上海房地产泡沫形成的深层原因 (一)

1、上海房地产泡沫形成的深层原因 (一)    摘要：比来几年上海房价高度上涨大师有目共睹，房价上涨乃经济成长使然，但以这种惊人的速度一路飙升倒是极不正常的，此中的泡沫显而易见。与当前大多分析文章-将房价正常上涨与形成泡沫混同-分歧的是：本文抛开上海房价正常上涨的因素，如中国城市化进程加快、人口基数大等，专门分析催生房产泡沫的因素, 分袂是: 政策惯性、金融缝隙、低迷、不发家的成本市场、国际“热钱”进入、市场预期和洽处集团感化等，以期深入分析上海房地产泡沫形成的真正原因。 引言： 上海房地产存在大量泡沫已经是不争的事实。2000年以来，上

2、海商品房价格一路猛涨，从未回头，尤其近三年来环境更为严重，2000年均价为4895元/平方米，2003年为5897元/平方米，2004年攀高至7546元/平方米，9月飙升至8148元/平方米，比2003年成交价猛涨2251元/平方米，涨幅达38.17%。到2005年初，上海房价更是攀升到近9000元/平方米。上海房价在这么短的时间内上涨如此高的幅度，此中的泡沫不言而喻， 因此努力挤压房产泡沫一直是近两年来中央和处所房地产政策的主要方针。 当前, 分析上海房地产泡沫的文章很多, 但绝大大都没有分清房价合理快速上涨和形成泡沫的区别，把二者放在一起进行分析，以

3、至于得出的结论一般是综合性的，“鱼目混杂”的，所以提出的建议也就缺乏针对性。为了防止“将孩子连同洗脚水一起倒掉”的危险，本文抛开上海房价正常上涨的因素, 专门分析催生房产泡沫的因素, 以期为目前上海的“房地产病”做出科学而又准确的“诊断”。 一、政策惯性     从房地产汗青的角度来看，上世纪90年代上海出台一系列鼓舞鼓励房地产成长的政策，事实上为近几年房价的“突飞大进”供给了根本性的政策撑持平台，由于政策从出台、实施到发生效果往往都有必然的滞后期，再加上过去积极的政策仍然在很大规模、较大程度上阐扬感化，这些因素共同形成政策惯性，极大

4、地抵消了后来当局出台的打压房价的政策效果。     1992年，上海第一次正式提出地皮批租政策，该政策使上海房地产市场迅速成长起来。但随之而来的国家宏不雅观政策调整和亚洲金融危机，使上海房地产市场急转直下，为了挽救房市，从头启动房地产市场，1994至1998年，上海市当局相继推出了“蓝印”户口、贴息贷款和购房退税等法子，使上海房地产市场从头回暖，1999年开始房价开始缓步上升。作为经济成长的支柱财富，上世纪末、本世纪初上海市当局开始为房地产的成长供给本色性的政策撑持，到2003年上海市地皮在招标价格上升、经济成长程度较快等一系列利好因素的促进下，上海房地

5、产的投资热情空前高涨，房价在人们看涨的心理预期下迅速膨胀，远远超过当局估量的上涨幅度。2003到2005年初是上海房地产上涨最快的时期，可以说是“疯涨”，固然期间中央和上海市当局也陆续出台了限制房价过快上涨的信贷、地皮和税收政策，如2003年的央行121文件、2004年的地皮8.31大限和2005年6月1日以后加征房地产营业税等，这些政策的效果都在必然程度上被之前积极的房地产政策抵消了，以至于它们要么是没有效果，要么是效果不明显。  纵不雅观上海为时不长的房地产成长史，人们不难发现，上海每一次房价拉升都是在政策的直接敦促下形成的，在具有准官方口径的“上海是全国人民乃至全世界人民的上海

6、”、“欢迎到上海来投资房地产”、“上海的地产必定会升值”等标语邀引下，加上现实的经济增长因素，使得过去的房地产政策惯性无法遏制，通过各方市场参与者的心理预期，将当局推出政策的效应放大，等到当局发现问题“刹车”时已经为时已晚，最终导致了近几年上海房价的“一路狂奔”。 二、金融缝隙     中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策缝隙是造成房地产泡沫的重要原因之一，这一点具有广泛性，但以上海表示得最为“突出”。跟着入世承诺-2006年底银行业务全面向外资开放-的临近，中央当局加紧促使国有商业银行内部更始，各国有商业银行也加速措置打算经济时代留下

