邯郸土地考察2

1、邯郸市土地考察报告2011-11-16邯郸市土地考察报告1、考察地块概述1.1、考察地块位置示意图宗地一宗地二宗地三市中心邯郸市高开区1.2、土地的区域价值概述本次考察的宗地主要集中在邯郸市东面的邯山区。从邯郸市地产区域价值分布而言，第一价值区域是东北部，其核心价值在于属于规划完善的新区，其次是三块项目所在的东部区域，价值依托属于离市中心的距离近，但区域属于老旧城区，现状很差急需改变，最差的邯郸钢铁所在的西部地区，污染严重。考察地块所在区域邯郸市高新技术开发区邯郸市高新技术开发区和平路京广铁路1.3、地块概况宗地一宗地二宗地三邯郸市滏园新村1号家属院邯刑冶金矿山管理局住宅小区邯刑矿山局汽修厂用

2、地位 置滏阳河以东，滏园街以西，滏阳公园以南，滏漳路以北和平东小区和平路东段地形图大致规模约78.12亩总用地面积52081，净用地面积40152.1，绿化面积11928.9约83.61亩相邻矿山医院可占用部分，总面积可大175亩。约9.975亩现 状地上为多层民居，约700余户，大部分已拆迁，还剩56户未拆迁。矿山管理局职工宿舍所在地，存在一定的拆迁量现为汽车修理厂，有少量低层建筑现状照片1.4、当地旧改项目条件 三宗土地都属于涉及拆迁的旧城改造，是今年来邯郸市政府“三年大变样”城市建设的重点，并给予了一定的相关政策，着力推动。邯郸市近两年来存在较多“连拆带建”的旧城改造项目，总体思路为：此

3、类项目多为毛地开发，开发商负责地上原住民的拆迁和补偿，政府将土地出让总价款按10%的比例进行提留后（每亩大约10万元左右），其余款项返还开发商作为参与旧城改造的优惠政策；拆迁后土地交由开发商开发。政策条件大致为：1、 若土地以旧城改造名义立项，则可顺利实现土地变性（工业用地变居住用地），同时可免补缴土地出让金，用地指标由规划局重新分配。2、 住宅容积率上限3.5。通过本地开发企业了解，此指标限制较严，上调可能性小。3、 邯郸市住宅用地可兼容部分商业，但禁止建商业裙楼，除非用地性质为商业。（注：商业用地容积率可达6。）4、 凡2011年新开发的项目，根据政府要求，须按住宅总建筑面积的10%提供廉

4、租房。（注：住宅总面积可减去返迁面积和商业面积；原文件规定政府以成本价回购，但实际执行均为开发商无偿提供。）5、 旧城改造项目缴纳的地价款，政府提留10%后（约10万元/亩），其余部分全部返还开发企业。6、 邯郸市旧城改造项目多为原址返迁，根据政府拆迁文件，返迁面积标准一般在1.2-1.4倍，但实际操作过程中，根据各项目自身条件，一般为倍，有的可达2倍。2、区域市场典型案例2.1、华信山水文苑位置：丛台区 东环路与人民路交叉口东南角物业类型：普通住宅 高层+小高层占地面积：约200亩，分2期开发，一期温哥华森林，已交房；二期山水文苑，期房。建筑面积：约50万平方米 容 积 率：2.0绿 化 率

5、：49%车 位：1：0.6（标准车位销售价格13.9万元/个）价 格：均价6900 元/，现房6300元-7300元/，期房未正式开盘销售，报价约6000元/。本项目属于邯郸市城东典型代表项目之一，位于东部核心区域（距本次考察的宗地二、三约2000米左右），总占地占地1100亩，建筑面积170万；集商务办公、星级酒店、零售商业、餐饮娱乐、休闲体验、会务展览及高档住宅为一体。建筑以北美风格为主，主力户型面积110-160。2.2、万聚凯旋城位置：邯山区 渚河路与东环路交叉口南侧（邯郸县职教中心北侧）物业类型：普通住宅+商业+写字楼占地面积：约500亩建筑面积：总建筑面积约55万平方米，其中住宅小

