安徽省房地产估价师《案例与分析》：估价对象权益状况描述与分析考试题知识讲解

1、安徽省 2015 年房地产估价师案例与分析：估价对象权益状况描述与分析考试题本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 180分钟，总分 100分， 60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意）1、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216 万元，出售时的价格为 5616 万元，报酬率为 8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。 A4858B5200C2700D62642、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼， 重建价格为 2100 万元，现增设电梯需要 130 万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要 100 万元。同时市场上

2、类 似有电梯的办公楼的重置价格为， 2200 万元。则该办公楼扣除没有电梯引起的 折旧后的价值为 _万元，A2000B1970C2070D21703、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。A 房地产净收益按-固定数额逐年递增B 房地产净收益按-固定数额逐年递减C 房地产净收益按-固定比率逐年递增D 房地产净收益按-固定比率逐年递减4、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。 它的主要还款来源是。A :房地产销售收入B: 土地出让收入C: 土地储备所获得的利润D: 土地受让方的投资E:借款合同5、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分 析

3、入住率，这种调查方法属于。 （2007年试题 ）A:观察法B:实验法C:讨论法D:问卷调查法E:借款合同6、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规 划设计方案选择的是A:项目的交通组织规划B:项目构成及平面布置C:项目的建筑规划D:城市土地利用规划E:借款合同7、 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和_的，免征 土地增值税。A10%B20%C30%D40%8、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产 项目达到 _的极限值。A利润为零B最高运营费用比率C 最大费用D.允许的最低经济效益指标9、某单位拥有的房地产每年可产生

4、100 万元净收益， 同时此单位有 2000 万元资 金以 5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益， 则对该单位来说，这宗房地产与（）万元的资金等价。A. 2000B. 400C. 4000D. 1000010、 货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为_加以适用。A .国家信贷资金B. 国家预算资金C. 国家负担资金D. 国家计划资金11、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。A :超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担B:在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承 担，但使用者不当使用的除外C

5、:如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报 告使用期限D:如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到 估价服务的行为结束为止E:工业用地的监测点评估价格12、购买某类房地产，通常抵押贷款占 70，抵押贷款的年利率为 6，自有资 本要求的年收益率为 9，该类房地产的资本化率为。A:6.0B:6.9C:8.8D:9.0E:工业用地的监测点评估价格13、房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价的_具有认识上的一致性。A .基本准则B 客观规律C. 衡量标准D. 基本前提14、 某套住宅的套内建筑面积为145 m2,套内使用面积为132 m2,应

6、分摊的公共 部分建筑面积为9 m,按套内建筑面积计算的价格为 3500元/m,该套住宅按 建筑面积计算的价格为元/m。A：3000B：3277C：3295D：3599E:工业用地的监测点评估价格15、通过市场调研,获得某类房地产 2002年至 2006年的价格分别为 3405元/ m、3565元/m、3730元/m、3905元/m、4075元/m,则采用平均增减量 法预测该类房地产 2008年的价格为元 /m。A: 4075.0B: 4242.5C: 4410.0D: 4577.5E:工业用地的监测点评估价格16、根据的不同,可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险 市场。A :

7、房地产交易方式B:房地产交易顺序C:购买房地产目的D:房地产类型E:借款合同17、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500 元/m2,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100 元/m2,直接成本利润率为6%,则开发后地价为_元/m2。A. 1840B. 2840C. 2966D. 300018、某套商品住房期房,尚有 2 年才可投入使用,与其类似的现房价格为 4500 元/m?,出租的年末净收益为500元/mJ假设年折现率为8%,风险补偿为现 房价格的3%,该期房目前的价格为元/m。A: 3439B: 3473C: 3508D: 3

8、608E:工业用地的监测点评估价格19、某宗房地产在现状下持续经营的价值为 5000 万元，假定对该房地产进行重 新装修后的价值为 6500万元，装修费用为 800万元，装修期为 1 年，装修费用 均匀投入，装修期间租金损失现值为 500 万元；如果对该房地产进行改变用途的 改造，改造后的价值为 8000万元，改造费用为 160万元，改造期为 1 年，改造 费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为 500 万元；折现率均为 10。该地 区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。A :维持现状B:改变用途C:重新装修D:重新开发E:工业用地的监测点评估价格20、_是指消费者在既定收

9、入状况下， 将货币合理花费于各种消费品的组合， 令 消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量， 即消费者的决策行为已达到了均衡状态。A消费者剩余B 消费者偏好C消费者均衡D 消费者观念21、任何一宗房地产只能就地开发、 利用或消费， 并且要受制于其所在的空间环 境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。A:易受限制B:相互影响C:独一无二D:不可移动E:工业用地的监测点评估价格22、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的。A :相互影响性B:适应性C:不一致性D:保值性与增值性E:借款合同23、 土地增值税实行超额累进税率，增

