高博厚临时讲义

1、EDP中心总裁项目部 经济与管理学院 Economics and Management School of Wuhan University课 题：现代公司法律管理课程描述：现代公司要在道德治理、文化治理、人格治理、友情治理中加入法理要素，从本质与最后的防线上强化管理，从而赢得市场竞争的先机，可谓大道至简：法律是企业管理中超越情感、超越道德的本质归属。师资简介：高博厚：男,北京大学青年研究中心法学研究员，北京大学房地产研究生总裁班、酒店管理、市场营销总监、企业总裁法务会计研究生班、北京大学CEO总裁EMBA课程班教学顾问；北京大学经济学院中国企业家特训班、现代经理人研究生班、民营企业高管班、房

2、地产总裁班、旅游与酒店班法学教师、清华大学房地产总裁班、领导力再造研究生班特聘法学教授；大型财经类电视节目现代礼仪、东方名家策划及顾问；资深执业律师、多家企业法律顾问。课程提纲：物权法简读(一)物的含义： 物=不动产和动产物 权：指对特定的物 1、直接支配权 2、排他权物权的种类：1、所有权 2、用益物权 3、担保物权私权的保护：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯不动产物权：1、设立 2、变更 3、转让 4、消灭 （当依法登记）动产物权： 1、设立 2、转让 （当依法交付）不动产物权：不动产物权的设立、变更、转让和消灭 1、依法 2、无法律特别规定经登记

3、生效 3、未经登记不生效国有自然资源：法定国有自然资源，所有权可不登记 不动产物权的生效：不动产物权的设立、变更、转让和消，依法须登记的，其效力发生：自记载于不动产登记簿时不动产合同：当事人订立设立、变更、转让和消灭不动产物权合同， 法定或约定除外不动产合同生效：合同成立时，未办理物权登记之效力，不影响合同效力不动产权属证书：是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权证明： 1、不动产权属证书能 2、不动产登记簿 上述记载事项当一致，不动产证与登记簿的冲突，记载不一致，以不动产登记簿为准，除有证据证明登记簿确有错误外。不动产登记簿：物权归属和内容的根据不动产登记簿管理：归登记机构 不动产登记有

4、误：不动产登记簿记载事项有错谁可申请更正？ 1、权利人、 2、利害关系人不动产登记有误更正条件： 1、不动产登记簿记载的权利人书面同意更正 2、或有证据证明登记确有错误登记机构应予更正权利人不同意更正：不动产登记簿记载之权利人不同意更正，利害关系人可申请异议登记15日起诉。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害，权利人可请求赔偿。预告登记：有关买卖房屋或其他不动产协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意， 处分该不动产不发生物权效力 预告登记后：1、债权消灭 2、或自能够

5、进行登记之日起3个月内未申请登记，预告登记失效动产交付： 动产物权的设立和转让之生效 1、法定 2、依约 3、交付 机动车交付：机动车等动产交付：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭 非登记不得对抗善意第三人 动产占有交付：动产物权设立和转让前，权利人已依法占有该动产，物权生效标志：自法律行为生效时 ，动产第三人交付。动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产，交付义务人。1、亲自交付 2、通过转让请求权交付（即向第三人返还原物权利转让于权利人代替交付） 占有改定：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产，物权发生效力标志：自该约定生效时裁决及征收。 因法院、仲裁委员会之

6、法律文书或政府之征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭，生效标志：自法律文书或者政府的征收决定等生效时。继承或受遗赠： 因继承或受遗赠取得物权效力发生标志：自继承或受遗赠开始时 事实行为 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权，生效标志：自事实行为成就时国有6大绝对所有6大国家绝对所有1、矿藏 2、水流 3、海域 4、无线电频谱资源 5、国防资产 6、城市土地特殊自然资源1 森林 2 山岭 3 草原 4荒地 5滩涂 等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。 规定方可国有 有法定方国有：1、农村土地 2、城市郊区土地 3、野生动植物 4、文物 5、铁路、公路、电力设