7、的多量银行呆坏帐、充实成本金，减少不良资产比例等。而汗青和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产，银行通过快速扩大房地产放贷规模可以迅速降低自身不良资产率，于是，银行业广泛存在着给房地产商、购房户供给贷款的强烈感动。     另一方面，炒房者也正好急需银行的“鼎力撑持”，操作银行的资金来炒房可以说是“游刃有余”，“哪家的钱有银行多？”所以，浩繁炒房者就有了从银行贷款炒房的巨大需求。房地产贷款供给感动与需求巴望的结合可以说是“完美结合”，卖房者与炒房者彼此勾搭，联合造假。对假材料银行一般视而不见，经常供给便当的条件和“优惠”的待遇，所以才呈现炒房

8、者用现有住房反复典质、反复贷款，以至于呈现个人靠银行贷款购房上百套的“经典案例”。中国银行业的储蓄率一直很高，炒房者能便利地从银行拿来“取之不尽”的资金，用来炒房。所以，在这么短的时间内，上海房价涨速这么快、涨幅这么高也就不足为怪了。     正如上海证券交易所副总经理方星海所言：“目前上海地域银行贷款的增量有一半以上是房地产贷款，很多炒房者的资金都是从银行借贷的，这无疑极大增加了银行的金融风险，使金融业的成长偏离健康轨道。”上海金融办的副主任马弘也供给了一个数据，上海扶植银行70%-80%的贷款是投放在房地产规模。可以毫不夸张地讲，上海房地产泡沫成长到

9、今天这种程度与金融“缝隙”密不成分，银行业应该是最大“功臣”之一。      三、低迷、不发家的成本市场     中国的房地产泡沫是与低迷、不发家的成本市场紧密相关的，而且集中表示在上海的房地产泡沫上。一方面，持续走低的股票市场已经无法对大量社会闲散资金发生吸引力，促使它们转向既能保值增值、又能投机的房地产市场，从而自觉不自觉地插手到国际、国内炒房团的行列中；另一方面，国内成本市场掉队，房地产企业缺少直接融资渠道，社会公家无法找到合适渠道投资成长迅速的房地财富，不能顺利分享房地财富成长带来的丰厚利润。没有合适渠道，

10、社会“游资”就只好寻找合法但不“合适”的渠道-炒房地产，造成房地产泡沫增加。     提起中国的股市，几乎是“扶不起来的刘阿斗”，近几年来，国家证监会一直在想尽法子阻止股指下跌，但显示的功效最多也只是“好景不常”的牛市，沪深股指持续走低，前不久上证综合指数竟跌破1000点关口，达近10年来新低。这些真正反映了当前中国股市的缺乏“人气”，股民们对股市的“掉望”。按照盛阳房地产基金打点公司CEO李冲先生的不雅概念“成本的赋性是趋利的，它总是流向最能浮现其价值、并能带来新价值的处所”。社会成本不能找到抱负的投资渠道，于是也就可能聚结起来“兴风作浪”，例如“名噪

11、一时”的温州炒房团。勿庸质疑，上海的房地产泡沫膨胀，温州炒房团的感化“功不成没”。由于“羊群效应”的感化，温州炒房团堆积的巨额资金引领社会各类闲散资金插手到炒房者的行列中，于是，上海房地产泡沫也就“水到渠成”了。     中国成本市场的问题还表示在成本市场不发家、也不完善，例如，到此刻还没有出台财富基金法，房地产基金更是让房地产商“望眼欲穿”，房地产基金法迟迟不能出台。中国房地产企业资金的70-80%都来自银行贷款（间接融资），而西方发家国家，如美国房地产企业资金的60%来自于房地产基金（直接融资），二者的反差已经足以说明了问题。本年6月4-5日，在上海召开的“诺贝尔才富论坛”上，2004年诺贝尔经济学奖获得者普利斯科特建议中国加快成长房地