评估考试讲义

1、评估考试讲义第一章总论第一章总论 BCb评估师考试网重点内容： BCb评估师考试网资产评估定义及其特点 BCb评估师考试网资产评估的价值类型与评估目的 BCb评估师考试网资产评估的假设与原则 BCb评估师考试网第一节资产评估及其特点 #BCb评估师考试网一、资产评估定义 BCb评估师考试网（一）资产评估 BCb评估师考试网资产评估是一种市场化的活动。 BCb评估师考试网资产评估是专业机构和人员，按照国有法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 P1BCb评估师考试网资产评估的要素：

2、 P1-2BCb评估师考试网一是评估主体，即从事资产评估的机构和人员，是资产评估工作的主导者。 BCb评估师考试网二是评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。 BCb评估师考试网三是评估依据，资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议及取费标准和其他参考依据。 BCb评估师考试网四是评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。 BCb评估师考试网五是评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。 BCb评估师考试网六是评估程序，即资产评估工作对开始准备到最后结束的工作顺序。 BC

3、b评估师考试网七是评估价值类型，即对评估价值质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性。 BCb评估师考试网八是评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。 BCb评估师考试网（新增）九是资产评估假设，即资产评估得以进行的前提假设条件。 BCb评估师考试网（新增）十是资产评估基准日，即资产评估的时间基准。 BCb评估师考试网（二）资产 BCb评估师考试网资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来经济利益的经济资源。而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。 BCb评估师考试网 1. 作为资产评估对象的资产具有

4、的基本特征： P3BCb评估师考试网（ 1 ）必须是经济主体拥有或者控制的。 BCb评估师考试网（ 2 ）能够给经济主体带来经济利益的资源。 BCb评估师考试网 2. 资产的分类： P3-4BCb评估师考试网（ 1 ）按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。 BCb评估师考试网有形资产是指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。 BCb评估师考试网无形资产是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。 BCb评估师考试网（ 2 ）按资产的构成和是否具有综

5、合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。 BCb评估师考试网单项资产是指单台、单件的资产； BCb评估师考试网整体资产是指一组单项资产组成的具有整体获利的资产综合体。 BCb评估师考试网（ 3 ）按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 BCb评估师考试网可确指的资产是指能独立存在的资产； BCb评估师考试网不可确指的资产是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。 BCb评估师考试网（ 4 ）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。 BCb评估师考试网经营性资产，是指处于生产经营过程中的资产，如企业经营中的机器设备、厂房、交通工具。又

6、可按是否对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。 BCb评估师考试网非经营性资产，是指处于生产经营过程中以外的资产。 BCb评估师考试网（ 5 ）按企业会计制度及其资产的流动性分类，可分为流动资产、长期投资、固定资产和无形资产等。 BCb评估师考试网（三）价格和价值 BCb评估师考试网价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。 BCb评估师考试网资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。 BCb评估师考试网资产评估的目标是判断评估对象的价值而不是价格。 BCb评估师考试网二、资

7、产评估的种类和特点 BCb评估师考试网（一）资产评估的种类 （了解） BCb评估师考试网 1. 从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方式看，目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。 BCb评估师考试网 1 ）评估类似我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。 BCb评估师考试网 2 ）评估复核是指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估。 BCb评估师考试网 3 ）评估咨询是一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场

8、分析、可行性研究等。 BCb评估师考试网 2. 从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完全评估和限制评估。二者对评估结果的披露的程度和要求是不同的，限制性评估需要做更为详尽的说明和披露。 BCb评估师考试网 3. 从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估还可分为单项资产评估和整体资产评估。 BCb评估师考试网（二）资产评估的特点 P6-7BCb评估师考试网 1. 市场性 。 BCb评估师考试网 2. 公正性 。 BCb评估师考试网公正性的表现有两点： BCb评估师考试网（ 1 ）资产评估按公允、法定的准则和规程进行，公允的行为

9、规范和业务规范是公正性的技术基础。 BCb评估师考试网（ 2 ）评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。 BCb评估师考试网 3. 专业性 。 BCb评估师考试网从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成。 BCb评估师考试网 4. 咨询性 。 BCb评估师考试网咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身没有强制执行的效力，评估师只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于当事人的决策动机、谈判地位和谈判技巧等综合因素。 BCb评