7、施、电信设施和油气管道等基础设施 业主权利业主之所有权- 建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分业主共有权和共管权- 对专有部分以外的共有部分享有：1、共有权 2、共同管理权 业主及建筑物 业主对其建筑物专有部分享有：1、占有权 2、使用权 3、收益权 4、处分权 业主行使权利1、不得危及建筑物安全 2、不得损害其他业主合法权益 业主对建筑物专有部分以外之共有部分 1、享有权利 2、承担义务 3、不得以放弃权利不履行义务 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房：其共有权和共同管理权一并转让建筑区内道路，建筑区划内之道路：除城镇公共道路外,属于业主共有建筑区内绿地，建筑区划内之绿地,除属于城镇公共绿地

8、或明示属于个人除外,归业主共有建筑区公共场所等建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有区车位建筑区划内。 1、规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主需要 2、规划用于停放汽车的车位、车库的归属 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定建筑区车位占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。业主大会业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 业主决定一般事项，由业主共同决定的事项 条件：应当经下列条件的业主同意 一、专有部分占建筑物总面积过半数的业主 二、且占总人数过半数 1 、制定和

9、修改业主大会议事规则 2 、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员 4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人5、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 特别决定事项:由业主共同决定的事项 条件：应当经下列条件的业主同意 一、专有部分占建筑物总面积3分之2以上的业主 二、且占总人数3分之2以上1 、筹集和使用维修资金； 2 、改建、重建建筑物及其附属设施住改商： 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定：对业主具有

10、约束力业主维权:业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的， 受侵害的业主：可以请求法院予以撤销维修资金:建筑物及其附属设施的维修资金：属于业主共有。 经业主共同决定，可以用于：电梯、水箱等共有部分的维修。 维修资金的筹集、使用情况应当公布。 建筑物费用建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项1、有约依约 2、无约或约定不明，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定建筑物管理。建筑物及其附属设施： 1、自行管理 2、委托他人(物业公司)管理 物业管理者:对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人 业主有权依法更换。 物业管理者 1、根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施

11、， 2、并接受业主的监督。 业主:业主应当遵守 1、法律 2、法规 3、管理规约业主大会权利业主大会和业主委员会， 1、任意弃置垃圾 2、排放污染物或者噪声 3、违反规定饲养动物 4、违章搭建 5、侵占通道 6、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，业主大会权利:有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人 1、停止侵害 2、消除危险 3、排除妨害 4、赔偿损失。业主:业主对侵害自己合法权益的行为，可提起诉讼。 共有: 不动产或者动产可由两个以上主体共有。 共有包括：1、按份共有 2、共同共有 按份共有:共有人对共有的不动产或者动产享有所有权：依份额 共同共有:共同共有人对共有的不动产或者动产的所

12、有权：共同共有 共有财产管理： 1、依约 2、无约或约定不明，各共有人均有管理职责。 处分与修缮:对共有的不动产或者动产处分或作重大修缮之条件： 1、有约依约 2、应当经占份额3分之2以上的按份共有人 3、全体共同共有人同意有费用负担 对共有物的管理费用以及其他负担： 1、有约依约 2、无约或约定不明，A、按份共有：依份额负担 B、共同共有：共同负担分割共有一、有约不得分请求分割共有： 1、若有约定不得分割，以维持共有关系的，依约分割共有 2、但有重大理由需要分割，可以请求分割；二、无约定限制分割： 1、按份共有：可以随时请求 2、共同共有：在共有的基础丧失或者有重大理由分割共有:因分割对其他

13、共有人造成损害，应予赔偿 分割方式1、协商确定2、协商不果 A、不会因分割减损价值，实物分割； B、难分割或分割会减损价值，分割折价或者拍卖、变卖取得的价款 转让共有: 按份共有份额的转让： 1、可以 2、其他共有人在同等条件下享有优先购买权。 共有债务对外关系 因共有产生的债权债务， 1、有法依法 2、有约依约 3、第三人知道共有人不具有连带债权债务关系不连带。4、共有人享有连带债权、承担连带债务。共有债务对内关系 因共有产生的债权债务： 1、有约依约 2、按份共有：按份享有债权、承担债务 3、共同共有：共享债权、共担债务。债务偿还:偿还债务超过自己应当承担份额的 1、按份共有：有权向其他共

