连云港高新技术产业开发区

1、连连云港高新技云港高新技术产业术产业开开发发区区XW-6、 、XW-7 单单元控制性元控制性详细规详细规划划技技术术任任务书务书连云港高新技术产业开发区管委会连云港市规划局二九年九月二十九日1目目 录录一、一、项项目背景目背景.1二、二、规规划指划指导导思想思想.2三、三、编编制范制范围围和功能定位和功能定位.2四、四、规规划依据划依据.2五、工作目五、工作目标标及重点及重点.3六、主要六、主要编编制内容制内容.4七、用地分七、用地分类类及地及地块块划分要求划分要求.5八、八、编编制成果构成制成果构成.6九、工作要求九、工作要求.10十、十、规规划划时间时间要求要求.10一、项目背景一、项目背

2、景2009 年 6 月，国务院常务会议讨论通过江苏沿海地区发展规划，标志着以连云港为龙头的江苏沿海开发正式上升为国家战略层面。2009 年 3 月，连云港市委、市政府做出重大决策，全力推进徐圩片区开发，以 30 万吨级港口为依托，集中布局临港产业，徐圩片区将成为江苏沿海开发的重要节点与亮点。2009 年 5 月 15 日，江苏省人民政府正式批准新一轮连云港市城市总体规划（2008-2030）。随后，徐圩开发建设指挥部（下文简称“指挥部”）、连云港高新技术产业开发区管委会开展了连云港市徐圩片区战略定位及概念规划的组织编制工作，明确将徐圩片区打造成为“东中西区域合作示范区、循环经济示范区和江苏沿海

3、新型工业基地”三大战略目标。在此基础上，2009 年 7 月底，指挥部及市规划局着手组织编制徐圩片区控规编制单元划分规划，该规划以深化落实城市总体规划、整合各专项规划及专题研究为目标，并将徐圩片区划分为若干单元，为全面系统组织编制控制性详细规划奠定了基础。目前，该规划已形成了初步方案成果。指挥部还组织编制了连云港高新技术产业开发区概念规划，连云港高新技术产业开发区启动区城市设计已经启动。在上述背景下，为构建系统有序的法定规划控制体系、科学引导徐圩片区的近期开发与建设管理，特开展本次连云港高新技术产业开发区 XW-6、XW-7 单元控制性详细规划的编制工作。本次规划区域承担着为东中西区域合作提供

4、互动平台、为主导产业提供研发、中试等配套服务、为徐圩片区发展提供公共服务和商务平台的功能，是整个高新技术产业开发区开发建设的重要基础。2二、规划二、规划原则原则1、注重与已有分区规划、控制性详细规划和专业规划的衔接，实现与周边地区的共同发展、协调发展。2、在合理的土地使用空间组织基础上，规定用地的各项控制指标和规划管理要求，突出强制性要求，实现“定性、定量、定位、定界”的控制要求，保证规划范围内土地的合理使用。3、确保公共服务设施和基础设施用地，高水准建设城市基础设施和配套设施。三、编制范围三、编制范围和功能定位和功能定位XW-6单元和XW-7单元：具备行政管理、商务办公、商业文化、科技研发、

5、先进制造、生活居住等功能于一体的综合片区。该片区是徐圩新城的核心区，也是徐圩片区建设的重要起步区。总面积约为23.33平方公里。具体范围详见附图。四、规划依据四、规划依据1、 中华人民共和国城乡规划法2、 江苏沿海地区发展规划（2009-2020）3、建设部城市规划编制办法（2006 年 4 月 1 日起实施的新版） 4、 江苏省控制性详细规划编制导则5、 连云港市城市总体规划（20082030）6、 连云港市土地利用总体规划7、 连云港市徐圩片区发展战略规划8、 连云港港口总体规划9、 连云港市徐圩港区总体规划310、 连云港徐圩片区控规编制单元划分11、 连云港高新技术产业开发区概念规划1

6、2、 连云港市城市综合交通规划13、 连云港市徐圩片区防洪除涝规划14、 连云港市电力专项规划其它相关法律法规、技术文件及专项规划。五、工作目标及重点五、工作目标及重点1、工作目标遵照国家及江苏省有关技术规定，在徐圩片区控规编制单元划分的基础上，明确本区域土地使用、配套设施、建筑建造、道路交通、基础设施与地下空间利用等控制要求，提出空间环境景观控制引导原则、土地开发强度容量、高度分区、分图图则等建设指导内容，明确各地块的强制性和引导性内容。2、工作重点在梳理地区资源条件的基础上，提出适合本区域的空间及各类用地布局规划，工作重点包括：（1）与上位规划及专项规划做好衔接，体现规划编制的科学性与合理

