商业项目租赁定价原则与方案

1、* 广场商业定价原则*项目策划部* 广场定价原则商业部分【前言】项目价格定位是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心，它直接影响着竞争对手和消费者对项目的购买行为可能产生的直接反映。高价位能够提高整体利润，但可能影响房地产去化速度，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。商铺售价的评估有市场比较法、租金反推法、产品本身价值法、价格走势法等等。对于在成熟的市场环境的情况下，多运用市场比较法进行评估，由于* 广场地块所处的片区商业已较为成熟，同时周边也存在可参照的市场售价，因此，本项目在销售均价的评估上宜

2、采用市场比较法 为依据，以 租金反推法及其他方法进行验证，但由于项目处于初期阶段，许多关键指标数据暂未设定如物业费等，以下仅为初步预估。一【商业定价基本原则】原则一 : 选取项目周边同类或相似商铺租金还原原则二 : 确定所选取对比项目周边商铺销售均价原则三 : 根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格市场比较法租金还原法住宅反推法2*项目策划部二【商业定价的影响因素】 1. 片区商业成熟度（大的市场环境） ； 2. 目前片区商铺的租金水平； 3. 临街铺位的供需状况（包括空置、转让与出租情况） ； 4. 现在片区商业的销售价格； 5. 开发商知名度及商铺硬件（包括商铺的面宽、进深是否合理等）

3、； 6. 商铺的位置（大环境中的位置、小环境中的位置） ； 7. 商铺的规划业态； 8. 片区的交通状况； 9. 商业物业及后期运营； 10. 铺位价格差比率； 11. 未来发展升值空间； 12. 居民数和流动人流量；3*项目策划部结合市场及地天泰阁 多年代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评重要性定综合比例如下表：1009080706050403020100各影响因素比重分析图2014121488654333度水平水平业态件位置营状况情况间比率流量成熟金及硬及运值空售价规划环境交通供需格差及人商业区租铺发商小物业来升片区商铺区域商业位价民数片开域未商铺居区三【项目周边商业初步调查】

4、4* 项目策划部地点租赁销售火车站客运站商圈、商场商业2.5元/ / 天 10 元/ / 天大部分商业不售铁西广场项目沿线临街商业2.3元/ / 天 4.1元/天2.3 万/ 3 万一层、二层项目南侧各大厦底商及临街门市2.7元/ / 天 4.6元/天3 万 3.8 万一层、二层四【价格定价前需确定因素】物业费停车位公摊比率广告位赠送五【项目初步价格定位】本案商业定价实际操作时采取 一铺一价原则 ，我们将根据商场内楼层关系、动线级别、距离出入口的距离、商场内及临街面顾客可视范围及角度、转角包口、商铺面积大小及一带几关系等等综合因素，通过价格杠杆来达到均匀去化的目的。同时参考同区同类铺位之综合软

5、硬件及价格水平，利用“市场比较法”制定价格；依据“租金还原”“住宅反推”原理，对相关铺位的价格进行修正。一层租金平效图5*项目策划部(F1-I ）小型超市 B银行银行（一拖三）B+(F1-A)（ F1-G) 甜品A+超市外业态B+ (F1-H)快餐一拖二外挂观光梯(F1-B) 咖啡外挂观光梯西餐 / 咖啡(F1-C) 数码（一拖二）A+A二层租金平效图A-(F1-D) 中餐酒(F1-E （一店/ 日式料理料(F1-F) 银行拖二）快餐A一拖二A6*项目策划部(F2-I) 小型美食广场 C（ F2-A) 银行C+(F2-G)美食广场C+(F2-H) 快餐B+外挂观光梯银行(F1-B) 咖啡(F1

6、-C) 数码(F1-D) 中餐 /(F2-E) 快餐(F2-F)B-外挂观光梯BB+日式料理 BB三层租金平效图7*项目策划部255 银行高端品牌餐饮167 D外挂观光梯外挂观光梯四层租金平效图8*项目策划部休闲业态（或精品酒店）E外挂观光梯外挂观光梯租赁价格定位根据商铺所在的位置按影响的因素进行综合排定价格区间，确定A类：A+、A、A-；B类： B+、B、B-；C类：C+、C;D 类及 E类。9*项目策划部具体各类价格如下：价格类型ABC（单位：元 / 天/ 平）（单位：元 / 天/ 平）（单位：元 / 天/ 平）DE（单位：元 / 天 / 平） （单位：元 / 天/ 平）A+AA-B+BB-C+C价格区间具体价格5.55.35.13.43.232.52