房地产估价司法鉴定的性质及制度更新

1、房地产估价司法鉴定的性质及制度更新最高人民法院分别于 2001年 11月 16日、 2002年 2月 22日出台了人民法院司法鉴定工 作暂行规定以及关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定的司法解释。国家司法部自 2000年以来陆续出台了司法鉴定机构登记管理办法 、 司法鉴定人管理办法等规章及 规范性文件。目前已有黑龙江、重庆、吉林、深圳、四川等十几个省市颁布了地方性的司 法鉴定管理条例 。上述各个部门和机关分别出台的地方性法规、部门规章以及有关司法解 释, 其目的均是为了规范司法鉴定活动, 并且在一定程度上也起到了规范司法鉴定人和司法 鉴定机构的鉴定活动。但是,我们也应当看到,上述地方性法规、

2、部门规章以及有关司法解 释相互之间存在着相当多的矛盾和冲突,将司法鉴定当中的房地产估价与一般的 资产评估 、 涉案物品的价格鉴定相混淆, 并且在涉及司法鉴定中的房地产估价的机构管理、 鉴定人的资 格以及与现有管理体制的衔接方面均未有周详的考虑与制度设计。一、房地产估价司法鉴定的性质房地产估价司法鉴定属于经济鉴证类行业, 城市房地产管理法规定:国家实行房地 产价格评估制度;国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。相应地,建设部、 国土资源 部分别出台了规章和一系列规范性文件,实行了房地产估价师执业资格 考试 制度和注册制 度。但是,房地产估价除了城市房地产管理法的两条原则性规定之外,无法可依。有

3、关 房地产估价的司法鉴定,各个部门、各个省市更是各行其是,缺乏统一、规范的管理。自 2002年开始,最高人民法院按照关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定的有关规定 建立司法鉴定人名册,几乎与此同时,各地的司法行政部门按照当地的地方性法规的规定、 司法部 司法鉴定机构登记管理办法和 司法鉴定人管理办法 的有关规定陆续发布司法 鉴定人名册。 由此可以看出, 我国在司法鉴定人的模式选择上采取的是大陆法系国家的鉴定 权主义, 即由国家有权部门核准并颁发从事司法鉴定的资格证书, 并且建立司法鉴定人名册。 法院在特殊情况下才能从司法鉴定人名册以外选聘专家临时从事司法鉴定。 作为经济鉴证类 中介机构,房地产

4、估价司法鉴定也应当与其他各类鉴定一并纳入司法鉴定人名册统一管理, 只是因其行业的行政管理可能涉及多个部门,而需要在管理体制上进行创新。国家标准房地产估价规范对于房地产估价的定义:专业估价人员根据估价目的,遵 循估价原则, 按照估价程序, 选用适宜的估价方法, 并在综合分析影响房地产价格因素的基 础上, 对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判断的活动。 对于司法鉴定的 概念, 一般认为是指司法鉴定机构接受司法机关和公民、 法人或其他组织的委托, 指派司法 鉴定人对与诉讼活动有关的专门性问题进行科学检验、 判断并作出结论的活动。 由此, 可以 给房地产估价司法鉴定作如下定义:具备房地产

5、估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受 司法机关和公民、 法人或其他组织的委托, 指派具有司法鉴定人资格的房地产估价师对委托 估价的房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算、 判断并作出结论的活动, 房地产 估价师除遵循普通房地产估价的有关规定、 执业规范以外, 作为司法鉴定人应当履行出庭义 务,就其作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。(一房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定的关系据笔者掌握的资料, 与涉案物品价格鉴定有关的规范性文件主要包括:国家计委、 最高 人民法院、最高人民检察院、公安部(计办 1997808号 扣押、追缴、没收物品估价管理 办法 ; 国家计委 (计价费 199

