购物广场项目可行性研究报告

1、一、总论1、项目实施背景与依据1.1项目实施背景改革开放以来， 中国的经济发 展取得了举世瞩目的成 就，巨大的市 场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区最具投资吸引力的 国家之一。中国入世在即，为了适应入世之后对外开放新形势的需要， 进一步加大招商引资力度，国家外经贸部近日宣布，将放宽对外商投资 企业外方在境内银行筹措人民币中长期贷款的限制。国家将按照加入世 贸组织承诺的条件，修订和完善有关政策法规；进一步放宽引进外资的 领域、地域和技术的转让等方面的限制，有步骤的扩大服务行业的对外 开放。据介绍，今后中国商业领域进一步扩大利用外资的重点仍是零售业，特别鼓励国际上有实力、技术先进的著名

2、商业集团进入中国，与国 内有实力的零售企业合资合作，共同开拓国内市场；政府主管部门将逐 渐把商业引进外资工作纳入法制化轨道，做到统一、合理、有序。进入90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重 数量扩张转向以结构调整为重点，带动质量、效益、规模全面增长的发 展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量， 社会商品零售总额持续多年保持了10%以上的增长速度，中国零售市场已成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。作为享有国际盛誉的零售商业巨子一一美国x x x x集团于1996年进入中国市场， 相继在深圳、东莞、昆明、北京、大连等地建立了连锁超市。经过几年的积累，xx

3、xx本地化的进程大大加快，基本建立了适合中国市场情况的管理模式、系统和队伍，规模采购和规模销售已形成良性的循环机制。进入新世纪，x xxx重拳出击，全面挺进中国市场，旨在加强对中、小城市店的建设和 开发，大力推进连锁经营，提高经营的规模化与规范化程度，降低流通成本，增加经济效益， 争取到2005年将X X X X连锁店在中国发展到200家。作为中国地 产业的龙 头企业一一XX集团 股份有限公 司抓住了这一 契机，在X X全面挺进中国市场之际与之联手，携手共同开发房地产与零 售业市场。两强联盟，签署了长期战略合作协议，双方将在资金管理、品牌共享、市场开发等方面进行全方位的战略合作。在经过对地理位

4、置、 周边环境、居民总体收入水平、人均消费水平、市场潜力等几个方面进 行了详实细致的调查与实地考证之后，双方确定以XX等五个城市作为首次合作对象，在各地商业黄金地段，兴建XX物广场。该项目是首次合作项目之一。1.2项目实施依据XX物广场是XX集 团股份有限公司与 XX集团签署的一揽子合作项目之一。此次项目还包括XX物广场等 5个城市的四个项目，各地项目均由X X集团下属各地产公司分别施工建设。该项目得到了X X市政府及各职能部门的大力支持，部分协议正在草拟之中，目前确认的项目实 施依据主要有： XX集团有限公司与XX咨询（深圳）有限公司签署的房屋租 赁协议 X X中国有限公司与X X集团的会谈

5、纪要 XX中国有限公司与XX集团的关于在XX选址兴建XX购物广 场的确认函 XXX X集团有限公司与x X市国土管理局签署的国有土地使 用权转让合同2、项目概况 项目名称：XX物广场 项目地址：XX市 xg、XX区属于老工业区和市郊区。改革开放以来，XX经济建设和社会事业的发展都取得了较大成绩。2000年，XX市国内生产总值达656.41亿元人民币，增速为 11.3%。工农业总产值 737.27亿元，外贸进出口总额 16.44亿美元。全市三大产业 的比重为11.3: 40.9: 47.8。全市从业人员 340.8万人，其中城镇104万人。 2000年全年在岗职工人均工资为10137元，城镇居

6、民人均可支配收入 7985元。全市城镇居民储蓄余额295.73亿元，人均1.69万元。居民年平均消费水平 4343元，非农业居民年平均消费水平7946元。X X是全国重要的商品粮、商品猪生产基地， 粮食和牲猪生产在全国都位居前列。水产品、蔬菜、水果、烟草、湘莲、食用菌、茶叶等大宗 农副产品构成了xx农业鲜明的特色。随着市场经济的发展，xx农业注 重在“两高一优”上下功夫，使传统农业向市场农业、城郊型农业、生 态农业方向转变。xx工业以食品、轻纺、电子、机械为支柱产业，化工、建材、医药、 汽车、冶金等工业也有较好的基础，发展了彩管、计算机、卷烟、汽车电器、空调器等 30个重点产品，100多种产品

