XX房地产开发集团XX项目综合策划方案

1、XX市XX城项目首期综合策划方案 编制单位：XX地产集团广西公司 XX市XX城项目工程部编制日期：2015年6月24日目 录一 、工程概况 3二 、方案编制的指导思想 3三、项目首期开发建设计划及分批销售计划 3四、项目首期设计（出图）计划 9五、项目首期招标及合同提交计划 12六、开盘前甲供材料采购供应计划 13七、施工给水系统 16八、施工排水系统 21九、施工用电系统 23十、施工道路系统 26十一、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划 28十二、施工场地的土方平衡 32一、 工程概况XX市XX城位于XX市市那洪大道与国凯二支路之间，临近江南及五象新区核心区，区位优势相当突出。项目总用地面

2、积87859.0平方米（约131.7亩），容积率4.0，拟规划总建筑面积459805.81，总户数2827户，住宅311418.08，商业及配套40018，为大型生态高尚豪宅社区，总投资逾15亿元。该项目致力打造一个规模大、档次高、配套全的花园式生态和谐社区，为业主提供自然、和谐、高品位的生态人居环境，完全符合新XX市的“绿城人居”的理念；其高尚社区完善的运动休闲设施、强势的品牌引进、规模化的战略合作都能丰富和活跃周边人居氛围。完善配套服务设施主要有：影城、会所、幼儿园、超市、银行网点、药店、健身馆、室内恒温泳池、及地下停车场等。以点带线，线拉动面，从而全面提升该区的区位价值。二、 方案编制的

3、指导思想1、建设速度最快，投入资金最小，资金回笼最快，销售环境最好。2、工程开展满足销售环境要求：抢建中心园林园建、新售楼部及样板房、综合楼装修，抢建销售环境。要求新售楼部及样板房、中心园林园建环境、综合楼外立面在开放蓄客销售前全部完成。3、销售区域用广告画围蔽，美化了销售区域环境，同时与施工区域分隔，施工不影响销售。4、 编制依据XX地产集团工程建设管理制度。三、 项目首期开发建设计划及分批销售计划首期楼栋包括1#、2#、3#、4#、8#、12#、13#、会所、大门、售楼部及XX影城，建筑面积248641.2，其中住宅建筑面积147688.58，住宅1334户，商业及商业楼建筑面积25463

4、.39。大门、会所、售楼部分别计划于6月13日、6月24日、6月27日主体动工，9月30日装修完成并达到开放条件；样板楼栋2#、13#分别计划于6月24日、6月27日主体动工，8月31日达到预售条件，9月30日样板房及外立面装修完成；8#计划于6月26日主体动工， 8月31日达到预售条件； 3#计划于7月1日主体动工， 8月31日达到预售条件；1#计划于7月6日主体动工， 9月20日达到预售条件；12#计划于7月11日主体动工， 9月25日达到预售条件；4#楼计划于7月1日桩基动工，计划于9月30日达到预售条件；XX影城计划于2016年1月1日动工，计划于2017年4月1日达到开业条件；地下室

5、：4#、8#西侧地下室计划于7月21日主体动工，8月25日达到正负零，其余楼栋周边地下室待主楼封顶后再动工。首期楼栋计划于2015年10月18日开盘发售，2017年6月30日达到交楼条件，2017年9月30日交楼并移交物业。首期各楼栋具体开发建设计划详见下表：首期各楼栋开发建设计划楼栋序号工作计划 时间目标备注大门1大门土方开挖完成2015年6月12日2大门基础完成（独立基础）2015年6月18日3大门结构封顶2015年7月30日4大门外立面完成2015年8月30日综合楼1综合楼土方开挖完成2015年6月23日2综合楼基础完成（独立基础）2015年6月30日3综合楼正负零完成（地下一层设备房）

