第章 物业管理企业存货核算

1、第第4章章 物业管理企业存货核算物业管理企业存货核算目目 录录存货概述存货概述1原材料核算原材料核算2其他存货的核算其他存货的核算3存货清查核算存货清查核算4存货的期末计量存货的期末计量5学习目标学习目标 通过本章的学习，学生应明确存货的概念、存货的分类及存货的计价方法，了解有关存货核算的基础知识和核算方法，掌握存货的清查和存货期末计量的核算方法。 5.1 5.1 存货概述存货概述 物业管理企业的存货通常包括各类材料、库存商品、低值易耗品、修理用备件、物料用品等。物业管理企业为建造固定资产等各项工程而储备的各种材料，虽然同属于材料，但是用于建造固定资产等各项工程时其价值分次进行转移，并不符合存

2、货的定义，因此不能作为企业的存货进行核算。企业的特种储备以及按国家指令专项储备的资产也不能作为企业的存货进行核算。 1.1.原材料原材料水泥、五金材料、防漏水沥青、涂料 2.2.燃料燃料煤、碳、石油制品 3.3.低值易耗品低值易耗品各种工具、管理用品、家具、消防器具、办公用品 4.4.待售商品待售商品/ /库存商品库存商品防盗门、隔离栏、洁具5.1.1 5.1.1 存货的分类存货的分类某个项目要确认为存货，首先要符合存货的定义，在此前提下还应同时满足以下两个条件：1）该存货包含的经济利益很可能流入企业 存货的所有权是存货包含的经济利益很可能流入企业的一个重要标志。凡是所有权已属于企业，无论企业

3、是否收到或持有该存货项目，均应作为企业的存货；反之，如果没有取得所有权，即使存放在企业，也不能作为企业的存货。 2）该存货的成本能够可靠地计量 存货作为企业资产的组成部分，其成本能够可靠地计量必须以取得确凿、可靠的证据为依据，并且具有可验证性。5.1.2 5.1.2 存货的确认存货的确认1）外购的存货外购的存货 （1）购买价款，是指企业购入材料或商品的发票账单上列明的价款，但不包括按规定可以抵扣的增值税税额。 （2）运杂费，存货运到企业仓库前发生的运输费、装卸费、保险费。 （3）相关税费，是指企业购买、自制或委托加工存货所发生的消费税、资源税和不能从增值税销项税额中抵扣的进项税额等。 （4）其

4、他可归属于存货采购成本的费用，即采购成本中除上述各项以外的可归属于存货采购成本的费用 5.1.3 5.1.3 存货的初始计量存货的初始计量 2）通过进一步加工而取得的存货通过进一步加工而取得的存货 （1）委托外单位加工的存货委托外单位加工的存货 委托单位加工完成的存货，以实际耗用的原材料或者半成品、加工费、运输费、装卸费等费用以及按规定应计入成本的税金，作为实际成本。其在会计处理上主要包括拨付加工物资、支付加工费用和税金、收回加工物资和剩余物资等几个环节。 （2）自行生产的存货自行生产的存货 自行生产的存货的初始成本包括投入的材料或半成品、直接人工和按照一定方法分配的制造费用。 3 3）投资者

5、投入的存货）投资者投入的存货 投资者投入的存货的实际成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但投资合同或协议约定的价值不公允的除外。在投资合同或协议约定价值不公允的情况下，按照该项存货的公允价值公允价值作为其入账价值。 4 4）债务重组取得的存货）债务重组取得的存货 物业企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的存货，应按受让存货的公允价值确定取得成本。 5 5）接受捐赠存货的成本）接受捐赠存货的成本 提供凭据的票据表明金额+相关税费； 未提供凭据的同类或类似存货的市场价格估计的金额+相关税费 6 6）盘盈存货的成本）盘盈存货的成本 盘盈的存货应按其重置成本重置成本作为入账价值，并通过

6、“待处理财产损溢”科目进行会计处理，按管理权限报经批准后冲减当期管理费用。 5.1.4 5.1.4 发出存货的计价方法发出存货的计价方法 1 1）个别计价法）个别计价法 亦称个别认定法、具体辨认法，采用该方法是假设存货具体项目的实物流转与成本流转相一致，按照各种存货逐一辨认各批发出存货和期末存货所属的购进批别或生产批别，分别按其购入或生产时所确定的单位成本计算各批发出存货和期末存货成本的方法。在这种方法下，是把每一种存货的实际成本作为计算发出存货成本和期末存货成本的基础。 2 2）先进先出法）先进先出法 该方法是指以先购入的存货应先发出(销售或耗用)这样一种存货实物流转假设为前提，对发出存货进