7、走上国际市场，远销 100 多个国家和地区。2000年完成全部工业总产值620.49亿元，全部国有企业及国有控股企业总体上扭亏为盈。XX 工业走向了以提高经济效益为中心，持续、稳定、协调发展的轨道。X X现已成为长江经济带中的一个重要开放城市。尤其是一大批国际大公司、大商社、大财团来X仪业，如日本的日立、韩国的金星社等，更推动了 XX经济的发展。同时，外友好交往活动日益增多，每年接待来XX从事友好观光的外国友人、华侨、港澳台同胞数万人次。X，还先后与日本的鹿儿岛市、美国的圣保罗市、新泽西市、刚果的布拉此维尔市、瑞士的弗里堡等市结成友好城市或建立了友好合作关系。X，在经济发展、社会进步的同时，城

8、市面貌亦有了根本的变化。 目前城市面积扩大到了400多平方公里，建城区面积由解放前的6.7平方公里发展到150多平方公里。中山大厦、xxt厦、邮电大厦、粮油大厦、国贸金融中心、省广电中心、北极星商业大厦、通程国际商业广场等一 批摩天大楼的矗立已成为Xe对外交通能力。投资达14.77亿元的XX线工程，以及金霞大道、雷锋大道、解放 路中、西段的续建、石长铁路湘江公路桥、湘江南大桥、汽车客运南站、 自来水扩建、程控电话扩控工程，尤其是以XX市委、市府西迁为契机的 河西新城建设，必将使古城XXW着更加美好的未来。2、XX市商业环境分析2.1 XX市商业环境概况自古以来，xxffi是楚南重镇；至汉以后，

9、仅是封王之地，而且成为中国南部政治、文化、经济中心；唐宋之后，便形成比较突出的商贸发达，商贾云集的商业城市格局，成为全国最早的“四大米市”之一，素为江南商品集散中心。改革开放以来，xxffi业发展更为迅速，“五虎闹XZ曾闻名全国商界。XXffi业现已成为 XX最具活力的优势产业。2000年实现社会商品零售总额达308亿元人民币，批发零售贸易总额225亿元。目前，XX市市场建设蓬勃发展，市场网点遍布全市。现有各类商业服务 网点12万多个，初步形成了大中小结合，高中低结 合，综合市场与专业 市场结合，布局合理，层次分明，面向多元化，多层次消费的商业网络。年销售过亿元的大型商场10余家，其中友谊集团

10、、东塘百货大楼进入全国零售商业百强行列；年市场成交额过亿元的大市场10个；已建成一级商业群4个，二级商业群 27个，三级商业群 83个，农贸、小商品市场 200多个，零售网点 6万个。XX市集散的商品量、交易额、商业活动的 辐射面在全省乃至我国整个中南地区具有重要地位。表 2000年乂刈?限额以上批发、零售贸易企业综合指标单位：亿元企 业数（ 个）亏损企业数（个）总资产商品销售收 入商 品销售利 润利润总额_* 、批发8939179.01193.187.410.007.* 、零售311140.7037.024.200.251、百货店4217.1322.932.660.212、超市543.441

11、.380.11一0.173、专卖店921.643.400.130.他4、其13318.489.311.3030.00计总12050219.71230.2011.6170.252.2五一广场商圈分析五一广场自 汉代以后一直是 XXffi业文化中心，这在走马楼吴简与马王堆汉墓出土文物中都有记载。解放后，五一广场不但成为X X市的商业中心，同时也成为交通中心。但是， 80年代末，尤其是 90年代初，XX 的袁家岭；东塘、伍家岭、火车站等局部商业中心的形成与超市、专卖 店等新业态的出现，五一广场及黄兴路作为传统的商业中心渐成式微之势。2000年9月下旬，随着五一路交通绿化改扩工程的竣工通车，昔日错乱的