10、估师考试网三、资产评估的功能和作用 BCb评估师考试网（一）资产评估功能 BCb评估师考试网评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。 BCb评估师考试网（二）资产评估的基本作用 （了解） BCb评估师考试网 1. 咨询 的作用。 BCb评估师考试网是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见。 BCb评估师考试网 2. 管理 的作用。 BCb评估师考试网特定历史时期的特定作用 BCb评估师考试网 3. 鉴证 的作用。 BCb评估师考试网鉴证由鉴别和举证两个部分组成，资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。 BCb评估师考试网第二节价值类型和评估目的 BCb评估师考试网一、资产评估

11、的价值类型 BCb评估师考试网资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。 BCb评估师考试网不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。 BCb评估师考试网不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。 BCb评估师考试网资产评估的价值类型主要有以下几种分类。 P10BCb评估师考试网（ 1 ）以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格四种。 BCb评估师考试网（ 2 ）从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括继续使用

12、价值、公开市场价值和清算价值三种。 BCb评估师考试网（ 3 ）从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型。 BCb评估师考试网资产评估特定目的划分，评估的价值类型分为：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。 BCb评估师考试网（ 4 ）以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态划分资产评估结果的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值。 BCb评估师考试网注意：第四种划分方法不仅注重了资产评估结果适用范围与评估所依据的市场条件及资产使用状态的匹配，而且通过资产的市场价值概念的

13、提出，树立了一个资产公允价值的坐标。资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。 BCb评估师考试网（一）关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值 BCb评估师考试网 1. 市场价值： BCb评估师考试网国际评估准则中，市场价值定义如下： “ 自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。 ”BCb评估师考试网根据国际评估准则 1 关于对市场价值的其他补充说明，我们把资产评估中市场价值定义整理如下：资产评估中的市场价值是指资

14、产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 BCb评估师考试网（新增） 评估资产价值依据的所有信息资料都来源于公开市场的资产评估结果是市场价值。 BCb评估师考试网 2. 市场价值以外的价值： P12BCb评估师考试网凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。例如，在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值、课税价值、清算价值等。 BCb评估师考试网 3. 二者划分的标准 P12BCb评估师考试网 1 ）市场条件：公开市场条件还是非公开市场条件。 BCb评估师考试网 2 ）资产的使用状态：正常使用（最佳使用）还是非正常使用。 BCb评估师考试网

15、 3 ）信息和参数来源：公开市场信息还是非公开市场信息。 BCb评估师考试网（二）明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用。 BCb评估师考试网 1. 这种分类方法和概念界定有利于评估人员对其评估结果性质的认识。 BCb评估师考试网 2. 这种分类方法及概念界定便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。 BCb评估师考试网二、资产评估目的 P15BCb评估师考试网资产评估目的分为一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。 BCb评估师考试网（一）资产评估一般目的 BCb评估师考试网如果暂且不考虑资产交易或引起资产评估的特殊需求，资产评估所要实

16、现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。 BCb评估师考试网（二）资产评估的特定目的 BCb评估师考试网 1. 资产转让。 BCb评估师考试网 2. 企业兼并。 BCb评估师考试网 3. 企业出售。 BCb评估师考试网 4. 企业联营。 BCb评估师考试网 5. 股份经营。 BCb评估师考试网 6. 中外合资、合作。 BCb评估师考试网 7. 企业清算。 BCb评估师考试网 8. 担保。 BCb评估师考试网 9. 企业租赁。 BCb评估师考试网 10. 债务重组。 BCb评估师考试网（三）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用 BCb评估师考试网资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济

17、行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。 BCb评估师考试网资产评估特定目的是界定评估对象的基础。 BCb评估师考试网资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。 BCb评估师考试网（四）关于价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系 BCb评估师考试网 1. 关于价值类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系应从两个方面来认识和把握。 P18-19BCb评估师考试网其一要从正确选择价值类型的角度，来关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的影响。 BCb评估师考试网其二要从价值类型的选择对实现资产评估目的，以及满足其他相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择。

