开业后运营管理细则

1、开业后运营管理细则时编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2015/3/17编制睿信致成!细则概况细则目的明确开业后租赁相关管理工作流程，规范日常商铺管理工作；明确公司日 常运营巡场工作流程和规范，确保日常经营顺畅。适用范围适用于上坤程业商业项目运营管理定义无主导部门招商运营中心部门细则中承担职责总经理1. 审批退租申请2. 审批租金条件特例申请单招商运营总监1.审批巡检管理规范2. 审核退租申请3. 审核租金条件特例申请单招商运营中心1. 负责实施租金收取、欠租管理、租金变更、转租、续租、租赁终1匕等2. 组织编写巡检管理规范，负责实施运营巡检物业公司3.配合

2、招商运营中心实施项目运营巡检2. 商业项目开业后，运彗工作主要包括租赁业务管理 和目常运壹巡检。掘商运营中心需每月10目前完成 上一月度工作总结，编制月度运营掖告，主要 内彖包括：2. 1.招商分析（剩余商铺及二次把商工作推进妄排丿2. 2.经蒼分析（营业额、瘵流及车流统计；商户销隽额 排名；商户坪效排名；南户租偿比重分析；经营工 作计划及目榇 丿2. 3.财务分析（年预计收入、经營损葢分析、商业+办 公应收收缴率分析、允费账岭分析、谄费豢丿2. 4.市场分析（市场活动、曷面设计、现场布置丿2. 5.扬业赧告（人员架构、业主/租户入驻、迁出情况、业主投诉及跟进、妄全管理、裝修管理、设备维修 及

3、保养、员工焙训、绿化、保洁管理、工作计划丿3. 租赁业务管理工作程序"收租管理1.1.1. 43 M运营中心运蒼负责按租赁合同中约定的收租时间收取租全。1.1.2. 招商运营中心运蒼须将每月租全收据或发票送达 南户，租户在签收醛记上签收。1.1.3. 招商运营中心须于每月30目分别向财务管理中心 财务提交商业租赁月报表，财务管理中心财 务负责核卖收歡数额并对开具的收租凭据予以核 餡O12兌租管理1.2.1. 催缴流程：1.2.1.1. 租全通知单：根擔合同应缴目期提前10目向租户发送租全通知单，要求租户按通知单所刊歡 项及时河支付相应费用。1.2.1.2. 第一次傕缴：租户未按时缴纳

4、或缴纳额不符时，栢商运营中心运蒼根粧缴歡通知单规走缴费 时问之目的七天内按统一版式拟定傕歡通知 单，以玖桂号或EMS形式发送到租户处，相 关资料法务备亲。121.3. 第二次傕缴：第一次催缴后，仿未缴纳的租户，掘商运蒼中心运营柱规定缴费时间之目的15天 内按发出第二次傕歡通知单经出务审核、运 萤总、监审枇后，以双挂号或EMS形式发送到租 户处，并告知彖户將很据合同相关规定做出处罚 或柏应措施（存水停色封庭门等丿。其中须将玖 挂号、EMS、第二次催歡通知单等柏关脊料存入 对应项目的一户一档，法务翱存。121.4第三次催缴：租户淮.我方第二次傕歡通知单 发送后10目后仍未缴交歡项的，发送律帅 函并

5、对租户责任人进行约走，朗确告之如果3 目内未缴纳所允歡项，我司将采取比律手段单方 面解约。其中须将*律帅函等相关资料存入对 应项目的一户一档，法务留存。1.2.1.5. 如上述催缴流程过后，允租商户仍桓缴租金等相 关费用，招南运蒼中心运營联合比务人员发起起 诉申报流程，经把商运营总监审核，总经理审枇 后，提请进行诉讼。13租全麦更管理1.3.1. 商户因特殊情况申请疯租、免租，需提交书面申 请，填写租全条件特例申请单，详细说朗减 免租原因，由把商运营中心运营审核，审枇流程 详见上坤置业权责管理手册。13.2. 月租全发生变更（除按合同约定租全递.增外丿，招商运营中心运营以工作朕糸单方式告知相关

6、部 门，按变更后的租金收取。1.4. 转租处.理1.4.1. 如商户因特療情况提出转租，按照退租处理。1.5. 续租处.理1.5.1. 商户租赁期满前6个月或按合同约走，相商运营 中心运营必须主动与商户联糸。如续租，手续参 照新租的程序办理，但需考虑租全上浮因素。1.5.2. 续租南户的经营内彖必、须经公司审委符合项q租 赁要求。一般情况下，续租商户不享受免租期优 惠政策。16租赁合同终止1.6.1. 我司单方面终止：棺商运营中心根推公司要求、 商户卖际运作情况并做事先沟通，商户同意后， 发起.租赁瘵户（南铺终止、期满、转让丿退租 申请表，审枇流程详见上坤置业权责管理手 册。1.6.2. 南户

7、方面终止：162.1根擔商户合同规定制走，掘南运蒼中心发起.租 赁瘵户（商铺终止、期满、转让丿退租申请 表，审枇流程详见上坤置业权责管理手 册。1.6.3. 审桃通过后，商户到把 商运 < 中心办理退.场手 续，详见【商户进场退场管理细则】o17南业租赁业务脊料归档要求1.7.1. 租户租赁合同及所有附件脊料由相商运营中心存 档，一户一档，并备亲至人力行政中心档亲管理 人员。1.7.2. 招商运营中心负责目帝租赁业务的资料存档管 理，按要求文期上赧人力行政中心备亲。开业后 三个月内，毎月更新上报，开业三个月后，每季 度更新上掖（特殊情况除外丿。相夜运营中心需 指走专人负责脊料的收集和归档

