隐患或不符合。其它严重事故/事件1、 发生责任火灾、触电、人员伤亡，或设备严重损坏以致无法正常

31、开展工作。 2、 违规操作造成业主设备设施误动作，造成严重后果的。 3、 发生严重责任治安或刑事案件、严重违反法律法规及相关规定，给发包人造成恶劣影响的。6问题处置6.1分包方原因造成的问题项处置：凡属分包方原因造成的问题项，监管员依据合同考评细则约定的方式进行处置，督促分包方进行整改，并纳入合同考评。常采用的方式有“扣分方式”和“直接罚金方式”：扣分方式：监管人员（取得单位考评授权的监管员、质量安全助理、联合检查组等）对日常检查的问题项开出不合格/不符合检查处置表进行处置，按考核细则进行扣分；合同考评组定期（月或季度）汇总，统计总分，按考评细则计取罚金、奖金，经报审后在当期合同结算时执行。直

32、接罚金方式：监管人员（取得单位考评授权的监管员、质量安全助理、联合检查组等）对日常检查的问题项按考核细则直接开出处罚单，“一事一罚”，及时纠偏；合同考评组定期（月或季度）汇总，统计罚金总额，签署合同考评意见，经报审后在当期合同结算时执行。6.2我方原因造成的问题项处置：凡属我方原因造成的问题项，监管员与分公司相关部门沟通，或请由分管领导协调，积极参与并促成责任方、配合方进行必要的改进、整改。6.3业主方原因造成的问题项处置：凡属业主原因造成的问题项，监管员通过分公司或相应专业口与业主进行积极沟通，反映有关问题情况，促成其进行必要的改进、整改或提供必要的服务条件、资源供相关方整改。7监管相关工作

33、为提高整改监管工作的管理水平和效果，监管员还需有效组织或参与同监管相关的管理活动，包括合同结算、月（季度）沟通会、顾客意见调查、年度合同评审、方案计划审核等：7.1合同结算：监管员签署合同考评意见，协助办理合同结算。7.2月（季度）沟通会：每月（季度）分公司组织一次服务分包项目沟通例会，听取乙方当期服务工作汇报，监管员通报监管检查及考评结果；我方对乙方服务质量及管理效果进行评价，交流看法，提出要求和整改建议，传达上级任务。7.3顾客意见调查：由监管员按公司/单位统一计划组织落实顾客意见调查，并督导乙方进行整改，并进行回访和验证。7.4年度合同评审：监管员指导乙方编制年度合同执行情况报告，向单位

34、汇报服务分包合同监管执行情况，对下一期服务合同提出改进、完善的建议。7.5方案计划审核：监管员指导乙方编制下一期管理方案、工作计划、培训计划，报经分公司审核后督导乙方实施。7.6其它工作：监管员协助和监督乙方开展分公司所要求的技能比武、应急演练等活动。8服务分包项目监管细则8.1细则内容包括：l服务分包项目监管细则使用说明l保洁服务分包项目监管细则l绿化养护分包项目监管细则l保安服务分包项目监管细则l配餐服务分包项目监管细则l酒店式公寓（接待中心）服务分包项目监管细则8.2细则使用注意事项：l监管细则规定了服务分包项目的服务（产品）、人员、设备及工器具、材料、现场作业过程、环境、其它等七个方面

35、的监管内容及标准、检查方法、检查频次、检查范围，为各单位开展项目监管工作提供指导，并为各单位编制服务分包项目的质量标准及考评细则提供参考。l监管细则未涵盖的服务内容，各单位需根据项目实际自行确定适宜的监管方法。l监管细则“监管检查频次”规定了监管员对一般项目内容的检查频次，对于重点项目、重点区域及检查出的问题项，应结合实际适当增加监管检查频次。l监管细则“监管检查范围”规定了监管员每次监督检查应抽检的面积、数量、人员等比例，各单位实际监管时，应做到检查内容全面不漏项，抽检范围定期全面覆盖。 服务分包项目监管细则（保洁服务）监管检查内容及标准监管检查方法监管检查频次监管检查范围一 &#

36、160;服务 （一） 公共部位【地面】 1.1 清洁基本要求：洁净无杂物、污渍、灰尘（浮灰、积尘）、印迹、积水等。 1.2 办公楼/公寓大理石/花岗石如打蜡应确保光泽均匀；住宅区公区大理石/花岗石持材质原貌；地毯应色泽均一、图案统一、纤维方向一致；木地板应表面光亮、不褪色；水泥地面、水磨石如用面蜡应防水、防滑；文体活动场地应平整，塑胶场地无折皱。 1.3 厂房环氧采砂地面、金属硬化地面保持地面材质原貌；集控楼静电地板严禁用湿拖布；厂用电红色防滑胶垫、黑色绝缘胶垫：干净无污迹、无脚印，胶垫成一水平线。 1.4 台阶扶手、栏杆及底部、根部干净，无灰尘。 1.5 大坝坝面无杂物、污迹、蛛网、积水、积

