物业调研报告

1、物业调研报告物业管理是一种新型的管理模式，其职责是集中多种管理服务职 能，整合各类专业技术人员， 有效地帮助居民解决生活中遇到的实际 问题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环境。随着经济社 会的持续发展，城市居民对生活质量和改善居住环境的要求与日俱 增，居民住宅区的消防安全作为人民群众最关心、 最需要解决的问题 自然成为了物业管理的一项重要职责。当前，由于消防警力、业务经 费、管理体制、 业务水平等因素的影响，多数物业管理单位管理水平 参差不齐、 大部分物业单位的消防安全职责不明确、 消防安全意识淡 薄，加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等原因长期存 在，致使委托管理的单位、

2、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐 患。当前，各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严峻的挑 战。一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题（ 一 ） 多数物业管理单位消防法律意识观念不强 在日常的消防管理工作中， 不能认真贯彻落实 中华人民共和国消 防法及机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定的有关 规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。 中华人民 共和国消防法第十四条， 机关、团体、企事业单位消防安全管理 规定第十条， 都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。然 而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的

3、盲目性和被动性，直接或间接地 纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。（ 二 ） 一些物业管理人员消防业务素质不高在平时在履行消防检查时发现： 个别物业管理单位聘用的管理人员 缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，安全意识 差。大部分小区消防控制室的值班制度流于形式， 有些单位仅满足于 有人在岗，而值班人员对消防控制中心的各种消防设备的运行及日常 的防火巡查情况却不甚了解， 值班人员对消防设施运行的正常与否毫 不关心，对消防控制中心自动报警系统发出的声响不闻不问。 有的值 班人员能够发现问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。一 些单位消防器材无人管理，内部消防设施、器材被盗现象严重

4、，应急 照明、疏散指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。一 些单位与开发商、业主相互推诿、扯皮、推卸职责，缺少协调配合， 导致旧的火灾隐患久拖不改，新的火灾隐患又迭出不穷，久而久之， 大部分消防设施的功效特别是联动功能大打折扣， 大大降低了消防设 施的完整性、可靠性，致使投资上百万的消防设施形同虚设，无法发 挥应有的功能。（ 三 ） 大部分物业单位消防安全管理职责不明 物业管理公司作为市场经济条件下的产物， 其最终目标是服务于与 业主的各项合同约定，也就是说，其只对合同约定的内容负责。而目 前普遍情况是物业管理单位在与业主的交接过程中有很多单位和业 主对消防设施的管理没有明细的合同约

5、定， 致使物业公司对消防设施 要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明确，而大部分业主特 别是住宅小区业主也基本不关心除电梯运行及环境卫生等以外的公 共设施的管理， 导致部分消防设施不能时刻处于工作状态， 或有故障 而不能及时得到恢复，影响了设施的工作效能 ;（ 四） 物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理部分业主往往只注重自己居住、 工作场所的小环境， 而缺少对建筑、 小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自改变 建筑物使用性质，擅自增加夹层扩大防火分区，改变建筑结构、楼梯 形式，封堵排烟口、强占圈围疏散走道等，而物业单位为追求经济利 益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责

6、任，在本单位无力解决的情 况下未及时与相关职能部门沟通， 妥善处理相关时宜， 而只是认为我 不是执法部门根本管不了这些事情， 从而放任发展， 增加建筑的火灾 危险性和火灾负荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患 ;（ 五 ） 物业管理单位准入缺少消防必要条件 物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理 服务活动的企业。 虽然建设房管部门在核发资质证书时对物业管理公 司拥有的技术人员数量上有明确要求， 但没有规定消防专业技术人员 的数量。加上目前很多建筑特别是非住宅小区高层建筑的物业管理企 业基本上是从房地产开发企业派生出来， 虽具有独立的法人资格， 但 依附受制于房地产开发商，

7、建设和管理不分的体制严重制约了物业管 理单位的工作开展 ;（ 六） 消防设施日常维修资金得不到有效保障由于业主多且分散，在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的 服务质量等方面业主与物业之间很容易引起矛盾， 造成双方产生不信 任和纠纷的情形，加上传统的“主仆”观念影响，物业管理处于被动 弱势地位， 导致物业管理费用不能及时收取。 同时现有法律对建筑大 修理基金的收取、保管、使用等方面的规定，要求维修基金的使用由 售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位， 提出年度使用计划及 分项目维修经费预算报告书， 经业主委员会审核， 房地产行政管理部 门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位， 其操作程序复