7、行计价的一种方法。采用这种方法，先购入的存货成本在后购入存先购入的存货成本在后购入存货成本之前转出货成本之前转出，据此确定发出存货和期末存货的成本。 具体方法具体方法是：收入存货时，逐笔登记收入存货的数量、单价和金额；发出存货时，按照先进先出的原则逐笔登记存货的发出成本和结存金额。 3 3）月末一次加权平均法）月末一次加权平均法 采用加权平均法只在月末一次计算加权平均单价，比较简单，有利于简化成本计算工作，但由于平时无法从账上提供发出和结存存货的单价及金额，因此不利于存货成本的日常管理与控制。 5.2 5.2 原材料核算原材料核算 5.2.15.2.1材料按实际成本计价的核算材料按实际成本计价

8、的核算 1)1)账户设置账户设置 原材料按实际成本计价实际成本计价时，为了总括地反映和监督材料资金的增减变动和占用情况，物业服务企业应设置“原材料”、“在途物资”、“应付账款”等账户。 2)2)材料收入的核算材料收入的核算 （1）购入原材料的核算 货款已经支付或开出、承兑商业汇票，同时材料已货款已经支付或开出、承兑商业汇票，同时材料已验收入库验收入库。 例5-1宏达物业管理公司（假定为小规模纳税人）7月6日，从外地购入甲材料2 000千克，单价1.00元千克，支付的增值税额为340元。款项已通过银行支付，材料已验收入库。根据有关凭证作会计分录如下： 借：原材料 2 340 贷：银行存款 2 3

9、40 货款已经支付或已开出、承兑商业汇票，材料尚未到货款已经支付或已开出、承兑商业汇票，材料尚未到达或尚未验收入库达或尚未验收入库 例5-2 宏达物业管理公司2014年7月15日，收到银行托收承付通知，天津某公司发来建筑装饰材料1 000千克，价款3 000元，增值税510元，代垫运杂费150元。上述款项已承付，但材料尚未收到。 根据发票账单等结算凭证作会计分录如下： 借：在途物资 3 660 贷：银行存款 3 660 材料于7月22日运到，验收入库，根据收料单作如下会计分录： 借：原材料 3 660 贷：在途物资 3 660 材料已验收入库，发票账单已到，但货款尚未支付材料已验收入库，发票账

10、单已到，但货款尚未支付。 例5-3宏达物业管理公司（假定为一般纳税人）2014年7月10日，从上海采购建筑材料一批，价款24 000元，增值税专用发票上注明的增值税额为4 080元，发票账单已经寄到，材料已验收入库，货款尚未支付。根据材料入库单和发票账单等编制会计分录如下： 借：原材料 24 000 应交税费应交增值税（进项税额） 4 080 贷：应付账款 28 080 材料已验收入库，发票账单未到材料已验收入库，发票账单未到 由于发票账单不久即将收到，为了简化核算，收到材料时可暂不进行账务处理，待发票账单收到并付款后，再作处理。但如果月终还未收到发票账单，为了反映企业存货的真实余额，应对这部

11、分材料估价入账，下月初再用红字冲销红字冲销。待发票账单收到后，再按正常核算程序处理。 3 3）材料发出的核算）材料发出的核算 物业各有关部门领用的材料具有种类多、业务频繁等特点。为了简化核算，可以在月末根据“领料单”或“限额领料单”中有关领料的单位、部门等加以归类，编制“发料凭证汇总表”，据以编制记账凭证、登记入账。发出材料实际成本的确定，可以按个别计价法、先进先出法、月末一次加权平均法等方法中选择。计价方法一经确定，不得随意变更。 借：主营业务成本 贷：原材料 5.2.35.2.3材料按计划成本计价的核算材料按计划成本计价的核算 材料按计划成本计价计划成本计价时，物业服务企业应设置“原材料”

12、、“材料采购”、“材料成本差异”等账户。 计划成本法：计划成本法： 收入存货计划成本收入存货计划成本= =收入存货数量收入存货数量* *存货计划单价存货计划单价 收入存货成本差异收入存货成本差异= =收入存货实际成本收入存货实际成本- -收入存货计划成本收入存货计划成本 超支差异：实际成本计划成本，正数；超支差异：实际成本计划成本，正数； 节约差异：实际成本计划成本，负数。节约差异：实际成本计划成本，负数。 发出存货应分摊成本差异发出存货应分摊成本差异= =发出存货计划成本发出存货计划成本* *存货成本差异率存货成本差异率发出存货实际成本发出存货实际成本= =发出存货计划成本发出存货计划成本+

