商丘师范学院物业管理方案说明

1、裕鸿物业服务亲切师学院物业管理方案裕鸿物业管理二OO八年七月 日物业管理简介裕鸿物业管理是在省市工商管理局正式注册专业物业管理，公司现有管理人员 150 余人，其中管理人员 90%达到中级以上职称或大专以上文化程度，员工持证上岗率达100%。裕鸿物业管理领导凭借前瞻性的远见卓识和引进先进服务理念的 思想，特聘请多家知名品牌物业管理公司的数名籍物业管理专家 作为裕鸿物业管理公司的长期顾问及客座讲师。裕鸿物业管理是一个以业为主， 多种经营的综合性物业管理企业， 公司的质量方针是“亲情、专业、高效、优质，持续改进” 。公司 目标是“凭专业创造品牌、用真情赢取客户，借诚信占有市场、 靠拼搏创建未来”

2、，公司的经营方针是“客户至上、综合服务、用 心经营”，公司倡导的服务理念是“做到更好、追求最好” 。 公司将在今后的发展中，坚持上述理念，积极进取，开拓创新， 争创全国一流的物业管理公司。师学院物业管理服务整体策划方案根据建设部颁布的物业管理条例及本物业的实际情况，根据 全国城市物业管理优秀小区、大厦考评标准的规定，我公司 根据 ISO9001： 2000 的标准对师学院的物业管理服务的整体设想 与策划，将围绕“做到更好、追求最好、安全和偕”的服务宗旨向广大师生提供亲切、安全、洁静的园区服务，营造良好学习环 境，创建安全文明校园。师学院的物业特性和管理为了服务好师学院，裕鸿物业公司进行了现场考

3、察、调研，对其环境和物业做了直观了解。还对大部分师生进行意见咨询，通过 调查、了解、咨询和探讨，形成了裕鸿物业对管理服务师学院的 基本思路。1、物业特性师学院是集教学楼、住宿和公寓等综合性物业，是典型的学校 物业，是市高等师学城，规划上具有园林化的鲜明特点，对物业 管理服务有不同于其它住宅区、工厂等物业，具有现代化程度较 高的要求。师学院规模较大，教职员工和学生数量大，外部环境复杂，管 理者的系统管理能力和综合素质要求较高。师学院学院率先进行垃圾分类和园林化设计，管理者要有按照 ISO14000 国际环保质量标准进行管理的能力。由于市政府及院领导的重视和兄弟院校关注的重要性。因此， 师学院的管

4、理与服务，必须探索科技实力和品牌结合的全新服务 模式。2、人员类型人员总数约有 人人员身份教师 学生学院工作人员工地建筑工人等裕鸿物业管理服务师学院的总体设想1、针对师学院区域大特殊性及问题的策划管理处在管理方式上将专业化管理职能与分区管理相结合管理手段上达到通讯现代化、办公自动化、作业机械化。分三期统一规划，人、财、物分步到位为强化校园的治安，各巡逻岗、固定岗，各部门“点、线、面” 相结合的综合快速反应体系。2、针对校园大部分是学生的特殊性及其问题的策划坚持微利原则，推出“超值服务”系列举措。对前期的大量投入（重点为二次环境改造）费用不纳入管理处 费用摊销，减轻学院负担。4、针对师学院“园林

5、化、花园式”这一特殊性，导入ISO14000国际环保质量标准园林化的基础在于环保意识、环保制度、环保文化的系统定位， 裕鸿物业决定率先在物业管理中导入 ISO14000 国际环保质量体 系，并配合校园文化的开展，引导师生形成环保价值观和绿色家 园的行为规。裕鸿物业管理服务日照学院的总目标及理念1、总目标 创建全国一流的、面向新世纪的“国际文明新人文大学校园”与 全体师生共同营造一个“师生满意、社会满意、物业人满意”的 新世纪大学园。2、基本理念“百年承诺 三专（化）服务 服务师生“做到更好、追求最好”是裕鸿物业人管理服务师学院的基础理 念“三专（化）服务”是裕鸿物业人管理服务师学院的工作理念