8、杂， 很少 有物业单位有决心和耐心去申请和使用这笔经费， 致使包括消防设施 在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。（ 七） 消防安全管理未纳入委托管理的正常范畴 在日常的监督执法过程中， 笔者遇到这样的情况， 由于与业主之间 存在尖锐的矛盾， 有些物业管理单位未通过任何移交手续擅自撤离小 区，致使小区的日常管理全面瘫痪， 而小区的业主委员会随即聘请了 新的物业单位进行日常管理。而消防部门进入该小区进行监督抽查 时，往往注重对物业管理单位的管理与监督， 但由于原物业单位未将 建筑主体的审验情况及消防设施的相关维护资料移交给业主委员会， 而业主委员会也没有把消防安全管理纳入委托物业单位管

9、理范围， 则 新物业管理单位就不应承担相应的法律责任， 而消防部门只能把责任 落实到业主委员会。 但业主委员会是由所有业主选举产生的非法人临 时组织，不具备法律责任承担能力， 这就极大地增加了小区火灾隐患 的整改难度，大大加大了消防部门的工作量。二、解决当前物业管理中消防安全职责不落实问题的对策（ 一 ） 进一步明确和完善相关法律规定政府相关部门应根据目前物业管理的现状， 加紧制定完善相关法律 法规，进一步明确业主委员会的职责，完善组织机构，确保业主委员 会人员的相对稳定。 规范业主、 业主委员会与物业管理单位之间处置 问题的程序， 明确合同约定中消防安全管理的具体内容， 规定每幢建 筑（或小

10、区） 聘请物业管理公司应通过竞标形式进行， 严禁单产权多使 用建筑或多产权建筑开发公司委托下属物业管理单位管理。 把建筑消 防设施的委托管理作为业主聘请物业公司管理的先决条件， 确保消防 设施有人管理，明确物业管理单位的接管时间并完善建筑消防设施移 交的手续 ;（ 二 ） 提高物业公司的准入门槛建设房管部门在核发资质证书时， 应明确规定物业管理单位必须配 备一定数量的消防专业技术人员， 并把通过消防专业培训且取得相应 的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。 同时要 建章立制， 制定消防部门与建设房管等部门之间的信息通报制度， 及 时掌握物业管理单位的相关信息， 把物业公司拥有消

11、防专业人员的数 量、消防管理能力的强弱及履行消防安全职责情况纳入物业管理单位 资质申领、 等级评定的范畴， 提高物业管理单位消防安全意识和管理 水平;（ 三 ） 加强对物业公司消防工作的指导区级政府应将街道、 社区范围内的物管单位纳入街道、 社区及公安 派出所的考核管理范围， 定期保量的对辖区内居民住宅区的管理单位 进行消防监督检查， 把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一 项经常性工作， 并把物业管理单位纳入日常监督管理的视线， 把规范 物业管理单位履行消防安全职责作为加强各类建筑、 小区消防工作的 基础内容，同时， 物业单位要主动地与街道、社区及公安派出所建立 联动机制， 一旦发现小区

12、内出现违章违法行为， 物业单位应及时报告 街道、社区及公安派出所，切实将一些隐患扼杀在襁褓之中。同时， 相关职能部门也要加大执法力度， 对存在火灾隐患久拖未改的物管单 位及个人应依法严肃处理，从严处罚 ;（ 四 ） 加大消防教育培训力度切实加强对物管单位负责人及相关管理人员进行消防安全培训。 街 道安全办要具体抓好摸底、 统计汇总工作， 督促落实，防止漏报漏训。 通过培训，使物业管理人员增强消防安全观念，切实学懂学透中华 人民共和国消防法、机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规 定等法律、法规，进一步明确各项消防安全职责，树立起消防安全 责任主体意识。管理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会