6、62654号 价格评估管理办法 ; 国家计委 (计价费 19962655号 价格评估机构管理办法 ;国家计委(计价费 1998775号 涉案物品价格鉴定复核裁 定管理办法 ;国家计委(计价费 1998776号 涉案物品价格鉴定分级管理实施办法 。全 国各地有部分省市针对涉案物品价格鉴定出台了地方性法规。 2000年前后国家推动的经济鉴证类中介机构脱钩改制, 由于清理整顿办公室最后未将涉案物品价格鉴定纳入经济鉴证类 中介行业, 继续保留其事业单位性质, 各级物价部门按照行政级别分别设立的价格鉴定中心 (或事务所得以保留而未进行脱钩改制。就现有的涉及涉案物品价格鉴定的地方性法规、 其他规范性文件的

7、有关规定, 以及各地 价格鉴证中心(或事务所的实际情况来看,涉案物品价格鉴定存在以下几个主要问题: 1. 未解决涉案物品价格鉴定的性质和定位。 2000年前后经济鉴证类中介机构脱钩改制虽 未涉及物品价格鉴定行业, 各地物价部门设立的价格鉴证中心 (或事务所 得以继续保留其 事业单位性质。但是,当时分管经济鉴证类中介机构脱钩改制的领导只是同意 “ 暂时保留其 事业单位性质,待条件成熟时再脱钩改制纳入中介机构管理 ” 。涉案物品价格鉴定,从本质 上讲,应当属于经济鉴证类中介行业,并且应归属于司法鉴定当中。2. 对涉案物品价格鉴定进行了任意扩大的解释。最初的涉案物品价格鉴定,本来只涉及 刑事案件,并

8、且是就刑事案件当中的动产而言。计办 1997808号扣押、追缴、没收物品 估价管理办法第 2条规定:“ 人民法院、人民检察院、公安机关各自管辖的刑事案件,对 于价格不明或者价格难以确定的扣押、 追缴、 没收物品需要估价的, 应当委托指定的估价机 构估价。案件移送时,应当附有扣押、追缴、没收物品估价鉴定结论书 。 ” 实际工作中, 各级物价部门按照行政级别分别设立的价格鉴定中心 (或事务所 将涉案物品价格鉴定从刑 事案件扩大到民事案件和行政处罚,从归属于动产的 “ 物品 ” 扩大到不动产和无形资产。 3. 存在地方性法规、部门规章之间的冲突。不但原国家计委、建设部、国土资源部、财 政部、 司法部

9、针对包括资产评估 (不动产估价 等经济鉴证类中介行业管理出台的部门规章 之间和其他规范性文件之间存在矛盾和冲突, 还存在地方性法规之间的冲突、 部门规章与地 方性法规之间的冲突。 举四川省的现实状况为例, 四川省第九届人民代表大会常务委员会第 十一次会议审议通过四川省涉案物品价格鉴定管理条例 ,四川省第九届人民代表大会常 务委员会第三十次会议审议通过四川省司法鉴定管理条例 。笔者认为,这两个地方性法 规是有一定冲突的, 在涉案物品价格鉴定与司法资产评估的范围、 从业主体、 主管部门等诸 多方面存在矛盾,并且有关涉案物品价格鉴定与司法资产评估的地方性法规与不动产估价、 资产评估的部门管理规章有冲

10、突。总之, 涉案物品价格鉴定应归属于经济鉴证类中介行业, 归入司法鉴定的类别当中, 它 可以被房地产估价司法鉴定 (针对不动产 和司法资产评估 (针对动产、 无形资产 所替代。 即使暂时不能取消涉案物品价格鉴定,也应将其限制在刑事案件当中涉及动产的价格鉴定。 当然, 要从根本上理顺房地产估价司法鉴定与涉案物品价格鉴定之间的关系, 消除与此相关 的地方性法规、部门规章之间的冲突,有赖于全国人大尽快出台司法鉴定法 ,通过立法 从根本上解决问题。(二房地产估价司法鉴定与一般房地产估价、资产评估的关系广义地讲, 资产评估包括了房地产估价, 因为广义的资产肯定包括房地产在内。 受制于 个人的知识和能力的