6、三专（化）服务更是裕鸿物业人为师学院全体师生提供更到位的“技术专家的基础性服务、社会化专业社区服务和品牌化的专门 个性服务”等综合性社区服务。超值服务 精益求精做您所说的客户满意就是我们工作的最高标准优化资源 打造品牌 规模经营裕鸿物业服务师学院的基本模式“三专化（专家、专业、专门）校园服务” 技术专家的基础性服务 市场化的专业社区服务 品牌化的专门个性服务1、发挥裕鸿物业的技术和资源优势，由技术专家提供的物业专项基础性服务2、充分利用公司及社会资源，提供社会化的专业校园服务3、适应大学发展和消费细分的市场趋势，提供品牌化的专门个性服务管理方式、工作计划和物质装备一、管理方式裕鸿物业在师学院的

7、全方位服务中，充分发挥裕鸿物业的技术优 势、管理优势和资源优势，吸收国际最先进的物业管理思想，结 合中原独特的人文特点，制定师学院管理体系，成立裕鸿物业管 理公司师学院物业服务中心。1、师学院管理的组织构架根据师学院物业管理的要求，我们采用较为简单的直线型组织结 构，它的特点是：组织中各种职务按垂直系统排列，体现裕鸿物 业管理结构简单、权力集中、责任分明、命令统一、联系简捷、 适合量化管理的要求。服务中心组织构架图中心经理中心副经理客户服务部保安部工作人员保安人员保洁人员 绿化人员 工程人员二、工作计划1、服务中心工作流程工作流程的目的是促进组织活动的方向左右组织的行动制定商丘师范学院总体管理

8、方案规章制度的建立岗位培训日常管理与日常养护|r1-nJ人事行政管理财务管理档案管理消防管理治安管理44 rp 5智能系统管理电梯管理绿化保洁管理交通车辆管理客户投诉管理商业网点环保管理校园文化服务完善配套及各部门工作有关系的协调和控制2、管理处执行具体计划的四个要素3、计划控制的反馈回路三、物资装备计划1、管理用房按所给面积合理分配管理用房2、装备预算按所有物业情况预算装备管理人员的配备、培训管理一、各部门人员配置 管理人员基本按岗位配置 各部门按工作配置二、人员培训1、培训目标 提高全体员工的基本素质和专业水平，适应本职岗位和新技 术发展的需要。不断吸收和更新管理思想，适应现代化的发展，从

9、 而满足大学校园管理和服务的最高要求。 目标如下： 各业务、专业人员的持证上岗率 100% 中高级职称人员占管理人员比率 40%以上 大专以上学历占管理人员比率 80%以上 各类人员培训合格率 100% 专门职业、特殊工种需按行业规定通过职业培训上岗。2、培训方式组织保障借助裕鸿物业管理公司培训中心的优势， 在服务中心设置专职培训 工作人员，建立教育培训工作体系，准确识别培训需求，创造一种 积极求知、努力向上、不进则汰的工作氛围。方式 开展全员培训，分层次、分类别、分阶段实施，培外培、自学形式相结合。按阶段划分：入职培训，上岗培训，在职培训 按层次划分：主要管理层，一般管理层，专业技术作业层

10、鼓励措施技术一专多能，鼓励外培取证、自修学业。培训容? 按阶段划分入职培训A、服务中心校园概况；B、服务中心质量体系概况，服务中心规章制度、质量方针、质量目标；C、物业管理基础知识及服务（业务）特性；D、安全教育、消防知识E、员工守则、言行规。上岗培训A、本部门、本岗位职责；B、本岗位作业指导书（工作程序、作业容、方式、规）；C、本岗位业务技能、应知应会培训；在职培训A、本岗位业务技能，技术提高性学习；B、相关岗位业务概要，技能培训；C、了解相关法律法规。? 按人员层次划分主要管理层A、物业管理理论学习；B、 企业管理、城市社会学、房地产经济学等实务理论的学习；C、了解计算机等现代科学技术知识