12、广告牌、低矮的临街铺面、拥挤的人行道、车辆杂乱的五一广场，被如今面目清隽而高耸的现代化大厦、先进而流畅的下沉式交通广场、休闲舒畅的中心绿化广场所替代，从而一个现代化的五一广场商圈获得了新生。目前，五一广场 商圈的范围是：它东抵文运街、犁头街；西达三泰街、藩城堤；南起药王街、东牌楼；北至新安巷、紫荆街，形状接近正 方形，面积达 25公顷。五一广场的商业街是五一广场商圈的核心部分。这一定义是市财委的关于X，商贸流通业 十五”计划及2015年长期规划的汇报中提到的三线六圈”概念。90年代以后，随着五一广场周围的平和堂、友谊名店、新友谊广场（锦绣）、东汉名店广场、新大新时代广场、万代广场的陆续开业，以

13、一个环状围绕于五一广场四周，以其形象而生动的伫立，描绘了一个真实的商圈”。随着五一广场商圈逐步形成，XX市的商业格局、经营模式、档次、 等方方面面都发生了重大的转变。从XX商业格局来说，90年代经历了 “友谊”、“阿波罗”、“中山”、“晓 园” “东塘百货”五虎闹 xx的阶段、友谊阿波罗集团与平和堂龙虎斗的阶段，如今进入了游龙戏珠时期。所谓龙，便是由友谊商城、阿波罗商城、 阿波罗商业广场、友谊名店、新友谊商业广场以及家润多超市等商场所形成的友谊阿波罗集团阵营；所谓珠，是指集中在五一广场 商圈的平和堂、东汉名店、万代广场与新大新时代广场。从经营模式上来说，五一广场商圈使XX的商业模式更加丰富与完

14、备。它包括以友谊阿波罗集团为代表的国营商业经营模式，以平和堂为代表 的中外合资式的经营模式，以东汉、万代为主的物业管理模式，以新大新为代表的品牌经营模式。从而打破了长期以来XX大型商场国营与合资的单一经营模式，带动了商场形式的改变，既有友谊名店、平和堂式的 综合商场，也有东汉名店式的室内步行商业街，还有新大新广场为代表的专业与专向性商场，以及主题式商场，这无疑使得五 一广场商圈真正变得多元化与时尚化。3、项目选址分析3.1 项目所在位置及规模项目的选址地位 于商业中心区 天心区、黄兴南 路、解 放西路与坡子街汇合处，省公安局安全局大院内，占地面积15915.04平方米。该项目是以x/口 xx集

15、团协商的长春的模式为标准。因此，也为地下一层、地上三层或四层的商城。地下一层为设备用房或停车场，可容纳250-300个车位，地上一层全部或大部分用于出售，二至三层由XXXX 包租，如果建四层，则由与xxxx有业务相联的客户租用。每个店的建 筑面积约45万平方米，每层建筑面积约在 10000平方米左右。3.2 周边环境及今后规划该项目地处 的黄兴南 路延接黄心 中路，是XX市最早 最繁华的 商业 区。该项目地址到五一广场仅十分钟路程。黄兴南路主要集中一些精品 店和中档商铺，而大商场均集中在黄兴中路，主要有平和堂、友谊名店、 东汉名店、万代广场、新大新时代购物广场等，都围绕在五一广场周边，形成X

16、X市一级商圈：五一广场商圈。黄兴南路现正在 拆迁改造，所 以黄兴中路的商 店非常 火爆，客流量 很大，晚上 9-10点钟商场里人头攒动，超市购物排队交款。尤其是平和 堂，由日资兴建，由酒店、商场和超市组合而成，商场采取开架式经营， 对外不租不售，采取扣率25-30%不等。友谊名店的规模，经营形式与平和堂差不多，也是黄兴中路人流最多、效益最好的两家店。而东汉名店、万代广场经营不好，而且万代广场试营业几个月后关闭。从市场调查来 看，XX市黄兴南路、中路的商铺及大型商场过于集中，竞争激烈，处于 饱和状态。X X市现将黄兴南路拓宽为54米宽，长872米的步行街，预计 2001年全部竣工。黄兴南路步行通

17、道的改造是由福建三木集团、香港兆祥集 团合资组建的三兆公司总投资5亿元人民币。黄兴南路西侧全部拆迁，规划三层店铺，一楼全天候的购物通道和部分商铺，二楼经营店铺，三 楼库房和办公用房，东侧进行局部整修，不做大的拆迁，两侧公建商铺后分别开辟两条 12米贯通道，为商铺进货办公通道。由深圳市建筑设 计总院提交的黄兴南路 步行商 业街方 案经专家评审 中标。该方案为步行街构建了一个核心商业区、三大特色文化广场、一 条商业主轴、五条商业扩展轴的框架结构。具体设计如下：商业核心：以人民路改造为契机，形成具有现代气息的综合核心商 业中心，设施包括综合商场、超级市场、汇食城、娱乐中心及金融设施、 电信设施。三个