37、雪。 1.6 保洁巡回维护要求：维护区域每100m2烟头、纸屑等不超过规定数量。（未要求巡视维护的区域不作规定）。视检：目测符合标准。 手检：门窗等表面用纸巾擦拭20cm无明显污迹。 嗅检：嗅味正常无异味。 仪表检：石材抛光、结晶处理效果可用光洁度测试仪测光洁度。  以刚做完保洁时质量检查为主。结合作业中及巡视维护中的检查。 l 小区楼道、办公楼地面、厂房一般部位、坝面等地面1次/天； l 厂房特殊区域地面按合同要求作业频次。 l 普通办公室地面1次/周。 l 重要计划性卫生即时检查l 抽检面积大于20%/次，不漏项。定期全面覆盖。  l 重点区域、部位

38、适当增加检查频次。经常变换检查线路/部位。  l 问题项复查100%【内墙面、柱面、顶面】 1.7 清洁基本要求：洁净，无污渍、灰尘（浮灰、积尘）、印迹、蛛网等。 1.8 大理石/花岗石表面光滑、明亮；墙纸无明显污迹、色泽均一；涂料无有色划痕及其他各种污垢；玻璃、镜面投光性好，镜面人像清晰；不锈钢、黄铜色泽均一、明亮，有金属质感；铝合金板表面光滑，接缝处洁净。 1.9 二米以下做日常保洁；二米以上普通高度做一般计划性保洁；超出普通高度、需要使用升降平台/脚手架进行高空保洁的，按委托合同要求的标准及频次进行计划保洁。l 低处1次/周； l 高空区域按合同要求作业频次。l【门、

39、窗】 1.10 清洁基本要求：整体干净，表面无污渍、灰尘、水迹、污迹，窗槽、窗台无积尘。 1.11 窗帘挂钩无脱落，窗帘悬挂美观；金属框架、拉手无作业不当产生的氧化斑点；厂房防火门无油迹，保持光亮见本色；幕墙玻璃外侧部分按委托合同要求保洁。一般1次/天 厂房防火门、启闭机房门、设备间门按作业频次1次/周（月）。l【外墙】 1.12 基本要求：外立面无污垢，无悬挂杂物。 1.13 二米以下外墙做日常保洁；二米以上外墙按委托合同要求的标准及频次清洗。办公楼二米以下1次/周；普通办公楼、小区、营地等二米以下1次/月。二米以上按合同清洗频次检查。l【天台、平台】 1.14 无垃圾杂物，排水口定期及大雨

40、前清理，确保畅通。1次/月 大雨前即时l一  服务                        一  服务                                一

41、60; 服务                   一  服务                  （二） 楼内公共设施、物品                       （

42、二） 楼内公共设施、物品 【电梯】 1.15 清洁基本要求：轿厢干净，无杂物、污渍、灰尘、印迹、异味，金属面光亮，门槽无积灰、异物。 1.16 保洁巡回维护要求：电梯内烟头、纸屑等不超过规定数量（办公楼、酒店公寓1个，其它2个）         视检：目测符合标准。 手检：家具、电器、镜面等表面用纸巾擦拭20cm无明显污迹。 嗅检：嗅味正常无异味。  以刚做完保洁时质量检查为主。结合作业中及巡视维护中的检查。      1次/日 业主上班前检查及中途维护抽查结合 

43、    l 抽检面积大于20%/次、设备设施数量大于20%，不漏项，定期全面覆盖。 l 重点区域设施适当增加频次，经常变换检查线路/部位。 l 问题项复查100%。              l 抽检面积大于20%/次、设备设施数量大于20%，不漏项，定期全面覆盖。 l 重点区域设施适当增加频次，经常变换检查线路/部位。 l 问题项复查100%。【消防监控等设施】 1.17 灭火器箱、消火栓箱、消防按钮、探头及疏散指示、风口等表面无灰尘、污渍、蛛网；箱内无杂物、积灰