11、；D、物业管理条例、经济合同法等有关法律、法规的学习；一般管理层（含工程技术人员）A、本岗位专业技术知识、专业职称培训；B、物业管理理论学习，上岗取证培训；C、相关法律法规知识；D、质量体系相关程序文件，作业指导书；E、每年至少拓展一门新业务技能。专业（业务）技术作业层A、上岗取证培训；B、岗位业务、技术技能培训及岗位竞赛；C、质量体系相关程序文件，作业指导书学习；D、了解相关法律法规；E、每年至少拓展一门新业务技能。三、人员管理1、人员管理的原则 师学院服务中心以政府的有关法律、法规，公司的各项规章制度、ISO9001 质量体系认证、员工手册行为员工作为规和考核的标准。 全体员工均采用聘用合

12、同制，做到干部能上、能下，职工能进能 出，竞争上岗，优胜劣汰。 为适应分公司发展的需要， 实行人才储备计划每年 5%的人员淘汰 制度，用于不断调整提高员工整体专业素质， 增加员工职业危机感， 强化员工服务意识。2、考核办法 服务中心实施干部目标责任制，层层签订目标责任书，落实责任 者的权限与职责。 服务中心实施全员量化考核制， 由考核者对下属员工按量化考核 标准每月考评一次，以决定下属人员的工资、奖金发放意见。 对部门工作的工作责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入ISO9001 质量体系畴，严格按照机关程序文件和作业指导书运作， 要求有检查、有记录、有结果、有存档。管理指标承诺及措施一、管理

13、指标承诺师学院的物业管理各项指标承诺，不仅是裕鸿物业对社会、对全院师生、对物业管理公司、对主管部门的庄严责任和义务，同时也是公司部推行目标责任管理和量化考核的基础和标尺。公司的每一级部门和每一位员工兢兢业业地履行职责，按照工作标准完成各自工作，使得我们的庄严承诺有了坚实的基础。二、各项管理指标承诺容与具体措施在裕鸿物业管理的师学院，各项管理指标必须达到以下指标：各项管理指标表序 号管理指标承诺计算测定依据1房屋及配套设 施完好率99%以上（完好房建筑面积+基本完好建筑面积）/总的房屋建设面积X 100%2房屋零修、急修 及时率99%以上（刀完成零修、急修的次数）/（刀报修的零修、急修次数）X

14、100%3保洁率99%以上（刀已保洁的面积）/（刀区保洁总面积）X 100%4维修工程质量 合格率维修服务回访 率100%刀（报告期评定为合格品的单位工程建筑面积）/刀（报告期验收鉴定的单位工程建筑面积）X 100%（刀调查住户满意人数）/（刀调查住户人数）X 100%5路灯完好率100%（刀完好路线盏数）/（刀区实际路线盏数）X 100%6大型及重要机 电设备完好率99%以上（刀报告期制度台日数完好台日数 ）/刀（报告期计划运行台日数）X100%7师生对物业管 理满意率95%以上（刀调查师生满意人数）/（刀调查师生人数）X 100%8绿化完好率99%以上（刀完好绿化覆盖面积）/（刀区道路总面

15、积）X 100%9道路完好率车场完好率99%以上100%（刀完好使用道路面积）/（刀区道路总面积）X 100%（刀完好使用车场面积）/（刀区车场总面积）X 100%10化粪池、雨水井 完好率98%以上（刀完好一池二井总数）/（刀区一池二井总数）X 100%11公共文体设施、98%以上（刀完好的公共设施总数）/（刀区各种公共设施总数）X 100%休息设施以及 园林小品雕塑完好率12智能化系统 完好率100%（刀系统正常运行时间）/（刀系统计划运行时间）X 100%13管理人员 专业培训 合格率100%（刀已培训合格人员总数）/（刀管理人员总数）X 100%14排水管、明暗沟 完好率98%以上（刀