10、值额超过扣除金额100%、未超过 200% 的部分，税率为 _。A30%B40%C50%D60%24、 房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为_。A 超额利润B 投资回报C.内部收益D 风险补偿金25、遵守要求在运用收益法估价时， 不应高估收入或者低估运营费用， 选取的报 酬率或者资本化率不应偏低。A :谨慎原则B:最高最佳使用原则C:合法原则D:替代原则E:工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2个以上符 合题意，至少有 1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1、下列关于房地产权益融资的说法，

11、正确的有。A :资金融入方需要还本付息B:在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C:权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D:存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E:权益融资主要来源于个人投资者2、 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为 120，如果通货膨 胀率为 55，银行贷款年利率为 65，存款年利率为 30，则该项目投 资的实际收益率是。A: 516B: 616C: 65D: 874E:借款合同3、已知某投资项目折现率为 11%时，净现值为 1700 万元；折现率为 12%时， 净现值为 -870万元。则该投资项目的内部收益率是 _。A11.12%B11.3

12、6%C11.66%D12.95%4、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格 _。A卖方和买方掌握必要的市场信息B. 卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C. 买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D. 卖方和买方追求各自利益的最大化E. 卖方和买方急于完成交易5、拆迁补偿安置协议的主要内容包括 _。A .安置标准B. 补偿方式C. 补偿金额D. 安置用房面积E. 拆迁方式6、房地产置业投资的经济效果主要表现为等。A:企业实力提升B:租金收入C:对社会贡献增加D:物业增值E:物业权益份额增加7、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。A:使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人B:商业汇票

13、在同城和异地均可使用C:签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础D:商业汇票一律不记名，允许背书转让E:商业汇票由银行印制和发售8、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为 25%，每月可出租面积租金为70元/m2,又知该写字楼可出租面积为 1000m2,运营费用率 为 40%。假若该写字楼可出租剩余年限为 30 年，投资报酬率为 8%，其他条件 保持不变，则该写字楼将产生 _万元的贬值。A 548.19B558.15C567.39D675.409、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。A:市场上有足够多的生产

14、者和消费者B:市场上的产品是同质的C:任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者D:资源完全自由流动E:市场信息是完全畅通的10、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看， 投资周期超前于市场自 然周期变化的情况出现在。A :第一阶段B:第二阶段初期C:第二阶段末期D:第三阶段E:第四阶段11、 物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素 是（）。A 零售商的财务能力B 零售商需要的服务C 零售商组合与位置分配D. 零售商的声誉12、按照住宅质量保证书约定，在保修期内 _单位应当承担商品房保修责任。A. 物业管理B. 房屋施工C. 房屋工程监理D.

15、 房地产开发13、目前，规定了房地产项目转让条件的法律或法规是 _。A .土地管理法B .城市房地产管理法C.城市规划法D.城市商品房预售管理办法14、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。A:实物构成范围B:权益范围C:空间范围D:时间范围E:影响范围15、对收益性物业来说空置率提高将会导致 （）以及新租客要求更大的租金折扣 等后果。A .租金收入减少B. 附加支出增加C. 物业资本价值下降D. 运营成本下降16、现需评估某宗房地产 2004 年 10 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 2500元/m2。成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004 年 6 月末

16、每月价格递增 1%， 2004 年 7 月末至 2004 年 10 月末平均每月比上月价 格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为_。A. 2648 元 /m2B. 2688 元/m2C. 2708元/m2D. 2734元/m217、甲银行以 1 亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权， 一年内先后借给乙 公司 3000万元和 5000万元。债务履行期满后， 若乙公司未履行债务， 则甲银行 办理该最高额抵押权确定登记的债权额是亿元。A: 0.3B: 0.5C: 0.8D: 1.0E:执行层的组织协调18、 对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、 需

17、要爆破作业等情况， _应该按国家规定办理申请批准手续。A 建造商B.总监理师C 开发商D.监理工程师19、从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由 _等组成的整体物。A 建筑材料B.建筑构配件C 建筑设备D. 建筑文化E. 风险理念20、 某房地产开发项目，经过测算得出如下数据:如果市场前景好将产生5680 万元净现值；如 果市场状况一般将产生 2450 万元净现值；如果市场前景不好， 则将产生 -3680 万元净现值，经分 析市场前景为:好的概率为 45；一般概率 为 35；不好的概率为 20则该项目的期望值为 万元 （2008 年试题 ）A：267750B：368060C：400350D：535680E:借款合同21、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的设定抵押权， 按其在建工程已完工部分分次发放贷款。A :房屋建筑物B: 土地使用权C:在建工程D:房屋期权E:借款合同22、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属 _登记。A 他项权利B转移C 所有权初始D.变更23、下列关于保险分类的叙述有误的一项是。A:以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险B :以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险C:以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险D:以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险