6、区约20.28万平方米，共6栋32层超高层住宅，单栋楼两个单元。一梯三户，一梯四户，一梯五户均有。其中1#、2#、3#楼均为地上31层，地下3层，高度94.3米；4#、6#楼均为地上30层，地下3层，高度88.5米；5#楼地上31层，地下3层，高度91.4米。容 积 率：3.0绿 化 率：35%建筑密度：19.96%价 格：4000-5000元/户型面积：一居59-75二居91-104三居135-137总 户 数：1350户万聚凯旋城项目是由河北昌辰经贸有限公司投资建设的 集商贸，物流信息，休闲娱乐，酒店餐饮于一体的现代化大型综合的商贸物流项目。该项目计划占地500亩，北临支漳河，周边均属待开

7、发区域。项目现场实景 支漳河水质较差2.3.香兰雅居位置：邯郸市东环路以东、雪驰路以南、华山西街以西、园达路以北物业类型：普通住宅+商业建筑面积：272280平方米价 格：4500-5500元/户型面积：6栋33层住宅楼，5栋2层商业用房该项目由河北渊浩房地产开发有限公司建设，住宅楼33层6栋，地下四层商业，地上33层住宅，户型：60-180。配套公建及地下停车场等，框剪结构。小区现已为准现房，2012年5月交房。小区实景图市场概述：邯郸市房地产市场最敏感的关系在于环境质量，因此房价最高的是东、北区域的高开经济区地区，其区域房价较市中心高出500元/平方米，较本案所在的东南区域高出1000元/

8、平方米左右，且主城区不进行大规模改造之前这一价差不会缩小。邯郸市房地产市场由于未执行限购，受本轮调控政策影响相对较小，但近期在银根紧缩之下市场已有所波及。邯郸市房地产市场消费者偏爱现房购买，能够在现房和期房之间拉开明显的价差10-20%，这对自有资金压力会有明显的增加。3、各宗地土地成本测算注：通过对邯郸市现有开发企业的调查了解，当地带一层地下室的电梯公寓的建安标准约为2500元/。3.1.宗地一：滏园新村1号家属院项目概述：本宗地位于邯郸市东，区域位置良好，紧邻滏阳公园和滏阳河，生态环境良好，也是地块最大的价值点；地形方正，且四面临街，有较好的商业条件；周边有幼儿园、小学和农贸市场，生活便利

9、度高。用地指标占地面积总用地面积52081，约78.12亩，净用地面积40152.1，约60.23亩绿化面积11928.9，与17.89亩总建筑面积164666其中：住宅130620商业34046容积率3.5建筑密度25%拆迁赔偿现有拆迁户数约700户赔偿标准1.6倍返迁面积约700户701.6倍=78400提供廉租房面积（130620-78400）8%=4178实际可售面积住宅：48042商业：34046合计：82088地价推算已有投资额4000万元项目转让费5000万元返迁及廉租房部分开发投资额（78400+4178）2500=20645万元政府土地出让金提留10%约10万元/亩拿地投资额

10、合计30247万元折合土地单价502万元/亩折合可售部分楼面地价3685元/收益推算根据对项目周边在售楼盘的调查，该区域新建商品住宅销售价格约在5000-6000元/（期房），商业10000-20000元/。通过以上成本测算，本项目盈利点仅为商业。小结：本宗地因拆迁返迁比例较高，开发后实得面积有限，所有的盈利均集中在商业物业上。经测算，按现有条件，该宗地实际土地成本达到505万元/亩，折算到可售面积的楼面地价为3685元/，大大超过邯郸市现在350万元/亩左右的地价水平，完全不建议参与。3.2.宗地二：邯刑冶金矿山管理局住宅小区项目概述：该宗地位于邯郸市和平路东段，是邯郸市原有居民区较为集中的