14、有人追偿。 不明共有:对共有没有约定为按份或共同： 1、具有家庭关系，共同共有。 2、视为按份共有共有份额不明 按份共有份额不明： 1、依出资额确定 2、视为等额享有。 无处分权 无处分权人转让财产,所有权人有权追回。追索无效所有权人追索无效1、受让善意 2、价格合理 3、应当登记的已登记 4、无需登记的已交付。 无处分权: 追索无果，只能向无处分权人请求赔偿。 遗失物1、有权追回。2、该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，3、或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物受让 受让人1、拍卖所得 2、向具有经营资格的经营者购得该遗失物 处理原则： 1

15、、权利人请求返还原物+支付受让人所付的费用 2、向无处分权人追偿。善意取得 动产善意取得，原权利消灭，受让同时变恶意无权获得。拾得遗失物，当返权利人。拾得财产 1、应及时通知权利人领取， 2、或送交公安等部门。遗失物处理,有关部门收到遗失物: 1、应当及时通知领取； 2、不知道权利人的，应及时发布招领公告。遗失物保管：拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。 因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。 遗失物领取：当向拾得人或者有关部门， 支付保管等支出的必要费用 悬 赏：悬赏寻找遗失物，领取应履行承诺义务侵占遗失物 拾得人侵占遗失物 1、

16、无权请求保管等支出费用 2、无权请求履行承诺义务 遗失物招领：自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。 漂流物：拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物规定。 主从物：主物转让的，从物问题 1、有约依约 2、无约随主物转让 天然孳息 1、归所有权人 2、既有所有权人又有用益物权人，依约定 3、既有所有权人又有用益物权人，无约归用益物权人法定孳息 1、有约依约 2、无约，依交易习惯 物权法简读（二）相邻关系一、相邻即不动产相邻权二、相邻关系处理原则：1、 有利生产 2、方便生活 3、团结互助 4、公平合理 相邻关系 相邻关系法律适用原则：1、依法 2、无法定依当地习惯 相邻

17、水关系 1、权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要便利 2、自然流水利用合理分配 3、自然流水排放 须尊重自然流向 相邻土地关系: 相邻权利人因通行等必须利用其土地，应提供必要便利相邻土地建筑物关系,必须利用相邻土地、建筑物： 1、建造、修缮建筑物 2、铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等 该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。相邻光风问题建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的:1、通风 2、采光 3、日照。 相邻权限制 不动产权利人不得违反国家规定 1、弃置固体废物， 2、排放大气污染物 3、排放水污染物、 4、排放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 相邻关系 1、

18、挖掘土地 2、建造建筑物 3、铺设管线 4、安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的， 1、应尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害； 2、造成损害，应予赔偿。 用益物权1、占有权 2、使用权 3、收益权。 一、 国有自然资源二、国有集体使用自然资源三、集体所有的自然资源权利人依法可以: 1、占有 2、使用 3、收益 自然资源的用益: 1、依法 2、有偿使用 用益物权:用益物权人行使权利 1、保护 2、合理开发利用 所有权人不得干涉用益物权人行使权利。 海域使用权受法律保护,法律保护如下权利： 1、探矿权 2、采矿权 3、取水权 4、使用水域、滩涂从