18、特色广场：(1)文庙休闲广场：引入“购物公园”概念，在南门口形成商业街 的入口休闲广场，广场采用西侧文庙(已毁)明清时建筑风格，表达古代建造者“天人合一”的理想追求境界，展现积极向上的湖湘文化精神。 区内设施包括旅游纪念品商店、传统饮食名店、茶艺馆及小型博物馆。(2)火宫殿风味街：规划结合湘江剧院，扩大规模，将美食街沿坡 子街发展，成为具有浓郁传统气息的饮食、文化中心。(3)旅游服务中心：结合湘江风光带，在人民路改造时，发展具有 较高标准的宾馆、酒店，提高片区的综合服务水平。一条商业主轴： 规划设想将黄兴南路改造成一个具有民国初期风貌 为特征的商业步行街，成为片区商业发展的主轴。黄兴南路北段以

19、高级 服装专卖店、珍宝首 饰店为主，衔接五一商业广场，黄兴南路南段以电 子电脑产品商店、照相器材商店、眼镜店为主。五条商业扩展轴：坡子街：发展XX特色风味小吃，成为雅俗共享的美食街。永湘街：形成花、鸟、鱼的专业市场。东茅街：经营窗帘，床上用品的特色市场。大古道巷：经营书画、古玩、文物等特色商品。小古道巷：经营文具器材、乐器为主。3.3周边物业租售情况黄兴南路：由于正在拆迁，调查了解到过去的租金是50-100元/ m2.大，估计以后的售价平均在5万元/m2左右（不含产权费）。平和堂：采取扣率方式25-30% （根据商品而定），不租售。友谊名店：采取扣率方式 25-30% （根据商品而定），不租售

20、。东汉名店：地下一层至三层（包括 1-2层之间的夹层）为商铺分割出 售，采用店中店式经营，四层以上为酒店， 一层临街最高售价 7.8万元/m2 ,最低3万元/m2,内部一般在1.7万元/m2,现已全部售完，但由于管理不 善，布局不好，现只有一层在经营，其他楼层停业。万代广场：一至 四层为商铺，五至十五层为商住两用房，店铺以开 架式经营，开发商销售时采取返租的形式，租金为合同价的8-12% 0由于试营业一段时间效果不好，租户都已停业。经调查得知，一层面对黄兴中路的店铺价格为：店铺1:面积153.90平方米，售价 700万元，折单价 4.5万元/m2;店铺2:面积99.72平方米，售价 400万元

21、，折单价 4.1万元/m2 ;店铺3:业主自购自用，建筑面积105平方米，使用面积 51平方米，购价365万元，折单价 3.48万元/m2 ,而现在部分业主转卖的价格在4-5万元人民币，如出租的话，租金 840元/m2.月左右（按使用面积计算，不 含税及水电空调费），该项目的销售价格按最保守估计，每平方米为4万元，租金也按最保守估计，每平方米（建筑面积）为20元/m2.日。4、项目发展优势4.1 品牌共享优势目前国内市场的 竞争已经由产 品竞争阶 段跳跃 到了品牌竞争阶段， 房地产企业进入了品牌营销阶段，零售企业也开始重视依托于品牌的服 务体系的开发。XXXX与XXXX集团的合作，将首先获得品

22、牌共享的 优势。这两个品牌在各自的市场上已经具有一定的竞争优势，这一战略协作合作模式的建立，将充分发挥其各自品牌的吸引力，XXXX为XX 集团引来买房者，XX集团的房子为XX XX聚集顾客群。这一优势不仅 仅体现在区位开发上，还可以体现在招商上和营销推广上。4.2 业务拓展优势XXXX与XXX X集团的相互选择显示了其发展的战略眼光，这一 战略协作模式的建立，极其有利于双方的业务拓展。目前XX XX集团除 在大连发展房地产项目外，其业务已经延伸至广州、北京、长春、成都、 南京、贵阳和昆明等地，并纷纷成立了经营机构。这为XX XX向中国各 城市的扩张提供了便捷的阶梯。同样，XXXX在世界范围内享