13、组织扑 救初起火灾。 力争使物管单位消防管理工作水平、 岗位人员素质有所 提高。（ 五 ） 规范对公共维修基金的管理物业管理条例 已明确了维修基金制度相应的法律地位， 其使用 是否公平、合理，将直接影响到每一名业主的切身利益。因此，必须 完善规范维修基金的使用管理， 尤其应明确公共部分具体设施设备相 对应的维修基金使用原则、 程序等， 建立物业单位主要负责人为消防 安全责任人的防火组织， 定期召开消防工作会议， 切实解决火灾隐患、 经费等问题，对于需要动用房管部门的专项修理基金，街道、社区及 公安派出所应帮助物业单位协调各业主， 或者物业单位以粘贴公告的 形式告知各业主， 以便尽快地启动维修基

14、金， 以保证火灾隐患能得到 及时、有效的整改。总之，物业管理单位消防安全责任的落实牵系于 千家万户的平安幸福，是消防工作的重要组成部分。只有政府、职能 部门密切配合、协作，共同努力，物业管理单位充分认清火灾形势和 火灾危害， 认真履行消防安全职责和义务， 努力为居民的安居乐业和 城市的经济发展提供坚实的消防安全保证， 才能营造居民小区良好的 消防安全环境，共同为构建和谐社会作出应有的贡献。 加强居住物业装修网格化管理的调研报告物业调研报告范文随着物业管理法规的不断完善， 业主、使用人法制观念的不断增强， 管理部门监督管理力度不断加强， 居住小区违法搭建情况得到了有效 控制。但是在部分居住小区依

15、然存在着擅自在天井、庭园、阳台等部 位搭建违法建筑物和构筑物， 擅自占用公共部位、 损坏房屋承重结构 等现象，特别是一些高档小区居民入住后， 出现了比较严重的违法搭 建情形，如有的业主、 使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋， 甚至加层、 改建、扩建、开挖地下室，不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的 环境，还影响了相邻业主、 使用人的日常生活， 引发了不少矛盾纠纷。一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题近几年，随着房地产二、三级市场的活跃，高档商品房住宅中二次 装修开始增多， 由此各类违章行为和违章搭建时有发生， 引起社会的 重视，从房地办目前所掌握的情况分析，主要有以下几个特点：物业管理是城市管理

16、和社会建设矛盾集中体现的领域， 规范的物业 管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。 根据区政协的安排， 我 们开展了 xx 城区物业管理的调研。一、xx 城区物业管理的基本情况 总体看，我区物业管理工作有以下四个特点： 一是物业管理市场处 于发育初步阶段。 二是物业管理总体水平较低。 三是业主委员会作用 发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。关于X市现阶段物业管理发展情况的调研报告物业管理作为新兴的朝阳产业， 在我市已有十余年的发展历史， 这 十几年来， 在各级政府领导的关心和支持下， 在广大业主和物业管理 企业的共同努力下， 我市的物业管理总体水平得到了很大的提高， 物 业管理从一个新

17、生事物发展成了贴近千家万户、 家喻户晓的行业。 为 了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况， 结合实际情况， 通过 实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行 了调研，调研中发现问题归纳如下：一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒在调研中我听到最多的眼就是收费难， 似乎从有物业管理那天起就 伴随着这一问题， 即使是在物业管理条例 颁布实施一年多的今天， 在人们的消费意识、 物业管理观念逐步加强的情况下， 收费难依然是 困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。 业主不交费的理由众多， 物 业管理企业服务不到位自不必说， 而如房屋质量等开发商遗留问题以 及邻里间纠纷等也被

18、拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物 业管理企业的经营困境感到同情了。更有甚者，没有任何理由，就想 “搭车消费”，用别人的钱享受自己的服务，于是效仿他们做法的人 越来越多， 物业管理企业收上来的物业费越来越少， 从企业追求利润 的经济本性来说， 当收入小于成本或者利润减少时， 必然会降低成本， 而降低成本的直接后果就是服务质量下降， 于是更多业主对物业管理 企业的服务不满意， 从而不交物业费， 这就进入了一个恶性循环的怪 圈。小区环境差了，住房自然贬值，到头来受苦的其实不只是物业管 理企业，还有园区内的所有业主。所以要搞好沈阳的物业管理，必须 从培养人们的交费意识入手。经济基础是实现小区保

