开展新项目流程

1、开展新项目流程（拿地）新项 LI 开展流程一、土地信息获取（刘飞）土地信息来源主要有三种：1、公司员工社会关系接到信息后，应索取地块区位、四至、技术指标、地块转让 或拍卖的背景，该地块的相应的联系方式2、各地国土资源局网络公告（ 1） xx 国土资源网土地动态公告或招拍挂信息土地招拍挂公告和土地成交公告整理至EXCL 表格注: 各地公告样式往往不同，一般 EXCL 表格采用样式：竞买规划指标要规拍卖保配建限价房配建保障性住房拍卖成求土划起成交证 土土出起 叫交地建拍价楼竞金编地地让楼面总面筑价面地得号位用年地价价建积 面万价人建土 土置 途（元万限容绿筑规划建 2积元（元 m 筑（万地套地规划

2、建 筑面套 2元）积地 限/m筑面积222/m ）密m元）面数面积（m）数率率高（?）度积积米（ 2）如有当地土地用地计划、土地基准地价相关文件应保存3、齐鲁晚报、济南日报公告每天查阅报刊获取土地招牌挂公告根据公告内容咨询大致土地位置、规划条件土地信息保存、或进一步分析后期统讣成交情况二、土地信息汇总、存档（刘飞）1、纸质资料保存，叠整齐，分别装档案袋，标注清楚，存放在专门档案橱，并进行资料领用记录领用资料名称 领用人 领用时间资料返还时间2011.4. 22 2011.4. 23 X 地 X 地块图纸 刘飞2、电子档资料建立专门文件夹目前资料路径:D盘一一山东各地土地信息收集一一 XX XX

3、 地块地市三、土地信息初步分析（刘飞）1、土地大致区位、四至、周边环境和规划土地周边大致市场情况2、与朱凯力、王振华、方总商讨得出初步分析结论 : 项目继续或是放弃四、地块现况及周边市场调查（刘飞）1、土地四至，周边环境（有利或不利因素，如交通、公园、学校、商场、河流、污染源、墓地、高压线等） 2、周边楼盘情况，包括楼盘 规模、价格、销售进度、销售周期、客户来源等3、制作初步市调报告，提出产品组合建议以及价格预估4、进行粗略经济指标测算（经济指标不明确的可假定值，测算表格式见附 5 ）五、以上信息汇总后上总经理办公会作专项讨论，确定项目深入六、技发 部对项U 基础信息整理，项 U 四肢范围 ,

4、 经济技术指标，产品类型, 预估地价等，规划师根据市场部提供的产品组合建议进行排布 , 提供优化后的经济技术指标以及初步规划（技发部）七、合约部根据技发部提供的土地信息、经济指标和规划，了解当地建安成本以及税费的收取情况，并进行经济指标测算（合约部）八、 整合形成可行性分析报告（市场部）九、 初步决策（公司高层）十、公司资金计划（财务部）十一、明确土地意向两周内上报集团 : 项目初步意见报告（附 1）十二、土地 获取 十三、土地获取后一个月内，产品初步建议（附2） 十四、产品定位塑造报告（附 3 ）十五、产品定位报告内容流转（附 4 产品定位报告内容流转单）附 1：项目初步意见报告一、项目概况

5、1、项目来源：出让、转让、合作等2、地理位置 : 区位、四至、周边环境和规划3、用地性质4、规划指标 : 土地面积、容积率、建筑面积、建筑密度、建筑限高、绿化率、停车率5、基地现状6、土地价格7、付款进度8、土地取得时间和资金安排 二、市场研判1、市场现状2、未来市场判断3、市场可行性分析结论三、市场定位1、目标客户定位2、价格定位 产品配比和建筑形态 3、4、建设周期和销售 / 租赁计划四、成本测算和竞价建议1、敬感性分析 总成本（单方成本） 利润总额（单方利润） 成本利润率 自有资金利润率等2、建议地价 五、竞争企业状况 附 2: 产品初步建议一、项目区域市场研究1、项目基本情况2、市场情

6、况分析3、市场研究结论二、项目 SWOT 分析1、 优势2、劣势3、机遇4、风险三、项目定位1、品牌定位2 、 形象定位3 、 客户定位4、物业比例及价格定位物业类型面积范围房型所占面积所占面积单价 元/ 总价范围比例（平米）平米）（万元）合计四、产品塑造1、规划*物业配比物业类型面积范围房型所占面积比例所占面积（平米）合计*规划布局附 3 产品定位塑造报告一、 项目区域市场研究1 、 项目基本情况地理位置、规划指标、主要规划限制条件2 、 区域情况区域概要介绍、基地周边交通现状、项 LI 周边配套、区域发展规划和预测二、 项目 SWOT 分析1 、 消费习性分析2 、 竞争项目分析3 、 项

7、目 SWOT 分析4 、 产品竞争力描述三、 项目定位1、项 U 市场定位推导 : 定位主题元素提炼、项日市场定位初步建议 2、品牌 定位3、LI 标客户群定位：目标客户群年龄层次、 SJ 标客户群职业层次、目标客户 心态 4、项目主题形象导入 : 项目形象定位、项目案名延伸5、项目定价策略 : 价格策略、价格测定方法、价格定位建议6、物业比例定位物业类型面积范围房型所占面积所占面积单价（元 / 总价范围 比例（平米）平米）（万元）合计四、产品塑造1、 规划物业配比物业类型 面积范围房型 所占面积比例 所占面积（平米）合计规划布局 : 住宅规划布局、商业规划布局、俱乐部规划（包括售楼处规划）

8、交通及停车：2、 建筑 风格：整体风格、建筑单体风格（住宅、商业、办公）、售楼处风格及细部塑造 房型设讣要求（附参考房型）3、景观: 景观氛围、环境艺术、指示系统4、室内装修风格及装修标准装修风格 : 公共部位室内设计、住宅内部设计装修标准：（1）结构（2）外墙装修 : 外墙、阳台、门(3) 室内：室内门、访客系统、家庭智能系统(4) 公用区域及公共部分的装修标准 : 首层大堂、首层电梯厅、标准层电梯 厅、电梯(5) 水电煤配套 : 给水、排水、电气、天然气(6) 信息系统：电话、宽带、信报箱、有线电视 5、智能化设施6、物业服务 ( 附服务内容及标准 )五、开发计划1、开发周期安排 ( 分期开发计划、样板房样板段安排等 ) 2、关键营销工作六、 财务分析1、 成本控制目标2、 财务分析