估价复习题及答案解释

1、1. 某开发商拟购入 200 亩土地， 规划允许建筑面积40 万 m2 ， 单位建筑面积的建造成本为1020元/m2,专业费用为建造成本的6%,区内设施配套预计为建造成本的15%,岁首为销售收入的 5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求卡法上能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）解:根据题意应采用假设开发法之传统计算。（1） 设开发商能承受的地价为 V（2） 开发完成后的总价值3000x40=120000 万（元）（3）建造成本/专业费用及配套费用1050x4x（1+6%+15%）=50820（万元）

2、（4） 投资利息Vx12%x4+50820x12%x2=0.48V+12196.80（5） 税收120000x5%=6000 （万元）（6） 开发商利润（V+50820） x30%=0.3V+15246（7） V=（ 2 ） -（ 3） - （ 4） -（ 5 ） -（ 6 ）=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V贝U V=20077.08 （万元）注:本题中应注意以下几点：购买待开发房地产之费用应计利息；建造成本等是在开发期间均匀投入的， 故视之为在开发期中间一次性投入； 成本利润率是以土地取得成本与开发成本.销售

3、费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。2. 某房地产为一块气通一平的待建筑空地。土地总面积为 1000m2 ，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为 4.0 ， 覆盖率为50%， 土地使用权年限为 50 年，从 2013 年 8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为 100元/m2 ,可出租面积为建筑面积的70%,正常出租率为 70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000元/

4、m2 ,专业费为建筑费的6%;销售费用和税费分别按楼价的3%。6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为14%，利润率为25%，年综合报酬率为9%。预计该写字楼竣工后半年后可出租。跟俊上述资料试用现金折现法评估该待建筑土地 2013 年 8 月出售时的市场价格 .解：根据题意，应采用现金流量折现法（ 1） 设待建土地的价值为V（ 2） 开发的总价值100*12*70%*70%*4000*1-1 /（1+9%）人47*1 /（1+14%）人3/9%=17332045.98（元）（ 3） 建筑费与专业费2000*4000* （1+6%） *50%/（1 + 14%A0.5）+35%/（1 +

5、 14%）A1.5+15%/（1 + 14%）A2.25=7356753.95（元）（ 4） 销售费用和税费 17332045.98*（3%+6%）=1559884.14（元）（ 5） 购地税费 0.03V（ 6） 地价V=17332045.98-7356753.95-1559884.14-1559884.14-0.03V则 V=8170298.92 （元）或 817.03 万元（注：现金流量折现法中，不单独考虑利润，故所给利润是干扰参数）3. 某在建工程开工于 2012 年 11 月 1 日， 拟作为商场和办公综合楼； 总用地面积3000m2 ，土地使用权年限50 年，从开工之日起计，规划建

6、筑面积12400m2 ，其中商场建筑面积2400m2 ，办公建筑面积10000m2 ；该工程正常施工期为 2 年开发成本为 2500/m2 ，管理费为开发成本的3%；至2013 年 5 月 1 日已完成 9 层主体结构，且已投入总开发成本的 35%， 剩余费用在剩余建设期内均匀投入； 贷款年利率为 8.5%。 预计工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑面积5000 元，销售费用和销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的85%,月租金为80元/m2,出租成本及水费为有效总收入的25%,开发经营期报酬率为12%；投资该类房地产的正常

7、投资利润率为15%。试利用上述资料用传统方法估计该在建工程 于 2013 年 5 月 1 日的价格。 （买房购买该在工程负担购买价格3% 的税费，折现率为 15%）解： （ 1 ）用传统方法求算设该在建工程正常价格为 V求开发完成后的价格 V1V1=5000*10000+2400*80*12*85%*75%*(1-25%)*1 /12%*1-1/(1+12%)人48=5914.02(万元)求开发成本及管理费用 C1C1=2500*12400*(1-35%)*(1+30%)=2075.45( 万元 )求投资利息 C2C2=v* (1+3%) *(1+8.5%)-1+2075.45*(1+8.5%

8、)A7.5-1=0.134v+130.95求销售费用和销售税费C3C3=5000*10000*8%=400( 万元 )求开发利润 C4C4=v+(1+3%)+2075.45*15%=0.1545v+311.32求购买该在建工程应支付的税费C5C5=0.03v求在建工程于2013 年 5 月 1 日的价格 VV=v1-(c1+c2+c3+c4+c5)=5914.02-(2075.45+0.134v+130.95+400+0.1545v+311.32+0,03v) =2996.30-0.3185v贝U V=2272.51 (万元)根据上述计算可知， 运用传统方法， 该在建工程于 2013 年 5

9、月 1 日分别为 2272.51 万元。4. 某在建工程开工于 2011年3月1日，用地总面积 2000m2,建筑容积率5.1 ,用途为公寓。土地使用年限为 50 年，从 2011 年 3 月 1 日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米 1000 元， 该公寓正常建设期为 2 年， 建设费用为每平方米建筑面积2500 元， 至 2011年 9 月 1 日已完成主体封顶，已投入了建设费用的 45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为80元/m2 ,可出租面积为建筑面积的65%,正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%

10、。 试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2011 年 9 月 1 日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。 假定资本化率为8%， 折现率为 14%。解： （ 1 ）设该在建工程的正常购买总价为 V（ 2 ）计算该在建工程续建完成后的总价值：总建筑面积=2000x5.1=10200（m2）续建完成后的总价值计算公式：V=A*1-1/（1+rFn*1 /（1+rd）At/r续建完成后的总价值：80*12*10200*65%*80%*（1-30%）*1-1 /（1+8%）人48*1 /（1 + 14%）人1.5/8%=3569.34（万元）（ 3）续建总费用 2500*10200