19、值增值的关键， 这一点必须让广大业主们清楚的认识到。二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范，作用发挥不当 在物业管理条例中，业主大会制度被作为一项重要制度再次明 确，业主大会是全体业主的自治组织， 业主委员会是业主大会的执行 机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人， 管理好小 区应该是全体业主的共同愿望， 所以物业管理不是物业管理企业一方 的事，而是全体业主的事， 业主应通过业主大会这一渠道充分行使自 己的权利，发表自己的观点，参与到小区管理中去。 但在调研中发现， 很多小区的业主没有意识到这一点， 对小区物业状况漠不关心， 造成 业主大会召开困难， 有些小区在全部入住几年后仍没

20、有召开过业主大 会，没有组建业主委员会， ，物业管理处于前期物业管理状态，个别 业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决， 为小区 正常的物业管理埋下隐患。 有的小区业主委员会成立程序不规范， 未 通过业主大会选举产生，不具有合法性，其行为不具备法律效力，不 能代表全体业主。 还有的小区即使按规定成立了业主委员会， 但其成 员对物业管理相关知识了解甚少， 对其职责认识不清， 缺乏足够的精 力、热情，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。另外，个别社 区对业主大会、 业主委员会的成立比较漠然， 未按照物业管理条例 要求发挥应有的组织、 指导作用， 使部分物业的日常管理工作处于无 序状

21、态。三、物业管理企业人员整体素质有待提高 这一问题主要表现在以下两方面： 一是某些物业管理企业员工缺乏 客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不 能及时满足， 影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。 其 实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员服 务态度不好， 很多问题只要正确沟通都是可以解决的， 物业管理企业 人员一定要树立“业户至上”观念，才能把物业管理这项工作做好； 二是某些物业管理企业缺乏专业人员。 例如日常维修是物业管理一项 很重要的工作， 维修不及时、 不到位都会使业主对物业管理企业的服 务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。四、服务标准不统一，

22、有待规范 物业管理服务作为一种商品， 不仅具有一般商品的特性， 还具有一 定公众性的特性。 业主在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小 区相比较，看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的， 但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些服务做出细 致明确的规定，所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同 价，或者同价不同质的现象， 这种现象会对业主在评价物业服务上产 生影响，质优价廉的小区业主会认为物业费交得值， 他们得到了应有 的服务，而那些质优价不廉， 甚至是质不优价不廉的小区业主就会认 为他们应该得到更多服务， 或者减少物业费的支出， 从而不愿交物业 费。五、开发商遗留问题

23、严重影响物业管理企业正常经营 开发商遗留问题主要包括两方面： 一是房屋质量存在问题； 二是承 诺未兑现，业主未得到承诺利益，园区内配套设施未健全。调查中， 有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有 90% 是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有 建，业主又找不到开发商，于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。 此外，有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标 准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。六、地方性法规建设滞后，影响物业管理行业规范化 国家物业管理条例已颁布实施一年多，对我市物业管理行业起 到了积极的规范作用， 但由于其全国性和指导性的特点

24、， 在解决物业 管理中的一些具体问题时可操作性差， 这就要求我市能尽快出台地方 性配套法规、规章，如物业管理区域的划分，业主在首次业主大会上 的投票权数的确定等。针对以上问题，提出如下建议： 一、尽快出台物业管理服务质量等级标准 按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标 准，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，服务内容和质量也 不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准， 并与物 业管理企业签订物业管理服务合同， 不搞服务不足，也不搞服务过剩。 物业管理企业按照合同规定提供服务， 业主按时足额交纳物业费， 物 业管理企业定期公布费用收支账目， 让业主明白消费，

25、避免双方因费 用问题产生怀疑。二、加快业主大会制度规范化进程 按照物业管理条例等相关法律法规规范成立业主大会，公开选 举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。经 选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情， 能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用， 及时将业主意 愿反映给物业管理企业， 在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时 及时向业主解释， 消除二者间误会分歧， 使小区物业管理在和谐的氛 围中正常运行。三、制定物业管理人员培训计划， 提高员工的专业素质和道德素质在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作： 1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理服务水平； 2、制定计 划，分期分批对各类人员进行专业培