18、BCb评估师考试网例如：一般来说什么样的业务具体评估目的就应该选择什么样的价值类型。但由于各种条件的限制如时间、地点各种因素的制约、各种变量的限制，不一定能够选择相应的价值类型。由于这种价值类型需要某些资料，而这些资料有时是无法得到的，所以应该选择其他的价值类型 .BCb评估师考试网 2. 影响资产评估值的因素： BCb评估师考试网 1 ）内因：自身功能、使用方式和利用状态 BCb评估师考试网 2 ）外因：市场条件及交易条件 BCb评估师考试网 3. 市场价值在资产评估中的作用如下： BCb评估师考试网 1 ）市场价值是资产公允价值的坐标。 BCb评估师考试网资产评估中的公允价值与市场价值是两

19、个不同层次的概念。资产评估中的公允价值是一个一般层次的概念 , 它包括了正常市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果； BCb评估师考试网而资产评估中市场价值只是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果。相对于公允价值而言，市场价值更为具体，条件更为明确，在实践中评估人员更易把握。它是资产评估中最为典型的公允价值。 BCb评估师考试网 2 ）市场价值是在其评估所依据的市场范围内，对任何交易当事人都是相对合理和公允的。 BCb评估师考试网第三节资产评估的假设与原则 BCb评估师考试网一、资产评估假设 P23-26BCb评估师考试网（一）交易假设 BCb评估师考试网交易假设是资产

20、评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 BCb评估师考试网（二）公开市场假设 BCb评估师考试网公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。 BCb评估师考试网资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。 BCb评估师考试网其他假设都是以公开市场假设为基本参照。 BCb评估师考试网（三）持续使用假设 BCb评估师考试网持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用

21、状态的资产还将继续使用下去。假设可以按交易现有用途继续使用。 BCb评估师考试网该假设细分为三种情况：在用续用；转用续用；移地续用。 BCb评估师考试网（四）清算假设 BCb评估师考试网清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算评估值通常要低于其他假设前提下同样资产的评估值。 BCb评估师考试网二、资产评估的原则 BCb评估师考试网（一） 资产评估工作原则（ 3 个） P26-27BCb评估师考试网 1. 独立性原则。 BCb评估师考试网评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系。 BCb评估师考试网 2. 客观公正性原则。 BCb评估师考试网客观公正性原

22、则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。 BCb评估师考试网 3. 科学性原则。 BCb评估师考试网科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。 BCb评估师考试网（二）资产评估经济技术原则 P27-28BCb评估师考试网在资产在评估执业过程中的一些技术规范和业务准则。 BCb评估师考试网 1. 预期收益原则 。是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。资产价值的高低取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。 BCb评估师考试网 2. 供求原则 。假定在其他条件不变的提下，商品价格随着需求的

23、增长而上升，随着供给的增加而下降。 BCb评估师考试网 3. 贡献原则 。主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。 BCb评估师考试网 4. 替代原则 。作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。 BCb评估师考试网 5. 评估时点原则 。评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。 BCb评估师考试网第四节资产评估与会计和审计的关系 BCb评估师考试网BCb评估师考试网一、资产评

24、估与会计和审计的联系 BCb评估师考试网（一）资产评估与会计的联系 BCb评估师考试网 1. 特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论； BCb评估师考试网 2. 资产评估需要参考会计数据资料。 BCb评估师考试网（二）资产评估与审计的联系 BCb评估师考试网 1. 资产评估中资产清查阶段，就其工作方法而言，包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分工作采用了审计的方法，具有 “ 事实判断 ” 的性质。 BCb评估师考试网 2. 根据我国现行资产评估法规要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内，而流动和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法进行。 BCb评估师考试网

25、 3. 在企业价值评估中，经审计后的财务报表及相关数据可以作为企业评估的基础数据。 BCb评估师考试网二、资产评估与会计和审计的区别 BCb评估师考试网（一）资产评估与会计的区别 BCb评估师考试网 1. 会计 是一项以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动。反映和监督是会计的基本职能； BCb评估师考试网资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能。 BCb评估师考试网 2. 会计 记账和算账中的资产确认和计价主要以可以可靠计量的历史成本为依据的。 BCb评估师考试网资产评估中的资产确认和评价主要是以其具有效用和市场价值为

26、依据。 BCb评估师考试网 3. 会计 中的资产计价方法主要采有核算方法。 BCb评估师考试网资产评估中的资产价值评估除了可以利用核算方法外，还广泛应用预期收益折现、市场售价类比等多种技术方法。 BCb评估师考试网 4. 会计 工作的总体目标是为企业管理服务。 BCb评估师考试网资产评估的总体目标是为资产交易服务的。 BCb评估师考试网（二）资产评估与审计的区别 BCb评估师考试网 1. 审计 是在现代企业两权分离背景下产生的旨在企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。 BCb评估师考试网资产评估是市场经济充公发展，适应资产交易，产权变动的