11、区域，基础生活配套较为齐全，但城市道路体系狭窄，市容环境较差，市政改造规模和难度较大，需一定时间才能实现。该项目现为和平东小区，除派出所周边有约10亩左右的空地外，其余地上为多层和低层砖混建筑物，若要整体规划，拆迁量较大。地块为“”形，紧邻矿山管理局职工总医院，虽然提供了一定的生活便利性，但医院的存在对后期开发的小区的品质会形成一定的制约。小区北、东临市政道路，南临铁路，西临矿上医院和小区内部规划路，不具备大型商业的条件，部分边界适合开发社区底商。用地指标占地面积现有用地55739.7（83.61亩）相邻矿山医院可占用部分，总面积可大175亩。规划容积率3.5总建筑面积230100其中：地上约

12、195000地下约35100（车位数量1170个）商业按地形条件和临街状况预计可达9400，约占5%建筑密度25%地价投资测算预计开发成本57525万元预计售价住宅：5300元/商业均价：13000元/其中：商业1F：16000元/商业2F：10000元/车位：6万元/个（此价格为车位的套现价格）预计总收入117608万元保证项目税前盈利率30%35%40%45%对应地价（万元/亩）318281246214土地总款（万元）26588234942056817893预计税前利润额（万元）17353202322310925983小结：本宗地现有待拆迁建筑物较多，虽为同一单位职工，性质较单纯，但根据邯

13、郸市拆迁补偿标准及返迁比例的实际执行情况来看，不论在成本还是完成时间上，都存在较大的不可控性。若最低税前利润率按30%计，则项目预计可实现税前利润约1.74亿元，土地总成本2.66亿元。本宗土地由于临主干道的医院位置不可拆除，提升利润的商业物业实际可执行的比例偏低，造成地价明显折损。本宗土地拆迁体量较大，由于医院主体不可拆除，大量属于私有产权的员工住宅，拆迁周期和赔偿标准之间很难进行平衡，开发周期具有极大的不可确认性。按照目前邯郸市旧城改造的政策，推算本幅土地的拆迁成本有很大的概率大于实际市场价格，短期价值不明显，对实施者的压力及风险过大。宗地三：邯刑矿山局汽修厂用地项目概述：该宗地位于邯郸市

14、东环线西侧，交通便捷，有一定的商业条件。宗地现状为汽修厂，地面有少数厂房；沿街面为广告围墙，拆迁量小。用地指标占地面积现有用地9.975亩规划容积率3.5总建筑面积27475其中：地上约23275地下约4200（车位数140个）商业按地形条件和临街状况预计可达2300，约占10%建筑密度25%地价投资测算预计开发成本6869万元预计售价住宅：5200元/商业：15300元/其中：商业1F：18000元/商业2F：12600元/车位：6万元/个（此价格为车位的套现价格）预计总收入15266万元保证项目税前盈利率30%35%40%45%对应地价（万元/亩）406366328293土地总款（万元）4

15、050365132722923预计税前利润额（万元）2183253228793223小结：本宗地待拆迁建筑物均为低层厂房，拆迁量小，可控性相对较高。但由于项目总体量小，产出绝对值有限，盈利范围在2000-3000万左右。若最低税前利润率按30%计，则项目预计可实现税前利润约2183万元，土地总成本4050万元。按照对方预计此幅土地从拆迁-挂牌-获取旧城改造政策-开发实施完毕需要30个月的时间，年回报率10%左右，加之总量过小，机会成本过高。四、总结l 此次考察的三宗土地均为旧城改造项目，都需要对现有地上建筑物进行拆迁和补偿，只是现有拆迁量不同。l 本次考察宗地所在区域（城东），目前邯郸市通过国土局招拍挂出让的居住类净用地地价约为350万元/亩左右；城北高开区地价相对较高，根据用地指标和性质不同，可达500万元/亩左右。l 宗地一：实际地价达到502万元/亩，大大超过现有市场净地平均价格水平；且赔偿后的实得销售面积较少，利润空间有限。l 宗地二：项目较成规模，且区域内居住成熟度高，有一定的产品打造空间。但目前暂无拆迁计划，因此存在较大的时间和成本不可控性，而且按照现