44、； 1.18 楼顶进出风口定期计划保洁，无杂物、蛛网、积灰。 1.19 安防设施（摄像探头、门禁设备、安检设备等）设备外壳无浮灰、污渍、水迹。外表面：小区1次/2天，办公楼及工业区1次/天 箱内1次/周l【楼内照明设施】 1.20 墙面照明箱盖、开关盒、面板等表面无浮灰、污渍、水迹、蛛网。 1.21 灯罩内无积灰、虫尸、蛛网。 1.22 日光灯架定期计划保洁清理，表面无积灰、蛛网。1次/周l【停车场设施】 1.23 车库设备设施无杂物、积尘、蛛网。 1.24 停车标识、指示牌、挡车器、反光镜等表面无积灰。1次/周l【茶水间设施】 1.25 开水器、茶水桶外壳无杂物、灰尘、污迹；打水台面无积水、

45、无污迹，槽内无杂物。 1.26 上下水通畅，溢水口、下水道入口无异味。1次/天l【卫生间设施】 1.27 台面、面盆：光亮，无水迹、污迹、毛发；镜面、镜框、钢制品：光亮，无水迹、污迹、锈迹。 1.28 大便池、马桶、小便器：无杂物、尿碱、污渍、水锈、异味。 1.29 淋浴室地面干净、不滑腻，下水道通畅，无堵塞。 1.30 按规定频次巡视维护到位。 【垃圾容器】 1.31 垃圾篓内垃圾定期/定时清理，更换垃圾袋，内外保持清洁。 1.32 烟灰盅定期清理，表面干净，无污迹，白米石干净无污物。表面无积灰、污迹、异味。 1.33 垃圾袋装化，桶、箱配置合理，定期冲洗，垃圾不满溢，周围地面无散落垃圾、无

46、污迹，无异味，适时消毒灭虫。 1.34 巡视维护要求：烟灰盅白米石烟头、纸团不超过3个，按规定频次及时维护干净。 1.35 垃圾存放点（垃圾房/冷藏室/临时垃圾堆放处）地面干净、干燥，无明显异味；墙面无污迹、粘附物；适时在其周围5米内进行消毒、灭虫。    1次/天        1次/天 l【文体设施】（活动室、健身房、体育场馆） 1.36 健身设备、器材整齐干净，无浮灰，有问题隐患的及时处置。 1.37 棋牌室棋类定期进行清洗、牌类定期更换，干净无破损。 1.38 图书室书架、书籍整齐干净，无浮灰、霉变。 1.

47、39 游泳池按规定对池水进行消毒和净化处理，确保水质达标；池水内无树叶等杂物，池底无杂质；水质清澈，池面砖干净，无污渍；淋浴室下水道通畅，无堵塞。1次/天 用泳池开放期间每天检查【室内绿植】 1.40 盆体表面无积灰，盆内无烟蒂、杂物，垫盘内无积水、无积灰。 1.41 树叶无积灰，树枝无悬挂物，叶片表面无明显灰尘。 【室内电器】 1.42 电器表面干净，无积尘、污渍。 【室内家具】 1.43 桌、椅、柜、沙发等家具摆放整齐，表面干净整洁、无污迹、积尘、水迹、毛发等。 1.44 会议室、公寓的桌椅、皮沙发定期上蜡保养，光亮无印迹。 【室内物品】 1.45 办公楼、公寓等室内摆设物、装饰物表面干净

48、无积灰，摆放整齐。 1.46 公寓客房、VIP休息室床品定期更换，规范整理。床面平整、无皱褶、无污渍、毛发、异味。 1.47 茶具清洁后保证光亮；烟缸内外干净，使用中烟缸内烟蒂不超过3只。 1.48 电话干净无灰尘，电话线收捡整齐。 1.49 对于顾客有特殊摆放要求的，应符合其要求，不得擅自改变顾客物品摆放位置。视检：目测符合标准。 手检：家具、电器、镜面等表面用纸巾擦拭20cm无明显污迹。 嗅检：嗅味正常无异味。  以刚做完保洁时质量检查为主。结合作业中及巡视维护中的检查。 l 检查频次与其保洁作业频次一致： 普通办公室按委托合同保洁频次； VIP办公室1次/天。 电站生

49、产区办公室、集控室等1-2次/天 l 抽检面积大于20%/次、设施物品量大于20%/次，不漏项，定期全面覆盖。  l 应经常变换检查线路/部位。  l 问题项复查100%（三）楼外公共设施     （三）楼外公共设施【道路、广场、绿化带】 1.50 清洁基本要求：道路、广场按规定频次清洁，确保无积水，无垃圾、杂物、污渍，烟蒂、痰迹等粘附物；绿化带无白色垃圾、杂物；花坛外表无积灰、污迹。 1.51 保洁巡回维护要求：重点区域做好巡回维护，明显部位每100m2烟头、纸屑等不超过规定数量。 【楼外照明设施】 1.52 普