16、完好排水管、明暗沟总数）/（刀区排水管、明暗沟各总数）X 100%便民服务和超值服务一、便民服务1、设立师学院 24 小时值班热线。2、建立“三专化”服务体系和相应的制度。3、从方便师生的角度出发，合理设立商业网点。4、建立服务中心，有步骤的开展各种无偿和有偿服务。二、超值服务1、为全体大学生无偿联系家教业务。2、提供信息查询。3、免费提供“三专化”咨询服务。4、免费向举行结婚典礼的教职工祝贺鲜花。校园文化借助裕鸿物业管理公司的宣传优势，协助师学院宣传部做好师学院 的宣传工作。以现代人文精神结合师学院的传统文化，协助师生做好师学院的校园文化建设工作。各项规章制度管理处经理职责1、在物业管理公司

17、总经理的直接领导下全面负责服务中心的工作， 制定本部门的工作计划和目标。2、帮助制定管理辖区域的工作计划及目标、并组织实施。3、努力调动员工的积极性、合理安排人员和工作量。4、制定本部门的培训计划和各项工作的考核制度、不断提高员工 素质和工作效率。5、搞好业主和其他部门的协调工作，不断提高整个部门服务质量。6、检查本部门各项工作的落实情况。7、出席公司例会及相关的管理会议，负责组织和主持服务中主的 定期例会。8、经常走访客户，征询和收集客户对服务的要求及建议。9、加强对员工的安全知识和安全意识教育，确保所有员工都能执 行有关规定。10、提出改进服务中心的管理建议。11、努力提高本部门的管理水平

18、，确保区域的卫生、设施运转安全 正常。12、严格管理部属， 禁止员工迟到早退， 负责员工班次、 假期排定13、完成上级交办的其它工作任务。领班主管岗位职责 1、认真执行本服务中心经理的指示和交办的任务。2、加强业务、管理技巧的学习，掌握管辖围的操作规程、效率及 质量标准。3、认真做好检查、督促员工执行岗位责任制。对新员工进行培训、 对在职员工进行岗位培训。4、关心员工、爱护员工、搞好团结，会做员工的思想工作。5、勤巡查，发现问题及时处理，并及时向经理汇报，听取指示。6、及时处理各客户探访者的投诉及询问。7、负责抢修项目、维修的落实情况、将合理的工作程序及建议提 供给部门经理。8、根据天气变化或

19、其它因素，能及时安排人员做好相应的工作。9、完成上级交办的其它工作任务。管理员（客服人员）岗位职责1、巡视检查校园区域外清洁状况、发现问题及时沟通解决，并负 责开启关闭有关通道门。2、检查公共区域有无障碍物，校园各种设施是否正常，并将损坏情况及时报告给工作人员。3、处理各种投诉与问询，向上司报告出现的特别事件。4、积极参与处理如：跑水、火警、电梯失控、断电等紧急事件。 负责维持公共区域的正常秩序，检查员工宿舍区卫生情况。5、及时检查着装无用的灯具、空调、热水器等，避免浪费。6、在经理的领导下，具体行使监督、管理、服务的职能。7、负责校园各办公室饮用水、报纸、信函的发送传递。8、为推动本部门管理

20、工作进行出谋划策，完成上级交办的其它工 作任务。保安人员职责1、服从服务中心经理的领导、上岗时着制服、做到警容严 整、态度端正、按时上班、不迟到、不早退、认真值班、不 准任意调换班次，严格执行交接班制度，做好交接记录。2、对来访人员、车辆要认真记录登记，严防事故，固定岗 位巡逻岗相结合， 坚持二十四小时执勤， 以确保设施、 人员、 目标的安全。3、对外来人员要热情，注意文明礼貌，不准超权和滥用职 权侵犯群众利益，遇到突发事件、歹徒或犯罪分子、要坚决 制止，奋不顾身，迅速报警。4、不准喝酒上岗、不准在岗上吸烟、聊天、看书、看报、 嬉笑、打闹、睡觉、吃零食、不准办私事打。5、保安人员要有高度的工作