19、事养殖、捕捞权 建设用地,建设用地使用权：依法对国家所有的土地享有:1、占有权 2、使用权 3、收益权 具体：建造建筑物、构筑物及其附属设施之权利。 建设用地使用权之分别设立：1、土地的地表 2、地上 3、地下 新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 建设用地使用权之新设： 1、出让方式 2、划拨方式 3、其他 公开竞价获地对象：1、经营性用地 2、同一土地有两个以上意向用地者 公开竞价方式：招标、拍卖 建设用地的公开竞价对象具体： 1、工业 2、商业 3、旅游 4、娱乐 5、商品住宅建设用地获得严格限制,招标、拍卖、协议方式获得建设用地须订立书面出让合同。 出让合同一般条款： （

20、1）当事人名称、住所；（2）土地界址、面积等；(3)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； （4）土地用途； （5）使用期限； （6）出让金等费用及其支付方式； （7）解决争议方法。 建设用地使用权 1、须登记 2、使用权自登记时设立。 3、登记机构应当发放权属证书。 建设用地使用权之责任 1、应合理利用土地 2、不得改变土地用途； 3、需改变土地用途应经批准 建设用地使用权人应支付出让金等费用。 建设用地使用权人建造的 1、建筑物 2、构筑物 3、附属设施 上述所有权属于 1、有证据证明拥有所有权的主体 2、除此，即建设用地使用权人使用权人对建设用地： 若无法定限制则可：A、转让 B、互换

21、C、出资 D、赠与 E、抵押 1、转让、互换、出资、赠与或者抵押，须订立书面合同。 2、使用期限依约，但不得超剩余期限。 3、 转让、互换、出资或者赠与，应做变更登记。抵押另从物权法、担保法规定 4、 转让、互换、出资、赠与 一、其附着物： 1、建筑物、 2、构筑物 3、附属设施 二、及占用范围内的建设用地 一并处分 建设用地 因公共利益提前收回建设用地 1、应对房屋及其他不动产给予补偿， 2、退还相应的出让金。 住宅建设用地使用权期间届满，自动续期(149)非住宅建设用地 非住宅建设用地使用权期满之续期，依法定程序办理 非住宅建设用地期满，该土地上的房屋及其他不动产的归属 1、有约依约 2、

22、无约或约定不明，法定。 使用权消灭，出让人应及时办理注销登记。权属证书收回 建设用地 集体所有转为建设用地，应依照土地管理法等办理 宅基地 宅基地权:1、占有 2、使用 3、建造住宅及其附属设施。 取得、行使和转让 适用土地管理法等规定，因自然灾害等原因灭失宅基地，权利消灭。应重新分配宅基地 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭，须办理登记。地役权 地役权人权利： 依约利用他人不动产，提高自己不动产效益。 他人不动产=供役地 自己不动产=需役地 地役权设立，须订立书面合同 地役权合同条款地役权合同一般条款： （1）当事人姓名、名称和住所； （2）供役地和需役地的位置； （3）利用目的、方法； （

23、4）利用期限； （5）费用及其支付方式； （6）争议解决 地役权设立 =地役权合同生效时。 地役权登记问题： 1、可登记 2、可不登记 3、未经登记，不得对抗善意第三人。 供役地权利人应 1、依约允许地役权人利用其土地， 2、不得妨害地役权人行使权利。 地役权人 1、应依约用供役地 2、尽量减少对供役地权利人物权的限制。 地役权的期限 1、依约 2、但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用

24、权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。 地役权不得单独转让。 土地承包权、建设用地使用权等转让的， 1、有约，地役权可不转让。 2、无约一并转让。 地役权抵押 1、地役权不得单独抵押。 2、土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 下列情形之一，供役地权利人有权解除合同，地役权消灭： （1）违反法律规定或者合同

25、约定，滥用地役权； （2）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 物权法简读（三） 担保物权 担保物权=担保财产的优先受偿权。 1、抵押权 2、质权 3、留置权条件 1、债务人不履行到期债务 2、发生当事人约定的实现担保物权情形，担保财产优先受偿，但法律另有规定的除外。 反担保 为债务人向债权人提供担保，第三人可要求反担保。 设立担保物权，应订立书面合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。 担保合同无效，债务人、担保人、债权人均有过错