50、通路灯杆无污迹、乱张贴；灯箱、灯罩外壳无灰尘、污迹；灯罩内按规定频次清理后无死蚊、蝇、虫。 1.53 高杆灯2米以下部分的表面无灰尘、污迹、粘贴物。 【景观水池】 1.54 定期清理后目视水池清澈见底，池底无沉淀物、杂物，水面无漂浮物、枯树叶；池底、边壁无绣斑、污迹、青苔；池水池无异味。池边地面无垃圾、杂物、积水。 【伸缩门、铁大门、雕塑小品、指示牌、宣传栏】 1.55 表面干净、无污迹、无广告等粘贴物。 【户外健身器材、休闲椅凳】 1.56 表面干净，无浮灰、污迹、广告等粘贴物。 【排水沟】 1.57 干净，无杂草、杂物；排水沟畅通，无堵塞、积水、异味。 1.58 适时对窖井明沟消毒灭害，协

51、助疏通下水道。 视检：目测符合标准。 手检：家具、电器、镜面等表面用纸巾擦拭20cm无明显污迹。 l 嗅检：嗅味正常无异味。  以刚做完保洁时质量检查为主，结合保洁作业中及巡视维持中质量检查。  检查频次与其保洁作业频次一致： 道路、广场、绿化带、水池、健身器材、休闲椅等1次/天； 照明大门、雕塑、排水沟等1次/周。l 抽检面积大于20%/次。定期全面覆盖、不漏项。 l 问题项复查100%  l 抽检设施总量大于20%/次。定期全面覆盖、不漏项。 l 问题项复查100%（四） 工业区设施设备1.59 厂房设备：无灰尘、油污、蛛网，见设

52、备本色 1.60 电子显示屏、开关盒、X光机：无灰尘、无污渍、无擦痕。 1.61 不锈钢隔离带：干净无灰尘、无污迹，不锈钢护栏成一水平线。 1.62 门机轨道：无垃圾、无积水、无积灰、无杂草。 1.63 桥机：无杂物、油污，侧面无明显污迹。 1.64 船闸监测坑洞、坑洞：无青苔、无杂物、无积水、无杂草。 1.65 电缆廊道电缆桥架：无灰尘、无蜘蛛网、无杂物。 1.66 使用保洁用品时，做到不损伤设备；作业中不误动、误碰设备，设备管道、阀门保持原正常状态。 1.67 严格执行业主要求要求保洁，做到随叫随到，及时高效完成业主任务，不拖延时间。视检：目测符合标准。 手检：设备等表面用纸巾擦拭20cm

53、无明显污迹。  以刚做完保洁时质量检查为主。结合作业中及巡视维护中的检查。l 计划性保洁按计划频次做。 l 项目性作业根据业主要求开票作业，一票一检。l 抽检设备数量大于20%/次，定期全面覆盖、不漏项。 l 业主关注的设备增加检查次数。 l 问题项复查100%（五） 市政道路 【市政道路（保洁）】 1.68 清扫基本要求：市政道路设施维护清扫无死角，全日清扫，路面见本色。达到“六不”、“六净”。即：不见积水、不见杂草、不漏收堆、无杂草、不乱倒垃圾和不见畜粪；路面净、路沿净、人行道净、树坑绿篱根净、果皮箱净、排水设施净。 1.69 巡视维护要求：对人流量大的车站等重要路段进

54、行巡回保洁，保证路面全日清洁，该区域每100m2烟头、白色垃圾、畜粪、路面抛洒物便、道路积水等总数不超过规定数量。 【市政道路设施（维护）】 1.70 路缘石、人行道板等：及时发现、报告设施损坏、被盗情况应并采取有效维护维修及安全措施。 1.71 按规定频次巡查并清理果皮箱，防止清理不及时造成溢满、污染、着火。遗失、损坏的及时上报并追查。 1.72 排水沟、雨水口井、污雨水井等市政排水设施：汛期前后及时组织清理淤积杂物，确保通畅。（汛前：每年3-4月、汛后：每年10-11月）。视检：目测符合标准 嗅检：正常无异味。1次/周  市政排水设施维护检查：汛前每年3-4月、汛后每年

55、10-11月。l 抽检量大于道路总长20%/次，每月全面覆盖。  l 重点路段适当增加检查次数。  l 问题项复查100%。二  人 员               二  人 员 员工要求2.1 基本条件：年龄适宜，身体健康（包括无间歇性精神病史、无癫痫病史），入室保洁员、VIP保洁员等涉密人员符合政审要求。查用人档案 查体检报告新员工即时全员2.2 业务技能要求：掌握岗位认知、应知应会；掌握清洁工具、清洁器的正确使