27、需要，旨在为委托人与相关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。 BCb评估师考试网 2. 审计 人员贯彻公证、防护和建设三大专业原则。 BCb评估师考试网而资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则 。 BCb评估师考试网 3. 审计 工作是会计学、税法及其他经济法规等知识为专业知识基础， BCb评估师考试网而资产评估的专业知识基础，除了由经济学、法律、会计学等知识组成外，工程外技术方面的知识，也是其重要的组成部分。 BCb评估师考试网 4. 审计 主要是对会计报告的审计，审计对业务的处理标准与会计是同一的，而与资产评估却是大相径庭，例如市场价值与历

28、史成本等。 BCb评估师考试网讲义第五章房地产评估第五章房地产评估 9g3评估师考试网9g3评估师考试网本章重点： 9g3评估师考试网房地产评估的收益法9g3评估师考试网房地产评估的市场法9g3评估师考试网房地产评估的假设开发法9g3评估师考试网第一节房地产评估概述 #9g3评估师考试网9g3评估师考试网一、土地的特性 9g3评估师考试网（一）土地的供给9g3评估师考试网自然供给：地球提供给人类可利用的土地数量9g3评估师考试网经济供给：在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。9g3评估师考试网（二）土地的特性 P163-1649g3评估师考试网1.土地的自然特性

29、 9g3评估师考试网（1）土地位置的固定性。土地具有位置的固定性。地产交易，不是土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性特征。 9g3评估师考试网（2）土地质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，这个差异导致土地地租的产生。 9g3评估师考试网（3）土地资源的不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源。9g3评估师考试网（4）土地效用的永续性。只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延续。 9g3评估师考试网2.土地的经济特性。 9g3评估师考试网（1）土地经济供给的稀缺性。土地经济供给的稀缺性，与土地总量的有限性、土地

30、位置的固定性、土地质量的差异性等有关。9g3评估师考试网（2）土地产权的可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。由于土地具有可垄断性，因此，在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益，在经济上获得收益。 9g3评估师考试网（3）土地利用的多方向性。一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳用途。 9g3评估师考试网（4）土地效益的级差性。9g3评估师考试网土地质量的差异性不同区位土地的生产力不同经济效益上具有级差性。 9g3评估师考试网二、土地使用权 P164-1669g3评估师考试网我国城市

31、土地的所有权属于国家； 9g3评估师考试网农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；9g3评估师考试网宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 9g3评估师考试网国有土地所有权不能进入房地产市场流转。9g3评估师考试网使用权可以转让。9g3评估师考试网地价一般是土地使用权的价格。9g3评估师考试网土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 9g3评估师考试网土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定： 9g3评估师考试网（1）居住用地 70 年； 9g3评估师考试网（2）工业用

32、地 50 年； 9g3评估师考试网（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； 9g3评估师考试网（4）商业、旅游、娱乐用地 40 年； 9g3评估师考试网（5）综合或者其他用地 50 年。 9g3评估师考试网土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 9g3评估师考试网土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 9g3评估师考试网土地使用权出租是指土地使用都作为出租人将土地使用权随

33、同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地时，土地使用权不得出租。 9g3评估师考试网土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他随着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。9g3评估师考试网土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期末获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由国家

34、无偿收回。9g3评估师考试网三、房地产及其特性 P166-1689g3评估师考试网房地产是土地和房屋及其权属的总称。 9g3评估师考试网我国城市房地产管理法规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。9g3评估师考试网房地产一般具有如下特性： 9g3评估师考试网1.位置固定性。9g3评估师考试网2.供求区域性。9g3评估师考试网3.长期使用性。9g3评估师考试网4.大量投资性。9g3评估师考试网5.保值与增值性。9g3评估师考试网一般物品在使用过

35、程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。9g3评估师考试网而从长期来看，土地的价值呈上升走势。9g3评估师考试网原因：9g3评估师考试网1）由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。9g3评估师考试网2）对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。 9g3评估师考试网6.投资风险性。9g3评估师考试网房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较在。主地产投资的风险主要来自三个方面：9g3评估师考试网1） 房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如