6、2015年7月10日含综合楼周边回填4综合楼封顶（2层主体）2015年7月30日5综合楼砌体、抹灰完成、外立面抹灰完成2015年8月15日6综合楼外立面装修完成2015年9月15日7综合楼首层装修完成2015年9月25日8综合楼首层达到开放条件2015年9月30日9综合楼二层装修完成2015年10月31日10综合楼达到竣工条件2016年1月31日售楼部1售楼部土方完成主体工作面移交2015年6月26日2售楼部基础完成（独立基础）2015年7月3日3售楼部正负零完成2015年7月10日含周边回填4售楼部结构封顶2015年7月30日5售楼部砌体抹灰完成2015年8月15日6售楼部外立面装修完成20

7、15年9月15日7售楼部首、二层装修完成达到开放条件2015年9月15日样板栋12#样板房楼栋土方完成主体工作面移交2015年6月23日213#样板房楼栋土方完成主体工作面移交2015年6月25日32#、13#样板房楼栋正负零完成（2层地下室）2015年7月31日42#、13#样板房楼栋6层结构完成2015年8月31日52#、13#样板房楼栋3层砌体、室内抹灰完成2015年8月31日62#样板房楼栋移交商铺外墙装修工作面2015年9月10日72#、13#样板房楼栋首层大堂及样板房装修完成2015年9月30日82#、13#样板房楼栋1-4层外立面完成2015年9月25日92#楼商铺外立面完成20

8、15年9月30日102#楼商铺园建铺装完成达到开盘条件2015年10月5日112#、13#样板房楼封顶完成2016年1月25日122#、13#样板房楼外立面完成2016年9月30日132#、13#样板房楼豪装完成2017年6月30日142#、13#样板房楼达到交楼条件2017年9月30日首期其他楼栋18#楼土方完成主体工作面移交2015年6月25日28#楼正负零结构完成（一层地下室）2015年7月28日38#楼6层结构完成2015年8月31日48#楼封顶完成2016年1月25日58#楼外立面完成2016年9月30日68#楼豪装完成2017年6月30日78#楼达到交楼条件2017年9月30日83

9、#楼土方完成主体工作面移交2015年6月30日93#楼正负零结构完成（一层地下室）2015年7月31日103#楼6层结构完成2015年8月31日113#楼移交商铺外墙装修工作面2015年9月10日123#楼商铺外立面完成2015年9月30日133#楼商铺园建铺装完成达到开盘条件2015年10月5日143#楼封顶完成2016年1月20日153#楼外立面完成2016年9月30日163#楼豪装完成2017年6月30日173#楼达到交楼条件2017年9月30日181#楼土方完成主体工作面移交2015年7月5日191#楼正负零结构完成（两层地下室）2015年8月15日201#楼6层结构完成2015年9月

10、20日211#楼封顶完成2016年3月5日经历春节221#楼外立面完成2016年10月15日231#楼豪装完成2017年6月30日241#楼达到交楼条件2017年9月30日2512#楼土方完成主体工作面移交2015年7月10日2612#楼正负零结构完成（两层地下室）2015年8月20日2712#楼6层结构完成2015年9月25日2812#楼封顶完成2016年3月15日经历春节2912#楼外立面完成2016年10月25日3012#楼豪装完成2017年6月30日3112#楼达到交楼条件2017年9月30日324#楼超前钻完成2015年6月30日6月25日设计部下发超前钻布孔图定334#楼桩基础完成

11、2015年7月15日344#楼桩间土开挖、破桩头完成2015年7月22日354#楼桩基检测完成2015年7月31日364#楼正负零结构完成（1层地下室）2015年8月31日374#楼5层结构完成2015年9月30日384#楼封顶完成2016年3月20日经历春节394#楼外立面完成2016年10月31日404#楼豪装完成2017年6月30日414#楼达到交楼条件2017年9月30日首期销售园区地下室1中心园林东侧地下室土方完成主体工作面移交2015年7月20日2中心园林东侧地下室正负零完成（1层地下室）2015年8月20日3中心园林东侧地下室回填完成移交园建工作面2015年8月25日首期其他地下

12、室1土方开挖完成2016年4月15日2016-3-1开工2地下室正负零完成（2层地下室）2016年6月5日XX影城1土方开挖完成2016年3月20日2016-1-1开工2正负零完成（2层地下室）2016年4月30日3主体结构封顶2016年6月30日4外立面完成2016年8月31日5豪装完成2016年12月31日6达到开业条件2017年4月1日经历春节园林园建1中心园林区人工湖开挖完成2015年7月15日2中心园林区综合管网完成2015年8月30日3中心园林区道路硬化完成2015年9月10日4中心园林区园建结构完成(含人工湖)2015年9月10日5中心园林区园建大树种植完成2015年9月15日6