13、 +发出存货应分摊成本差异发出存货应分摊成本差异会计核算：会计核算：取得材料：取得材料： 借：材料采购借：材料采购（实际成本） 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额） 贷：应付账款贷：应付账款/ /银行存款银行存款/ /应付票据等应付票据等验收入库：验收入库： 超支差异：超支差异： 节约差异：节约差异： 借：原材料借：原材料（计划成本） 借：原材料借：原材料 材料成本差异材料成本差异（超支） 贷：材料采购贷：材料采购 贷：材料采购贷：材料采购（实际成本） 材料成本差异材料成本差异（节约） 例5-4宏达物业管理公司10日，购入100件A材料，单价为12元，增值税为204元，

14、款项尚未支付，材料已到达企业并验收入库。A材料的计划单位成本为11元。 借：材料采购 1200 应交税费应交增值税（进） 204 贷：应付账款 1404 借：原材料 1100 计划价 材料成本差异 100 超支差（实际计划） 贷：材料采购 1200 实际价例5-5宏达物业管理公司15日，购入100件A材料，单价为10元，增值税为170元，款项用银行存款支付，材料尚未到达企业。 借：材料采购 1000 应交税费应交增值税（进） 170 贷：银行存款 1170 20日，材料到达企业，其计划单位成本为11元。 借：原材料 1100 计划价 贷：材料采购 1000 实际价 材料成本差异 100 节约差

15、（实际计划）5.3 5.3 其他存货的核算其他存货的核算 5.3.15.3.1低值易耗品低值易耗品 物业服务企业一般按经济用途将低值易耗品划分为以下几类： 一般工具。指物业管理企业在生产经营过程中常用的工具，如三轮车、手推车、铁锹等。 专用工具。指物业管理企业专门用于制造某一特定产品，或在某一特定工序上使用的工具，如消防器材、绿化器械等。 替换设备。指容易磨损或需要定期替换的设备，如清洁用具等 管理用具。指在管理上使用的各种家具，如办公用具等。 劳动保护用品。指物业管理企业为了安全生产而发给工人作为劳动保护用的工作服、安全帽、工作鞋和各种防护用品等。 包装容器。指企业在经营过程中使用的周转箱、

16、包装袋等。5.3.2 5.3.2 低值易耗品的核算方法低值易耗品的核算方法 2 2）领用和分摊）领用和分摊 （1）一次转销法 采用一次转销法摊销低值易耗品，在领用低值易耗品时，将其价值一次、全部计入有关资产成本或者当期损益，主要适用于价值较低或极易损坏的低值易耗品的摊销。 根据不同的领用部门 借：管理费用/主营业务成本 贷：周转材料在库低值易耗品 1 1）购入低值易耗品）购入低值易耗品 借：周转材料低值易耗品 贷：银行存款等报废时： 借：原材料/库存现金等 贷：管理费用例5-6宏达物业管理公司管理部门领用一般工具一批，实际成本为3 000元，全部计入当期管理费用。应作如下会计处理： 借：管理费

17、用 3 000 贷：周转材料低值易耗品 3 000 （2）五五摊销法 采用五五摊销法摊销低值易耗品，低值易耗品在领用时先摊销其账面价值的一半，在报废时再摊销其账面价值的另一半。即低值易耗品分两次各按50进行摊销。五五摊销法通常既适用于价值较低、使用期限较短的低值易耗品，也适用于每期领用数量和报废数量大致相等的低值易耗品。在采用五五摊销法的情况下，需要单独设置“周转材料在用低值易耗品”、“周转材料在库低值易耗品”和“周转材料低值易耗品摊销”明细科目。 领用时： 借：周转材料在用低值易耗品 贷：周转材料库存低值易耗品 同时，按其价值的50计算摊销额，计入有关费用成本。 借：管理费用等 贷：周转材料

18、低值易耗品摊销（成本50）报废时： 借：管理费用 (成本*50%） 贷：周转材料低值易耗品摊销 同时转销在用低值易耗品 借：周转材料低值易耗品摊销 贷：周转材料在用低值易耗品 若有残料： 借：原材料 贷：管理费用例5-7宏达物业管理公司行政管理部门本月领用工具一批，成本1500，当月按50计入成本；数月后该批工具报废，回收残料价值20元，有关会计分录如下：（1）领用时 借：周转材料在用低值易耗品 1500 贷：低值易耗品在库低值易耗品 1500 同时：借：管理费用 750 贷：周转材料低值易耗品摊销 750（2）报废时： 借：原材料 20 贷：管理费用 20 借：管理费用 750 贷：周转材料