36、果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。9g3评估师考试网2） 房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要 3-5 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。9g3评估师考试网3） 自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。 9g3评估师考试网7.不易变现性。9g3评估师考试网 由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差。 9g3评估师考试网8.政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等

37、都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。 9g3评估师考试网四、房地产评估的原则 P168-1699g3评估师考试网（一）最有效使用原则 9g3评估师考试网土地及其建筑物可以有商业、工业、住宅等多种用途。不同用途带来的收益也不一样。9g3评估师考试网评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。 9g3评估师考试网注意：房地产的最佳效用必须在法律、法规允许的范围内，必须受城市规划的制约。9g3评估师考试网（二）合法原则 9g3评估师考试网合法原则是指房地产评估应以评估对象的合

38、法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。 9g3评估师考试网五、房地产评估程序 P169-1729g3评估师考试网房地产评估一般应依照以下程序进行：5项9g3评估师考试网明确评估基本事项9g3评估师考试网制定工作计划9g3评估师考试网实地勘察与收集资料9g3评估师考试网测算被估房地产的价值9g3评估师考试网确定评估结果和撰写评估报告。9g3评估师考试网（一）明确评估基本事项9g3评估师考试网1.明确评估目的。9g3评估师考试网明确价值内涵。9g3评估师考试网2.了解

39、评估对象。即了解被估房地产的实体和权益状态。9g3评估师考试网3.确定评估基准日。9g3评估师考试网就是确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。9g3评估师考试网4.签订评估合同。9g3评估师考试网在明确评估基本事项的基础上，双方便可签订评估合同，用法律的形式保护各自的权益。9g3评估师考试网评估合同是委托方和受理方就评估过程中双方的权利和义务达成的协议，包括对评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事宜的约定。 9g3评估师考试网（二）制定工作计划 9g3评估师考试网制定工作计划，就是对评估工作日程、人员组织等做出安排。 9g3评估师考试网（三）实地勘察与收集资料

40、9g3评估师考试网虽然受理评估业务时评估师已通过对方提供的资料大体了解到评估对象的基本状况，但此时评估师仍需要亲临现场勘察。 9g3评估师考试网评估资料的收集包括： 9g3评估师考试网（1）评估对象的基本情况； 9g3评估师考试网（2）有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料； 9g3评估师考试网（3）与评估对象有关的房地产市场资料，如获市场供需状况、建造成本、租售价格等等； 9g3评估师考试网（4）国家和地主涉及房地产评估的政策、法规和定额指标。 9g3评估师考试网（四）测算被估房地产价值 9g3评估师考试网在调查研究和资料分析的基础上，便可根据选定的评估方法，进行价值测算。评估的基本方法有

41、：成本法、市场法和收益法。 9g3评估师考试网（五）综合分析确定评估结果 9g3评估师考试网同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价值往往不一致，需要进行综合分析。9g3评估师考试网综合分析是对所选用的评估方法、资料及评估程序的各阶段，做客观的分析和检查。9g3评估师考试网注意以下几点：9g3评估师考试网评估师考试网,欢迎访问 所选用的资料是否适当；评估原估原则的运用是否适当；对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。 9g3评估师考试网（六）撰写评估报告 9g3评估师考试网评估报告是评估过程和评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过

42、程的技术思路、评估方法和评估依据。 9g3评估师考试网9g3评估师考试网第二节房地产价格及其影响因素 9g3评估师考试网9g3评估师考试网一、房地产价格的种类 P172-1759g3评估师考试网（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格 9g3评估师考试网一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。 9g3评估师考试网（二）形成方式可分为市场交易价格和评估价格9g3评估师考试网市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。 9g3评估师考试网评估价

43、格是对市场交易价格的模拟。 9g3评估师考试网房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。9g3评估师考试网其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。 9g3评估师考试网（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格 9g3评估师考试网土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。 9g3评估师考试网基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地评估以城市为单位进行。9g3评估师考试网标定地价是市、县政府根据需要评估的正常地产

44、市场中，具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通地系数修正进行评估得到，也可以通过市场交易资料，直接进行评估得到。9g3评估师考试网建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。 9g3评估师考试网房地产价格，是指建筑物连同其占用的土地的价格。 9g3评估师考试网（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等 9g3评估师考试网楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 9g3评估师考试网楼面地价=土地总价格/建筑总面积9g3评估师考试网因为，容积率=