11、局限, 同时以西方发达国家评估行业的发展历程来看, 没有可能通过考 取一个评估资格就可以评估包括不动产、动产和无形资产在内的各种资产的全能的评估师。 结合 城市房地产管理法 关于国家实行房地产价格评估制度、 国家实行房地产价格评估人 员资格认证制度的规定, 人事部、 财政部组织考试的 资产评估师 资格, 定位在对于动产和无 形资产的评估比较合适, 人事部、 建设部组织考试的房地产估价师资格定位在对于不动产的 评估。 因此, 虽然广义的资产评估包括了房地产估价, 但资产评估师专司对于动产和无形资 产的评估,房地产估价师专司对于不动产的评估。笔者认为,房地产估价司法鉴定(为诉讼、仲裁、行政裁决服务

12、属于第二类房地产估 价,立足于为解决房地产纠纷服务,不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保 险所涉及的一般房地产估价, 它对于估价机构和估价师有更高的要求, 即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守,普通的估价师和资质一般的估价机构不能胜任这一类的估价, 因为其公信力不够。 因此, 有必要对房地产估价师和估价机构进行分等定级, 实行执业资格 的二次准入,以确定资质较好的估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴 定。而地方性法规和部门规章当中的 “ 司法资产评估 ” 、 “ 涉案物品价格鉴定 ” 均不够明确,司 法鉴定的类别应当区分为房地产估价司法鉴定、 动产评估司法鉴定、

13、 无形资产评估司法鉴定。 人事部、 原国家计委组织考试的价格鉴证师资格, 可按一定方式与资产评估师并轨, 从现有 的资产评估机构和评估师当中筛选出合格的机构和人员, 从事动产评估司法鉴定和无形资产 评估司法鉴定。二、房地产估价司法鉴定现实状况房地产估价司法鉴定的鉴定结论作为解决纠纷的法定证据, 对诉讼、 仲裁的公正性起着 十分重要乃至决定性的作用。 但由于我国至今尚无一部专门规范司法鉴定活动的法律, 房地 产估价司法鉴定与其他类别的司法鉴定一样, 存在着鉴定机构设置分散、 鉴定机构缺乏独立 性、 鉴定程序不规范、 多头鉴定、 重复鉴定等现象, 并已在一定程度上影响了司法的公正性。 (一 从事房

14、地产估价司法鉴定的机构和人员缺乏准入制度现在从事房地产估价司法鉴 定的机构包括三类:一是具有独立法人地位的司法鉴定所, 这类机构是按照地方性法规 司 法鉴定管理条例 组建设立的。 司法行政部门核准该类鉴定机构的目的在于规范和统一管理, 但存在的不足和局限也是比较突出的, 比如与房地产估价的行业管理部门缺乏协调, 估价师 可能存在跨机构执业,没有充分利用行业管理部门对估价机构和估价师的管理信息,等等。 二是司法机关内部设立的司法鉴定机构。 人民法院司法鉴定工作暂行规定第 4条规 定:“ 凡需要进行司法鉴定的案件,应当由人民法院司法鉴定机构鉴定,或者由人民法院司 法鉴定机构统一对外委托鉴定。 ”

15、第 10条规定:“ 各级人民法院司法鉴定机构,受理本院及 下级人民法院委托的司法鉴定。 下级人民法院可逐级委托上级人民法院司法鉴定机构鉴定。 ” 目前有大量的房地产估价师、 资产评估师、 注册会计师 挂靠在司法机关内部设立的司法鉴定 机构执业, 这除了带来自审自鉴这种影响司法公正的后果, 还扰乱了中介机构的执业环境和 管理秩序。三是资产评估机构、 房地产评估机构从事房地产估价司法鉴定。 这第三类从事房地产估 价司法鉴定的机构, 要说没有准入也不一定准确, 只不过不是按照客观标准确定资质较好的 估价机构当中的资深房地产估价师从事房地产估价司法鉴定, 而是由法官凭个人偏好来确定 哪些机构可以准入,

