浅谈商业管理中的电梯维保

1、浅谈商业管理中的电梯维保随着城市化进程的加速, 高层建筑不断的增多，随之而来的是人们对电梯的依赖性越来越强电梯的拥有量与日俱增,仅以北京CBD万达广场为例目前不含酒店内电梯就已达到93台。电梯已经成为和我们日常生活、工作关系非常密切的设备之一，在我们的生活中也变的越来越重要。电梯的运行安全在商业工程设备管理中也有很大的比重。电梯作为现代建筑、特别是在高层建筑中的一项重要设备，运行是否安全、正常很大程度上也反映出了我们对设备的管理水平的高低。电梯是危险性较大的特种设备，其维修、保养有着严格的要求。我国特种设备安全监察条例明确了“电梯的日常维护保养，必须由依照本条例取得许可的安装、改造、维修单位或

2、者电梯制造单位进行。”可见，电梯从业活动受到了相关法规的制约。就目前市场情况看，电梯的维保单位主要有：一是电梯制造商直属的维保公司：二是电梯制造商委托的维保公司；三是专门从事电梯安装、维护的公司；四是规模较大的个别物业管理企业，面向辖管楼盘电梯的维保，依照特种设备安全监察条例取得自保资质认可，而组建的电梯维保部门。目前我们万达的商管公司都没有自己的电梯维保公司一般都是以分包的形式承包给专业的电梯维保公司进行电梯的维修保养工作，但电梯的运行质量却由商管（物业）公司直接对客户负责，商管公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。 维护与监管、专业与非专业，怎样调和二者之间的矛盾，确保电梯

3、运行的质量？作为电梯设备管理人员，怎样抓住电梯维保管理的切入点，提高自己的业务水平就成为了我们的工作重点。一、以诚相待、共同参与 很多商管公司管理者都有这样一种看法：商管所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题，商管公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数商管公司认为，电梯维保公司与商管公司就是从属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从商管公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到商管公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。在之前商管公司时曾出现过一幕：商管公司电梯设备管理人员和电梯维保公司维修人员因电梯问题发生争执

4、一段时期公司所管理的销售型写字楼货梯门回路频频出现故障，给业主正常货物运输带来不便，业主多次投诉。商管公司电梯管理人员认为电梯维保公司维修人员没找到电梯门回路故障频发的真正原因，没做好维保工作，拿钱不干事；电梯公司维保人员指责商管电梯管理人员没有做好电梯的日常管理，运货小车经常撞击轿门，是电梯门回路多次出问题的直接原因。平心而论，商管公司电梯管理人员和电梯维保公司维修人员二者都有问题一方没做好电梯日常管理，一方做好设备维修后没有给另一方提供相关的信息反馈。但真正的问题是二者之间的关系问题双方互不信任、相互推诿。商管公司把电梯委托给专业电梯公司维保，并非撒手不理。因为，一般来说，电梯公司也只不过

5、每月做 23次的电梯维保(特殊除外)，而大量的日常管理还是落在商管公司。商管公司应当搞好内部与安全有关的规章制度建设，从制度上确保特种设备使用环节的安全，并做好至少每周1次的电梯自检，并记录。商管公司也可通过广场的文化建设，大力开展宣传教育活动，倡导爱护、保护公共设施设备。让乘客文明乘梯，不在轿厢内乱涂、乱画，长时间遮挡电梯轿厢厅门；教育乘客在乘梯时不乱按按钮，例如要往上乘梯就不要上、下按钮都按，以减少电梯应答次数，从而缩短电梯运行时间，起节能作用。让客户明白，自己既是电梯的使用者，也是电梯费用的”埋单者”。摆明了利害关系，有利于物业管理。只有双方秉持以诚相待、共同参与的精神，确认各自在电梯维

6、保及日常管理中的位置，相互尊重、目标一致，不相互角力，这样才能齐心协力确保电梯运转正常。二、制定计划、有的放矢 每个电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告（作业单），由于该作业流程是针对所有电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。笔者浏览过多家电梯维保公司的保养（维保）作业单，上面密密麻麻列满了从机房到底坑各部位（部件）的检查项目。而实际操作是除安全回路必查以外，很多检查项目只能做到走马观花。那么，如何确保电梯维保工作的质量呢？笔者认为，有针对性地编制商管公司工程部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。 在日常巡检表中，要求电梯维保管理人员加强对电

7、梯设施的监管，采用“望、闻、问、听”的办法，实时了解电梯的运行质量。“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否异常进行肉眼判断；“闻”即对关键设备和关键部位（特别是电气设备）是否有异味进行确认；“问”是了解乘梯人员的感受；“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响情况存在。发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异常情况，电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定，做好相关记录，并根据性质情况决定是否采取停梯并通知电梯维保人员。 在维保计划和作业表方面，首先应参照电梯维保的相关资料，与维保公司密切沟通，根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题，按轻重缓急列入电梯作业表