26、,应根据其过错各自承担相应责任。担保物权的担保范围：有约依约，无约 1、主债权及其利息 2、违约金 3、损害赔偿金 4、保管担保财产和实现担保物权的费用。 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满，可提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 担保免责条件： 1、第三人提供担保 2、未经其书面同意 3、债权人允许债务人转移全部或者部分债务， 结论：担保人不再承担相应的担保责任。 1、被担保的债权既有物的担保又有人的担保 2、债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形 结论：债权人当依约实现债权，无约或约定不

27、明，债务人自己提供物保，债权人就该物享有优先物权；无约或约定不明，第三人提供物担保，债权人 1、可主张实现物权 2、也可要求保证人承担责任。 第三人承担责任后可追偿担保物权消灭。 有下列情形之一，担保物权消灭： n （1）主债权消灭 （2）担保物权实现 n （3）债权人放弃担保物权 （4）法规担保物权消灭状况 担保法与物权法规定不一致，依物权法抵押权 1、抵押人(债务人或第三人)不转移财产占有 2、将该财产抵押给债权人(抵押权人) 3、债务人不履行到期债务或约定实现抵押权状况产生 4、抵押权人优先受偿 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以分别或一并抵押： （1）建筑物和其他土地附着物：须办理

28、登记，抵押权自登记时设立 （2）建设用地使用权：须办理登记，抵押权自登记时设立 (3) 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权须办理登记，抵押权自登记时设立实现抵押权后，未经法定程序不得改变 1、土地所有权性质 2、土地用途 （4）正在建造的建筑物须办理登记，抵押权自登记时设立（5）生产设备、原材料、半成品、产品； (6) 正在建造的船舶、航空器（7）交通运输工具 以上3项抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。（8）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 生产设备原材料抵押问题：企业、个体户、农业生产经营者：1、现有的 2、将有的生产设备、原材料、半成品、产品

29、，以书面协议可抵押， 应在抵押人住所地工商部门办理登记抵押权自合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。抵押：抵押财产自下列情形之一发生时确定： （1）债务履行期届满，债权未实现 （2）抵押人被宣告破产或者被撤销 （3）当事人约定的实现抵押权情形 （4）严重影响债权实现的其他情形 生产设备原材料抵押问题 1、债务人不履行到期债务 2、或发生约定的实现抵押权情形，债权人有权就实现抵押权时的动产，优先受偿，但不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人担保物权。 建筑物与其占用之建设用地使用权一并抵押 建设用地使用权与其建筑物一并抵押 后者未抵押视为一并抵押 乡镇、村企业的建设用

30、地使用权不得单独抵押。 以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押，其占用范围建设用地使用权一并抵押。 实现抵押权后，未经法定程序不得改变 1、土地所有权性质 2、土地用途抵押权： 下列财产不得抵押： （1）土地所有权 （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （4）所有权、使用权不明或者有争议的财产（5）依法被查封、扣押、监管的财产； （6）法定不得抵押的其他财产。 设立抵押权，须为书面抵押合同。 抵押合同条款抵押合同一般包括下列条款： （1）被担保债权的种类

31、和数额； （2）债务人履行债务的期限； （3）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； （4）担保的范围。 担保物权 在债务履行期届满前，抵押权人不得与抵押人约定：债务人不履行到期债务，抵押财产归债权人所有。 抵押不破租赁 买卖不破租赁。 抵押不破租赁。 1、订立抵押合同前抵押财产已出租，租赁关系不受该抵押权的影响。 2、抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 抵押物转让 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，其价款须向抵押权人 1、提前清偿债务 2、或提存转让的价款 1、超过债权数额的部分归抵押人所有 2、不足部分由债务人清偿。 抵

32、押物转让 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 抵押权单独转让 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。 债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 抵押财产价值减少，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少，抵押权人有权要求抵押人停止其行为，价值减少，抵押权人有权要求 1、恢复价值 2、或提供相对应担保 抵押人不作为，抵押权人有权要求提前清偿债务。 担保物权： 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权之变更，未经其他抵押