21、责任心和熟练的业务水平、一 切工作都要以业主及办公人员生命安全为最高准则。6、值班人员每时每刻都要保持高度的警惕性，不得擅离职 守做到“有警必报” 。对异常情况要及时向上级汇报。7、熟悉大楼各部位的消防设备，灭火器材的使用和管理， 熟知火警，火灾的处理程序，严禁易燃易爆和其它危险品进 入办公楼，接受公安、消防的检查、指导，提高业务水平。8、熟悉岗位任务及要求、对楼面、通道、电梯、防火设施 进行监督、巡察，保证其安全。9、对重点部位要多次巡查、每次都要有记录，遇到问题要果断处理、发现可疑人员要严格查问，已发生的事故要采取 措施保护好现场。10、完成上级交办的其它工作任务。保洁人员职责1、服从部门

22、经理领导、每天提前1 小时到岗，接受工作分配，领取工作配具，迅速到达保洁区域认真工作。2、负责所属岗位全部公共走廊、电梯、候梯间、公共洗手 间、开水间、楼梯扶手及工作区的清洁卫生，保证地面无杂 物，无烟头纸屑。保持地面光亮、清洁无水渍、污渍、尘土、 墙壁无灰尘。3、保证本区域清洁设施的运行状况良好。如发现问题及时 报修。4、按规定关闭不必要的能源开关、保证所属楼层洗手间、 开水间、地面洁具、热水器、洗手盆、门面、隔板门、磁砖、 厕纸盒、天花出风口不留灰尘、污渍、无异味。5、填写时间表，擦抹设施及消防设施的指示牌，消防栓表 面不留污渍、手指印等。6、要及时清除电梯口、卫生间垃圾，时时保持清洁卫生

23、。7、在清洁过程中，工作要认真细致、不留任何卫生死角、 确保达标。8、严格落实“三查”制度，即员工自查、代班主管巡查、管理处经理抽查。9、完成上级交办的其它工作任务。绿化人员职责1、绿化人员要尽职尽责，出色完成绿化管理工作。2、科学的规划设计绿化面积，选好合适的树种和草皮。3、做好草坪的养护、剪草的质量等工作。4、做好杂草的清除和控制草坪的高度等工作。5、做好浇水、施肥的具体计划，要及时、到位。6、做好花草树木病虫害的防治工作。7、做好定期修剪的工作。8、熟悉花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理 的方法。9、正确使用剪草机及其配套设备，做好日常维护保养工作10、认真学习业务技术知识，不

24、断提高管理水平。11、及时制止故意破坏绿化物的行为，予以批评教育。12、未完成管理处经理交给的临时性工作。工程管理人员职责1、保证物业管理围所有设备、设施的正常运行、降低损耗， 使设备维修率为零。2、在使用各种类型设备中，能及时处理突发性应急维修项 目。3、掌握型号、性能、电气、配电设备、了解各项线路的走 向、相间测试。认真做到器具准确、工具完好、取用方便， 仪表、仪器正常使用测量，定期检查绝缘情况，做到安全第 一预防为主的原则。4、要按照空调设备启停流程操作，准确地开启关闭和运行， 确保服务区域空气舒适。5、排除空调运行中发生的故障、对突发事件要及时处理， 并制定补救措施。6、掌握各种管道的

25、分布走向，判断故障准确，处理及时， 保证水流畅通。7、对各种水暖系统运行情况认真检查、巡查中发现问题， 立即抢修，清除一切隐患。8、熟练掌握各种电气设备性能、供电线路及实际操作维修 技术，保证准确及时完成任务。9、上级交办的其它工作。服务标准一 客户服务1、 日常服务与联系服务中心的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项 日常工作。物业管理的宗旨是为客户提供服务，物业公司通 过有效的服务来保证客户的需求树立企业的形象，同时通过 服务获得一定的经济效益。日常服务容a. 维修保养服务；b. 绿化养护服务；c. 治安消防服务；d. 环境卫生管理服务；e. 停车管理服务；f. 特约服务。日常联系容a