56、用方法，保洁操作流程；掌握相关安全生产知识、作业环境岗位危险源及防控措施。笔试、现场检验新员工1个月内全员2.3 基本礼仪行为规范要求：着装规范、整洁，仪表端正，行为举止符合服务标准以及员工手册要求。 2.4 劳动纪律：遵守甲方企业标准、安全管理制度、请销假制度、企业保密制度，禁止违纪及违章作业行为。日常观察听闻日常随查全员乙方领班以上人员要求         乙方领班以上人员要求 2.5 基本条件：年龄、学历、资历、管理经验符合任职条件。查用人档案、谈话管理人员上岗时新管理人员2.6 业务知识：较好掌握保洁服务标准、作业标准及三级文

57、件。（特殊要求：掌握清洁剂及卫生消杀药剂的正确、安全使用和保管）提问、笔试1次/年（新管理人员一个月内）乙方管理人员2.7 计划及实施：乙方管理方案、安全措施、月工作计划、采购/培训计划编制上报及时，内容适宜，贯彻实施效果良好。参加乙方培训不低于1次/季方案、计划编制人员、督导人员2.1 了解计划效果1次/月2.8 与甲方日常沟通：主动、及时汇报、请示、参加甲方组织的会议。日常交流 月/季碰头会日常沟通 1次/月.季乙方管理人员2.9 与顾客沟通：有效实施顾客沟通计划，收集意见、评审、整改、效果验证，完善顾客档案，做好日常顾客意见的收集。查乙方顾客沟通记录、顾客档案更新2次/年乙方管理人员2.

58、10 突发事件处理：报告及时，处置规范、有效。符合应急流程。查现场及效果即时现场及相关人员2.11 质量检查：坚持日常及定期质量检查，及时查出质量问题，有效处置，规范记录。查乙方质量检查及问题处置记录1次/周 急事急办乙方项目经理/主管/领班等2.12 劳动纪律检查：坚持日常劳动纪律检查，及时查出员工违纪、违章作业行为，有效处置。查乙方劳动纪律检查及违纪处置记录1次/周 急事急办乙方项目经理/主管/领班等人员综合管理2.13 上班及时率100%，出勤率、到位率、月流动率应控制在规定范围内。 2.14 未经甲方同意，不得随意对岗上人员进行调换和撤离。 2.15 因员工辞职、辞退、病事假等造成岗位

59、空缺的，乙方及时安排加班补岗，并在约定时间内补员。查岗、清点、计时不低于1次/月乙方全员2.16 乙方按时足额发放员工工资，每月报工资发放明细表给甲方备案。查工资表，问员工1次/季度乙方员工10%2.17 乙方每月对员工宿舍按管理规定有效督查、整改。查乙方自检及处理结果；查宿舍1次/季度甲方提供的宿舍三  设 备 及 工 器 具管理制度 操作流程3.1 设备设施管理制度、操作流程完善，责任到人。 3.2 建立完善的设备设施档案、台帐。 3.3 设备放置符合定置管理要求，由专人管理，库房/操作间配灭火器。* 3.4 合同中约定乙方自带设备的，应如数到位且符合要求。* 3.5

60、现场安全操作提示/警示明显。*查制度 查台账 查提示、警示1次/半年 现场警示即时各分包单位 设备数100% （乙方提供设备的只考核标*项）专项安全要求3.6 按维保计划会同维修人员定期维保（每季度测设备绝缘等）。 3.7 电气设备有效接地、有漏电保护及电气线路完好。 3.8 保洁设备有必要的防护装置。 3.9 设备、机具存在隐患停用，及时报修或更新。查维保记录 每季邀工程人员查设备现场检查设备运行状况1次/月各分包单位 设备数100% （含乙方提供的设备）日常清洁、维护、保存3.10 公用工具、个人工具用后清理干净放在指定的地点。 3.11 保洁设备清洁维护应规范、安全，无隐患，符合清洁保洁机具操作规程。电气开关、线路部位禁止水洗。设备用完后关机拔电源，清除机内垃圾污物，表面维护干净，绕放好电源线，置于通风、干燥处，以备下次使用。查设备、工具外观 观查员工操作 检查台账日常随查 全面检查1次/月项目全面覆盖 设备数量100%  （含乙方提供的设备）四  材 料材料质量4.1 严禁购置、使用劣质、过保质期的保洁材料。 4.2 严禁使用强酸强碱类腐蚀性大的保洁药剂。查当批材料（包装标示）1次/月 重要区域及重要活动的保洁、VIP区域保洁关键用材根据需要即时检查当批材料和记录全部贮存及使用4.3 材料储存应做好防潮、防霉、防鼠、防火、防漏、防