13、中心园林区园林沥青路完成2015年9月20日7中心园林区园建铺装完成2015年9月25日8中心园林达到开放条件2015年9月30日4、 项目首期设计（出图）计划图号需求时间责任部门备注销售区域大门、综合楼、售楼部基础施工图2015年6月3日已下发白图大门建筑、结构、安装施工图2015年6月5日设计部已下发白图综合楼建筑、结构、安装施工图2015年6月8日设计部已下发白图售楼部建筑、结构、安装施工图2015年6月10日设计部已下发白图4#楼、8#楼西侧地下室全套施工图2015年6月15日设计部蓝图及盖章样板栋（2#楼、13#楼）基础施工图2015年6月8日设计部蓝图及盖章样板栋（2#楼、13#楼

14、）正负零以下全套施工图2015年6月20日设计部蓝图及盖章样板栋（2#楼、13#楼）正负零以上全套施工图2015年7月10日设计部蓝图及盖章大门、综合楼、售楼部装修施工图2015年6月20日设计部蓝图及盖章样板栋首层大堂、样板房及电梯前室装修施工图2015年6月30日设计部蓝图及盖章中心园区围蔽施工图2015年6月30日设计部蓝图及盖章中心园林人工湖开挖放线图下发2015年6月15日设计部已下发电子图中心园区管线预埋图2015年6月15日设计部已下发电子图中心园区全套施工图2015年6月30日设计部蓝图及盖章首期（除样板楼栋外）基础施工图2015年6月10日设计部已下发白图首期（除样板楼栋外）

15、正负零以下全套施工图2014年6月30日设计部蓝图及盖章首期（除样板楼栋外）正负零以上全套施工图2014年7月20日设计部蓝图及盖章非销售区域XX影城建筑、结构、安装施工图2015年10月30日设计部蓝图及盖章XX影城豪装施工图2015年12月30日设计部蓝图及盖章首期楼栋豪装施工图2015年12月30日设计部蓝图及盖章首期楼栋周边综合管网、园建、园林施工图2016年6月30日设计部蓝图及盖章五、项目首期招标及合同提交计划序号合同项目名称要求定标时间合同下发时间备注1首期主体工程2015.5.202015.6.10已进场2勘探工程2015.5.102015.6.10已进场3首期土方工程2015

16、.5.202015.6.10已进场4首期监理合同2015.6.52015.6.15已定标5首期临电安装工程2015.6.52015.6.15已定标6销售区域园建工程2015.6.102015.6.30已定标7首期超前钻工程2015.6.102015.6.20已定标8临设活动板房采购及安装工程2015.6.102015.6.25已定标9首期桩基检测工程2015.7.52015.7.1510样板房、售楼部装修工程2015.7.102015.7.2011售楼部中央空调风机盘管工程2015.7.102015.7.2012售楼部中央空调主机设备工程2015.7.102015.7.2013售楼部中央空调安

17、装工程2015.7.102015.7.2014售楼部消防工程2015.7.102015.7.2015售楼部智能化工程2015.7.102015.7.2016售楼部泛光照明工程2015.7.102015.7.2017大门、综合楼装修工程2015.7.152015.7.3018综合楼中央空调安装工程2015.7.102015.7.2019综合楼中央空调风机盘管工程2015.7.102015.7.2020综合楼中央空调主机设备工程2015.7.102015.7.2021综合楼消防工程2015.7.102015.7.2022综合楼智能化工程2015.7.102015.7.2023综合楼泛光照明工程20

18、15.7.102015.7.2024综合楼泳池设备采购及安装工程2015.7.102015.7.2025综合楼销售电梯采购工程2015.7.102015.7.2026综合楼销售电梯安装工程2015.7.102015.7.2027综合楼屋顶园建工程2015.7.152015.7.30282#、13#楼样板房装修工程2015.7.102015.7.20292#、13#楼样板房电梯采购工程2015.7.102015.7.20302#、13#楼样板房电梯安装工程2015.7.102015.7.2031楼样板橱柜、淋浴隔断采购安装合同2015.7.152015.7.2532销售区域园林绿化工程2015.