26、. 每季度发放客户评议表，了解服务质量；b. 设置客户联系箱，每天定时开箱；c. 设立投诉接受客户的投诉信箱；d. 及时回访客户征询意见。日常服务与联系的质量控制a. 客户服务部主管应多途径与客户保持沟通， 经常走访客户听取意见， 及时提供各类服务， 满足合理要求；b. 现场管理员要做好清洁、绿化、安保和停车 工作巡检，保证服务质量。2 档案管理设备设施档案的管理办法按公司档案室要求操作；文档管理员负责档案的收集、 整理、 归档、利用；设备部主管应在每月 5 日前把上月的有关设备设施资料清单交档管理员签收； 服务中心经理每季度检查一次档案工作。投诉、报修处理 服务中心设接待窗口、 工作联系箱、

27、 监督投诉受理客户业务咨询、报修、投诉；服务中心实行 8：00-18 ：00 客户接待， 365 天24 小时应急维修服务；并公开办事制度、公开收 费项目和标准；服务中心监督、投诉 24 小时开通， 72小时有回 复；服务中心实行维修回访制度； 对回访中发现的问题， 24 小时书面通知设备部 人员整改；客户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； 处理投诉要做到让客户满意，及时与客户沟通， 处理结果做好记录，每周进行统计和小结。4 客户征询、评议统计客户评议表的发放与回收a. 服务中心每半年按公司规定的 “客户评议表” 样式及要求发放；b. 服务中心在发放“客户评议表”时应写明发 放时间（一般为每

28、年六月和十二中旬） 、发放 对象，落实发放人和回收人及回收时间（以发 放日起算半月） ，并做好相关记录；c. 服务中心在每年七月 5 日及一月 5 日前把前 半年“客户评议表汇总分析” 及“客户评议表” 原件（十天返还服务中心保存）交公司物业管 理处。二设备管理1设备管理容物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段， 这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技 术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分 发挥它们的功效。物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿 命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常保养 和维修管理提出了高要求、高标准。供配电设备

29、 工作程序 电工a. 每日一次按照设备、设施巡视容与程序 巡视配电房设备，并记录配电房巡视记录 表；b. 配电房每周打扫一次， 配电柜每月清洁一次。 双电源柜 （ 箱） “运行”与“备用”每月切换检 查一次，并记录设备定期启动表 ；c. 按设备、设施（年度）周期检查、保养计 划表和供配电设备 （设施） 维修保养规程 的容要求进行周期检查、保养，并将结果记录 于设备、设施周期检查、保养记录表 ；d. 供配电设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表 ；e. 供配电设备发生异常和故障及时报告电气领 班，记录设备故障记录表 ，并在电气领班 协同下排除异常和故障。电工领班a. 负责设备的技术资料、档

30、案的收集、保管； 负责零星设备的配件、材料的采购计划的编 制，外委托修理的联系工作；b. 每年 12 月制订下一年度 设备、 设施（年度） 周期检查、保养计划表 ，并按运行情况制订 设备、设施（年度）维修计划表 ；c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养 工作，并进行指导，检查；d. 每周巡视配电房设备 , 检查巡视记录、 交接班 记录；e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状 况，填写供配电系统检查表 。按日常巡视 记录及定期检查记录， 根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交设备主管审 核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障 记录进行检查验证；g. 每

31、季汇总设备故障情况，填写设备故障记 录（季度）汇总表 ，报设备主管审核后，交 公司主管部门；h. 按应急预案规定负责处理应急事件。2 电梯设备 工作程序 分承包方电梯维保人员a. 每周按设备、设施（年度）周期检查、保 养计划表和电梯设备维修保养规程的容 要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环 境，并将结果记录表；b. 电梯设备维修工作记录房屋、设备、设施 维修记录表 ；c. 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记 录于设备故障记录表上 , 并及时处理。 电工a. 每日按照房屋、设备、设施巡视容与程序 巡视电梯设备，填写电梯房巡视记录 。发 现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报 告设备主管，