8、工作，如人员岗 住麦动，需进行资料交接。2. 运营巡检工作程序21运营巡检2.1.1. 招商运营中心与杨业公司应于开业前1个月完成巡检管理规范编制，经杨业公司总经理审 核、掘商运萤总监审枇后轨行，同时备案至总经 理。2.1.2. 巡检管理，廉则上应满足如下要求：2. 1.2.1.巡场路线与频次(1) 根据南场的格局、商铺分布情况制定目帝巡 场线路和朗确巡场监控内家；(2) 杨业公司现场巡检人员和现场运營人员应保 证毎天巡检不少于2次，招商运蒼中心每个项目每月运 营过程中巡检不少于2次；总经理每个项目每月巡检不 少于1次。(3) 扌召商运营中心可朕合杨业公司对项目不文期 检查。2.1. 2. 2

9、.巡检要求运营巡检应至少分为：萤业准备巡检、营业过程巡 检、营业后巡检，各阶段巡检重点建议如下：fl)营业准备巡检1丿商场的卫生请洁工作、工裝的更换、个人的仪 彖仪表。2)到营业现场检查各商铺萤业员到岗情况、用电 情况、处铺的卫生请洁。3丿各店铺开启内外庭门准备迎瘵。(2)营业过程巡检1丿重占商铺沟通货源情况、上架货 (有效货 %丿的库存情况。2）检杳各商铺是否按规定进行经营，是否按照商 场统一经营管理规文进行规范管理，商陈刊、货三 信是否符合要求、是否有三无产销隹、是否有损坏商 业/场形象的事情发生等。3丿各专柜的出模更换、POP的悬挂張贴规范、物 价签的摆放。4丿检查商铺营业员服务态度及服

10、务榇准，是否挂 牌上岗、是否有影响广场形象的事情发生。5）检查公共通道天面的灯源情况及公共设施的完 好情况；检查公共区域卫生环境，南户庭铺内部卫生环 境（尤其是餐饮类丿。6丿与南户进行沟通，了解其经营状况及销隹情 况；关注商户的促销活动需求，判断/场能够给予的支 持。7丿商户内葡防设施是否符合规范，餐饮商户重点 关注色、毛、煤等正帝运行。8J关注正往裝修南铺的裝修进畏情况。9丿检查/场宣传资料及场内布置，关注现场裝饰 杨的整齐情况以及有无掉给。10丿检查外场促餡畏住的摆放情况，如有大型活动 时舞台的摆设及妄全情况。11J及时处理现场经营秋序事件(占道经营、噪 音、纠纷争轨丿；发放各种通知信函，

11、并督促彗业员转 交南户；查看服务总台前目留言、投诉记录并做柏应的 协调跟踪处理。(3J营业后巡检检查各南铺往彗业结束后是否按商场要求柱规文时 间内三关一闭(水、色、毛关闭情况，门窗犠闭情况丿 及退场。如须滯留，须填写夜间留场单，经扬业公 司签字后交商户留档；如须长期滞留,须將统一请单赧 备扬业公司。2.1. 2. 3.巡检问题处理fl)町帝巡检有运营人员及扬业公司毎次巡场， 对商家存磁的问題发现问題应立即通知柏关责任方予以 鮮决，无比立即解决的问題，要填写整改通知单， 并注朗：整改问題、责任人、整改要求、完成时限等内 彖，送达责任人或其代表并要求其签收。(2)扌召商运蒼管理中心和总、经理往巡检

12、过程发现 问題，以内部整改纪要形式发出，扬业公司督促柏关责 任方完成相关整改(3丿扬业公司对于目帝巡检问題进行总结，汇总 至把南运蒼中心，掘商运营中心毎周分别备亲至把商运 營中心运蒼和杨业公司。(4丿针对巡场重大共性问題，掘南运營中心和扬 业公司应制定鮮决措施，经招南运营总、监、杨业公司总 经理审核通过后，总、经理审水匕后执行。2.1. 2.4.巡视记录要求(1) 扬业公司运营巡检人员毎次巡视应填写目 常运蒼巡检记录表，后续巡检人员根擔记录表，跟踪 问題整改情况。(2) 把商运蒼中心人员每次巡视应填写目常运 蒼巡检记录表，并汇总到杨业公司(3丿巡检记录由杨业公司妥善保管，存档备查， 并毎月备份至招商运营中心运营。3. 开业后的杨采购工作管理31开业后涉及商业项目相南运营的目帝采购(除活动 扬醃丿，由相商运蒼中心确定拟走采购计划(主要 包括对采购炀的参考型号和数量要求丿，幷提赧 至项目杨业公司,由项目扬业公司汇总至杨址总公 司的月度采购计划，并且由炀业总公司组织完 成杨采购、妄裝和保管工作。4. 表单及模板4.1. SK-ZS-XZ008-01南业租赁月报表4.2. SK-ZS-XZ008-02缴获通知单4.3. SK-ZS-XZ008-03 傕告因4.4. SK-ZS-XZ008-04 律师曲4.5. SK-ZS-XZ008-05起诉申掖单4.6. SK-ZS-