33、权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。放弃抵押：债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人 1、放弃该抵押权、 2、放弃抵押权顺位 3、或变更抵押权 其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。 实现抵押权： 债务人：1、不履行到期债务 2、或发生约定实现抵押权情形 抵押权人可以与抵押人协议：以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。折价或者变卖的，应当参照市场价格。协议损害其他债权人利益的，其他债权人的撤销协议申请权：1年。在知或当知，撤销事由之日起一年内 抵押权实现：抵押权实现其方式未达成协议，抵押权人可请求法院：拍卖、变卖抵押财产。扣押孳息问

34、题：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权情形，致使抵押财产被法院扣押，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。孳息应当先充抵收取孳息的费用。 抵押财产变现：抵押财产折价或拍卖、变卖其价款 1、超过债权数额的部分归抵押人所有 2、不足部分由债务人清偿 两个抵押权人：同一财产向2个以上债权人抵押，拍卖、变卖所得价款清偿顺序： 1、依登记先后顺序 2、顺序相同，按债权比例 3、已登记先于未登记受偿 4、抵押权未登记，依债权比例清偿建设用地新增建筑：建设用地使用权抵押，该土地上新增的建筑物，不属于抵押财产。但实现抵押权

35、处分是一并。新增建筑物变现价款，抵押权人无权优先受偿。抵押权人之诉讼时效：主债权诉讼时效期间未行使的，法院不予保护。最高额抵押： 为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 最高额抵押 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。 最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。 最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最

36、高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。 债权确定 有下列情形之一，抵押权人债权确定： （1）约定的债权确定期间届满 （2）债权确定期间无约或约定不明，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满2年后请求确定债权 （3）新的债权不可能发生（4）抵押财产被查封、扣押 （5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销； 物权法简读（四）动产质权 质：可合法转让之动产 出质人：债务人或第三人 质权人：债权人 出质：书面合同 质权：交付财产时产生 质押：占有 质押财产：交付的动产 质押权：优先受偿 为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人

37、约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。 质权合同质权合同一般包括下列条款： （1）被担保债权的种类和数额； （2）债务人履行债务的期限； （3）质押财产的名称数量质量状况 （4）担保的范围（5）质押财产交付的时间 质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。 质权设立：自出质人交付质押财产时质权孳息 质押财产孳息归属 1、依约 2、无约质权人孳息应当先充抵收取孳息的费用。 质押财产：在质权存续期间，未经出质人同意，质权人擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害，应赔偿。质权保管：质权人须妥善保管质押财产，因保管不善致使毁损、灭失，应赔偿，质

38、权人的行为可能使质押财产毁损、灭失，出质人可要求：1、质权人将质押财产提存2、提前清偿债务并返还财产 质物价值减少 1、 因不能归责于质权人的事由 2、可能使质押财产毁损或者价值明显减少， 3、足以危害质权人权利， 结论：质权人有权要求出质人： 1、提供相应担保 2、出质人不提供，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。转质问题：质权人在质权存续期间，n 1、未经出质人同意转质， 2、造成质押财产毁损、灭失，n 结论：赔偿 放弃质权 质权人可以放弃质权。 债务人以自己财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除

39、担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。 债务履行 1、 债务人履行债务 2、或者出质人提前清偿所担保的债权的， 质权人应返还质押财产， 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。 n 质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 n 第220条出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。 n 出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。 n 第221条质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款

40、超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。 n 第222条出质人与质权人可以协议设立最高额质权。 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质： （1）汇票、支票、本票； （2）债券、存款单； 权利质权（3）仓单、提单； （4）可以转让的基金份额、股权； （5）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权； （6）应收账款； （7）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。 票据出质：以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质，须为书面合同，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提

