论房产业的税收漏洞以及应对政策

1、论房产业的税收漏洞以及应对政策作者：陈文龙时间：2009-3-30 15:20:00 论文关键词房地产税 物业税 税种 统一征纳 简化管理 论文摘要在继连续5年被列为税收转项检查的重点项目之后，房地产行业又再次划定为本年度纳税征管转项检查的八大行业之首。每一个稍稍接触过房地产的人，哪怕仅仅是听说，对房地产业的高利润,高收益想必是深有体会的。然而这样一个面上红火的行业，为什么在纳税上却显得如此苍白，屡屡被纳入国家税务总局的偷漏税黑名单?是什么原因造就了这样一个大众心中的“财富巨子”，同时又是一个纳税机关眼中的“纳税矮子”？ 2006年才刚刚开了个头，基于近年来房地产行业热度一路飙升，一方面使得房

2、价虚高，老百姓买不起房子；另一方面却由于房地产行业偷漏税严重，给国家收入带来了损失。房地产税即将开征、物业税征收探讨、税种结构调整、对底下车库收取房产税等种种的消息便已经充斥了报纸、网络论坛的信息媒介。其实关于开征房地产税、物业税的讨论已不是并不是眼前冒出来的，这样的讨论已经持续了相当长的时间了。 一、房地产业纳税现状 国家有关部门统计表明，2004年全国房地产投资额为13158.3亿元，在2003年的基础上同比增长28.1，2005年全国房地产开发完成投资15759亿元，同比增长19.8%，虽然比2004年回落8.3个百分点，但是数字依然惊人。单单北京市在2005年房地产开发投资就完成152

3、5亿元，比04年增长3.5%。 尽管投入如此之大，收益不匪，但是据调查在近几年国家税务总局公布的纳税白强排行榜中，03年没有一家房地产企业入围，04年前500强中仅有一家。与次产生极大反差的是在偷漏税排行榜上，房地产企业却稳居榜首。相关人士指出：目前房地产企业中大部分而且是绝大部分在纳税方面多多少少存在问题，事实也证实了这点。就拿北京市来说，统计数据表明：20032005年上半年北京市查补的税款累计高达75845万元，占了查补税款总额的75%。仅05年一年，全市累计查补入库的各项税款约为9.6亿元，其中房地产业就占了5.6亿。同样，在杭州，整个04年纳入审计范围的房地产中的逃税额就达7000多

4、万元。又比如在广西东兴市，税务机关从03年起对本市的多家房地产纳税人进行了连续3年的纳税检查，直至05年底，共查补税款1298.78万元。 二、我国当前房地产税收体制存在的问题 （一）税费项目过多，政策混乱。房地产业涉及的税种达11类之多，主要是企业所得税、营业税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、契税。每个税种涉及的范围、税率、征管操作等等这里先不做讨论，单单国家针对房地产业的税收文件、管理办法几乎是年年下达：1999年7月经国务院批准下达财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知对营业税和契税以及土地增值税征免政策问题做出了解释；2004年针对北海市房地产出现的问题

5、，经国务院批准，财政部、国家税务总局又下发了关于2004年底到期优惠政策的通知做出解释； 2005年5月国家税务总局下达关于加强房地产税收管理的通知，强调了房地产税收作为我国财政收入的重要来源，对其加强宏观调控的积极作用。指出了以契税为把手，实施“先税后证”的管理办法，狠抓落实进一步强化税收征管体制。 此外各地方政府针对自己辖区的不同情况又制定了各自的税收政策： 2000年1月27日，黑龙江地税局下发关于调整房地产市场税收政策有关营业税征管工作的通知京地税营200039号，就有关营业税征免问题做了相关解释；2005年深圳市出台了关于规范我市房地产市场秩序，严禁非法炒卖房地产的通告明确了房地产销

6、售环节的规范。如此多的法令及执行命令一方面说明了我国在房地产业上的税收政策是相当完备的，另一方面也表明我国的税收体制缺乏明晰的条理性，多而杂的法律法规从一定程度上讲是整体税收绩效的绊脚石。对这一现象的另一说明是除税收外的费收入，例如山东某地滨海城市的房地产业上的收费项目就达1400多项。有专家指出以房地产为对象的各类收费不仅名目繁多，而且在实际操作中极不规范。对房地产企业来说复杂的税费结构给了他们逃税的空间，对税收部门则导致了在实际工作中的无法有效地实施纳税稽查，往往自身也无法解释相关问题。国家税务总局相关人士指出涉及的税种多、税收征管难度大已是房地产税收流失的主要原因。 （二）关法令缺乏目的

7、性、针对性。前面提到我国关于房地产税收的法例条文相当“齐备”，但在我看来其相当一部分却缺乏针对性，制定法律的目的性不够明确，往往就事论事，存在区域局限性、时间局限性。一种情况是，主观臆断法令的可行性，不分青红皂白把它套在地方上，很多时候对某一地区有效的政策就想当然地推广到全国，殊不知各地有各地的不同经济状况、发展水平，“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”就是这个道理。还有一种情况是发布某一法令往往着眼点很小，针对性小，常常得到的结果是“事与愿违”，“好心办坏事”。这就让我想到了个人所得税起征点调整的问题：根据规定，从2006年1月1日起，个人所得税起征点由800元提升到1600元。经济发展了，人

8、们的生活水平提高了，这样做当然无可非议。但我却看不出这样做的意义所在，首先800元的提升，一方面是要提高国家的税收，另一方面则是为了平衡贫富的差距大家都可以理解，但是对于真正的福人这800元在他们眼里根本不是一回事？对于真正的穷人本来就赚不了这么多钱，这样的文件对他们根本没有意义。这里当然不是讨论个人所得税了，基于本人的思考，同样的道理，目前房地产税收的部分政策也是这样，许多政策是制定出来了，但是具体的目的性却不是很明朗。对房地产企业开征名目繁多的税费，主要目的是要遏制房地产业的持续升温以及房价虚高，保护买房人的利益，但是实际情况却是越征税，房地产商们为了得利，就暗地里隐瞒部分收入，表面上提高