16、 而对于评估人员却完全没有考虑准入的问题, 资产评估师可以从事房地 产估价司法鉴定, 甚至连会计师、 房地产估价员、 助理会计师等也在从事房地产估价司法鉴 定。应当说目前房地产估价司法鉴定的状况, 不符合 城市房地产管理法 关于国家实行房 地产价格评估制度、 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度的规定, 急需管理部门的协 调统一,严格执行城市房地产管理法的有关规定。(二房地产估价司法鉴定的启动制度尚未建立公检法在各自的诉讼活动当中可以独立地决定司法鉴定的事项, 关于司法鉴定 启动的规定不够明确, 刑事诉讼法 、 民事诉讼法 、 行政诉讼法有几个条款涉及鉴定 机构以及鉴定的启动。 刑事诉讼法第

17、 119条规定:“ 为了查明案情,需要解决案件中某些 专门性问题的时候,应当聘请有专门知识的人进行鉴定 ” 。 行政诉讼法第 35条规定:“ 在 诉讼过程中, 人民法院认为对专门性问题需要鉴定的, 应当交由法定部门鉴定; 没有法定鉴 定部门的,由人民法院指定的鉴定部门鉴定 ” 。 民事诉讼法第 72条规定:“ 人民法院对专 门性问题认为需要鉴定的, 应当交由法定部门鉴定; 没有法定鉴定部门的, 由人民法院指定 的鉴定部门鉴定。 鉴定部门及其指定的鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料, 必要时 可以询问当事人、 证人。 鉴定部门和鉴定人应当提出书面鉴定结论, 在鉴定书上签名或者盖章。鉴定人鉴定

18、的,应当由鉴定人所在单位加盖印章,证明鉴定人身份 ” 。房地产估价司法鉴定的启动制度包括鉴定的申请、鉴定的决定、合格鉴定机构的确定, 以及鉴定的委托。从刑事、民事、行政三大诉讼法的有关规定可以看出,现行的包括房地产 价格评估在内的司法鉴定的启动制度可以说尚未建立。 目前房地产估价司法鉴定的启动方面 存在以下主要问题:1. 鉴定机构的选择没有依据尊重当事人选择和人民法院指定相结合的原则。 鉴定的委托 主要表现为法院指定(其实是法官指定 ,在一定程度上,现行的做法剥夺了当事人的诉讼 权利。2. 没能给当事人提供分门别类的鉴定人名册。应当说最高人民法院关于民事诉讼证据 的若干规定 (以下简称若干规定

19、在民事诉讼案件中的司法鉴定启动方面有长足的进步, 该规定第 25条:“ 当事人申请鉴定, 应当在举证期限内提出。 符合本规定第二十七条规定的 情形, 当事人申请重新鉴定的除外。 对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人, 在人民法院 指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料, 致使 对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的, 应当对该事实承担举证不能的法律后果。 ” 但是, 人民法院没有给当事人提供鉴定人名册, 当事人既不知道哪些事项可以申请司法鉴定, 也不能参与鉴定机构的选择,却可能要承担举证不能的法律后果。3. 鉴定机构或者鉴定人员是否具备房地产估价的鉴定资

20、格不确定。虽然若干规定在 第 27条规定了鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的,当事人可以对人民法院委 托的鉴定部门作出的鉴定结论申请重新鉴定, 但是没有法律、 法规对于从事房地产估价的鉴 定资格加以明确规定。(三房地产估价司法鉴定结论的质证、采信缺乏程序和标准尽管 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 (以下简称若干规定 第 59条规定 了 “ 鉴定人应当出庭接受当事人质询。鉴定人确因特殊原因无法出庭的,经人民法院准许, 可以书面答复当事人的质询 ” ,但是房地产估价司法鉴定还没有形成鉴定人出庭制度。北京 大学法学院教授陈瑞华认为, 鉴定人亲自出庭作证的比例不足 5%.当事人申请重新

21、鉴定的审 查标准不一。 对于人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论, 其效力与一方当事人自行委托 有关部门作出的鉴定结论不一样。 若干规定第 27条:“ 当事人对人民法院委托的鉴定部 门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定, 提出证据证明存在下列情形之一的, 人民法院应予 准许:1. 鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的; 2. 鉴定程序严重违法的; 3. 鉴定 结论明显依据不足的; 4. 经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。 对有缺陷的鉴定结论, 可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的,不予重新鉴定。 ” 而对于一方当 事人自行委托有关部门作出的鉴定结论,只要求 “ 另一方当