32、督促维修保养；b. 负责电源部分的维修保养及运行操作。每月 一次切换检查双电源设备，记录设备定期启 动表。电梯保养领班a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b. 每年 12 月制订下一年度 设备、 设施（年度） 周期检查、保养计划表 ，并按运行情况制订 设备、设施（年度）维修计划表 ；c. 实施电梯设备的运行管理，按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包方的 监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验 证；d. 每周巡视电梯机房设备 , 检查巡视记录；e. 每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员 检查电梯设备的运行状况，填写电梯设备系 统检查表。按日常巡视记录及定期

33、检查记录， 根据设备完好率标准填写设备完好率月 度统计表交设备主管审核后报公司主管部 门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障 记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记 录（季度）汇总表 ，报设备主管审核后，交 公司主管部门；h. 协助设备主管做好分承包商的评审、评价和 初选工作。3 给排水设备 工作程序 管道工a. 每日一次按照设备、设施巡视容与程序巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换 一次；c. 按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给排水设备（设施）维修保养程的容要求进行周

34、期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表d. 给排水设备、设施维修工作记录于设备、 设施维修记录表 ；e. 给排水设备发生异常和故障及时报告给排水 领班，记录设备故障记录表 ，并在给排水 领班协同下排除异常和故障。给排水领班a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管， 负责零星设备的配件，材料采购计划的编制， 委托修理的联系工作；b. 每年 12 月制订下一年度 设备、 设施（年度） 周期检查、保养计划表 ，并按运行情况制订 设备、设施（年度）维修计划表 ；c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养 工作，并进行指导，检查；d. 每周巡视水泵房设备 , 检查巡视记录、 交接

35、班 记录；e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行 状况，填写给排水系统检查表 。按日常巡 视记录及定期检查记录，根据设备完好率标 准填写设备完好率月度统计表交设备主 管审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障 记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记 录（季度）汇总表 ，报设备部主管审核后，交公司主管部门；h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录水箱清洗消毒记录表 ；i. 按应急预案规定负责处理应急事件。三 消防系统 工作程序 日常巡视a. 设备维修工每日一次按照设备、设施巡视容与程序巡视泵房及风机房设备，记录水泵房巡视记录表和

36、风机设备巡视记录表设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表 ，并在弱电领班协同下排 除异常和故障；b. 安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于 消防栓、灭火机箱的记录表。定期检查a. 由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录 设备定期启动记录表 ；b. 由弱电领班组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火 栓、喷淋进行系统测试； 送风、 排烟系统测试； 电源、控制联动功能以及报警安全系统的测 试。记录消火栓、 喷淋系统测试记录表 ，消 防送风、排烟系统测试记录表 。维修保养a.

37、弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工 作；b. 设备机房每周打扫一次， 机组每月清洁一次。 消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交 替更换一次；c. 按设备、设施（年度）周期检查、保养计 划表和消防设备（设施）维修保养规程 的容要求进行周期检查、保养，并将结果记录 于设备、设施周期检查、保养记录表 ；d. 消防设备、设施维修工作记录于设备、设 施维修记录表 。弱电领班a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管， 负责零星设备的配件，材料采购计划的编制， 委托修理的联系工作；b. 每年 12 月制订下一年度 设备、 设施（年度） 周期检查、保养计划表 ，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修

38、计划表 ；c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工 作，并进行指导，检查；d. 每周巡视消防设备 , 检查巡视记录；e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运 行状况，填写消防及报警系统检查表 。按 日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完 好率标准填写设备完好率月度统计表交 设备主管审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障 记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记 录（季度）汇总表 ，报设备主管审核后，交 公司主管部门。弱电设备 工作程序 分承包方维保人员a. 按设备、设施（年度）周期检查、保养计 划表和弱电设备（设施）维修保养规程 的容要求