7、性；（2）充分结合地区自然特征，重视海洋、水系及生态系统组织与防洪排涝安全；统筹协调港、产、城互动发展关系；（3）充分考虑本区域的区位特点；（4）通过城市设计塑造具有特色的地区环境风貌，合理确定各区域开发强度与滨水景观控制；（5）研究市场机制提高规划的可操作性，倡导集中紧凑的开发建设模式。4六、主要六、主要编制内容编制内容综合上位规划及专项规划，按照江苏省控制性详细规划编制导则，明确用地土地使用、产业布局、配套设施、建筑建造、基础设施、空间环境景观、土地开发强度和容量、高度分区、分图图则等建设指导内容。1、在规划编制中，除应达到城市规划编制办法所规定的各项要求外，特别要突出各级公共设施的完整配

8、套，并在具体控制地块中予以落实。2、详细规定所规划范围内不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设的建筑类型。3、根据产业特征，合理划分地块适用单元，确定土地使用性质。从经济、环境、投资、门类、技术等方面提出产业准入门槛4、规定各地块的控制指标（1）强制性内容用地性质建筑密度建筑控制高度容积率绿地率交通出入口方位和允许开口路段停车泊位及其他需要配置的公共设施建筑后退红线距离及建筑后退用地边界距离；其中中体现土地利用兼容性要求，工业用地、可不作强制性规定。地块内红线、绿线、蓝线、黄线、紫线、橙线等“六线”的明确控制要求地下空间利用控制5（2）指导性内容人口容量各地块的建

9、筑形式、体量、色彩、风格等城市设计要求其他环境要求其中工业用地可不作具体要求5、根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。6、根据规划容量，确定各类工程管线的位置、走向、管径、标高和工程设施用地界线,进行管线综合。落实城市“六线”边界。7、制定相应的土地使用与建筑管理通则（1）各类性质用地的适建要求（2）建筑间距规定（3）建筑物后退道路红线距离的规定（4）相邻地段的建筑规定（5）市政公用设施、交通设施的配置和管理要求（6）城市各类控制线的管理要求8、规划实施的政策措

10、施七、用地分类及地块划分要求七、用地分类及地块划分要求地块划分可按规划和管理的需要划分为区、片、块几级，块是控制性详细规划的基本单元，其划分的原则为：1、土地使用调整意向、规划建设控制引导的总体要求。2、地块的土地使用权或产权边界，以及基层行政管辖界限；近期内招标拍卖的地块应单独划块；规划予以保留的机关团体、部队院校及用地相对完整独立的企事业单位宜单独划块。3、用地性质应单纯，以城市用地分类小类为主、中类为辅；公益6性设施宜划分至最小类别。4、满足城市“六线”规划等专业规划要求划块。5、考虑土地价值的区位级差。地块划分可根据开发建设需要及管理的变化，在规划实施中进一步重组（小块合并大块或细分小

11、块）。八、八、编制成果构成编制成果构成本次控制性详细规划成果由文本、图件、附件三部分组成。1、文本应含编制单元的土地使用及建筑管理规定，以条文形式重点反映编制单元的各类用地控制和管理原则。包括：（1）总则：制定规划的依据和原则，主管部门和管理权限；（2）土地使用和建筑规划管理通则：各种性质用地的适建要求、建筑间距的规定、建筑物后退道路红线距离的规定、相邻地段的建筑规定、容积率奖励和补偿规定、市政公用设施、交通设施的配置和管理要求、有关名词解释、其他有关通用的规定；（3）地块划分以及各地块的使用性质、规划控制原则、规划设计要求；（4）各地块控制指标一览表：分为规定性和指导性两类，规定性指标包括：

12、用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公用设施；指导性指标包括：人口容量（人公顷）、建筑形式、体量、风格要求、建筑色彩要求、其他环境要求。2、图件由图纸和图则两部分组成。包括：位置图、用地现状图、土地使用规划图、地块划分编号图、交通规划图、城市“六线”规划图、各地块控7制性详细规划图、各项工程管线规划图。（ （1） ）规规划用地位置划用地位置图图（区位（区位图图）：）：标明规划用地在城市中的地理位置，与周边主要功能区的关系，以及规划用地周边重要的道路交通设施、线路及地区可达性状况；（ （2） ）规规划用地划用地现现状状图图： ：标明土地利用现

13、状、建筑物状况、人口分布状况、公共服务设施、市政公用设施现状；1）土地利用现状包括标明规划区域内各类现状用地的范围界限、权属、性质等，用地分至小类；2）人口现状指标明规划区域内各行政辖区边界人口数量、密度、分布情况等；3）建筑物现状包括标明规划区域内各类现状建筑的分布、性质、质量、高度等；4）公共服务设施、市政公用设施现状标明规划区内及对规划区域有重大影响的周边地区现有公共服务设施（包括行政办公、商业金融、科学教育、体育卫生、文化娱乐等建筑）类型、位置、规模等，道路交通网络、给水和电力等市政工程设施、管线的分布情况等。（ （3）土地利用）土地利用规规划划图图:在现状地形图上标明各类用地的性质、