22、事人有证据足以反驳并申请重新 鉴定的,人民法院应予准许。 ”(四房地产估价司法鉴定的管理部门不统一目前,最高人民法院按照法释 20028号关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定 的规定, 已陆续受理、 审查了十几个省市的申请进入人民法院司法鉴定人名册的评估机构的 申报材料,并已在人民法院报公告。毫无疑问,最高人民法院的做法有越权嫌疑,把本 来属于行政权范畴的事情 (对于鉴定机构和鉴定人的管理揽在法院来做。 因此, 有部分省 市的专家、律师联名向全国人大提出了对最高人民法院出台的上述司法解释进行违宪审查。 总之, 房地产估价司法鉴定的管理与其他各类司法鉴定一样, 政出多门, 导致房地产估 价司法鉴

23、定的公信力大打折扣,急待统一和规范。三、房地产估价司法鉴定制度创新房地产估价司法鉴定制度创新的目的, 在于提高房地产估价司法鉴定的公信力, 确保房 地产估价司法鉴定的中立地位, 体现追求司法公正的价值目标。 提高房地产估价司法鉴定的公信力, 应从三个方面着手:从事房地产估价司法鉴定的鉴定人的能力、 水平和职业道德水 准; 房地产估价司法鉴定的启动制度公正, 即程序公正, 赋予当事人应有的司法鉴定启动权; 建立房地产估价司法鉴定结论的质证制度,包括鉴定人出庭接受质证、质证的程序和标准。 (一 建立统一、 协作的房地产估价司法鉴定的管理体制房地产估价司法鉴定制度创新 的第一步是改革目前的多头管理的

24、体制,建立统一、协作的房地产估价司法鉴定管理体制。 房地产估价作为经济鉴证类行业, 其司法鉴定的管理体制应当充分借助行业管理部门和学会 对房地产评估机构和估价师的管理信息和成果, 实行估价机构和估价师个人的执业资格二次 准入制度。二次准入制度的具体做法包括:1. 房地产估价机构的二次准入司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的机构实 行注册制度。 申请从事房地产估价司法鉴定的机构, 应当是房地产估价专业机构, 其房地产 估价机构的资质等级在省会城市等大城市可限定在一级资质, 在其他地区可限定在二级资质 以上。 房地产估价行业主管部门或者行业学会将符合申报条件的机构推荐给省级以上司法鉴 定管理

25、部门, 省级司法鉴定管理部门对符合条件的房地产估价机构核准注册并颁发司法鉴定 许可证。司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的机构实行年检制度。 房地产估价行业主 管部门或者行业协会对于房地产估价机构的年检结束后一个月内, 省级司法鉴定管理部门结 合行业主管部门或者行业协会的年检结果对从事房地产估价司法鉴定的机构办理年检。 2. 房地产估价师的二次准入司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的房地产估 价师实行考试注册制度。 申请从事房地产估价司法鉴定的鉴定人, 应当是具备房地产估价司 法鉴定资质的估价机构的注册房地产估价师, 其个人应当具有大学本科以上学历, 其作为注 册房地产估价师的执业

26、年限在三年以上, 由其所在机构推荐, 参加司法鉴定管理部门组织的 鉴定人全国统一资格考试合格的, 颁发司法鉴定人资格证书。 取得鉴定人资格证书的房地产 估价师, 由鉴定机构向省级司法鉴定管理部门申请注册, 省级司法鉴定管理部门对符合注册 条件的申请人予以注册并颁发鉴定人执业证。司法鉴定管理部门对从事房地产估价司法鉴定的鉴定人实行年检制度。 房地产估价行业 主管部门或者行业学会对于房地产估价师的年检结束后一个月内, 省级司法鉴定管理部门结 合行业主管部门或者行业学会的年检结果对从事房地产估价司法鉴定的鉴定人办理年检。 (二建立房地产估价司法鉴定的启动制度房地产估价司法鉴定的启动制度, 应当从程序

