浅谈小区各类管网的建设

1、浅谈小区各类管网的建设在项目建设过程中，小市政（园区配套）工程是影响我们工程进度和成本的重要方面之一，也是整个开发建设过程中可控性较差的版块之一，如何加强小市政工程的管理是我们需要控讨解决的难题，也是我们加强成本控制、增强市场竞争力的重要组成部分。下面，就小市政配套工程的管理工作发表一下我自己的浅薄认识，以期抛砖引玉，引起大家对小市政管理工作研究的兴趣。我们这里所说的小市政是指规划用地红线内的电力、热力、燃气、给水、雨水、污水、电话、网络、有线电视、智能化系统、消防自动报警的管网工程。以上工程按施工方的竞争程度又可分三类，竞争充分类、一定限度竞争类和竞争缺乏类。其中雨水、污水、智能化系统、消防

2、自动报警的管网工程为竞争充分类，此类的特点是我们有自由选择施工方的权利，施工方市场竞争充分，因此这类工程的进度和成本的可控性较好，不在我今天讨论的范围之内。而电话、网络是一定限度竞争类，此类工程的特点是，我们可以选择施工单位，但选择的余地只限于几家大的通信运营商。现在通信市场上联通（网通）和电信的竞争应该是比较激烈的，我们在小区开发的过程中，通过分别谈判的形式就可取得较好的结果，可以较低成本甚至是零成本的实现小区电话、网络管网的建设。电力、热力、燃气、给水、有线电视等管网工程可以归为缺乏竞争类，这类工程的特点是行业垄断或基本垄断，我们选择施工单位的余地很小，工程进度和成本的可控性差，是我今天讨

3、论的重点。此类工程在施工队伍通常又有两类，一类是承包方主体如（青岛市供电公司、青岛市海润自来水公司）是当地的行业经营公司，为国有企业；另一类是与相关行业有一定背景关系的专业施工队伍或个人。前一类型（即国有行业经营公司）负责我们小区管网施工时，在确定施工合同价款谈判时虽有一定难度，但通过对其体制的分析，也有一定的规律可循。通常这类企业有较健全的管理体系，分工明确，各司其职。价格一旦报出，列入经营计划，就不太容易让他们修正。这是由于他们的体制确定的，上报的计划变动太大，领导要询问他们具体原因，它们的专职人员害怕担负责任，有时会不讲道理，有时会互相推诿。预算专职人员负责套用定额；工程科（或施工队长）

4、负责现场勘察和测量，确定工程量；材料科负责材料价格；有的公司还专设设计人员负责方案的确定，而合同价格与以上各部门都有很大关系，而他们又都害怕承担责任，互相推诿是常见的事。我们去和他们商谈价格时，他们一般会安排我们和预算员接触，但预算员一般只能在定额套用和费用计取上和我们进行有限度的协商。对于定额的异议，如何我们尖锐的提出，他们可能会因面子上挂不住而发生争吵，讲不出什么道理时，他们还会说“我们公司一直这样做的，你要改套什么定额你去跟我们领导协商吧”等总是有理由等搪塞推诿；有时，我们讲究说话的技巧，特别是在其办公室有其他同事或其领导在场的时候，一定要给足面子，以谦虚学习的语气委婉地指出定额和取费的

5、不当之处和需要商榷之处，通过横向的对比分析，说明我们没有接受报价预（结）算价格的原因。当我们对工程量提出异议时，预算员一般会把问题（特别是图纸不明确，需要估算的时候）推向工程管理人员，一般我们接触到的施工管理人员（或施工队伍）可沟通性较差，垄断企业养成的唯我独尊的习惯明显，这类人的原则性较预算人员差，且向我们收费的多少与他们的个人收没有直接的关系，公司收费多少，并不是他们所关心的，较多的考虑个人方面。如果我们对材料价格提出异议时，预算员又往往把问题推诿给他们公司的采购部门，与材料采购人员沟通时难度较大，“我们所有的工程都一直用这个价格，材料价格在我们公司都是统一的，是我们招标确定”，如果再跟他

6、们深入这个话题，他们往往又把问题推向他们的领导。我认为，对于材料价格的认识，我们需要转换一下认识角度，如果单从我们企业角度来看，他们所申报的材料价格的确是高的（举个例子来说，电力公司的镀锌型钢、热力公司的钢管，是市场上常用的材料，我们对这类材料的价格可以说是了如指掌，他们要求的价格高达9000元/吨，偏离市场价格50%多，）我们是很难接受的；但是换个角度，从所有热力（电力等行业垄断企业）公司的价格确实都一直这么高，他们所施工的市政工程的价格也是同一价格，并且给所有类似我们公司的企业所申报的价格也是一致或基本一致的，材料价格的确不是他们的预算部门和材料部门所能决定的。这在一定的历史条件下形成的客

7、观事实，凭我们的力量是不能改变的。所以我对这类企业材料价格的建议是只要同其它同一时期在建的工程（可以是我们企业的，也可以是其它企业的）材料一致，我们不必在这个问题上过多的纠结。而将更多的精力放在减少工程量和通过开发的早期介入努力使这类企业的施工范围的减少上，寻求通过公关使我们自行施工园区管网的可能性。与工程量相关的另一个相关的人员是方案的制订者，他们在编制方案时，往往从保守的角度和着眼于他们后期维护的角度考虑，不考虑造价因素，更不会主动去优化设计方案，以取得最佳经济效益。但设计人员是我们努力寻求降低费用的重要途径，由于其设计质量的处罚措施有限，所承担的责任相对较轻，加之在建设活动中设计“一言堂

8、”的话语权的状况，设计人员出变更的随意较大。如果我们可以指出设计方案的不合理处（或有时要辅以公关），发生设计变更是比较容易的。在我们的影响下，便可在此次因变更而调整费用的过程中，各专职人员在其自由量度的范围内做出对我们有利的倾斜，从而实现我们努力降低费用的目的。综合以上原因，国有行业专营公司负责我们园区施工时，他们一旦报出施工报价以后，要大幅度地缩减费用，是在较大的难度的，所以我们要重视前开发的工作， 及早主动与之处理好工作关系，是非常重要的。如果错过了时机，我们也要分析他们公司分工的特点和各个环节的薄弱点，及时积极主动的沟通，采取有针对性的措施，寻求降低工程费用的途径。 与相关行业有一定背景

9、关系的专业施工队伍或个人（通过挂靠）负责小区管网的施工时，他们的经营机制较为灵活，施工利润为个人所有，关乎个人切身利益，他们会切尽力争取。但同时，他们的管理费用等其它开支较小，并且他们也有合作好以期限待下一个项目同他们合作的愿望，因此，他们一般不会过多地计较细节，只重视总值，有合理的利润，他们还是能接受的，所以他们能接受较大的议价幅度。通过上述分析，结合我们公司的现状，我认为，公司应当重视小市政工作的建设，并且作为各分公司考核的内容之一，加强内部交流，推广做得好的公司的做法，总结经验，积极开拓解决问题的方法和思路，制定出一套切实可行的实施方案。要加强开发和成本的合作，安排专人负责联系各相门的行业部门，与这些垄断企业建立起长期的良好合作关系。以我身边的一个工程为例，一家开发企业通过积极协调，有线电视台同意该公司开发的楼盘每户内由有线电视网络中心施工一个有线电视终端，其它的线路允许开发商自行