19、7.102015.7.2033首期主体沉降观测合同2015.7.102015.7.20342#、3#楼商铺外立面装修工程2015.7.152015.7.2535首期主体检测工程2015.7.102015.7.20六、开盘前甲供材料采购供应计划建 筑 材 料序号品名单位使用部位数 量到货时间备注防水卷材地下室底板、侧板、顶板15000第一批2015年6月20日1防水涂料kg样板房待图纸下发2015年8月15日2仿石面砖块样板房待图纸下发2015年8月20日3外墙涂料样板房待图纸下发2015年8月20日4阳台铁艺栏杆m样板房待图纸下发2015年8月20日5对应焊接式阳台栏杆铁花个样板房待图纸下发2

20、015年8月20日水 电 材 料1联塑PVC-U排水管配件硬质PVC胶粘剂罐综合楼1002015年7月15日2联塑PVC-U环保健康给水管配件胶粘剂罐综合楼1002015年7月15日3宝胜聚氯乙烯绝缘聚氯乙烯护套阻燃电线米综合楼泛光照明待定2015年8月10日4进户配电箱台样板房待定2015年8月15日装 修 材 料序号品名单位使用部位数 量到货时间备注1水晶灯套样板房待图2015年9月10日2吸顶灯个样板房待图2015年9月10日3壁灯个样板房待图2015年9月10日4射灯套样板房待图2015年9月10日5木地板米样板房待图2015年9月10日6地砖块样板房待图2015年9月10日7消毒碗柜

21、（嵌入式）台样板房待图2015年9月10日8抽油烟机台样板房待图2015年9月10日9双头炉灶台样板房待图2015年9月10日10铜芯聚氯乙烯绝缘电线米样板房待图2015年9月10日11墙纸平方米样板房待图2015年9月10日12阳台地面砖（通体）块样板房待图2015年8月20日13内墙工程封闭底漆桶样板房待图2015年9月10日14抛光砖块样板房待图2015年8月20日15橱柜套样板房待图2015年9月10日16不锈钢洗菜盆套样板房待图2015年9月10日17坐便器套样板房待图2015年9月10日18面盆套样板房待图2015年9月10日19单把手面盆龙头套样板房待图2015年9月10日20单

22、孔单把手龙头套样板房待图2015年9月10日21单把手挂墙淋浴龙头（花洒、淋浴滑杆）套样板房待图2015年9月10日22卫生间门樘样板房待图2015年9月10日23单扇入户装甲门樘样板房待图2015年9月10日24水晶灯（含安装）套综合楼首层大堂12015年9月10日2514#水晶灯套首层餐厅标准包房62015年9月10日2612#水晶灯（42头）套首层八角形偏厅12015年9月10日27内墙工程封闭底漆桶综合楼室内252015年8月20日28高级内墙防霉工程漆桶综合楼室内602015年8月20日29内墙防霉工程漆桶综合楼室内52015年8月20日30弹性外墙漆桶综合楼游泳池、更衣室、淋浴区、

23、卫生间、门廊、阳台等半室外空间52015年8月20日31砂岩花板件综合楼大堂柱身62015年8月20日32铜芯聚氯乙烯绝缘电线米综合楼照明及插座待定2015年8月20日33抛光砖块综合楼二层公卫、楼梯间、更衣室等10002015年8月20日34抛光砖块综合楼二层电子竞技中心2002015年8月20日七、施工给水系统施工给水接驳点及走向详见下图：1.施工用水现状现在施工用水接入采用的PE100管，沿着国凯二支路人行道路内侧埋地敷设，在各个楼边预留了DN75的施工用水接口。2.用水量的核算1、消防用水：按消防用水定额，Q1=10L/S2、生活用水：按120L/人d，1500人来计： Q2=2.8L

