商业地产盈利模式深度解析战略开发要点概述

1、商业地产盈利模式深度解析战略开发要点概述 原万达集团商务部副总经理，负责集团商业项目业态规划、核心租户管理、租赁决策文件制定、商业项目定位研究等工作；主持商业运作过的项目有：成都万达、上海南汇万达、南京建邺万达、重庆万达、北京石景山万达、西安李村万达等。现任东方伟业副总裁。商业地产概述商业地产概述商业开发过程中常见的问题商业开发过程中常见的问题万达的内部管控体系（发展、规划、工程）万达的内部管控体系（发展、规划、工程）招商团队的培训招商团队的培训营运知识的分享营运知识的分享其他项目的分享其他项目的分享我国商业地产发展的三个阶段我国商业地产发展的三个阶段:第一阶段第一阶段:19922002:起步

2、发展时期起步发展时期,商业和地产两个产业商业和地产两个产业第二阶段第二阶段:2002-2008:快速发展时期，商业加地产边缘产快速发展时期，商业加地产边缘产业业第三阶段：第三阶段：2008-至今：理性发展时期，商业地产独立产至今：理性发展时期，商业地产独立产业业商业地产的基本特征商业地产的基本特征n一：商业属性、地产属性、金融属性n二：高投入、高回报、高难度n三：安全性、稳定性、持续性商业地产的难题商业地产的难题n消费群n投资群n商户群商业地产的常见误区商业地产的常见误区n重规模 轻效益n重开发 轻经营n重政策 轻规划商业地产新的趋势商业地产新的趋势n1.开发商进军商业地产并拥有零售品牌（开发

3、商拥有自己的百货是一个长期的趋势）n2.零售商进军商业地产并开始购地自建n3.专业化的商业地产开发随着城市化进程蓬勃发展万达商业地产发展历程万达商业地产发展历程n特点：底层出售（格子铺），二三楼超市，四楼家居n特点：组合店，由多个单店组成n特点：业态丰富，由超市、百货、影院、电器专卖、娱乐等构成，也就是城市综合体。第三代产品变化后的优势第三代产品变化后的优势n1.增加了室内步行街，贯穿项目各主力店n2.强调购物空间的舒适度与便利性n3.业态布局更加丰富多彩n4.人流内部共享性显著增强万达三代产品的突破与成熟万达三代产品的突破与成熟n代表作上海五角场万达广场上海五角场万达广场n主要主力店情况：n

4、沃尔玛购物广场：约2.8万平米n香港巴黎春天百货：约4.3万平米n第一食品广场：约2.1万平米n万达国际影城：共10个放映厅n其余主力业态有：新华书店、黄金珠宝城、和乐国际家居广场、青少年购物中心等 目前60%的合作品牌商家是通过这个项目积累起来的。 代表作代表作鄞州万达广场鄞州万达广场n主要主力店情况：n 沃尔玛、百安居、特力屋、苏宁电器、喜百度、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星KTV、万达影城、银泰百货等。总结总结建设城市综合体的基本原则建设城市综合体的基本原则n一.选址策略n二.商业规划与定位策略（万达2010年开始，改变开发公司为主导的情况）n三.建筑规划设计要点万达内部管理体系万达内

5、部管理体系n一.选址阶段n 信息收集n 信息整理n 项目推进n 项目立项核心解读核心解读n选址要点:n城市:100万以上人口;人均可支配收入过万元;地级市n位置:城市核心地块,周边人口30万人;或类似人口导入区;n谈判:与政府谈判,定指标、包拆迁、设条件n价格:拆迁成本,地价同类最低水平核心解读核心解读n对政府的吸引力:n每个综合体为社会新增近万个就业岗位n每个综合体每年创造几千万甚至超亿元税收n城市综合体是一站式消费场所,全方位满足群众的消费需求n每个城市综合体都创造一个城市新中心n改善城市产业结构二二.商业规划与定位商业规划与定位三三.建筑规划设计建筑规划设计建筑规划设计建筑规划设计建筑规

6、划设计建筑规划设计建筑规划设计建筑规划设计万达招商模式万达招商模式一.成功解决招商过程中的三对矛盾 1.主力店与小商铺 2.租金与品牌 3.连锁品牌与当地商家（一些业态的租金情况）招商实施中的四大要素招商实施中的四大要素招商工作阶段划分招商工作阶段划分招商工作时序表招商工作时序表订单地产的关键订单地产的关键主力店在商业地产的作用主力店在商业地产的作用n 保证安全n 确定基调n 快速发展万达主力店业态及面积构成万达主力店业态及面积构成订单地产模式的优势订单地产模式的优势万达目前主力店业态及商家万达目前主力店业态及商家万达商业地产的三个核心优势万达商业地产的三个核心优势n1. 万达的商业地产产业链n2. 万达商业地产的盈利模式n3. 万达丰富的商家资源运营知识的分享运营知识的分享购物中心运营管理的最终目标购物中心运营管理的最终目标成功购物中心的标准成功购物中心的标准项目运营中经常出现的数据项目运营中经常出现的数据n日均人流量n有效人流n楼层递减系数n高峰期候餐时间n人均停留时间n人均消费值n总提袋率n单店提袋率n客单价n单次消费率n坪效n重复消费率购物中心成功的核心要素购物中心成功的核心要素运营工作的主线运营工作的主