45、建筑总面积/土地总面积9g3评估师考试网所以，楼面地价=土地单价/容积率9g3评估师考试网（五）其他价格类型 9g3评估师考试网公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。 9g3评估师考试网申报地价，是土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格。9g3评估师考试网二、房地产价格的特征：9g3评估师考试网权益价格；用途相关；个别性；可比性。9g3评估师考试网三、房地产价格的影响因素 P176-1849g3评估师考试网影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述9g3评估师考试网（一）一般因素9g3评

46、估师考试网主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。 9g3评估师考试网1.经济因素。9g3评估师考试网（1）经济发展因素。9g3评估师考试网（2）财政金融因素。9g3评估师考试网（3）产业结构因素。9g3评估师考试网2.社会因素。9g3评估师考试网（1）人口因素。9g3评估师考试网（2）家庭规模因素。9g3评估师考试网（3）房地产投机因素。9g3评估师考试网（4）教育科研水平和治安因素。9g3评估师考试网（5）社会福利因素。9g3评估师考试网3.行政因素。 9g3评估师考试网（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。9g3评估师考试网（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。9g3评

47、估师考试网（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。9g3评估师考试网（4）行政隶属关系变更。9g3评估师考试网（5）交通管制。9g3评估师考试网4.心理因素。9g3评估师考试网（二）区域因素9g3评估师考试网区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。9g3评估师考试网1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。 9g3评估师考试网2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。 9g3评

48、估师考试网3.交通便捷因素。这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。 9g3评估师考试网4.城市设施状况因素。 9g3评估师考试网（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。 9g3评估师考试网（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。 9g3评估师考试网（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。 9g3评估师考试网5.环境状况因素。若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产

49、价格水平较低。 9g3评估师考试网（三）个别因素 9g3评估师考试网1.土地的个别因素。9g3评估师考试网（1）区位因素。区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。 9g3评估师考试网（2）面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。9g3评估师考试网（3）形状因素。土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则

50、土地的地价也可能畸高。9g3评估师考试网（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。9g3评估师考试网（5）容积率因素。容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。9g3评估师考试网（6）用途因素。土地的用途对地价影响相当大，同一宗土地，规划为不同用途，则地价不相同。一般来说，对于同五宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。9g3评估师考试网（7）土地使用年期因素。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。 9g3评估师考试网2.建筑物的个别因

51、素。9g3评估师考试网（1）面积、结构、材料等。建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。9g3评估师考试网（2）设计、设备等是否良好。建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。 9g3评估师考试网（3）施工质量。建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。9g3评估师考试网（4）法律限制。有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。 9g3评估师考试网（5）建筑物是否与周

52、围环境协调。建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。9g3评估师考试网建筑密度9g3评估师考试网第三节收益法在房地产评估中的应用 #9g3评估师考试网一、基本思路 P184-1859g3评估师考试网收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。9g3评估师考试网总收入-总费用=净收益9g3评估师考试网 9g3评估师考试网房地产价格=纯收益/资本化率 （5-1）9g3评估师考试网这种理论的抽象，包含着三个假设前提： 9g3评估师考试网（1）净收益每年不变

53、； 9g3评估师考试网（2）资本化率固定； 9g3评估师考试网（3）收益为无限年期。 9g3评估师考试网运用收益法评估房地产价值，首先要求取净收益，通过总收益减总费用求得；然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。 9g3评估师考试网收益为有限年期的房地产价值计算公式为：9g3评估师考试网这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为： 9g3评估师考试网（1）净收益每年不变；9g3评估师考试网（2）资本化率固定且大于零；9g3评估师考试网（3）收益年期有限为n。9g3评估师考试网二、适用范围 9g3评估师考试网收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、

54、写字楼、旅馆、公寓等，不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。 9g3评估师考试网三、净收益 P185-1879g3评估师考试网（一）净收益的含义 9g3评估师考试网净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。9g3评估师考试网在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。9g3评估师考试网实际净收益是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。9g3评估师考试网例如：9g3评估师考试网1.当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；9g3评估师考试网2.当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；9g3评估师考试网3.收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；9g3评估师考试网4.土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值。由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益