如何正确收购一个商业项目

1、如何正确收购一个商业工程一个商业地产工程失败，往往会导致银行、建设方、投资方、施工方、业主等各方经济 利益严重受损，因此对商业地产工程进行并购重组是解决这一问题的一个重要手段，同时对 整个房地产市场的开展也有积极的影响。一商业地产工程状况拟收购一个商业地产工程，首先对该商业地产工程的具体情况进行必要的法务审查，主要包括以下几方面：1土地情况是否合法取得国有土地使用权？土地用途是否是商业用地？如果是商业用地，剩余土地使用年限是多少？土地出让金是否足额缴纳？土地上是否有他项权利？土地是否被查封、预查封?是否以土地对外进行担保？ 落实上述情况，看是否符合收购方的要求。2工程开发情况是否完成拆迁，并足

2、额支付拆迁补偿款？工程具体进度？是否取得规划许可？规划许可的具体内容？建设工程进度如何？是否存在预期交付风险？各项政府审批备案手续如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，建设工程是否已验收，建设工程是 否已经结算完成是否完备？是否存在预期办理权属证书的风险？日后办理产权证书是否存在 障碍？3工程资产情况是否取得房产权属登记？资产权属是否清晰？有无他项权利？有无查封、预查封等？招商情况现在商业工程往往在开发商拿完地，并对工程完成市场定位、概念设计后，就需要按工程定位进行招商。特别是如万达的订单式商业地产工程，在建设之前就已与主力店签订协议，商业地产工程的规划建设是依照主力店

3、的要求而进行的，因此对商业地产工程进行收购，必须了解该工程的前期定位，是否与主力店签订协议？商业地产工程的招商情况？股权收购模式股权收购模式，主要是收购方购置持有商业地产工程的公司以下简称“目标公司的股权，通过持有目标公司股权间接持有该商业地产工程。在对目标公司进行股权收购时，应关注的法律要点主要包括以下几方面。目标公司的股权权属状况股权收购目标是取得目标公司的股权，这就需要在收购前对目标公司股权的权属状况进 行调查，以确保收购后的股权权属不发生争议。对目标公司的股权权属状况的审查主要涉及 以下几方面。1、查明目标公司股东是否按照公司章程的规定足额缴纳其所认缴的出资额。2、查明目标公司股权是否

4、存在质押和权属纠纷，如果股权已被质押或存在权属纠纷，那么在收 购该等股权后，收购方可能会丧失该等股权或会引起权属纠纷，从而蒙受损失。3、查明目标公司的股权性质，如果是国有股权，那么必须按照法定程序进行交易，否那么将导致 股权转让合同无效。收购国有股权需经国有资产管理部门审批办理产权界定、登记，并在产 权交易所内挂牌，才能签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办 理股权和工商变更登记手续。目标公司股权转让合法性股权收购必须考虑我国法律的具体规定， 否那么会对收购行为造成影响。主要包括以下几方 面：1、其他股东的优先购置权。依据?公司法?相关规定，有限责任公司股东在对外转让股权

5、时， 在同等条件下，公司其他股东有优先购置权。如果损害目标公司其他股东的该等优先购置权， 可能会导致收购行为被法院撤销。2、收购目标公司股权后，应及时到工商登记机关办理登记。股份的股权转让应当在股权交易 中心进行；中外合资企业，需要外经部门的批准。目标公司债务状况目标公司的对外或有负债，包括未披露的对外担保之债、潜在的违约责任之债、其他应付款项之债。股权的转让不影响公司法人对外承当责任，因此受让目标公司后，受让方必须承当 目标公司的债务责任。如果受让后发现目标公司存在重大负债， 那么受让方只能在对外承当债务 后，再根据股权转让协议中的有关约定向出让方追偿。防范策略1、向有关机关落实目标公司名下

6、重大物权的担保情况，如土地、房产、机动车的登记情况， 最大限度地降低或有对外担保的风险。2、审查目标公司的重大合同及履行情况，降低对外或有违约之债的风险。二资产收购模式与股权收购模式不同，资产收购模式是收购方直接与持有房地产工程即目标资产的公司签 订资产收购协议，收购后直接持有目标资产。与股权收购模式相比，资产收购模式的法律关系 相对直接、简单。在对资产进行收购时，应注意以下几方面。1资质问题基于房地产开发的特殊性，依据?城市房地产管理法?及相关法律规定，从事房地产开发 须具备相应的资质。因此，需要审查转让方的开发资质是否与其开发建设的商业地产工程相匹 配。如果是超过其资质进行的开发建设，那么

