杭州房地产市场分析报告

1、杭州房地产市场分析报告2013年杭州市房地产市场分析杭州市房地产市场分析一、 市场概述2013年，杭州的楼市特征明显，主要表现为：高库存、潜在供应量大、土地市场疯狂，价格平稳，价格战，大型房企不断进入，市场竞争激烈，板块内部竞争尤为明显。2013年，刚需市场绝对是市场的主力，改善型市场仍被压抑。从2013年推出和成交的房源来看，绝大部分均为刚需房源。自“杭六条”之后，二套房七成首付，进一步阻碍了改善型市场的需求，助长了购房者的观望情绪。2013年，杭州市库存量持续攀高，甚至屡创新高。13年底，杭州主城区的商品房库存一直维持在5万套以上。2013年，杭州的土地市场尤为疯狂，不少大型房企纷纷入驻杭

2、州，至此，销售额排名前15位的开发商全部进入杭州市场。2013年，杭州的城市格局发生变化，多个新兴板块崛起，如城东新城、大城北以及因阿里巴巴集团搬迁而大热的未来科技城板块。二、市场情况1、 一级市场2013年土地市场回顾：1） 成交金额大：杭州（包含萧山、余杭）2013年土地成交金额至少可达1348.5亿元 2） 成交体量多：2013年主城区共成交土地102宗，总体量达到882.1万方，创下了历史新高。而今年卖地量最多的是滨江板块，滨江板块今年共有10宗土地成交，成交体量达到122.7万方，这是今年主城区唯一一个卖地总体量突破120万的板块。2013年杭州市主城区新增土地供应137宗，总共给面

3、积410.72.其中，住宅用地58宗，面积为235.72平方米，占总供地面积的57%；工业用地17宗，面积为31.37万平方米，占总供地面积的8%，商办用地54宗，面积为131.04万平方米，占总供应面积的32%；其他用地8宗，面积为12.59万平方米，占总供应面积的3%。从供应的地块性质来看，13年全年杭州土地市场供给以住宅用地为主，其次是商办用地。从各区域的土地供给来看，每个区域都有土地供应。2013年全年杭州土地市场江干区以131.2万平方米的供地量成为全市第一，占全市土地供应的31.9%；其次为拱墅区，新增土地供应92万平方米，占全市土地供应的22.4%；西湖区新增土地供应67.15万

4、平方米，占全市土地供应的16.3%；再次是滨江区、下沙区、之江区、下城区和上城区，土地供应量一次降低。从走势来看，杭州2013年全年供应面积为410.72万平方米，环比上升70.66%。杭州土地供应自09年至今波动较大，09、11年土地供应基本相当，10年到11年土地供应大幅下降，12、13年土地供应成倍增长。总体来讲，13年的土地供应量是最近5年来最高的。新增土地成交117宗，总成交面积342.65万平方米。其中，住宅用地面积45宗，面积为184.99万平方米，占总成交面积的54%；工业用地15宗，面积为22.12万平方米，占总成交面积的6%；商办用地48宗，面积为119.62万平方米，占总

5、成交面积的35%；其他用地9宗，面积为15.92万平方米，占总成交面积的5%。从区域来看，成交主要集中在江干区、拱墅区、西湖区和滨江区。其他区域成交相对较少。从走势来看，杭州土地供用自09年至今土地供应量波动较大，09年至今呈现微笑态势，11年达到低谷，13年环比有较大幅度的上升。2012年至今，杭州市共出让住宅用地88宗，土地面积约382万平方米，商业用地115宗，土地面积约275万平方米。其中住宅用地均价11205元/M2，商业用地6941元/M2.2、 二级市场2013年杭州商品房新增批售套数为56044套，新增批售面积为647.29万平方米。从商品房批售类型来看，批售面积主要以住宅为主

6、，占总批售面积的74%，其次为商业，占总批售面积的26%。从批售面积的走势来看，2013年杭州商品房批售面积江干区最多，批售面积达194.03万平方米，占总批售面积的29.6%。其次是拱墅区批售面积为114.57万平方，占总批售面积篇二：2016-2020年杭州房地产市场市场调研与发展前景分析报告 前言行业研究是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，

7、提高管理和运营能力。行业研究是对一个行业整体情况和发展趋势进行分析，包括行业生命周期、行业的市场容量、行业成长空间和盈利空间、行业演变趋势、行业的成功关键因素、进入退出壁垒、上下游关系等。一般来说，行业（市场）分析报告研究的核心内容包括以下三方面： 一是研究行业的生存背景、产业政策、产业布局、产业生命周期、该行业在整体宏观产业结构中的地位以及各自的发展演变方向与成长背景；二是研究各个行业市场内的特征 、竞争态势、市场进入与退出的难度以及市场的成长性；三是研究各个行业在不同条件下及成长阶段中的竞争策略和市场行为模式，给企业提供一些具有操作性的建议。常规行业研究报告对于企业的价值主要体现在两方面：

8、第一是，身为企业的经营者、管理者，平时工作的忙碌没有时间来对整个行业脉络进行一次系统的梳理，一份研究报告会对整个市场的脉络更为清晰，从而保证重大市场决策的正确性；第二是如果您希望进入这个行业投资，阅读一份高质量的研究报告是您系统快速了解一个行业最快最好的方法，让您更加丰富翔实的掌握整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，使得您的投资决策更为科学，避免投资失误造成的巨大损失。因此，行业研究的意义不在于教导如何进行具体的营销操作，而在于为企业提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生“方向性”的错误。报告信息? 【出版日期】2016年7月? 【交付方式】Email电子版/特快专递? 【价 格】