8、中，以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。这样，维保公司的日常维保活动就完全纳入了商管公司的掌控之中，做到目标明确，有的放矢。 三、不断学习、胸有成竹 不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保监管工作的基础，只有对电梯运行原理和维保技术特点有了一定的了解，商管公司电梯管理人员才能真正做好电梯维保的监管工作，做到胸有成竹。商管公司电梯管理人员对电梯相关知识的学习和了解应侧重三个方面：1、掌握所辖区域电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌握会在电梯管理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯，使电梯管理人员在电梯出现故障时，在第一时间对问题进行性质区分。掌握电梯的系统分类，能帮助电梯

9、维保人员明确故障范围。2、了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术比较成熟的特种设备，其保养和维护也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相关知识，才能掌控电梯维保的方向和进度，做到操之在我。3、对特定部件、构件有一定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件，例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置，担负着重要的作用，是电梯正常运行的必要保障，对特定部件、构件有一定的认知，才能在电梯的维保管理中突出重点，抓住重心。四、紧抓维保重点、做好旁站管理 电梯公司的维保人员和商管公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免公司利益

10、之间相互冲突；同时维保人员良莠不齐，也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理，显得尤为重要。去年夏天我们广场的一部货梯在运行中总是传出一种吱吱的噪声，电梯维保人员带着维修工具和安全设施赶到故障电梯的地方，在确认电梯安全保护设施有效，不会对乘客造成伤害后，就开始对电梯进行检查。奇怪的是，维保人员检查电梯时，噪声不响了，又上下运行也几次，还是没有动静，就这样查了几个小时也一无所获。现场电梯维保人员本想就这样放弃，但我们商管公司的电梯管理人员确不甘心，为什么来了后就不响了呢？经过仔细分析

11、后，应该和速度有一定的关系，就这样电梯维保人员就在正常状态下运行了一会儿电梯，感觉到了吱吱的声音传了出来，显然声音是由底坑传出来的，可底坑里并没有什么能产生噪声呀！难到会是涨绳轮，维保人员又下底坑检查了涨绳轮，从表面是看涨绳轮一切正常，轴承也已经润滑保养过了，再次运行后还是有噪声，没办法，维保人员把涨绳轮轴承再次清洁一遍后，才发现润滑的不够完整，在一个不太注意的加油孔后没有加油。试想如果没有对该工作进行旁站，则无从对其工作质量提出质疑。五、注重安全，保障运行由于电梯是特种设备，容易发生设备人身和伤亡事故，因此商管公司要广泛宣传安全的重要性和必要性，牢固树立“安全第一”的思想，时时处处把安全放在

12、工作的首位。加强使用管理，做好宣传培训。加强对电梯的使用管理，也是保障电梯安全运行的重要环节。明确商管公司电梯安全管理人员，建立健全电梯岗位安全责任制度和各项安全管理制度，要做好电梯管理员的知识培训及乘客的电梯知识宣传等工作。对电梯管理员进行知识培训的内容有：电梯困人救助方法、电梯开梯与停梯方法、电梯故障及紧急事故报修及停梯处理方法等。管理员要学会按上述方法管理电梯，如电梯困人时要打开厅门救人，电梯故障时要及时电话报修，电梯钥匙要专人保管、借出要有记录，电梯维修保养和故障要有档案记录，要时常检查电梯报警警铃和通讯电话是否畅通，自动扶梯出现紧急事故要会按急停按钮停梯等。对电梯乘客要广泛宣传正确的

13、乘梯知识，如小孩乘梯要大人陪同，严禁携带易燃易爆的危险物品物品乘梯，矫厢内严禁吸烟，乘扶梯时双脚要站立在黄色安全边框内，携带宠物乘电梯时宠物必须怀抱在手等。此外，在候梯厅张贴电梯使用知识挂图，在轿厢内悬挂“乘客须知”标牌，对扶梯悬挂防碰警告标志及乘客使用规定标牌。加大对电梯隐患的安全整改，商管公司要加强电梯的使用管理和引导乘客正确用梯，严格执行国家相关标准和法规，树立强烈的安全意识，确保电梯安全运行。六、知己知彼、百战不殆 在与电梯维保公司互动中，由于双方利益点不一致，矛盾在所难免，甚至“短兵”相接，这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定双方“输赢”的关键。 在北京CBD万达广场北区40部电梯大中修公维基金申请费用谈判中，电梯公司前期报价为190多万元。对于对方的这一报价，我方不能接受，为确保公维基金顺利审批通过，商管公司立即组织相关专业人员对这一“工程”的性质、范围、工程量进行研究、判断。由于我方电梯管理人员对电梯设备构成相当熟悉，对该工作所涉及的工艺流程相当了解，确定其工程量中部分项目工时远超出公估公司制定的上限，如按此上报将无法保证我们公维基金能按期的