7、有可能被认定为违规取得的开发工程，导致土地出 让合同或其他合同被认定为无效，而新的转让合同也必然无效。同时，作为房地产工程的收购方，在进行房地产工程整体收购时，亦须具备相关的房地产 开发资质，否那么收购的工程也将无法继续进行开发。2工程转让条件根据?城市房地产管理法?等有关法律法规的规定，房地产开发工程的转让，应具备以下 条件：1已支付全部土地使用权出让金，并已取得土地使用权证书；2按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。3转让工程签订的合同中权利义务承接的问题商业地产工程中会涉及一系列的合同，如建设

8、工程施工合同、监理合同、房屋预售合同、 租赁合同、拆迁补偿安置合同等。有些合同如预售合同和拆迁补偿安置合同，根据法律规定， 随工程的转移而转移，对其他合同是否一并转让，法律无强制规定， 如果转让方将其合同权利 义务概况转让给第三方，那么需要合同相对方的同意，同时合同权利义务转让后，合同风险也随 之转移到了受让方的身上。四商业地产并购的法律风险商业地产工程并购不象简单的商品买卖，而是涉及多层法律关系，交易风险大的系统工程, 一旦有任何环节疏忽都可能会带来投资的巨大损失。 因此了解商业地产工程并购中的法律风险, 并有效的控制法律风险对投资企业来说，尤为重要。相对于第一种资产并购的方式，工程公司并购

9、通常有交易本钱低特点， 也是在商业地产工程并 购中通常使用较多的方法，下面简单阐述商业地产工程公司并购方式的法律风险：1商业地产工程状况风险对于拟收购商业地产工程，土地使用权取得是否合法，工程用地的性质、占用空间、使用 年限、工程的功能和土地用途是否符合受让方的需求假设不符合需求可否依法变更；工程 开发进度情况是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承当拆迁补偿责任的风险；相关审批手续 是否已经依法办好工程开发的真正主体与审批文件中的主体是否一致、实际建设的工程与审批的工程是否一致；工程规划是否合理、有无存在超规划的情况；工程用地是否存在被征收 或征用的可能性；目标商业地产工程本身是否存在对外债务如工程

10、款、商业地产工程资产 权属是否明确、清晰、无瑕疵如房地产产权证内是否标注有它项权利的登记、是否被国家权 力部门查封、是否对外提供担保以及担保范围；工程的相邻关系是否存在潜在危机如因采 光权、光污染、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失 等等都是直接影响商业地产工程并购价格。2工程公司劳动人事法律风险虽然受让方并购的目标资产是商业地产工程， 但是采取工程公司并购方式，不得承接工程 公司的一揽子现状，作为被并购的工程公司中高层管理人员的处置、工程公司的薪资、规章制 度、工作交接等问题是否妥善解决，都将直接影响该商业地产工程的未来良好运行。3工程公司股东出资风险根据相关

11、法律法规的规定，公司股东应当足额缴纳所认缴的出资额，因此，工程公司设立时，股东是否足额出资，对于工程受让方来说也是将来可能要承当的法律风险之一。4工程公司财务风险工程公司并购中，工程公司与原债权债务人并未因为发生并购， 而改变债权债务的法律关 系，因此工程公司的财务风险将直接影响受让方受让工程公司后的正常运行。5工程公司重大合同风险商业地产工程通常会涉及重大的合同， 例如和商业地产工程承包人的建筑工程合同、重大资产采购合同等等，这些重大合同是否能够适当履行，作为受让方来说必须全面的了解分析其 中的法律风险，稍有不慎可能会给公司带来重大的诉讼或仲裁，将直接影响工程公司运营。6工程公司或有债务风险或有债务问题是公司并购中必须注意的问题， 作为工程公司的受让人来说无法彻底了解项 目公司对外担保以及工程公司转让方的不实陈述， 一旦或有债务发生，将有可能给工程公司带 来不可估量的损失，因此如何解决工程公司并购中的或有债务问题，是工程受让方不得不慎重问题。7重大诉讼仲裁风险作为工程公司的受让方来说，了解工程公司的是否涉及重大诉讼和仲裁， 是工程公司并购 中必要程序，同时要正确的评估工程公司涉诉将会给工程公司带来的不利后果。8工程公司并购中的其他法律风险除了以上必须要关注的法律风险外，作为工程公司受让方还必须关注工程公司并购中是否 存在国有股权、是否存在行政处分工商、税务