23、有广阔的 资源网 络，除了在国内市场 为X X X X集 团房地 产项目的开发积聚人气 外，也可以为XX XX集团其他业务的发展提供互补性协助。4.3 外部环境优势90年代中期以来，XX市的城市建设步伐明显加快。尤其是对黄兴 北、中、 南山路，以及五一广场商业中心区的改造拆迁，正在大刀阔斧 的进行着。X X市政府的设想是将这三条商业街以五一广场为核心由北向 南贯穿起来，届时一个长度在全国屈指可数的商业街将出现在X X市内。 XXXXXXXX项目正位于黄兴南路改造区域内，x X市政府非常支持 XXX X给X X带来先进的业态和管理经验，也非常支持X X集团为X X 市的商业街改造投资建店。因此，

24、X X市政府在项目审批手续以及政策上都会为该项目创造一个良好的外部环境。四、建设条件分析和工程进度安排1、建设条件分析1.1 场址选择建设大型商业项 目，能否取得 可观的经济效益，地理位置 是关键之 关键。XX物广场位于 X，最繁华的商业中心区的天心区，东临黄兴南路，西临XX市糖酒公司，南临小巷，北临解放路。黄兴南路西侧为 新规划的三层 商业用房，东侧 为重新 装修、改造后 原商业用房。解放西路将规划为酒吧一条街。由此可见，该项 目地理位置优 越，商业氛围浓 厚，交通便利，是建 设大型购物广场的理想场地。1.2 外部配套条件该项目周围基础 设施达到六通，即通道路、上水、下水、电、煤气 和通讯设

25、施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。2、工程进度安排该项目自2001年6月开始前期准备工作，2001年12月中旬动工兴建，2002年12月底竣工。2003年1月投入试营业。具体工程进度安排 如下：工程进度安排表序号项目名称2001 年2002 年6789011121123456789011121项目立项2项目规划和方案设计3项目可行性研究报告4项目设计5土石方工程6支护工程7地下室工程8主体工程9设备安装工程10室内装修工程11室外装修工程12室外工程13竣工验收!五、项目的规模和性质该项目是集商场、大型超市、餐饮为一体的大型商业中心。该项目占地面积15915.04平方米，总建筑面积 59

26、738.8平方米。其中：地下建筑面积13552.92平方米；地上建筑面积46185.88平方米。覆 盖率73%,容积率 2.9,绿化率 20%。该项目地下一层，地上四层，建筑物总高度 23.63米，局部高度 26.3 米。各层建筑面积及层高分别为：地下室建筑面积为13552.92平方米，层高4.8米；地上一层，建筑面积为 11546.47平方米，层高 5.1米；二、 三层，每层建筑面积为11546.47平方米，层高 6米；地上四层，建筑面积为11546.47平方米，层高 4.8米。六、工程设计和功能要求1、工程设计1.1 功能分配该项目具体功能分配见下表：位置面积（m2 ）高度（m）功 能面积

27、（m2）地下一层13552.924.8停车场（322个车位）9324消防水池2440水泵房通风泵房配电室空调机房仓库860其它928.92一层11546.475.1店铺10300其它1246.47二层11546.476超市10600其它946.47三层11546.476超市9810餐饮414.5办公706其它615.97四层11546.474.8餐饮10600其它946.471.2 交通布局保证人流与购物车流和供货车流避免交叉，各自出入方便。平面交通：在建 筑物的四周设 环形人行 步道，一层设 三个人流出入 口，地下停车场用的二个汽车出入口，一个货车入口和设一个室外卸货 平台。垂直交通：地下室

28、至地上四层设 10部人行步道（五上，五下） ；二 层至三层设 4部人行步道（二上，二下） ，2部自动扶梯（一上，一下） ； 收货区设货梯 2部从地下室至地上四层，一层至四层设8个钢筋混凝土楼梯，其中有 4个楼梯通往地下室。1.3 建筑设计该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及X X市有关城市规划， 消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。考虑城市景观及 区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑 造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有超时代气息的 现代建筑新形象。给周围居民献上 具有安全便捷的交通环境，温馨的购物环境、愉悦 的娱乐环境，舒适的休息环境的耳目一新、亲