11、*55%/（1+14%）A0.75=1271.23（ 万元 ）（ 4）购买该在建工程的税费总额=Vx5%=0.05V（ 5）该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05VV=2188.68 （万元）（ 7） 该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146 （元/m2）一、单选题1、某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销 售费用为 35 万元，投资利润为12%，则开发利润为（D ）万A、 180.0 B、 300.0C、 309.0D、 313.2解释： （ 1000+1500+75+35） *12%=

12、313.2 万元2、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为690元/m 2,现按规划拟改为商业用地，容积率为 5.1 ，楼面地价为950/ m 2，理论上应补地价（单价）为（C ）元 /m 2A、 552 B、 3519C、 4293D、 4845解释：5.1*950-0.8*690=4293 元用人23、 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价格贬值属于（ C ）A、物资折旧 日功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧4、已知某临街深度30.48 米（即 100 英尺） 、临街宽度15 米的矩形土地，总价为 100万元。相邻有一临街深度47.72 米（即 1

13、50 英尺） 、临街宽度 15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（ B ）万元。A、 109 B、 117C、 124D、 130解释：（ 40%+30%+20%+10%+9%+8%） *100=117 万元5、某商业大楼建造期2 年，建成 8 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40 年，建筑物的经济寿命为 35 年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ A ）年。A、 35 B、 45C、 48D、 506、某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000 m2的住宅楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元 /m 2。A、 100 B、 300C、 600D、 90

14、0解释：180 万元 *3/6000=900 元 /mA27、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（A ）。A、建筑物的价值低于拆迁费用日该估价结果肯定有误C甲土地的价格高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况8、为评估某宗房地产2002 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月132日。经调查获知 2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（B ）元/m

15、2。A、 3214 B、 3347 C、 3367 D、 3458解释：3000* （1+1%） A11=33479、某地区房地产交易中卖房、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和 8%。某宗房地产交易， 买方付给卖方287 万元， 应缴纳的税费均由卖方负担， 则该房地产的正常成交价格为（ B ）万元。A、 323 B、 275 C、 273D、 258解释： 297/（1+8%）=27510、某宗房地产，净收益每年50 万元，建筑价格 200 万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（ C ）万元。A、 417 B、 500 C、 460 D、 450解释：

16、 （ 50-200*12% ） /10%+200=46011、某房地产正常情况下年收益140 万元，年总费用 40 万元，资本化率12%，出让时的土地使用权年限50 年，现已使用了 5 年，则该宗房地产的现时总价为（ c ）万元。A、 833.33 B、 830.45 C、 828.25 D、 827.64解释： V=（ 140-40） *1-1/（1+12%）A45/12%=828.2512、某显瘦临街总深度30M的矩形宗地，前街路线价2000元/m2,后街路线价1000元/m 2，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（） m 。A、 10 B、 15C、 20D、 30解释： 2000/（

17、1000+2000）*30=20二、多选题ACD ） 。B、文字表达水平D、参数确定的合理性1、估价报告书的内在质量包括（A、估价结论的准确性C估价方法选择的正确性2、房地产交易中的特殊交易情形包括（BCD ） 。A、交易双方曾经有过业务联系B、购买相邻房地产C交易税费由买方承担D、卖方不了解市场行情3、求取建筑物重新建造的成本方法有（ACD ） 。A字数调整法B、实际观察法C工料测量法D、分部分项法4、建筑物的物质折旧包括（ABD ） 。A、有形损耗B、正常使用的磨损C功能折旧D、意外的破坏损毁5、A、C、AD可比实例肯定是交易实例 可比实例不一定是交易实例）。B、交易实例肯定是可比实例D、

18、交易实例不一定是可比实例一、判断题1 .假设开发法可用于拆迁补偿估计。（ 错）2 .同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。（ 错）3 .房地产价格的表懂趋势与其当前价位的高低可以无关。（ 对）4 .若股价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或者未来。（ 对）5城市中现在有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益估价法。（ 错）6 .房地产价格实质是房地产权益的价格，故其收益在估价中要比物质实体更重要。（ 错）7 .长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。（ 对）8 .不论估价母的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当【评估的

19、估价对象的范围。（ 错）9 .人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。（ 错）10 某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16 万元，总费用未来第一年为 8 万元，此后每年递增2%。该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为60 万元。（ 不出 ）二、单项选择题1 、某宗房地产，净收益每年50 万元，建筑价格 200 万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为（ C ）万元。A、 417B、 500C、 460D、 4502 、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和 8%。某宗房

20、地产交易，买方付给卖方 297 万元， 应缴纳税费均由卖方承担， 则该宗房地产的正常成交价格为 （ B ） 万元。A、 323 B、 275C、 273D、 2583 、某宗房地产，建筑层数5 层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%，楼面地价为100 元/平方米，则其土地单价为（ C ）元 /平方米。A、 500B、 200C、 250D、 100a ）净收益作4、用收益法评估某宗房地产的价格时，除油租约限制的以外，应选取（为估价依据。A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低5、甲土地的楼面地价为 2000 元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/ 平方米，建筑容积率为7 ， 若两宗地的土地面积等其他条件相同， 其总价相比有（ c ） 。A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙D、难以判断6 、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为（ D ） 。A、有效经过年数等于实际经过年数B、有效经过年数短于实际经过年数C、有效经过年数长于实际经过年数D、有效经过年数可能长于或短于实际经过年数7、有一