27、上尽可能避免鉴定腐败的产生。 房地产估 价司法鉴定虽然收取一定的费用, 但它毕竟是一种把科学知识运用到诉讼活动中来的科学实 证活动,鉴定不应当沦为一种商业活动,鉴定人之间也不能相互竞争去 “ 揽活 ” 。否则,有可 能使房地产估价司法鉴定丧失其对诉讼当事人的证据效力和公信力。启动司法鉴定的权利究竟是赋予法院,还是赋予诉讼(仲裁当事人? 在传统的对抗 制诉讼模式下, 法官在诉讼中是消极中立的第三者, 本身不负有查明事实的积极义务, 当然 也就没有提出证据的责任。 只有当事人, 才负有提出证据并说服审判者的责任。 鉴定结论是 证据, 鉴定人属于证人, 那么由当事人启动鉴定程序并提供鉴定人乃是诉讼的

28、应有之义。 因 此,便有 “ 当事人启动制 ” 一说。 然而,由当事人委托鉴定的一个最大弊端就是容易导致鉴定 的滥用。 鉴定人往往根据聘请他们的当事人的需要出具鉴定结论, 鉴定结论一般都有利于委 托人。这种做法的代价就是阻碍了司法公正的实现。在传统的大陆法系国家的纠问式诉讼模式下,法官在诉讼中不再是消极中立的第三者, 司法鉴定方面是实行鉴定权主义, 法官主导司法鉴定的启动和司法鉴定人的选任。 因此, 便 有 “ 法官启动制 ” 一说。法官启动制有其优点, 一是鉴定人受法院委托, 可以不受当事人的影 响而客观地进行鉴定, 二是可以减少不必要的重复鉴定, 避免鉴定资源的浪费, 减轻当事人 的经济负

29、担。 但是, 这种启动制度有其固有弊端:其一是在一定程度上剥夺了当事人的诉讼权利；鉴定人容易受法官的影响，容易导致鉴定腐败，此其二；其三是对鉴定结论的质证可 能流于形式， 因为鉴定的启动和鉴定人的选任系由法官决定， 法官可能相信鉴定结论正确无 误。 司法鉴定启动制度的最佳选择是法官启动制与当事人启动制的相互借鉴和融合。 在鉴定 人的选任方面， 在司法鉴定管理部门的鉴定人名册内， 实行尊重当事人选择和人民法院指定 相结合的原则。对于当事人有举证责任的事项，当事人申请司法鉴定的，人民法院应当首先 尊重诉讼双方当事人的选择， 人民法院应当委托诉讼双方当事人在鉴定人名册内协商一致选 择的鉴定机构进行鉴

30、定； 诉讼双方当事人协商不一致的， 或者人民法院依职责决定委托司法 鉴定的，人民法院应当在鉴定人名册内随机选择鉴定机构进行鉴定。这种启动制度安排，既 尊重了诉讼双方当事人的选择， 又避免了鉴定的滥用， 使得鉴定人可以真正立足于客观事实， 运用科学知识，为法院发现客观真实、进行公正裁判服务。 （三）房地产估价司法鉴定的程序制度 房地产估价司法鉴定的程序制度， 包括房地产估价司法鉴定的申请、 决定、 委托、 受理、 实施、鉴定结论的出具，以及鉴定人出庭作证。房地产估价司法鉴定的申请，是指附有举证 责任的当事人申请司法鉴定，并预交鉴定费用，但申请不是司法鉴定的必经程序。房地产估 价司法鉴定的决定权，形式上在人民法院的法官手中，但法官不同意委托鉴定的情形很少， 并且对于不同意的决定应给出书面说明， 另外法官的决定权只是针对鉴定事项是否需要鉴定 的决定，而不是对于鉴定人选任的决定。 房地产估价司法鉴定机构受理人民法院委托后， 应当指派 2 名以上具有相应执业资格的 鉴定人进行鉴定， 实行第一鉴定人主要负责制。 房地产估价司法鉴定的实施应当符合执业标 准和规范的要求，包括了解案情、现场勘察、查阅资料和市场调查。鉴定机构应在委托书约 定的时限内及时出具包含鉴定结论的鉴定书，鉴定书应当有鉴定人的签名和鉴定机构的盖 章。 房地产估价司法鉴定的程序制