29、切可人的商业中心。1.4 结构设计该项目采用片筏基础，主体采用框架结构，柱网为8.4X 8.1m和8.4x 8.4m ,楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。墙体采用空心砖砌筑。1.5装修外装修：干挂理石。内装修：一层， 各专卖店粗装修。地面采用花岗石磨光板，其它部 分精装修。二、三层、四层，内墙及柱均 做装修面，涂白 色乳胶 漆。顶棚钢丝 网，现浇水磨石地面。地下一层，地面采用细石混凝土压光地面，墙面及顶棚为喷白涂料, 汽车上下坡道应做成锯齿形防滑路石。2、功能要求2.1 给排水系统 生活给水系统该项目给水方式 采用下行上给 式，由市 政管网 直接供 水，供水要求 压力0.45Mpa。日需用水量 4

30、80立方米，最大小时用水量40立方米。 热水系统该项目热水用于 三层超市食品 加工处和 四层餐 饮的厨 房，由直燃型 澳化锂吸收式冷温水机组供给。 空调冷却水循环系统空调系统设 3台冷水机组。为了节约用水，全部循环使用，按系统循环水量的1.5%由生活给水系统补给。冷却水循环系统 流程为补水一冷却塔一循环水泵一电子水处理器一 冷水机组一冷却塔。 消防部分 消火栓给水系统自来水管网压为0.45MPa ,能够满足室内消火栓给水系统压力的要求，所以消火栓给水系统由自然压力供给。室内消火栓用水量 15L/s。室内消防给水管 道有两条进水 管与室外 环状网 连接，并将室内管道 连成环状，当环状管网的一条进

31、水管发生事故时，其余的进水管仍能供 应所需用水量。消火栓采用铝合金箱，箱内配有DN65消火栓，口径 19毫米水枪，25米麻质水龙带。 自动喷洒系统当自来水管网不 能满足喷洒系 统和水幕 系统的 用水量 和压力的要求 时，故在地下一层设消防水池，贮存 1小时喷洒用水量和 3小时的水幕 用水量，水池容积约为 800m3。 水幕系统用于防火卷帘门的保护，其它均同自动喷洒系统。 排水系统该项目雨污分流排出。粪便污水、生活废水经管道排入室外化粪池， 处理后排入城市污水管网；雨水采用密闭式内排水系统，利用管道竖井 形成独立排水系统。2.2 采暖、通风与空调系统该项目采用集中 供冷、供热空 调系统，空调方

32、式为单 风道、变风量 全空气系统。夏季冷负荷 7500KW采暖、空调系统冷源：冷源集中设在地下室，采用 3台直燃型双效澳化锂吸收式冷 温水机组制作 5-10 C低温水，供应该项目的空调设备。大门设冷风幕兼热风幕。通风系统该项目送风方式 采用散流器顶 棚送风方 式。由 新风机 组将新风送到 风口处。地下设备间设排风兼排烟系统，卫生间设排风系统，超市内食 品加工处和餐饮厨房处设独立的排风系统。2.3 强电工程 变配电设备工程该项目用电负荷 为一级负荷，由城市电网两个 不同的供电地点引入 两回路10KV电源，用电负荷 7200KW。该项目在地下一层设置变配电室，内设2台1600KVA和4台1250K

33、VA配电变压器。其中2台1600KVA 变压器专门为空调负荷供电；4台 1250KVA配电变压器为全楼的消防用电及一般动力、照明负荷供电。变配电室采用高 压真空开关柜，低压抽 屉式配 电屏，操作电源采用 硅整流镉锲电池组，作分合闸直流操作电源。采用电磁操作。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负 荷保护。 动力配线工程该项目采用放射 式与树干式相 结合的配 电方式。对大 容量用电设备 采用放射式供电，对小容量用电设备采用树干式供电方式。竖向干线采 用二套双母线，一套双母线用于一般动力、照明负荷供电；另一套双母 线用于对消防用电负荷供电。楼层配电箱对本层的负荷供电。低压动力线

34、采用铜芯电线套暗管暗敷设。 照明工程该项目按照国际 照度标准，采 用新型节 能光源 及灯具，选用格栅日 光灯；室外设泛光照明；室内设应急照明装置，由镉锲电池屏供电。 防雷接地该项目为一级防 雷建筑物，采 用防雷装 置作直 击雷保 护；该项目采 用综合接地，接地电阻要求小于1欧姆；利用建筑物基础、柱子主筋做接地装置、引下线。低压配电系统接地型式采用TN-S系统；用电设备及移动设备采用漏电开关保护。2.4 弱电工程 通讯系统引入市电话电缆线路，引进外线400对。商场、超市、行 政办公室及主要设备房间设外线电话。营业场所每 层配备一定数量的公用电话，公用电话为磁卡或IC卡电话。超市用电话线（其中包括