24、/S3、施工用水：一般Q3=10L/S-16L/S，取Q3=18L/S4、销售环境绿化用水：Q4=5L/S5、机械用水：因无特殊的机械用水，不予考虑Q总= Q2+ Q3+ Q4=2.8+16+5=23.8Q1因此Q总=23.8L/S 由于是市政给水管，V取1.5L/Sd=（4Q/V1000）1/2=（423.8/(3.141.51000)1/2=0.145m=145mm根据计算,现有的PE100施工给水管不能满足用水需要,但考虑现场实现情况、重新报装、市政水压等情况,建议目前先以PE100临时水管施工，二期主体开工时加装给水管。3.施工用水的布置施工区域内沿场地施工道路布置，不需穿越销售区域，

25、管径按流量保证用水需要确定，现场仍保留采用原PE100管沿施工道路边埋地敷设，考虑到管路检修时减少停水面积，在管网上增设阀门和给水点，按用途分别敷设。各楼栋根据用水量设备施工水池,施工单位增加加压设备,布置竖向水管DN75至各楼层，每层设水笼头。4.消防用水布置在楼栋给水系统立管上分接口径为75mm消火栓，充实水柱股数为2股，水枪喷嘴口径为19mm，选用65mm口径的帆布水龙带三节（每节20m）。栓口设置距地高度为120cm，栓口向外，出水方向垂直于墙面呈90。现场消火栓的布置应保证消防半径不大于60m，不能满足此要求的，应增加灭火器。八、施工排水系统施工排水接驳点及走向详见下图：利用场地北高

26、南低地势及国凯二支路边的DN2000的排水主管，施工排水规划沿东西规划路及施工道路两侧、围墙边设砖砌明沟300300（宽高）等，接入就近排水主管检查口或经沉沙井明沟排至国凯二支路及那洪大道雨水井。由于排水主管同时是场地周边民居房的污水排水管，因此销售区域内的生活污水经化粪池后也排入排水主管。九、施工用电系统施工用电线路走向详见附图：1、目前场地用电基本情况根据原来工程用电平面布置，在1#楼、13#楼、售楼部边分别设置了800KVA（1#）、630KVA（2#）、630KVA（3#）三两台变压器，二期在5#和11#楼旁边分别安装一台800kVA变压器。2、方案的设置考虑本工程中的临时用电设施尽量

27、一次到位，避免反复架设，临时用电安排在四周围墙内侧或规划路边，未做另外说明的全部为架空敷设。施工单位根据我方提供的总配电箱接至施工分区电箱，各细部分配和生活临设用电由各分区根据安排情况按规范自行接用。3、施工用电要求3.1用电要求根据施工现场面积大、机械投入多的特点，本着安全、可靠、经济的原则，整个施工现场的配电线路采用三相五线制，即TNS保护系统。施工现场所有的配电箱为建设系统所指定的建筑施工现场专用配电箱，实行三级配电，二级保护设置，各台用电设备运行都有其专用的开关箱，实行“一机一闸”。3.2 用电总负荷计算3.2.1施工用电在本次用电规划计算中，其中一期总建筑面积约为24.86万平方米，

28、二期总建筑面积约为21.11万平方米（含地下室），再根据工程管理手册中的施工临时用电管理指引，按表1估算得：一期、二期施工用电总负荷P1= （24.86+21.12）1045=45.98104（VA）5=2299（kVA）生活用电总负荷P2= 229910%=229.9（kVA）3.2.2销售用电在首期开盘中，销售中心和样板房用电根据用电要求和负荷,预计需要630KVA。综合楼、园林园建区域用电按实际计算容量算，综合楼用电量P2=550kW，园林园建景观用电量：120kW，同时使用的系数考虑K=0.8，故销售用电负荷为P3=（550+120）0.8=536kVAP总=P1+P2+P3=2299+229.9+536=3065kVA根据计算的结果可知，一期、二期总用电负荷（含销售）为3065kVA，所需报装用电负荷为3065kVA，考虑到整块施工分一期和二期实施，故本次考虑报装2台630kVA和3台800kVA变压器(其中2台800kVA是二期安装,其部分容量提供给首期使用)。其中一台800kVA单独作为售楼部及样板房专用，其它的作为一、二期供电即可满足要求