9、纸介版：7000元 电子版：7200元? 【文章来源】 :/ 报告目录第一章 房地产行业相关概述第一节、房地产概念阐释一、房地产的定义二、房地产的特征三、房地产的自然形态四、房地产的类别第二节、房地产行业概述一、房地产行业的定义二、房地产行业的主要领域三、房地产行业的特点四、房地产行业的地位第三节、房地产市场分析的内容和特点一、房地产市场分析的层次二、房地产市场分析的内容三、房产地市场分析的特点四、提高房地产市场分析有效性的途径第二章 2014-2016年中国房地产行业市场的发展纸介+电子：7500元第一节、中国房地产行业发展综述一、发展状况回顾二、呈现短周期化特征三、行业整体利润率超过30%

10、四、行业泡沫浅析第二节、2014年中国房地产行业发展回顾一、开发状况二、行业运行三、发展特征四、热点分析第三节、2015年中国房地产行业发展分析一、开发状况二、行业运行三、发展特征四、热点分析第四节、2016年中国房地产行业发展分析一、开发状况二、行业运行三、发展特征四、热点分析第五节、中国房地产行业面临的问题及考验一、当前需注意的问题二、行业面临的考验三、市场供需结构失衡篇三：2015杭州楼市研究分析报告2015 杭州楼市研究分析报告2016 年 1 月目 录前言.1一、2015 年杭州楼市特征 .2（一） 巨量成交刷新所有历史纪录 市场逆转 .2（二） 市场逆转来源于对政策的超级敏感 .2

11、（三） 商品房价格恢复性上涨 .3（四） 市场分化加剧.4 （亓） 显形库存有增无减 实际库存缓缓下降 .5 （六） 9 月以后土地市场强劲复苏 多个板块创区域地价新高 .5（七） 二手房成交创新高 价格稳定微涨 .6（八） 大型开发商的背后有险资的影子 .7 （九） 本土部分开发商选择不同的转型创新之路 .7.7 （十） 2013 年以及前几年的高价土地仍有 50 个以上项目亏损二、商品房市场分析 .81. 成交量：市区商品房成交超 12.5 万套 1315.0 万方 2126.6 亿元 均刷新历史最高纪录 .8 2. 成交均价：杭州市区商品房成交均价同比上涨 3.2% .10 3.15 成

12、交结构：刚需仍是市场绝对主导 改善型需求有所上升 豪宅市场表现强劲 4. 库存量：市区商品房可售房源近 16 万套 以 2015 年月均成交去化需 15 个月 .23 5 2015 年成交排行榜 .27三、二手房市场分析 .351. 成交量：主城区成交 43252 套 创 2010 年来新高 较 2014 年增长 68.1% .35 2. 成交均价：2015 年二手住宅均价 19212 元/平方米 同比上涨 2.9% .36 3. 成交结构：90 平方米以下户型成交占比超 6 成 改善型购房有所增加 .37 四、土地市场分析.431. 重要结论：“地王”频现/寡头化日益凸显/区域分化严重/部分

13、板块地价与周边房价脱节.43 2. 成交量：市区共出让 5677.2 亩 总可建 850.9 万方 总成交金额 630.5 亿元 .44 3. 成交价格：市区土地成交楼面均价为 7410 元/平方米 同比上涨达 18.3% .50亓、2016 年杭州楼市展望 .56（一）巨量成交 价格止跌转涨 库存缓缓下降 市场逆转改变了人们的预期 .56（二）杭州迎来城市建设和发展的重大机遇 .56（三）对杭州这个城市的乐观判断 不能脱离令人担忧的中国经济大背景.56 （四） 如果宏观经济和金融不出现重大危机 杭州楼市将呈现出以下特征 .58 （1）虽不如 2015 年 但仍会有较高的成交量（2）改善型需求

14、所占比例进一步提高 特别是品质改善需求（3）部分投资性需求将入市（4）平均价格将继续恢复性上涨（5）市场分化将继续加剧 特别是产品分化 同一区域不同产品价格会有巨大差距 （6）通过产品创新和提升获得溢价 保本微利的概率较大前 言杭州楼市是带着极大的不确定性，带着 15 万套库存的重压进入 2015 年的。2014 年上半年，由于政府决策拖延，直至 8 月底才全面解除“限购”“限贷”， 市场失去了去库存的一个长达半年的黄金窗口期，使得杭州巨量库存没有时间和 时机根本缓解。进入 2015 年以后，解除“限购”和“限贷”的政策边际效应急剧减弱，市 场再度陷入低迷和观望。我们在2014 杭州楼市研究分

15、析报告中预测:“可以断定，官方为了保持 经济增长，一定会继续出台一系列的救市措施。这些措施包括降息降准，降低二 手房营业税的年限，不排除直接出台救市措施，契税返还等可能性”。这些预测全部得到了印证。3 月 5 日，两会的政府工作报告吹响了救市政策的动员令。3 月 30 日， “330 政策”成为 2015 年救市政策的发令枪。随后一场波澜壮阔的救市行动由此展开。超级敏感的杭州楼市由此也在 2015 年创造了刷新所有历史纪录的成交量， 并结束了长达一年半时间的价格下跌趋势，实际库存缓缓下降，市场发生大逆转。1?2015 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院一、2015 年杭州楼市特征（一） 巨量成交刷新所有历史纪录 市场逆转曾经是准一线城市的杭州，2014 年解除“限购”和“限贷”之后，商品房 价格却成为国家统计局公布的 70 个大中城市跌幅第一的城市。2015 年杭州商品房成交量创下了历史新高。2015 年杭州市区新建商品房成 交 125180 套，1315.0 万方，2126.6 亿元。2015 年杭州商品房成交面积超过 北京、广州、深圳。市区主城区140000单位：套105721125180120000 10000082483 837748791280000642495676360000 40000