35、一条DDN专线及一条ISDN线）。 有线电视系统本工程设有线电缆电视系统。 广播音响系统该项目广播音响 系统为商场、超市和餐 饮提供 背景音乐。该广播系 统兼做火灾紧急广播系统。 保安电视监控及防盗报警系统在主要出入口、 大厅、长廊、商场、餐厅、停 车场场 所设置不同类 型（定焦、自动光圈半球型、变焦云台型、针孔型）的监控摄像机，进 行有效监视和实时录像。在一些无人值守 的重点场所，根据不同风险等 级要求 及现场条件进 行区域设防。系统控制主机及分控机分别设在一层消防控制中心 停车场计算机管理系统采用计算机停车场管理系统，在停车场2个进出口处分别设置读验卡机、信号灯、拦车器、感应线圈及LED显

36、示屏，主控计算机设出口管理室。入口无人看守，出口自动或人工管理。对于固定客户、临时客户 及内部人员，既做到了区别对待，又做到了统一管理。2.5 煤气工程该项目煤气用于三层超市食品加工处和四层餐饮的厨房，日需要 2000m3,管线采用普压镀锌钢管，并配以煤气表。七、消防、环保和卫生1、消防1.1 总平面布局该项目四周有城市道路，形成环形消防车道，宽度大于4米，建筑物与周围建筑物保留一定的防火间距，主要出入口及疏散口的位置符合 城市交通规划要求。平面设计：地上每层设3个防火分区，每个防火分区面积不大于 4000m2 ,地下一层设 2个防火分区。1.2 安全疏散建筑物一层设三个出入口。地面以上一层至

37、四层有6部自动人行步道直通室外，8个钢筋混凝土楼梯直通室外；地下室：设备间有1部安全疏散楼梯直通室外，还有 3部钢筋混凝楼梯直通地上一层。形成了立体高效的交通系统。1.3 火灾自动报警及联动系统消防中心控制室 内设有报警控 制器、火 警通信、紧急广播、模拟显 示装置。每层分别设有重复显示屏、地址编码烟感探测器、地址编码感温探 测器、消火栓报警开关、手动报警开关及消防对讲电话、水流指示器和 湿式报警阀的联动介面单元、声报警器、紧急广播等，组成消防控制中 心，集中控制自动报警及联动控制系统。1.4 灭火器配置采用2kg手提式干粉型（磷酸俊盐）灭火器，地下一层设 60具5A 型，地上每层设 46具5

38、A型。灭火器应放置在楼梯、电梯及明显和便于取用的地方。2、环境保护2.1 绿化该项目进行地面绿化，有人行步道铺地、花坛、小品等。2.2 生活污水处理建筑物排出的粪 便等生活污水 出户进入钢筋混凝土化粪池处理后和 厨房污水经隔油器处理后再排入市政排水管网。2.3 噪音的隔绝水泵设减振基础，进出口设软 管接头，泵出口设消声 止回阀；冷水 机组、空调机组、通风机、水泵及风管系统均设有良好的消声减振措施。 冷却塔采用低噪声型。2.4 废气的排放餐饮部分的污染油、气、烟由油烟排气罩排出，并截住油烟。车库产生的废气通过排烟竖井排至室外。2.5 动卫生3.1 劳动措施该项目所有用电 设备均有接地 装置，以防

39、漏电，保证 人身安全； 低 压配电系统的接地形式为TN-S系统，具保护接地线（PE）与工作零线（N）是独立分开的，正常情况下，用电设备的外露可导电部分与装置外可导 电部分做接地保护，单相三孔插座的接地端均与N线等截面的PE可靠连接；设防雷保护。3.2 卫生措施按卫生标准，空调系统补充足够的新风量，全空气系统补充15-20%的新风量，保证了营业场所符合劳动标准。地下停车场设置 了排风系统和补风系统，从而冲淡了有害气体的浓 度，达到符合卫生标准。八、投资估算与资金筹措3.3 资估算3.4 建设投资估算该项目建设投资 35252.86万元，构成内容如下：项目建设投资汇总表单位：万元序号项目估算价值占建设投资比例（）1固定资产投资195