14、界线和地块编号，道路用地的规划布局结构，标明市政设施、公用设施的位置、等级、规模，以及主要规划控制指标；（ （4）道路交通及）道路交通及竖竖向向规规划划图图： ：确定道路走向、线性、横断面、各支路交叉口坐标、标高、停车场和其他交通设施位置及用地界线，各地块室外地坪规划标高；1）道路交通规划图:在现状地形图上，标明规划区内道路系统与区外道路系统的衔接关系，确定区内各级道路红线宽度、道路线形、走向，标明道路控制点坐标和标高、坡度、缘石半径、曲线半径，重要交叉口渠化设计；轨道交通、铁路走向和控制范围；道路交通设施（包括社会停车场、公共交通及轨道交通站场等）的位置、规模与用地范围；2）竖向规划图:在现

15、状地形图上标明规划区域内各级道路围合地块的排水方向，各级道路交叉点、转折点的标高、坡度、坡长，标明各8地块规划控制标高。（ （5）公共服）公共服务设务设施施规规划划图图： ：标明公共服务设施位置、类别、等级、规模、分布、服务半径，以及相应建设要求；（ （6） ）绿绿地及水系地及水系图规图规划划图图： ：标明绿地、水体、河道位置及范围，水位(内河)控制标高、河道蓝线坐标及断面；（ （7）工程管）工程管线规线规划划图图：标明工程管网平面布置、管径、控制点坐标和标高，具体分为给排水、电力电讯、燃气、管线综合等；1）给水规划图：标明规划区供水来源，水厂、加压泵站等供水设施的容量、平面的位置及供水标高，

16、供水管线走向和管径；2） 排水规划图：标明规划区雨水泵站的规模和平面位置，雨水管渠的走向、管径、控制标高及出水口位置；标明污水处理厂、污水泵站的规模和平面位置，污水管线的走向、管径、控制标高及出水口的位置；3）电力规划图：标明规划区电源来源，各级变电站、变电所、开闭所平面位置和容量规模，高压线走廊平面位置和控制要求；4）电信规划图：标明规划区内电信来源，电信局所的平面位置和容量，电信管道走向、管孔数，确定微波通道的走向、宽度和起始点限高要求；5）燃气规划图：标明规划区气源来源，储配气站的平面位置、容量规模，燃气管道等级、走向、管径；6）供热规划图：标明规划区气源来源，交换站的平面位置、容量规模

17、，热力管道等级、走向、管径；7）管线综合规划图。（ （8） ）环卫环卫、 、环环保保规规划划图图： ：标明各种卫生设施的位置、服务半径、用地、防护隔离设施带等；（ （9） ）综综合防灾合防灾设设施施规规划划图图;（ （10）建筑高度分区）建筑高度分区规规划划图图； ；（ （11）空）空间间形形态态示意示意图图： ：表达城市设计构思与设想，协调建筑、环境与公共空间的关系，突出规划区空间三维形态特色风貌，包括规划区整体空间鸟瞰图，重点地段、主要节点立面图、空间效果透视图及其9他用以表达城市设计构思的示意图纸等；（ （12）城市）城市设计设计概念概念图图（空间景观规划、特色与保护规划）：表达城市设计

18、构思、控制建筑、环境与空间形态、检验与调整地块规划指标、落实重要公共设施布局。需标明景观轴线、景观节点、景观界面、开放空间、视觉走廊等空间构成元素的布局和边界，以及建筑高度分区设想；标明特色景观和需要保护的文物保护单位、历史街区、地段景观位置边界；（ （13）地）地块块划分划分编编号号图图： ：标明地块划分具体界限和地块编号，作为地块图则索引；（ （14）地）地块块控制控制图则图则： ：标明地块编号，地块划分界限、地块面积、用地性质、建筑密度、建筑高度、容积率等控制指标，图则中主要有以下内容：1）地块的区位；2）各地块用地界线、地块编号；3）规划用地性质、用地兼容性及主要控制指标；4）公共配套设施、绿化区位置及范围，文物保护单位、历史街区的位置及保护范围；5）道路红线、建筑后退线，道路的交叉点控制坐标、标高、转弯半径、公交站场、停车场、禁止开口路段、人行过街地道和天桥等；6）大型市政通道的地下及地上空间的控制要求，如高压线走廊、微波通道、地铁、飞行净空等；7）其他对环境有特殊影响设施的卫生与安全防护距离和范围；8）城市设计要点、注释。具体图纸内