9、房价，反而使得房屋保持了高价位，最终受害的实际上是买不起房子的老百姓。 （三）地方保护主义严重，税收征管力度欠缺。国家屡屡发布针对房地产业的税收征管办法，其力度可想而知，但是为什么在这样的高压线下，房地产业的偷漏税情况不仅没有得到扼制，反而屡屡出现问题呢？其中一个重要原因是出在了地方政府上，这一点很多学者、专家都曾经鲜明的指出过：为了留住税源，增加本地区的税收收入，各地政府各显神通，通过不同的方法途径为房地产企业提供各种便利，对其高额利润放之任之，睁一只眼闭一只眼，有的甚至采取“税收返还”的政策。可想而之它们对于中央的相关政策又是如何执行的。 三、国外经验借鉴 相比之下，国外的房地产税收政策有

10、很多值得我们借鉴的地方。综合来看，国外房地产税种的设置主要涉及房地产保有、转移和取得三个方面。 我这里就其在转移方面解释一下。国外基本上有三种征税形式： （一）以所得税的形式对房地产转让收益课税。如美国、英国、法国等，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税。其具体做法又可分为分离征收和综合征收两种。分离征收是把房地产转让中显化的增值收益从一般财产收益中显化出来，作为单独的课征对象，实行有别于一般所得税计征的一种征收方法。如日本对个人房地产有偿转让行为课征的个人所得税实行综合征收，即把房地产转让中显化的增值归为一般房产收益统一征收所得税。 （二）直接征收土地增值税。意大

11、利和我国台湾地区将房地产中显化的增值收益分离出来，单独征收增值税。意大利不动产增值税是地方税种，将从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进制，按5%30%的税率征收。 （三）对房地产投资增值课税。美国的房地产收益税规定一定时期所购买房地产，其增值在一定限度内免征。日本的特别土地保有税中对取得房地产的交易也实行课税，它以土地购置者为纳税人。 四、预见可行性税收体制 再转回到国内，近来开征房地产税、物业税的呼声日起，1月5日国家税务总局下达通知正式规定开始对地下车库征收房产税。这些政策本身的意义先不提，单单根据以往的情况来看，原来的税种尚未执行好，又增加新税种，增加这些税

12、种无非是给原本已经复杂的房地产税收体制增加混乱而已。现任中央财经大学税务系教学副主任，副教授刘桓认为，与其天天开征新的税种，不如先将原有的税种征管好。这点我表示支持，不仅仅是对房地产税收，推广开来在我们考虑如何规范税收征管体制的时候，我们是否能够借鉴一下国外的成熟做法呢！我分析我们可以从以下这几个方面入手，来规划一个比较合理的并长期稳定的房地产税收体制： （一）精简税种，统一征纳。试想我们是否能够把现行的房地产业的各项税种合并，摆脱原来征收科目多杂，各部门无法统一的弊端。通过将繁杂的税费进行统一规范，完善我国的税制，而不要通过增加税种来加重税负。针对房地产业我们可以根据其交易的不同分成与房地产

13、开发企业取得土地权属以及首次流通的市场相关的一级市场和针对炒房者二次三次流通的二级市场。对于一级市场我们可以设置土地税和房地产税，有关国有土地资源的项目统一划归地产税征收，且根据土地的不同按其优劣划分级次分别设定相应的税率征收；对房地产开发企业建筑、出售房产的项目统一划归房地产税征收，重新规定一个计税依据，采用分级税率予以征收，或者完全可以把这个税并入企业所得税、个人所得税里征收。在二级市场上我们可以设置房产交易税，对买卖房屋根据交易额用统一的税率进行征税。 （二）立足地方，体现区域特色。立足地方并不是根据不同的地区设置不同的税种或不同税率，而是在整体统一的前提下给予购房困难者相应的补助，由于

14、区域间不同政策很可能导致地区间各种资源的无效率流动，使部分地区处于劣势。采取怎样的补贴政策还有待我们进一步思考，而且这还牵涉到如何提升我国整体经济实力，如何使后富者真正富起来的问题。 （三）简化管理，落实政策。在税务部门实际操作过程中，应该加大力度，一方面国家应该出台相关政策遏制地方性的保护政策，一方面各地方应该充分认识到自身行为的不良结果，严格执行中央的执行命令，切实为老百姓着想。我的建议是从根本上改变当前的制度，把税务部门与地方其他经济部门分离出来由中央统一领导，采取独立预算政策，税管一条线，在实际工作中也不需要看别的部门的眼色行事。 当然了，以上所述的意见与建议就当前的形势来看，还有待在

15、各方面予以完善，这不仅仅是税收部门的任务，其他经济部门乃至整个国家机器也都有负有相关责任。经济发展的必然趋势就是新税代替旧税，达到有效征纳。但在今后相当长的时间里，围绕着开征什么税，什么时候开征，如何开征的问题还将持续下去，结果是可以预见的，关键在于我们如何达到这个结果。 注释： 六上涉税违法专项检查名单 税务总局咬定房产 新华网 2006年01月19日 周立新经验与借鉴：国外房地产税制及其启示扬州大学税务学院学报2001年第2期 当前对房地产一级市场的定义：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 当前对房地产二级市场的定义：房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。 参考文献： 1、贺志东房地产开发企业纳税筹划机械工业出版社 ，2002年9月出版 2、李永贵房地产开发企业理税顾