39、进行周期检查、保养，并将结果记录 于设备、设施周期检查、保养记录表 ；b. 弱电设备、设施维修工作记录设备、设施维修记录表 ；c. 弱电设备发生异常和故障及时报告弱电领班，记录设备故障记录表 ，及时排除异常 和故障。电工a. 每日按照房屋、设备、设施巡视容与程序 巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录信 号收视设备巡视记录表 ；b. 信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备 每月清洁一次；c. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方 维保人员并报告弱电领班，督促维修保养。保安人员a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清 洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界 报警系统探头和设备，每班一次巡视

40、摄像监控 系统、电子对讲系统的设备，并记录监控、 对讲设备巡视记录表 ；b. 发现异常情况，及时报告保安主管、设备主 管。弱电领班a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b. 每年 12 月制订下一年度 设备、 设施（年度） 周期检查、保养计划表 ，并按运行情况制订 设备、设施（年度）维修计划表 ；c. 组织实施弱电设备的运行管理并按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包 方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检 查、验证；d. 每周巡视弱电房设备 , 检查巡视记录；e. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查 弱电设备的运行状况，填写保安防盗系统检 查表和摄像监控

41、系统检查表 。按日常巡 视记录及定期检查记录，根据设备完好率标 准填写设备完好率月度统计表交设备主 管审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障 记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写设备故障记 录（季度）汇总表 ，报经理审核后，交公司 主管部门；h. 按应急预案规定负责处理应急事件；i. 协助设备主管做好分承包方的评审、评价和初选工作设备主管负责组织对分承包商的评审和初选工 作，定期组织对分承包商的评价。四 设备检查标准供配电设备 电力变压器 检查电力变压器是否符合要求。分接开关档位是否与电源相符。外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。 变压器温度是否在

42、要求围，通风是否良好。 三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。 各接线端子紧固是否良好。 高压开关柜 耐压试验是否符合规规定。隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和 牢固。操作机构动作灵活、正确、瓷件应清洁，不应有 裂纹和伤痕。隔离开关、负荷开关和熔断器与电线连接应紧 密。接地线连接应紧密、牢固，防腐处理应均匀，无 遗漏。 低压开关柜 耐压试验是否符合规规定。开关柜设备应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油 漆应完好。二次接线与电器或端子排的连接应牢固， 绑扎排 列整齐，标志清晰齐全。接地线连接应紧密牢固。 操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正 确。闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好

43、。 接触器和各种继电器完好， 面板指示灯和按钮完 好。双电源切换箱能自动切换。 控制箱手动和自动操作均能运行。 照明设备 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清 洁整齐。开关是否切断相线， 单相三极插座接地线是否可 靠，照明灯头有无触电危险。照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯 具高度是否符合规定。 防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具。 仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要 求。移动的照明灯具是否用安全电压 24伏。 防雷接地装置 检查接地电阻值是否符合要求。接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现 象。接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。 各种管理资料齐全 原始资料齐全。日常运行

44、记录资料。操作运行管理制度。电梯设备 曳引机 主机运行正常，速度平稳可靠。 冷却风机正常、有效。 减速和润滑良好，油位正常。 制动器完好、可靠。 轿厢 部按钮齐全完好，信号登记有效。 照明完好，通风机运转平稳，无异常声。 手动、自动操作运行正常。 应急对讲完好可靠。 超载报警正确可靠。轿门开闭平稳，时间适中。 轿厢长、短行程的平层精度符合要求。 安全系统 导轨导靴 安全钳齐全 ，性能灵活可靠。 限速开关可靠，动作灵敏。 各安全开关齐全、性能可靠、有效。 各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有 效。急停开关完好，性能可靠有效。 检修及运行状态正常。连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。 运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。 导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。 各导轨表面无重大锈蚀。 供电系统 每台梯专用一只控制箱，电气规符合要求 底坑 机房设施 资料 应急备用电源能自动切换。 动力电与照明电，控制电与信号电不得混用 发电机运行平稳，无