41、单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。基金股权出质：基金份额、股权出质，须订立书面合同。基金份额、证券 登记结算机构登记的股权出质， 质权自证券登记结算机构办理出质登记时 设立，其他股权出质，质权自工商行政管理部门办理出质登记时 设立。 基金份额、股权基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意除外，出质人转让所得价款，当向质权人。 1、提前清偿债务 2、或提存 知识产权出质以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质，须订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。知识产

42、权出质知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意除外，出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。 应收帐款：应收账款出质，须书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。 应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。 留置权债权人：留置权人占有的动产：留置财产 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。不得

43、留置法定或约定不得留置的动产。留置：留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。 留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。 留置权人有权收取留置财产的孳息。n 前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。 留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。债务人可以请求留置权人在债务履行期

44、届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。 n 第238条 留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。 同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。 留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。 占有： 1、合法占有 2、非法占有 合法占有：1、法定 2、约定 3、其他 占有物： 1、动产 2、不动产 基于合同关系等产生的占有，有关占有物的使用、收益、违约责任等，1、有约依约； 2、无约法定。占有人因使用占有物且致损，恶意占有人应赔偿 财产被占有人占有，权

45、利人可：1、请求返还原物2、请求返还孳息但应支付善意占有人因维护财产支出之必要费用占有物毁损、灭失，权利人请求赔偿，占有人应将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还损害未得到足够弥补，恶意占有人赔偿，占有物被侵占，占有人有权请求返还原物请求权自侵占发生之日起1年内未行使消灭。 对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险，因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿， （五）商务合同陷阱及风险防范前言：商海经营，无不以合同为舟。“人生的财富一半来自合同。” 但许多商事组织在实际经营中受限于合同矛盾纷争，极大地影响了商事组织正常的经营与发展，有的商事组织为此付出了沉重的代价

46、。 因此，如何有效地防范合同风险，如何准确地识别与避免合同陷阱，熟练地掌握合同操作要领，成为当今从事企业经营的每一个现代管理者必备的法律素养。中国合同信用简况 根据专业机构的调查，中国企业因为信用缺失而导致的直接和间接的经济损失高达5855亿元。 5855亿元=中国年财政收入37%=中国国民生产总值2%中国合同信用简况 具体说来，中国每年 1.因逃废债务造成的直接损失约为1800亿元 2.因合同欺诈造成的损失约55亿元 3.因产品质量低劣或制假售假造成的各种损失2000亿元 4.因三角债和现款交易增加的财务费用约有2000亿元中国合同信用简况 根据国家工商总局的统计，中国合同交易履约率仅有60

47、%左右。大量拖欠的存在及增长，说明商业信用的缺失程度，商业信用的缺失又推动着拖欠的加剧。浩浩荡荡的讨债大军正是商业信用缺失的体现。 因此，如何有效防范合同风险，准确识别合同陷阱，熟练掌握合同操作要领，稳健经营，成为当今从事企业经营的每一个现代管理者必备的经营技能。(一) 研究商务合同的价值 2 市场经济竞争的本质性游戏规则 平等？ 自愿？ 公平？ 诚信？ 用证据证明的约定! 3 处理权利义务关系的最终衡量标准 美国一法学专家如是说：“人生除了血缘关系就是合同关系” 难道夫妻关系也是？当然!(二)  商务合同的特征与种类特征： 1、平等性 2、有偿性 3、自愿性 4、双务性 5、要因性 6、主体的广泛性 7、多样性 8、非要式性(部分为要式) 9、 约束性(区别于赠与) 10、财产性(非身份性) 11、诺成性(部分为实践)(三)  商务合同陷阱种类 文字与语言型陷阱：柿树 与 是树 定金与订金 两种文字 主体资格型陷阱：分公司、无代理权 效力型陷阱：约定公证后生效一直没公证 成立不生效陷阱：要式合同 标的违法陷阱：标的物限制或禁止流通 未采用书面形式陷阱：6个月以上的租赁合同 实际已成立的合同陷阱：要约邀请导致合同成立 程序不合法陷阱：委托书为复印件陷阱格式条款陷阱：保价才赔 手续不全陷阱：变更