19、低值易耗品摊销 750 借：周转材料低值易耗品摊销 1500 贷：周转材料在用低值易耗品 15005.3.25.3.2低值易耗品出售和盘亏的核算低值易耗品出售和盘亏的核算1）出售出售：（1）采用一次摊销法时借：银行存款 贷：管理费用 应交税费应交增值税（销项税额）（2）采用五五摊销法时借：银行存款 贷：周转材料在用低值易耗品 应交税费应交增值税（销项税额）结转低值易耗品的账面价值借：低值易耗品低值易耗品摊销 管理费用（差额，出售价格账面摊余价值；反之，记贷） 贷：低值易耗品在用低值易耗品2）盘亏盘盈盘亏盘盈： 核算方法与原材料相同例5-8宏达物业管理公司出售防盗门一套，含税收入468元，存入银

20、行，该防盗门账面原价900元，采用五五摊销法，已摊销450元。 借：银行存款 468 贷：周转材料在用低值易耗品 400 应交税费应交增值税销项税额 68结转低值易耗品的账面价值 借：周转材料低值易耗品摊销 450 管理费用 50 贷：周转材料在用低值易耗品 5005.3.3 5.3.3 库存商品的核算库存商品的核算1）购进购进： 借：库存商品 应交税费应交增值税（进项税额） 贷：银行存款等2）销售销售： 借：银行存款等 贷：其他业务收入 应交税费应交增值税（销项税额） 同时结转成本： 借：其他业务成本 贷：库存商品5.4 5.4 存货清查的核算存货清查的核算 1)1)存货盘盈的核算存货盘盈的

21、核算 盘盈的存货，经查明是由于收发计量或核算上的误差等原因造成的，应及时办理存货入账手续，调整存货账簿的记录，按盘盈存货的计划成本或估计成本记入“待处理财待处理财产损溢产损溢待处理流动资产损溢待处理流动资产损溢”账户。按规定程序报经批准后，再冲减管理费用管理费用。 例5-9宏达物业管理公司在存货清查中，发现盘盈A材料一批，估计价值3 500元，经查明系收发计量错误所致。 在报经批准前，根据清查结果报告表编制记账凭证，并登记有关账簿。会计分录为： 借：原材料A材料 3 500 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 3 500 批准后，冲减管理费用，作会计分录如下： 借：待处理财产损溢待处理流动资

22、产损溢 3 500 贷：管理费用 3 500 2)2)存货盘亏和毁损的核算存货盘亏和毁损的核算 物业管理企业发生存货盘亏及毁损时，借记“待处理财产损溢”科目，贷记“原材料”等科目。在按管理权限报经批准后应作如下会计处理：对于入库的残料价值，记入“原材料原材料”等科目；对于应由保险公司和过失人的赔款，记入“其他应收款其他应收款”科目；扣除残料价值和应由保险公司、过失人赔款后的净损失，属于一般经营损失的部分，记入“管理费用管理费用”科目，属于非常损失的部分，记入“营业外支出营业外支出”科目。 5.5 5.5 存货的期末计量存货的期末计量 5.6.15.6.1存货期末计量原则存货期末计量原则 资产负

23、债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。其中，可变现净值可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额；存货成本，是指期末存货的实际成本。 1)存货减值迹象的判断存货减值迹象的判断 存货存在下列情况之一的，表明存货的可变现净值低于成本： （1）该存货的市场价格持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望； （2）物业管理企业因产品更新换代，原有库存材料已不适应新产品的需要，而该材料的市场价格又低于其账面成本； （3）因物业管理企业所提供的商品

24、或劳务过时或消费者偏好改变而使市场的需求发生变化，导致市场价格逐渐下跌； （4）其他足以证明该项存货实质上已经发生减值的情形。 5.6.25.6.2存货期末计量方法存货期末计量方法 2)2)可变现净值的确定可变现净值的确定 （1）物业管理企业确定存货的可变现净值时应考虑的因素 存货可变现净值的确凿证据。如库存商品的市场销售价格、与库存商品相同或类似商品的市场销售价格、销售方提供的有关资料和生产成本资料等。 持有存货的目的。一般来讲，企业持有存货的目的，一是持有以备出售，如商品、产成品，其中又分为有合同约定的存货和没有合同约定的存货；二是将在生产过程或提供劳务过程中耗用，如材料等。 （2）不同情

25、况下存货可变现净值的确定 库存商品库存商品等(不包括用于出售的材料)直接用于出售的存货，没有销售合同约定的，其可变现净值应当为在正常生产经营过程中，该商品的一般销售价格(即市场销售价格)减去估计的销售费用和相关税费等后的金额。 用于出售的材料出售的材料等，应当以市场价格减去估计的销售费用和相关税费等后的金额作为其可变现净值。这里的市场价格是指材料等的市场销售价格。 为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值应当以合同价格，而不是估计售价减去估计的销售费用和相关税费等后的金额确定。 3)3)存货跌价准备的核算存货跌价准备的核算 （1）存货跌价准备的计提 资产负债表日，存货